物业管理招投标

1、物业管理招投标v副教授副教授v注册物业管理师注册物业管理师v课程大纲：课程大纲：v一、招投标基础知识一、招投标基础知识v二、招标文件解读二、招标文件解读v三、物业管理投标程序三、物业管理投标程序v四、投标书制作关注点四、投标书制作关注点v五、投标书的构成及编制要点五、投标书的构成及编制要点v六、物业费测算要点六、物业费测算要点v七、现场答辩技巧及要点七、现场答辩技巧及要点招投标基础知识招投标基础知识v一、一、招标投标法招标投标法对招标的相关规定对招标的相关规定v（一）招标形式：（一）招标形式：v1、公开招标、公开招标v2、邀请招标、邀请招标v（二）招标活动的组织（二）招标活动的组织v1、招标人

2、自行组织、招标人自行组织v2、委托招标代理机构组织、委托招标代理机构组织v（三）招标信息的发布（三）招标信息的发布v1、投标邀请函、投标邀请函v2、公共媒体、公共媒体v（四）（四）招标公告招标公告的主要内容的主要内容v1、招标人的名称和地址、招标人的名称和地址v2、招标项目的性质、数量、实施地点和时间、招标项目的性质、数量、实施地点和时间v3、获取招标文件的办法、获取招标文件的办法 v4、投标人资格要求、投标人资格要求v（五）招标人对投标人资格的要求（五）招标人对投标人资格的要求v1、招标人可以根据招标项目本身的要求，在招标公告、招标人可以根据招标项目本身的要求，在招标公告或者投标邀请书中，要

3、求潜在投标人提供有关资质证明或者投标邀请书中，要求潜在投标人提供有关资质证明文件和业绩情况，并对潜在投标人进行资格审查；国家文件和业绩情况，并对潜在投标人进行资格审查；国家对投标人的资格条件有规定的，依照其规定。对投标人的资格条件有规定的，依照其规定。v2、招标人不得以不合理的条件限制或者排斥潜在投标人，、招标人不得以不合理的条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇。不得对潜在投标人实行歧视待遇。v（六）招标文件的内容（六）招标文件的内容v1、招标项目的技术要求、招标项目的技术要求v2、对投标人资格审查的标准、对投标人资格审查的标准v3、投标报价要求、投标报价要求v4、评标标准

4、、评标标准v5、招投标活动的程序及时间要求、招投标活动的程序及时间要求v6、合同主要条款、合同主要条款v7、其他内容、其他内容 v（七）招标人对招标文件的修改、澄清（七）招标人对招标文件的修改、澄清v1、形式要求、形式要求v2、时间要求、时间要求v（八）投标人对招标文件及现场的质疑（八）投标人对招标文件及现场的质疑v1、形式要求、形式要求v2、时间要求、时间要求v（九）编制投标文件的最短时间规定（九）编制投标文件的最短时间规定v二、二、招标投标法招标投标法对投标的相关规定对投标的相关规定v（一）投标人的资格（一）投标人的资格v符合招标人的要求符合招标人的要求v（二）投标文件应当对招标文件提出的

5、实质性要求和（二）投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应条件作出响应 v（三）投标人少于三个的，招标人应当重新招标（三）投标人少于三个的，招标人应当重新招标v（四）投标人投标文件的补充、修改或撤回（四）投标人投标文件的补充、修改或撤回v1、在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以、在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。标人。v2、补充、修改的内容为投标文件的组成部分、补充、修改的内容为投标文件的组成部分v三、三、招投标法招投标法对开标、评标、中标的规定对开标、评标、中标

6、的规定v（一）开标（一）开标v1、开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间、开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行的同一时间公开进行v2、开标地点应当为招标文件中预先确定的地点、开标地点应当为招标文件中预先确定的地点 v3、开标由招标人主持，邀请所有投标人参加、开标由招标人主持，邀请所有投标人参加v（二）评标（二）评标v1、评标由招标人依法组建的评标委员会负责、评标由招标人依法组建的评标委员会负责 v2、依法必须进行招标的项目，其评标委员会由招标人、依法必须进行招标的项目，其评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成的代表和有关技术、经济等方面的专家组

7、成 v3、成员人数为五人以上单数，其中技术、经济等方面的专、成员人数为五人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二家不得少于成员总数的三分之二 v4、评标委员会产生：、评标委员会产生：v一般招标项目可以采取随机抽取方式，特殊招标项目可以一般招标项目可以采取随机抽取方式，特殊招标项目可以由招标人直接确定由招标人直接确定 v（三）中标（三）中标v1、中标人的投标应当符合下列条件之一：、中标人的投标应当符合下列条件之一：v（1）能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价）能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准；标准；v（2）能够满足招标文件的实质性要求，并且经评

8、审的）能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低；但是投标价格低于成本的除外。投标价格最低；但是投标价格低于成本的除外。v2、评标委员会经评审，认为所有投标都不符合招标文件、评标委员会经评审，认为所有投标都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标要求的，可以否决所有投标v3 3、招标人的确定、招标人的确定v（1 1）招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的）招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人中标候选人确定中标人 v（2 2）招标人可以授权评标委员会直接确定中标人）招标人可以授权评标委员会直接确定中标人v4 4、招标人和中标人应当自中标通知书发出之

9、日起三十、招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。v5 5、招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容、招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议的其他协议v四、四、招投标法招投标法对无效中标的处理对无效中标的处理v1、招标代理机构违规、招标代理机构违规v2、招标人违规、招标人违规v3、串标获取竞标成功、串标获取竞标成功v4、以他人名义投标、以他人名义投标v5、依法应招标项目做竞争性谈判的、依法应招标项目做竞争性谈判的v6、中标候选人以外确定中标人的、中标候选人以外确定中标人的

10、v依法必须进行招标的项目违反本法规定，中标无效的，应依法必须进行招标的项目违反本法规定，中标无效的，应当依照本法规定的中标条件从其余投标人中重新确定中标当依照本法规定的中标条件从其余投标人中重新确定中标人或者依照本法重新进行招标。人或者依照本法重新进行招标。招标文件解读招标文件解读v一、业主（招标方）需求一、业主（招标方）需求v二、标书的构成与格式（装订）要求二、标书的构成与格式（装订）要求v三、评标规则三、评标规则v四、对投标人资格要求四、对投标人资格要求v五、时间要求五、时间要求v六、合同签订说明六、合同签订说明v七、其他应注意的问题七、其他应注意的问题物业管理投标程序物业管理投标程序v获

11、取招标信息获取招标信息成立小组成立小组项目评估与风险项目评估与风险防范防范报名并接受资格预审报名并接受资格预审获取招标文获取招标文件件参加查勘答疑参加查勘答疑编制标书编制标书报送标书报送标书v开标开标评标评标定标定标签订合同签订合同备案备案v项目评估的内容：项目评估的内容：v1 1、投标物业的基本情况和定位、投标物业的基本情况和定位v2 2、客户需求、客户需求v3 3、建设单位、业主大会、物业所有权人情况、建设单位、业主大会、物业所有权人情况v4 4、竞争对手、竞争对手v5 5、企业自身情况、企业自身情况v项目风险防范的内容：项目风险防范的内容：v1 1、来自于投标人、投标物业的风险、来自于投

12、标人、投标物业的风险v2 2、来自于竞争对手的风险、来自于竞争对手的风险v3 3、来自于自身的风险、来自于自身的风险v投标文件的构成：投标文件的构成：v1 1、投标函、投标函v2 2、投标报价表、投标报价表v3 3、资格证明文件、资格证明文件v4 4、物业管理方案、物业管理方案v5 5、招标文件要求提供的其他材料、招标文件要求提供的其他材料 投标书制作关注点投标书制作关注点v一、投标书基本要素一、投标书基本要素v1 1、计量单位、计量单位v2 2、货币、货币v3 3、标准规范、标准规范v4 4、表达方式、表达方式v5 5、理论技巧、理论技巧v6 6、资料真实、资料真实v二、投标书的编写要求二、

13、投标书的编写要求v（一）项目简介（一）项目简介v地理位置、环境、占地面积、建筑面积、栋数、楼层、地理位置、环境、占地面积、建筑面积、栋数、楼层、结构特点、基本设施设备、客户基本情况结构特点、基本设施设备、客户基本情况v（二）管理模式（二）管理模式v针对项目的特点确定管理模式针对项目的特点确定管理模式v（三）管理重点与难点（三）管理重点与难点v针对性列出具体管理模式针对性列出具体管理模式v（四）人力、物力资源配置（四）人力、物力资源配置v1、管理处组织架构、管理处组织架构v2、人员配置、岗位设置、岗位描述、人员配置、岗位设置、岗位描述v3、主要业务骨干及人员素质介绍、主要业务骨干及人员素质介绍v

14、4、设备设施的投入、设备设施的投入v（五）管理目标（五）管理目标v总体目标和详细的分项目标，要求具有可操作性和可总体目标和详细的分项目标，要求具有可操作性和可考核性考核性v（六）服务承诺（六）服务承诺v针对项目的特点和业主的要求列出承诺目标和服务措施针对项目的特点和业主的要求列出承诺目标和服务措施v（七）费用投入和成本测算（七）费用投入和成本测算v（八）收支预算分析（八）收支预算分析v三、标书编写的注意要点三、标书编写的注意要点v1、确保填写无遗漏、无空缺、确保填写无遗漏、无空缺v2、不得随意修改内容、不得随意修改内容v3、填写方式规范、填写方式规范v4、不得改变标书格式、不得改变标书格式v5

15、、数字计算准确、数字计算准确v6、报价合理、报价合理v7、包装整洁美观、包装整洁美观v8、报价方式规范、报价方式规范v9 9、严守秘密，公平竞争、严守秘密，公平竞争v1010、说明偏离程度、说明偏离程度v1111、有的放矢、有的放矢v1212、注意篇幅、注意篇幅v第一部分第一部分 资信部分资信部分v 一、投标承诺书一、投标承诺书v二、法定代表人授权委托书二、法定代表人授权委托书v三、履约保证书（银行保函）三、履约保证书（银行保函）v四、投标人资格证明文件四、投标人资格证明文件v五、投标函五、投标函v六、拟派现场项目经理资格声明六、拟派现场项目经理资格声明v七、拟派项目主要管理人员和工程技术人员

16、情况表七、拟派项目主要管理人员和工程技术人员情况表v八、其他需要提供的资料八、其他需要提供的资料v范例范例v第二部分第二部分 技术文件部分技术文件部分v一、一、 前言及项目和企业简介前言及项目和企业简介v（一）前言（一）前言v（二）项目简介（二）项目简介v1、项目简介、项目简介v2、市场调研、市场调研v3、客户需求分析、客户需求分析v4、项目功能特性分析、项目功能特性分析v（三）物业服务公司简介（三）物业服务公司简介v1、公司基本情况介绍、公司基本情况介绍v2、公司获奖情况、公司获奖情况v3、公司管理理念、公司管理理念v4、成熟的物业管理模式、成熟的物业管理模式v5、公司服务理念、公司服务理念

17、v6、接管项目的优势分析、接管项目的优势分析v二、物业管理总体设想与承诺二、物业管理总体设想与承诺v（一）物业管理基本理念（一）物业管理基本理念v（二）物业管理模式（二）物业管理模式v1、运作方式、运作方式v2、内部组织结构、内部组织结构v3、监督机制、监督机制v4、自我约束机制、自我约束机制v5、激励机制、激励机制v6、信息反馈及控制机制、信息反馈及控制机制v7、物业管理要点分析、物业管理要点分析v（三）（三） 工作计划工作计划v1、前期工作计划、前期工作计划v2、项目接管工作计划、项目接管工作计划v3、入伙工作计划、入伙工作计划v4、正常居住期工作计划、正常居住期工作计划v（四）物业管理目

18、标（四）物业管理目标v1、总体目标、总体目标v2、分项目标、分项目标v（五）管理目标承诺及保证措施（五）管理目标承诺及保证措施v三、三、 人员配备计划与人员培训和管理人员配备计划与人员培训和管理v（一）人员配备计划（一）人员配备计划v1、人员配备的基本原则、人员配备的基本原则v2、管理处拟任经理简历、管理处拟任经理简历v3、管理处各岗位的人员配备、管理处各岗位的人员配备v4、管理处各岗位职责和工作范围、管理处各岗位职责和工作范围v5、管理处各岗位人员素质要求、管理处各岗位人员素质要求v（二）人员培训（二）人员培训v1、培训目标、培训目标v2、培训系统的实施运作、培训系统的实施运作v3、培训计划

19、、培训计划v四、人员管理四、人员管理v（一）人员招聘选拔体系（一）人员招聘选拔体系v（二）考核机制（二）考核机制v（三）奖惩和淘汰机制（三）奖惩和淘汰机制v（四）协调管理（四）协调管理v（五）量化管理与标准化作业（五）量化管理与标准化作业v五、物质装备计划五、物质装备计划v（一）管理用房（一）管理用房v（二）物质装备计划表（二）物质装备计划表v（三）资金来源及采购时间（三）资金来源及采购时间v六、管理规章制度六、管理规章制度 v（一）公众管理制度（一）公众管理制度v（二）岗位职责（二）岗位职责v（三）内部管理运作制度（三）内部管理运作制度v（四）员工考核制度（四）员工考核制度v（五）管理运作制

20、度（五）管理运作制度v ( (六六) ) 内部行政管理制度内部行政管理制度v（七）工作流程（七）工作流程v七、档案管理七、档案管理 v（一）档案资料的建立（一）档案资料的建立v1 1、资料的收集、资料的收集v2 2、资料的整理和分类、资料的整理和分类v3 3、资料的归档管理、资料的归档管理v（二）档案资料的管理（二）档案资料的管理v（三）档案的运用（三）档案的运用v1 1、档案的借阅、档案的借阅v2 2、档案的销毁、档案的销毁v（四）档案资料的内容（四）档案资料的内容v八、物业项目前期管理八、物业项目前期管理v（一）物业接管验收阶段（一）物业接管验收阶段v1 1、物业项目验收的计划、程序、物业

21、项目验收的计划、程序v2 2、验收质量管控、验收质量管控v3 3、物业资料接管、物业资料接管v4 4、设备设施试运行、设备设施试运行v（二）入住管理方案（二）入住管理方案v1 1、入住准备工作、入住准备工作v2 2、业主入住手续、业主入住手续v3 3、入住的相关文件、入住的相关文件v4 4、管控要点、管控要点v（三）装修管理（三）装修管理v1 1、装修管理流程、装修管理流程v2 2、装修申请登记程序、装修申请登记程序v3 3、装修资料管理办法、装修资料管理办法v4 4、装修管理管控要点、装修管理管控要点v九、物业项目日常管理九、物业项目日常管理 v（一）房屋建筑本体管理（一）房屋建筑本体管理v

22、1 1、房屋建筑本体的管理重点、房屋建筑本体的管理重点v（1 1）房屋建筑本体特征分析）房屋建筑本体特征分析v（2 2）房屋建筑本体管理的重点及对策）房屋建筑本体管理的重点及对策v2 2、房屋建筑本体的维修养护目标、房屋建筑本体的维修养护目标v3 3、房屋建筑本体的维修养护计划、房屋建筑本体的维修养护计划v4 4、房屋建筑本体维修养护的实施细则、房屋建筑本体维修养护的实施细则v5 5、空置房的管理、空置房的管理v（二）（二） 设备设施管理设备设施管理 v1 1、设备设施的管理模式、设备设施的管理模式v2 2、设备设施的管理原则和目标、设备设施的管理原则和目标v3 3、设备设施的管理措施、设备设

23、施的管理措施v4 4、设备的维修养护方案、设备的维修养护方案v5 5、公共设施的维修养护方案、公共设施的维修养护方案v（三）车辆交通与停车场管理（三）车辆交通与停车场管理v1 1、物业交通状况分析、物业交通状况分析v2 2、物业交通管理的原则、物业交通管理的原则v3 3、交通管理服务内容、交通管理服务内容v4 4、车辆管理工作要点、车辆管理工作要点v5 5、车辆交通和停车场管理措施、车辆交通和停车场管理措施v（四）安全管理（四）安全管理v1 1、安全管理的特点分析、安全管理的特点分析v2 2、安全管理的总体思路与目标、安全管理的总体思路与目标v3 3、安全管理的要点、安全管理的要点v4 4、安

24、全管理的内容与方式、安全管理的内容与方式v5 5、安全管理的组织建设、安全管理的组织建设v6 6、安全管理的实施方案、安全管理的实施方案v（五）消防管理（五）消防管理v1、消防管理的要点、消防管理的要点v2、消防管理组织建设和职责分配、消防管理组织建设和职责分配v3、防火安全三级检查、防火安全三级检查v4、消防事务管理、消防事务管理v5、消防演习预案、消防演习预案v6、易燃物品管理、易燃物品管理v7、临时动火管理、临时动火管理v8、消防设备管理与检查、消防设备管理与检查v9、消防监控设施的管理、消防监控设施的管理v10、消防系统的维修养护、消防系统的维修养护v11、设备机房、消防泵房管理、设备

25、机房、消防泵房管理v12、电气焊作业防火规定、电气焊作业防火规定v13、地下车库防火管理、地下车库防火管理v（六）清洁管理（六）清洁管理v1 1、清洁管理模式、清洁管理模式v2 2、住宅物业的清洁管理内容、住宅物业的清洁管理内容v3 3、综合性物业的清洁管理内容、综合性物业的清洁管理内容v（七）绿化管理（七）绿化管理v1 1、绿化管理的工作流程和质量标准、绿化管理的工作流程和质量标准v2 2、绿化管理的工作制度、绿化管理的工作制度v3 3、绿化管理的技术措施、绿化管理的技术措施v4 4、室内植物的摆设管理、室内植物的摆设管理v5 5、日常养护管理要点、日常养护管理要点v6 6、日常绿化养护内容

26、、日常绿化养护内容v（八）紧急突发事件处理（八）紧急突发事件处理v1 1、紧急突发事件的处理原则与指标、紧急突发事件的处理原则与指标v2 2、紧急突发事件处理的人员职责、紧急突发事件处理的人员职责v3 3、紧急突发事件的处理预案、紧急突发事件的处理预案v（九）客户服务（九）客户服务v1 1、客户服务体系建立、客户服务体系建立v2 2、客户服务部主要职责、客户服务部主要职责v3 3、客户服务管理设想和运作方式、客户服务管理设想和运作方式v4 4、客户服务评价、客户服务评价v5 5、客户服务规范及流程、客户服务规范及流程v（十）（十） 社区文化建设社区文化建设v1 1、社区文化建设的目标、社区文化

27、建设的目标v2 2、社区文化的总体设想、社区文化的总体设想 v3 3、居住小区社区文化的内容、居住小区社区文化的内容v4 4、社区文化活动基本原则、社区文化活动基本原则v5 5、社区文化建设的人员配备、社区文化建设的人员配备v6 6、社区文化活动的经费来源及场地、社区文化活动的经费来源及场地v7 7、社区文化建设的活动计划、社区文化建设的活动计划v第三部分第三部分 报价（商务）部分报价（商务）部分v一、报价清单一、报价清单v二、费用测算明细表二、费用测算明细表物业费测算与收支预算物业费测算与收支预算 v一、物业费测算的依据一、物业费测算的依据v1、物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法v2、地方有关收费规定、地方有关收费规定v3、招标文件提供的资料和实地考察情况、招标文件提供的资料和实地考察情况v4、国家有关规定、国家有关规定v5、物业公司成功的经验、物业公司成功的经验v二、费用测算的原则二、费用测算的原则v1、合理控制利润水平、合理控制利润水平v2、服务