绿地格兰德项目定位报告59p

1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。绿地格兰德项目定位思路报告Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010Part 1 Part 1 成都市场工业项目情况介绍成都市场工业项目情况介绍Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010目前成都市发展相对成熟的工业园区集中分布于城市周边区域，一般位于城市三

2、环路与绕城高速之间。成都市东、南、西、北各方位均有工业园区，但目前发展相对较好的是位于南三环外的高新技术产业开发区南区和位于西三环外的青羊工业集中发展区。锦江工业集中发展区紧邻高新南区，区域认知度高，龙泉驿区的工业发展为锦江工业发展区的延伸，未来前景看好。 龙泉驿区的工业发展为锦江工业发展区的延伸，未来前景看好龙泉驿区的工业发展为锦江工业发展区的延伸，未来前景看好 。 龙泉驿区Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010租售方式租售方式 目前工业地产项目市场主要包括只租不售和租售集合两种方式，大部分企业主开发的项目是只售不租，而

3、高新孵化园等政府主导开发的项目则是租售结合，但是是以租为主。 目前工业地产项目主要包括只租不售和租售集合两种方式目前工业地产项目主要包括只租不售和租售集合两种方式Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010各工业园区在售项目租售情况各工业园区在售项目租售情况工业园区项目租售方式租金（元/月)开盘时间目前销售均价（元/平米）销售率龙潭都市工业园多元国际总部1号只售不租/2007年12月283800-6000 70%启源兴业科技园只售不租/2009年10月520050%成都龙潭总部城 只售不租/08年上半年独栋式：5800；联排式专

4、家楼：378万/套 20%锦江工业园银海芯座租售结合452008年7月7500售罄，目前在租佳霖科创大厦租售结合502008年12月6800售30% 租50%高新南区高新孵化园只租不售80（政府统一管理2、4、6号楼，补贴15元）/德商国际只售不租/2010年7月1500040%特拉克斯只售不租/2008年7月1200090%拉德芳斯租售结合952008年6月1800052%金牛高科技产业园DOT 迪欧时代只售不租/2008年12月850090%高新西区创智联邦只售不租/2010年7月570040%萃峰国际海棠湾只售不租/待售7600/融智总部公园只售不租/2009年1月5600-660090

5、%武侯工业园西部智谷租售结合352009年9月600090%金履国际租售结合352008年6月500060%大科星创意园租售结合352010年5月500094%沃的奥World Office租售结合402007年3月500030%Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010租金租金从出租项目的租金看，高新南区的拉德芳斯和高新孵化园租金较高，为80-95元/月.m2，武侯工业园的西部智谷、金履国际及大科星创意园租金相对较低，在35元/月.m2左右。虽然高新南区板块的租金价格相对偏高，但由于政府会对入住企业补贴10-15元/月.m2

6、，因此实际租金约为65-85元/月.m2。 从出租项目的租金看，高新南区的拉德芳斯和高新孵化园从出租项目的租金看，高新南区的拉德芳斯和高新孵化园租金最高租金最高Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010销售均价销售均价 从销售价格看，目前在售项目的销售均价在4000-12000元/平米不等，高新南区项目售价普遍较高，均价在15000元/平米，特拉克斯和拉德方斯这两个区域内典型的工业地产项目的销售均价均在18000元/平米左右。其次价格相对较高的是高新西区和金牛高科技产业园，为7000元/平米左右。锦江工业园紧邻高新南区板块，售

7、价余高新西区相似，为7000元/平米左右。此外，龙潭工业园价格相对较低，政府针对购买客户可提供500元/平米的补贴。 特拉克斯和拉德方斯这两个区域内典型的工业地产项目的销特拉克斯和拉德方斯这两个区域内典型的工业地产项目的销售均价均在售均价均在1800018000元元/ /平米左右平米左右Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010 1通过对上述工业地产市场概况可看出，各工业园区大都于2000年以后创办，规模较大，而目前处于成都工业地产发展中期，城市土地日益稀缺，走高端综合性商务中心路线的工业项目越来越多。青羊工业总部基地和高新南

8、区配套相对成熟，锦江工业集中发展区紧邻高新南区，离南延线较近，区域认知度相对较高。龙泉作为锦江工业集中发展区的工业发展延伸，有着发展的集群优势。除发展相对成熟的青羊工业总部基地和高新技术产业开发区南区外，而龙潭都市工业园规划起点较高、交通便捷，市场发展前景较好。 小结小结23Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010Part 2 Part 2 政策情况分析政策情况分析Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010成都工业项目发展规划与政策成都工业项目发展规划与政

9、策Part 2.1Part 2.1Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010三步走战略纲要：成都工业近期、中期、远期发展目标-跨越式发展2003-20202003-2020年成都市工业发展目标年成都市工业发展目标近期目标（近期目标（2003-20072003-2007年）：年）：工业增加值年均增长13%(规模以上15)，到2007年工业增加值达到1100亿元(规模以上558亿元),工业销售收入达到3020亿元(规模以上1650亿元);工业集中发展区集中度达50%左右。中期目标（中期目标（20072007年年20102010年

10、）年）：工业增加值年均增长12%(规模以上14)，到2010年工业增加值达到1500亿元(规模以上900亿元)，工业销售收入达到4100亿元(规模以上2550亿元)；工业集中发展区集中度达60%左右。远期目标（远期目标（20102010年年20202020年）：年）：工业增加值年均增长11%(规模以上13)，到2020年工业增加值达到4300亿元(规模以上3100亿元)，工业销售收入达到12000亿元(规模以上8700亿元)；工业集中发展区集中度达70%左右。 2007 2010 2020 工业增加值 1100亿元 1500亿元 3700亿元 年均增长 13% 12% 9% 占全市GDP 39

11、% 40% 41% 工业销售收入 3300亿元 4700亿元 11000亿元 工业集中发展区 50% 60% 70% Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010四大主导产业、六大工业基地、三大工业经济区域四大主导产业、六大工业基地、三大工业经济区域Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010园区 金牛高科技产业园 青羊工业总部基地 武侯工业园 锦江工业园 高新技术产业开发区龙潭都市工业园 龙泉驿区规划主打产业 西区将打造西部科技商务中心，电子信息、生物制药、

12、机械加工、食品是其主导产业；北区将打造北部新兴的工业总部基地，主导产业是软件、电子信息等高新技术。 精密电子、机电设备、仪器仪表、通讯器材、医疗器械、高分子材料等科技含量较高的产业。 制鞋业、电子信息、机电一体化、生物工程和制药、环保新材料生物医学科技、印刷包装轻加工 南部园区：软件产业、研发机构、公司总部、会展中心； 西部园区：以微电子为主导的电子信息产业、以中药现代化为重点的生物医药产业、以现代制造技术为特征的精密机械制造产业。 园区将重点发展科技含量高、经济效益好、资源能耗低、环境污染小的都市型工业，重点发展家用电器制造业、服装制造业,环保型机械制造业和建材业。 以汽车、工程设备及航天产

13、品为主的机械制造业、化学建材业以电子元器件为主的电子信息业以农副产品加工为主的食品、饮料业环保产业规划主打产业规划主打产业Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010随着工业地产的发展和城市土地的日益稀缺，城市工业地产向高端发展的趋势越来越明显。近年来出现的火炬动力港和青羊工业园区就是其中的代表。 从工业地产的发展出发，开发模式走综合性商务中心的路线。办公楼、商务中心、经济型酒店、公寓都有可能成为开发项目。 随着工业地产的发展和城市土地的日益稀缺，城市工业地产随着工业地产的发展和城市土地的日益稀缺，城市工业地产向高端发展的趋势

14、越来越明显。向高端发展的趋势越来越明显。青羊工业园区青羊工业园区火炬动力港Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010 工业经济成为成都市重要的创收来源。工业经济成为成都市重要的创收来源。 因政策的调控，因政策的调控，工业地产领域将演绎一场新的投资风潮。工业地产领域将演绎一场新的投资风潮。1小结小结 因此成都工业地产的前景良好，有发展基础。因此成都工业地产的前景良好，有发展基础。23 工业经济载体的工业地产，未来发展空间巨大。工业经济载体的工业地产，未来发展空间巨大。4Code of this report | 16 Copy

15、right Centaline Group, 2010Part 3 项目地块发展分析Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010项目地块价值分析Part 3.1Part 3.1Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010龙泉经济运行情况（2011年第一季度）20112011年一季度，实现地区生产总值完成年一季度，实现地区生产总值完成100.1100.1亿元，同比增长亿元，同比增长18.7%18.7%；规上工业增加值实；规上工业增加值实现现75.0575.05亿

16、元，同比增长亿元，同比增长25.2%25.2%工业投资完成38.51亿元，同比增长32.9%，房地产投资完成12.66亿元，同比增长34.3%；投资高位趋稳投资高位趋稳一季度共完成全社会固定资产投资72.18亿元，增长29.5%。消费持续火爆消费持续火爆一季度完成社会消费品零售总额17.37亿元，增长16.8%。 外贸强劲增长外贸强劲增长一季度实现出口创汇10236万美元，增长38.2%，进口总额46576万美元，增长164.2%（数据来源：龙泉信息网）Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010龙泉发展规划功功 能能 定定

17、位：位：机械、汽车制造、文化休闲产业为主。重点发展职能：重点发展职能：大型制造业基地、区域交通枢纽与物流中心、城市化新增人 口聚集地、山地型休闲旅游区、特色农业示范区。空间发展策略：空间发展策略：近中期重点建设区域，承担区域重大基础建设和城市经济发 展的重要配套职能，限制工业污染，防止低水平建设。 区域定位区域定位-山地型休闲旅游山地型休闲旅游区区Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010支柱产业支柱产业以汽车制造技术为依托，以数字化的工业、建筑设计研发等为主要内容，涵盖汽车制造及汽车配件的主要的生产性产业辅助产业辅助产业办

18、公与生活并存的休闲工作模式与支柱产业相结合，突出体验性、创意性，引领龙泉的发展，引领成都商业办公场所的绿色革命结合其它工业地产发展背景，确定本项目的产业分析结合其它工业地产发展背景，确定本项目的产业分析Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010周边主要产业龙泉界牌工业园：龙泉界牌工业园：位于龙泉经济开发区，厂家以机电机械设备为主西河鞋业工业园：西河鞋业工业园：位于龙泉西河镇，目前西河镇共有制鞋业147家， 为8000余人提供就业岗位,年产量超过1200万双， 实现总产值超过4亿元，年发放工资超过1亿元。成都汽车工业园：成都汽

19、车工业园：规划打造成为专业发展汽车整车、配套零部件 的“成都汽车工业园”。扬中科技工业园：扬中科技工业园：经济技术开发区该区域以汽车产业为主要的经济支拄，努力建成该区域以汽车产业为主要的经济支拄，努力建成中国西部重要的汽车及汽车零配件生产基地中国西部重要的汽车及汽车零配件生产基地Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010制造产业办公为主，休闲生活性为辅，相互促进，引领区域消费，丰富区域生活休闲生活产业休闲生活产业生产性文化艺术产业生产性文化艺术产业定义定义直接生产满足大众消费产品的休闲生活模式产业，可产生消费作用完善各产业的

20、生产条件链条的环节，即为包括文化产业在内的各产业提供中间产品作用作用服务于个人的精神文化消费需求，丰富人们生活，拉动内需；但不能实现相关产业的升级服务于生产领域提升产品附加值、经济发展中提升产业结构的要求，明显突出“生产性服务业”的性质；实现从“制造”到“创造”的关键所在Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010汽车产业引领成都经济发展，成为成都经济的重要组成部分以汽车、工程机械整车及关键零部件为主导的现代制造业基地和以汽车、工程机械整车及关键零部件为主导的现代制造业基地和成都市级战略功能区成都市级战略功能区汽车产业综合功能

21、区的主体区域。汽车产业综合功能区的主体区域。 已累计引进工业项目364个，其中世界500强企业30余家，上市公司超过40家；建成投产240余家。已聚集一汽大众、一汽丰田、吉利汽车、一汽专用、川汽集团、大运汽车等汽车整车和神钢集团、卡特比勒、普什重机、南车集团等工程机械重大整机生产项目，以及麦格纳、富奥江森、一汽富维、云内动力、丰田纺、天兴山田等180余家汽车配套项目。初步形成了“八车四机”整车（机）产业体系和相对完整的核心关键零部件配套链群，车型涵盖了轿车、大中型客车、越野车、皮卡车、旅行车、专用车、载货车等。Code of this report | 24 Copyright Centali

22、ne Group, 20102.2 项目地块综合分析Part 3.2Part 3.2Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010周边道路交通情况项目位置，距成都市中心20分钟车程，二环路8公里，3环路5公里，龙泉城区8公里，但目前交通便捷度不足。 地铁地铁2 2号线号线（预计2012年底试运行） 龙泉龙泉郫县郫县区域内开发较为落后，配套较区域内开发较为落后，配套较不完善且处于较低的档次。根不完善且处于较低的档次。根据发展规划，将足步改善不便据发展规划，将足步改善不便交通情况。交通情况。地块位于龙泉驿区成龙路以南，博美银河装饰城

23、以东，邻近四川师范大学成龙校区，是成地块位于龙泉驿区成龙路以南，博美银河装饰城以东，邻近四川师范大学成龙校区，是成都市区和龙泉驿区的交界处。都市区和龙泉驿区的交界处。Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010项目地块的分析自然环境自然环境：片区内有三圣乡新型休闲观光型农业和国地城市公园，周边生态环境较好。文化环境文化环境：临川师成龙校区，教育资源良好。社区环境社区环境：片区当前住宅开发不足，住宅以恒大绿洲和银河花园为主，未形成良好的人居环境，片区开主要以产业园为主，并已形成相当规模。项目地块位于东三环外，成龙路南侧，属经开区

24、项目地块位于东三环外，成龙路南侧，属经开区二期规划用地范围。二期规划用地范围。地块东临待售工业用地，南面和西南均临银河集团用地，此临成龙大道。地块形状较大规整。Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010完全竞争完全竞争不完全竞争不完全竞争以周边目前和未来的产业结构分析，主要以住宅住宅和制造业制造业为主，在该区域内的住宅产品竟争激烈，其总部体量上面和产品形态有较大的竞争。写字楼办公场所与总部经济之间有竞争总部经济之间有竞争，但也有可合作的空间合作的空间，小型企业办公多以厂区内进行，大型企业及相关产业配套企业会选择转为舒适的环舒

25、适的环境境内进行办公。周边市场竞争关系简要概括Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010SWOT分析项目地块未来前景看好，该区域有发展基础。项目地块未来前景看好，该区域有发展基础。S S 优 势 1，周边有强大的制造业和 延伸产业支撑，2，贵公司有强大的品牌引响力。3，地理位置靠近成都，房价格上有优势W劣势 1，地理位置处于龙泉与成都交界处，不变于界定其定位形态。2，低密产边有高层建筑为主，固景观视觉不佳。O机会 1，该区域所打造的以汽车产业为主的经济主导，将在政府不断招商引资中，趋于完善。2，且周边没有出现较为舒适的办公场

26、所。T 危 胁 该区域还在不断的发展中，在未来是否会出现同类性的产品。且，总部经济的低密产品有竞争。Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010Part 4 项目定位Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 20104.1 项目总体定位Part 4.1Part 4.1Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010卖点综诉地理位置地理位置：项目地块位于东三环外，成龙路南侧，属经开区二期规划用地范围。 周

27、边依靠三圣乡休闲观光型农业和国地城市公园，周边生态环境较好。道路交通道路交通：项目位置，距成都市中心20分钟车程，二环路8公里，3环路5公里，龙 泉城区8公里，但目前交通便捷度不足，有待地铁线路开通。产业支撑：产业支撑：片区当前住宅开发不足，住宅以恒大绿洲和银河花园为主，未形成良好 的人居环境，片区开主要以产业园为主，并已形成相当规模。品牌形像：品牌形像：绿地品牌拥有良好的口碑形像，且开发大批优质产品。产品形态：产品形态：目前成都市区整体办公场所配套设施不够完善。无以“健康工作”的理 念的产品形态出现。Code of this report | 32 Copyright Centaline G

28、roup, 2010 我们以经开区、川师大、三圣乡等为产业和资源背景，以国际休闲与会展产业为穿引轴线，营造满足都市人所有需求的生活链和产业链。 “ “科技内核科技内核” ” 我们将引入国际住宅产业最为成熟的建筑和设备设施技术，以高科技含量为产品注入节能、环保、安全的内核。 “ “环境内核环境内核” ” 我们将充分利用龙泉浅丘地貌特征和水源资源，采用独有的规划设计理念，营造最优雅的人居环境。 “ “人文内核人文内核” ” 我们将以产业资源和人居环境为依托，导入“工作与生活并存”独有的人文理念，努力打造成该领域的文化标识。产品内核Code of this report | 33 Copyright

29、 Centaline Group, 2010打造成以绿色为主的休闲生活办公场所，引领未来绿色工作革命。基于上述SWOT分析，建议打造差导化和特色结构的产品形态，以把“绿色放在办公室里”为主要设计线索，引伸“工作”与“生活”并存的概念。推广主题：文化艺术产业中心推广理念: 工作与生活并存东地标东地标文化艺术产业中心文化艺术产业中心 多层组团：企业级会馆多层组团：企业级会馆 艺术家聚落艺术家聚落 高层组团：绿色生态办公城高层组团：绿色生态办公城 Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010案名案名定位：MAHO中心案名释义：M来源

30、于modern，现代、时尚；A来源于art，艺术，创意；H来源于house，居家，休闲，生活；O来源于office，办公；Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010高层组团案名：巴比伦低层组团产品：艺墅案名释义：艺术创意聚集之地；私人企业级会馆案名释义：地标产品，案名应突破市场建筑立面风格，即现代又古典产品打造方向：标准的写字楼产品，通过空中花园概念解放传统办公空间Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010发展愿景以汽车产业为核心，依托汽车延伸产业以汽车产

31、业为核心，依托汽车延伸产业为中心，及文化艺术产业配套的办公与为中心，及文化艺术产业配套的办公与生活，为一体的综合性产业聚集区生活，为一体的综合性产业聚集区Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 20104.2 项目产品包装与客群定位Part 4.2Part 4.2Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2010超高层产品包装建议，以“绿色生态”为产品包装特色，在18层和32层（避难层）打造其独特风格的休息区域，以绿色植物为装饰，以符合巴比伦空中花园的定位。电梯：电梯：

32、建议选择国际一线品牌电梯，以电梯品牌和速度来弥补电梯上的不足。综合分析其它写字楼的客户群体，对该配置有关注。楼层：楼层：综合其成都甲级写字楼项目层高为：4米左右。其工业地产写字楼层高为：3.5米左右。此项目超高层组层高为：3.9米。因此在相对价位取向的比较下，该层高不会对销售有影响。Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2010以“绿色生态OFFICE”和“空中花园OFFICE”为产品形态定位，主要目的为以”工作与生活

33、并存”营销理念做铺垫高层组团产品包装参考图Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2010多层产品包装针对该组团的客群定位，建议对该产品相应数量打造不同的一个设计风格。以景观和产品结构为主。景观景观：在产品周边打造不同的风格景观，以亭、水、太阳伞+桌椅、 树木为主要的构成元素，以满足其艺术家对其独特性的需求。产品产品：户型面积以300 为宜。对该产品空间保持到最大化。以适应 其客群需求。Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2010改传统的 “草多花少树少”为“树多

34、树多花多草少花多草少”以弥补该组团的视觉景观不足。其中，以文化艺术聚落部为特色的产品，(建议为中间区域位置产品）园区应打造出不同的景观特色。已满足其它客群的独特性。多层产品包装Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2010花园道路园区道路花园景观打造多层产品包装略图Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2010把工作与休息场所相接合。适当的牺牲一些空间，在园区配套上设立不同的休息区，可适当配置营利性的咖啡区，茶区，清吧等，以适应该不同需求消费客群。园区特色配置Co

35、de of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2010商业配置包装建议配置正常的餐饮区域，以满足该小区内的白领日常需求。其次，可以引进商务餐饮，如：星巴克咖啡、味千拉面，乡村基等特色餐饮店。低商可配置休闲功能区域，可配置适当的健身器材、台球室、壁球室等，以符合健康工作的理念和满足其不同的消费需求。Code of this report | 46 Copyright Centaline Group, 2010项目别墅形态产品包装分析别墅办公：别墅办公：别墅住宅：别墅住宅：如定位以办公场所为主，其产品自身要以公司结构和趋向于原生态风格装饰进行产

36、品设计，主要以文化艺术产业客群为主要的目标客户群。如产品定位于住宅方面，产品可以用“可售”和“可租”方式经营。售：主要以周边的大型企业高层领导为目标客户群，装修风格以工作和生活相接合为主，打造成为“泛会所”形式，以满足该客群需求。租：租的形式主要以酒店物业经营。可自行代管和转于周边酒店代管。Code of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2010客群定位分析客群定位分析销售目标客户是谁？销售目标客户是谁？自住客户还是投资客户，来自哪里，关注什么？自住客户还是投资客户，来自哪里，关注什么？ 租赁客户来自哪里？租赁客户来自哪里？Code of

37、 this report | 48 Copyright Centaline Group, 2010汽车制造产业的不断全善带来了该领域的办公场所需求以汽车配件延伸出来的产业需求文化体制改革带来的对文化艺术产业的政策性及体制性需求 汽车制造业汽车制造业汽车配件汽车配件产业产业文化艺术文化艺术产业产业客群来源客群来源主体区域客群分析三种需求推动龙泉工业地产发展三种需求推动龙泉工业地产发展 该区域内的主要客群，主要以汽车制造业和汽车延伸产业为主的目标客该区域内的主要客群，主要以汽车制造业和汽车延伸产业为主的目标客户。其次，对文化艺术产业的需求，设定产业所需的产品，足可以把该户。其次，对文化艺术产业的需

38、求，设定产业所需的产品，足可以把该领域的企业引进至该项目领域的企业引进至该项目Code of this report | 49 Copyright Centaline Group, 2010参考成都其它工业区域分析：销售客户：销售客户：以周边企业为绝对主体，主要为工业区域内有实业的企业，最 关注产品形态和价位，对知名品牌有倾向性。租赁客户分为长租和短租租赁客户分为长租和短租长租客户：长租客户：主要来自该区域内延伸产业客户，以驻扎形式入住周边办公场 地。主要关注地段、产品舒适度、物业管理、周边配套等短租客户：短租客户：该区域内办公人士对住宅需求的群体，主要关注度以产品价位、 地段，装修情况，配置

39、情况等现有市场客户分析启示：只要产品能够获得目标销售和租赁客户的青睐，专业的投启示：只要产品能够获得目标销售和租赁客户的青睐，专业的投 资客户凭借敏锐的嗅觉，必然蜂拥而至。资客户凭借敏锐的嗅觉，必然蜂拥而至。Code of this report | 50 Copyright Centaline Group, 2010通过对成都工业地产的综合分析，针对不同的组团，建议其价位：通过对成都工业地产的综合分析，针对不同的组团，建议其价位：预计超高层组团预计超高层组团 入市价：入市价：70007000元元/ / 均均 价：价：75007500元元/ / （以（以20122012年年9 9月入市时间点预

40、估，建议参考该时间内的周边房价）月入市时间点预估，建议参考该时间内的周边房价） 预计多层组团预计多层组团 入市价：入市价：85008500元元/ / 均均 价：价：75007500元元/ / （以（以20102010年年9 9月入市时间点预估，建议参考该时间内的周边房价）月入市时间点预估，建议参考该时间内的周边房价）价格定位Code of this report | 51 Copyright Centaline Group, 2010Part 4 项目营销推广思路Code of this report | 52 Copyright Centaline Group, 2010针对项目产品形态分为

41、：多层和超高层。因入市时间的客群定位不一样，针对项目产品形态分为：多层和超高层。因入市时间的客群定位不一样，特制定不同的营销推广宣传。特制定不同的营销推广宣传。结合艺术展览大型活动或是文化艺术较为集中的地区，开辟专题性推广话题，如“绿色生态办公室”等。多层产品：多层产品：高层产品：高层产品：结合项目周边企业公司较为集中的特点，开辟专题性推广话题，如“空中花园办公室”等。推推 广广 手手 段：段： 针对文化艺术市场，联系”艺术节“举办单位，增强目标客 户对项目的认知度。营销推广分析Code of this report | 53 Copyright Centaline Group, 20107月

42、8月9月销售节点2012年4月热销期2011年6月10月尾盘期5-O9月蓄客期多层组团超高层组团开盘造势力户外亮相 推广节点蓄客期开盘，强销期10-12月2013年2014年10月热销期尾盘期报广考虑开盘前一次，主要诉求点为项目开盘信息渠道方面考虑高档车洗车场直投及地下停车场大牌广告自有客户挖掘主要着力绿地业主及中原高端客户的挖掘适量报广推广+针对渠道+自有客户挖掘销售周期时间表Code of this report | 54 Copyright Centaline Group, 2010销售周期简述多层组团，预计多层组团，预计20112011年年0909月份入市，至月份入市，至20122012年年0909月份售完。月份售完。销售周期为销售周期