房开公司销售精装修房子涉及的税收问题分析

1、房地产公司销售精装房”，4大税收怎么缴?随着房地产市场的不断发展， 房产公司在进 行商品房销售时也形式多样，如：销售精装 房、购房送车位、购房送家电等等，为了促 进销售，开发商也是绞尽脑汁。实务案例：嘉诚房地产公司在某市开发一楼盘，2016年 7月份动工建设，预计2018年5月对外开始 对外预售。为了促进销售，公司决定将商品 房打造成精装房，精装房包含部份家电及家 具，如：厨柜、热水器、油烟机等。精装房在销售时，商品房买卖合同中注 明的装修费用（含装饰、家具、家电等费用）， 已经包含在房价中。那么与商品房销售有关 的税收怎么缴纳？一、增值税根据财政部、国家税务总局关于全面推开 营业税改征增值税

2、试点的通知（财税2016 36号）附件1:营业税改征增值税试点实 施办法第十四条条规定，下列情形视同 销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个 人无偿提供服务， 但用于公益事业或者以社 会公众为对象的除外。（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿 转让无形资产或者不动产， 但用于公益事业 或者以社会公众为对象的除外。（三）财政部和国家税务总局规定的其他情 形。根据以上规定，嘉诚房地产公司销售精装修 房，已在商品房买卖合同中注明的装修 费用 （含装饰、设备等费用 ），已包含在房价 中。因此，不属于税法中所称的无偿赠送，无需 视同销售，不单独计价，与销售房地产一并 按

3、照 11%税率计算缴纳增值税。但是，如果嘉诚房地产公司将销售精装修房 和房中的家具、家电等分别进行开票的，则 精装修房按销售不动产适用 11%的税率， 房 中的家具、 家电等按销售货物适用 17%的税 率。二、土地增值税 根据国家税务总局 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 （国税发 2006187 号）第四条规定，房地产开发企 业销售已装修的房屋， 其装修费用可以计入 房地产开发成本。 同时，根据建设部关于印发商品住宅装 修一次到位实施细则的通知（ 建住房2002190 号）规定，住宅装修工程中不含 住宅不能构成不动产附属设施和附着物的 家具、电器等动产设施。 因此，嘉诚房地

4、产公司销售精装修房，装修 费用可以计入房地产开发成本， 并作为土地 增值税的扣除项目，但是住宅装修工程中， 不含不能构成不动产附属设施和附着物的 家具、电器等动产设施。也就是说， 嘉诚房地产公司在计算土地增值 税时，装修费用可以计入房地产开发成本， 并可以加计 20%的扣除。但是，对于装修中 所使用的家具、电器等动产设施，计算土地 增值税时可以扣除，但不得加计 20%。三、契税 根据国家税务总局 关于承受装修房屋契税 计税价格问题的批复 （国税函 2007 606 号）相关规定，房屋买卖的契税计税价格为房 屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装 修费用应包括在内。因此，客户在购买嘉诚房地产公司销售的精 装修房时，应以商品房买卖合同中注明 的销售总价 （ 含装饰、设备等费用 ）作为计算 契税的计税价格。四、印花税根据财政部 国家税务总局 关于印花税若 干政策的通知财税 2006 162 号第四条 规定，对商品房销售合同按照产权转移书据 征收印花税。因此，房地产公司销售的精装修房时，