房地产企业现金流管理研究[开题报告]

1、本科毕业设计（论文）开 题 报 告题 目 房地产企业现金流管理研究 一、论文选题的背景、意义：（一）背景改革开放以来，我国房地产业取得了突飞猛进的发展。房地产政策的改进，以及金融政策的创新，不断地为房地产业创造出越来越广阔的发展空间。据世界银行统计，人均GDP达到600-800美元之间时，住宅产业将进入高速增长阶段。众所周知，房地产业同其他行业相比，具有典型的高投资、高风险、周期长、高收益的特点。由于我国房地产业起步晚、基础差、规模小、行业尚未实现规范化，加上我国金融体系的不完善，使得不少房地产开发企业有较高的预收账款，较高的借款费用，资产负债率在70以上，有的甚至高达90，负债比率过高，要求

2、企业提高偿债能力，这会在一定程度上制约企业的经营活动，从而影响企业的盈利能力，甚至有可能导致企业在某个时候面临资金短缺、入不敷出的风险，从而使企业承受着巨大的财务风险，以至于在实际投资中，众多房地产开发项目因无力偿还到期银行债务而停工，导致“烂尾楼”现象时有发生。近年来房地产业的高速发展引起了政府的高度警惕，当前国家加强了对房地产市场的宏观调控、金融机构对房地产开发项目贷款也提高了门槛。房地开发企业将面临越来越强大的压力。06年仍然是国家对房地产行业的“调控年”。房地产行业调控力度进一步加大。土地供给的控制以及房地产开发企业的银行信贷受到严格限制，企业将普遍面临资金紧张的压力。在开发经营过程中

3、，如何做好房地产开发企业的财务分析，有效控制风险，防范投资风险、增强企业竞争优势变得尤为必要。从企业内部来看：一方面随着经济体制改革的市场化进程日益加快，企业改革改制、价格随行就市，使政策风险、市场风险、信用风险、管理风险等多种风险交织起来，企业将面临越来越复杂的环境和日益严峻的挑战，而当前房地产企业的监管主要是静态监管、事后监管，形成了企业监管中的软肋，房地产企业为加强监管、防范风险需建立财务风险预警机制；另一方面企业存在目的和价值就是以其所掌握的经济资源去创造最大的财富，为实现资产的不断增值，建立财务风险预警系统可使企业不断加强改进经营策略，提高管理质量，减少或规避财务风险的产生。因此，建

4、立一套有效的房地产企业财务风险预警系统成为当前急需解决的问题。此外，随着证券市场的日益规范化，信息披露的标准化，根据这些信息构建出合理的预警模型也变得可能。（二）意义房地产项目顺利进行的保障资金是房地产的血液，它在房地产开发建设与经营管理过程中的重要性是不言而喻的。在房地产市场中存在较多的不可控因素导致了房地产项目的开发建设与经营管理具有较多不确定因素，风险大、投资大、资余回笼速度慢等，因此更需要投入大量的资金以期保障房地产项目的顺利进行。资金链的良好运作将会是房地产项目顺利进行的根本保障。因此，对房地产企业的现金流进行有效地管理具有多方面的作用：(1)对房地产企业资金链管理的研究有利于及时发

5、现项目资金的短缺，实时制定项目在不同阶段的资金计划，特别是商业类地产这样过程长、阶段多、程序复杂的项目，对资金链的研究是对其项目各阶段融资的依据。(2)还有利于房地产企业与资本市场的有机结合。房地产业未来的发展中，离不开资本市场的大力支持。如何将房地产资金链与资本市场对接，建立房地产资金内外循环系统，将是房地产企业在未来的发展过程中亟待解决的问题。一方面，房地产企业需对其资金链管理进行研究，寻找更适合自身企业发展的开发模式，必然对国内资本市场的发展提出更高的要求，从而使之不断成熟发展；另一方面，随着中国市场的不断开放，国外新型融资渠道与融资手段不断进入中国市场，国内资本市场要想在激烈的竞争中立

6、于不败之地，就必须“成长”，不断成熟与发展。(3)对房地产企业资金链管理的研究也有利于企业结合内外部实情，积极拓宽资金来源渠道，促进多元化融资，从而实时、有效地缓解了企业的资金压力。所有的计划都建立在真正熟悉自己的境况之上，明白自己最需要什么和可能做什么才能根本上改变困境。(4)同时还利于使企业各部门围绕资金联系更加紧密，增进了各部门间的协调与沟通，从而加强了项目运作的透明化管理，提高了工作效率。综上所述，房地产企业资金链管理的研究无论是对于企业自身的发展，还是资本市场的繁荣都具有十分重要的现实意义。（三）文献综述1、国外对于房地产现金流的研究现金流问题研究的历史较短。在国外，较早将以现金流为

7、基础的指标引入财务分析评价体系的是Walter，随后各种以现金流为基础的指标不断产生。以美国为代表，从20世纪70年代以来，美国注册会计师协会、美国财务会计准则委员会等行业协会发布一系列关于现金流量信息披露、关注企业获取现金流量能力、以现金流量表取代原来的财务状况变动表等相关规定：“为投资人和债权人提供预计、比较和评估他们未来现金流入的金额、时间安排及相应不确定性有关的信息”；1987年，美国财务会计准则委员会发布第95号公告现金流量表，要求企业以现金流量表取代原来的财务状况变动表，并对现金流量表的编制方法做出具体规定；1992年，国际会计准则委员会在更新的第7号国际会计准则中，也做了相同的规

8、定；英国、加拿大等国家也要求企业编制现金流流量表。历史表明，在全球范周内，越来越强调现金及现金流管理的重要性，现金流信息止成为企业信息的核心。吉姆.克莱顿（2008）认为，房地产的现金流管理在很大程度上与投资者的情绪，投资的资本报酬率以及市场整体的风险贴现水平相关。比尔.温特贝格（2010）认为，对于现金流的管理有一个高效的客户现金流管理系统可以为企业和客户带来双方的正效应，既减轻了企业的操作负担，也方便了客户更好的监控和管理自己的现金资产。2、国内对于房地产现金流的研究（1）房地产现金流的特点房地产企业现金流的特点是现金流量大，开发周期长，风险因素相对较多，对资金占用的要求高,相应的使房地产

9、行业的现金流管理的风险大，要求高，资金占用时间长。谯谦（2009）认为，现金流主要记录的是企业在销售商品、提供劳务、购买商品、接受劳务、对外出资和支付税收等活动中的现金流动状况，它是反映公司在一定会计期间内经营活动、投资活动和筹资活动情况的指标。房地产开发过程是一种预测将来需求而进行产品生产的过程，由于它自身的特点：价值大，开发周期长，一次性，风险因素多等，所以房地产企业的现金流需求数额大，占用周期长，风险大。（2）房地产企业现金流管理现状我国房地产企业的现金流管理起步较晚，企业对现金流的全方位管理不足，现金流的管理角度相对单调，缺乏全方位的统筹，与整个企业的战略不能有效地呼应管理。叶根金（2

10、010）认为，我国房地产企业现金流管理没有结合房地产企业的经营特点制定符合自身发展的管理办法，其内部管理机制缺少全程控制，银行系统对企业现金流的影响也不可小视。刘文静（2005）认为，我国房地产企业资金以自有资金、银行贷款、债券融资和其他形式的资金来源为主，资金来源单一，面对当前市场需求旺盛，企业现金持有量难以把握，资金的使用效率存在时间差异，对资金的合理充分利用是需要面对的问题。丁国全（2008）认为，房地产企业关注现金流管理起步较晚，没有与企业战略相统一联系，并且缺少全程控制，在管理镇南关没有足够重视现金流质量。谭洪益（2009）认为，房地产现金流包括现金流出和现金流入两个部分。而现金流管

11、理的实施主要从决策阶段，实施阶段和项目完成阶段来进行管理，故房地产现金流一体化管理，就是要立足于完整的房地产开发链条进行。杨泱（2009）认为，房地产业是我国国民经济的支柱产业，其在一定程度上可以促进整个国民经济的发展，拉动消费需求。房地产同时也是一个资金密集型的产业，投资规模大、周期长等特点使房地产开发、投资需要大量的资金，因此对其现金流进行有效地管理必不可少。姚丽冰（2008）认为，由于房地产涉及范围广，产业链条长，从垒地到建设再到销售经营复杂，许多房地产企业都是单一经营的企业，在遇到突如其来、力度较大的宏观调控时，往往措手不及，没有回旋的余地。现金流较低对房地产这样一个成长性行业来说并不

12、是大闻题，因为处于成长状态的行业扩张性明显。因此经营流入的资金通常会以扩大再生产的形式再流出，只要其现金流保持一个相对稳定状态就没有大的问题。但如果突然下降，就可能表示其现金流入或流出方面出现了问题。房地产企业现金融资可通过自身的经营利润，联合其他区企业经营或进行境外融资。总之，房地产企业进行现金融资的方法有多种选择，同样，对现金流的管理也可以多方位考虑。陈圣举（2004）认为，我国金融政策几次调整对中小房地产企业资金链的安全提出挑战，中小房地产企业在一段时间里将不得不把销售回款作为重要的资金来源，我们可以通过建立线性规划模型，利用自有资金来解决资金链的安全问题，同时争取尽可能多的销售回报。当

13、然拓宽企业的融资渠道，也是中小房地产企业发展壮大的有效途径。3、总结房地产企业是以开发项目为主导的项目驱动型企业，由于投资大、建设周期长、项目的不可逆转性、以及和宏观经济联系紧密，受外部环境影响显著等特点，对于房地产企业来说，提高企业的风险管理和对市场运行情况的判断能力，是非常重要的。另外，我国的房地产业在发展初期由于市场不成熟和开发行为不规范等因素的影响，很多企业完成了最初的资本积累，但从长远来看，随着国内市场运行机制的逐步完善，土地市场的透明化，市场竞争的公平性和激烈程度将会越来越明显，为了保持可持续发展的能力，企业管理人员还必须能以一定的成本筹集到足够的资金保证未来项目的可持续开发，因此

14、，管理企业各项工作的资金的使用以及经济活动的现金流动情况就变的十分重要。总的来说，有以下几点：(1)房地产业是国民经济的支柱产业，以现金流管理为核心是未来企业财务管理是发展方向，论文认为房地产企业建立以现金流管理为中心的企业财务管理体系是保持企业持续发展的重要保障措施。(2)房地产企业实施现金流管理，首先要建立完整的管理控制组织模式，根据大中型房地产企业集团资金管理的特点，论文提出建立半紧密型资金集中结算管理模式是我国大中型跨区域，多项目的房地产企业集团实现有效现金管理的必要准备。(3)制度是管理的基础，建立现金流内部控制制度是房地产企业现金流管理的进一步深入，通过建立现金流入控制，现金流出控

15、制以及现金安全控制等内控制度，可以保障企业现金安全和完整，保证现金流动性，降低浪费损失，提高资金使刚效率。(4)对房地产企业投资、经营以及筹资过程中现金流状况实施动态的管理控制，通过现金流分析，并在分析的基础上进行动态的预算控制，对项目投资决策过程中的现金流建立风险预警体系，是大中型房地产企业在企业层面，项目层面实施现金流管理的有效途径。二、研究的基本内容与拟解决的主要问题：（一）研究的基本内容：1、现金流的定义：从财务的角度剖析什么是现金流。2、房地产现金流管理的特点：结合行业现状，说明房地产行业现金流管理的特点。3、分析现金流的管理目标：结合行业发展的现状，展望未来发展前景，分析管理组织的

16、目标。4、当前房地产现金流管理存在的问题：查阅有关文献，综合数据资料，总结得出当前存在的县境内流管理问题。5、提出解决方案：理论联系实际情况，提出切实可行的解决当前问题的方案。（二）拟解决的主要问题：1、阐述说明关于现金流管理的基本理论，结合行业说明；2、针对当前房地产行业现金流管理现状提出可行的解决方案。三、研究的方法与技术路线：（一）研究方法：1、文献研究法：参考现阶段国内外的相关文献资料，联系当前的行业现状，总结论定可行的理论知识，对相关资料进行整理分析。2、实证研究法：调差近年来国内行业部分房地产公司的财务报表数据，进行统计总结，说明数据表明的现状与问题。（二）技术路线：房地产企业现金

17、流管理研究引言现金流的定义房地产企业现金流管理的现状房地产企业现金流管理的特点现金流管理目标的特点房地产企业现金流管理的目标房地产企业现金流管理的对策与建议房地产企业现金流的战略性管理房地产企业现金流的战术性管理结论当前房地产企业现金流管理存在的问题房地产企业现金流的战略性管理问题房地产企业现金流的战术性管理问题四、研究的总体安排与进度：2010.10.082010.11.22 完成毕业论文选题2010.11.232011.01.10 完成文献综述、开题报告及外文翻译2011.01.112011.03.11 完成毕业论文初稿2011.03.122011.05.03 毕业实习，修改论文2011.

18、05.042011.05.12 毕业论文定稿五、主要参考文献：1 谯谦,吴楠.浅析房地产中的现金流量问题.现代商业,2009(20):P58.2 叶根金.对房地产企业现金管理若干问题的思考.中国经贸,2010(2):P102.3 刘文静,孙利琼.房地产企业现金流的现状分析.科技与管理,2005(6): P39-43.4 丁国全.房地产企业现金流管理措施.合作经济与科技,2008(1):P64-65.5 谭洪益.浅析房地产项目现金流一体化管理.会计之友,2009(33):P13-15.6 杨泱.我国房地产企业融资结构现状及优化研究.当代经济,2009(14):P8-9.7 姚丽冰.论资金短缺环境

19、下房地产企业筹资以及经营策略的调整.特区经济,2008(10):P227-228.8 陈圣举,孙利琼,张振雨.基于线性规划的中小房地产企业现金流运筹管理. 中国企业运筹学,2004(8):P58-62.9 龙建辉.房企的发展路线选择.城市开发,2009(1):P28-29.10 吴俊贺,黄有亮.开发资金的内部挖潜:加强企业现金流管理.建筑经济，2008(6):P69-71.11 蔡昌.如何掌控企业的第一枚多米诺骨牌现金流.东方出版社,2007:P3-5.12 张惠忠.公司财务管理基础.上海财经大学出版社,2007:P145-147.13 张艳红，罗黎辉.行业整合中小房地产如何困境求生.商场现代化. 2006（16）：P21