房地产开发与经营

1、第第1章章 房地产开发与经营概述房地产开发与经营概述1.1 房地产业及其在国民经济地位和作用1.1.1 房地产的概念、特性和分类房地产的概念、特性和分类1、房地产概念 P1 狭义：地产 广义：地产和房产 国际：不动产 香港：物业 2、房地产特性 P2 位置：固定性（注意：最重要） 使用：长期性（判断未来趋势，政府、规划、定位） 投资：大量性（投资收益如何把握，更换） 价值：保值增值（宏观经济、区域、未来高度相关） 价格：周期 （影响因子非常多）请举例。 3、房地产分类 P23 用途13种（住宅、商业） 形态5种（区位、结构） 开发程度5种（生地、毛地） 权属关系7种（国有、集体） 经营内容3种

2、（建筑、房屋、服务）注意：高档住宅、购物中心、商业店铺、酒店这四类。1.1.2 房地产业的内涵和性质房地产业的内涵和性质1、房地产业的概念 P4 房地产业：房地产开发、经营、管理和服务的产业2、房地产业的性质（有别于建筑业） 三大产业划分：第三产业 国民经济行业分类GB/T4754-2002：第十一门类K 联合国经济活动国际标准产业分类：第八类1.1.3 房地产业在国民经济地位和作用房地产业在国民经济地位和作用1、支柱产业 国外发达国家11-152、财政收入 发达国家10-403、产业链条 100亿元房地产投资引发286亿元产出， 其中：建筑业90.76亿元 制造业123.56亿元 采矿业16

3、.64亿元 50个被带动行业4、就业岗位5、居住条件1.1.3 房地产开发的地位和作用房地产开发的地位房地产开发业是我国国民经济的支柱产业房地产开发在城市建设中占主导地位房地产开发的作用有利于加速城市现代化进程有利于城市总体规划的实现为城市社会、经济、政治、文化活动以及人民生活提供载体为城市政府财政和城市建设提供资金资源为城市中低收入群体提供住房保障1.2 房地产开发概述1.2.1 房地产开发的含义与特征房地产开发的含义与特征1、房地产开发含义P8 2、房地产开发特征 综合性、长期性、地域性、风险性房地产开发特性房地产开发特性价格昂贵性保值增值性位置的固定性异质性寿命长久性用途多样性相互影响性

4、可调整性政府管制性交易复杂性区位特性价值特性外部特性房地产开发的主要阶段划分投资机会研究可性研究行项目评估和决策获取土地使用权开发项目立项规划设计与方案报批建设工程招标签署有关合作协议七通一平等工作基础工程主体工程安装与装修工程室外工程竣工验收销售准备广告推广现场销售物业管理 投资决策阶段前期工作阶段工程建设阶段租售与物业管理阶段1.2.2 房地产开发的形式房地产开发的形式1、开发对象划分P10 土地开发、房屋开发和综合开发 房屋开发： 住宅开发、写字楼开发、商业用房开发、工业用房开发2、开发的规模划分 单项开发、成片开发3、开发区域的性质划分 旧城改造 新区开发普通商品住房限价商品房经济适用

5、房廉租房高档商品房别墅居住房地产项目商业房地产项目商业用房写字楼酒店酒店式公寓主题公园工业房地产项目工业厂房研究与发展用房仓储用房工业园区 特殊用途房地产项目指项目的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产，包括高尔夫球场、飞机场、汽车加油站、车站、码头等。这类项目多属长期投资、投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。特殊用途房地产项目的市场交易很少，因此难以采用市场比较法进行估计。特殊用途房地产项目1.2.3 房地产开发的主要参与者房地产开发的主要参与者1、开发企业2、政府部门3、建筑承包商4、金融机构5、房地产中介机构房地产开发企业房地产开发企业房地产开发企业的设立条件房地产开发企业资质等级房地产开发企业设立的程序1.有符合公司法人登记的名称和组织结构；2.有适应房地产开发经营需要的固定的办公房；3. 注册资本100万元上；4.有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计员；5.法律、法规规定的其他条件。建设部于2000年3月发布了第77号令房地产开发企业资质管理规定。房地产开发企业资质分为一、二、三、四级资质和暂定资质。1.营业执照复印件；2.企业章程；3.验资证明；4.企业法定代表人的身份证明；5.专业技术人员的资