某住宅小区地下停车位收费争议案

1、某住宅小区地下停车位某住宅小区地下停车位收费争议案收费争议案黄山市价格监督检查分局 二一一年八月 全省第二届价格违法案例研讨会全省第二届价格违法案例研讨会 内容索引内容索引黄山市价格监督检查分局案案 情情 评评 析析2案案 情情 简简 介介1思思 考考 启启 示示3参参 考考 文文 献献4黄山市价格监督检查分局案情简介 2010年4月1日，市价格举报中心接某住宅小区业主反映：该小区物业管理公司贴出通告，从4月1日起地下停车位按180元/个.月收取停车费。黄山市价格监督检查分局 有车业主对此深感气愤,不愿交费，于是纷纷向相关部门投诉，要求维护自己的合法权益，并自发地用车辆将小区大门堵得水泄不通，

2、抗议物业管理公司侵权行为。 此事引起了市政府领导的重视和新闻媒体的关注，市领导指示相关部门抓紧妥善处理。黄山市价格监督检查分局 由市政法委牵头召集物价、房管、信访、开发企业、物业管理公司等单位负责人和业主代表参加的协调会，就小区的地下停车位收费问题进行调解。 我局立即派人进行了调查，经查，该小区物业管理公司已向4位业主收取一个季度的停车费共计2160元。黄山市价格监督检查分局 一是一是物业管理公司按程序向规划部物业管理公司按程序向规划部门报批，划定露天停车泊位，满足业主门报批，划定露天停车泊位，满足业主需要；需要； 二是二是由车位产权人向物价、房管部由车位产权人向物价、房管部门履行申报，核定地

3、下车位占用费（租门履行申报，核定地下车位占用费（租赁费）标准；赁费）标准； 三是三是在新政策尚未出台之前，地下在新政策尚未出台之前，地下车位占用费（租赁费）收费参照中心城车位占用费（租赁费）收费参照中心城区机动车室内停放标准，最高不得突破区机动车室内停放标准，最高不得突破7575元元/ /月月. .辆辆； 四是四是责令物业管理公司进行整改，责令物业管理公司进行整改，将多收款将多收款12601260元作为延后月份的停车费元作为延后月份的停车费用用。达成四条处理意见：达成四条处理意见：黄山市价格监督检查分局案情评析案情评析 当前，随着私家车保有量的增加，停车位的辅助功能越来越重要，住宅小区的停车位

4、和车库已成为一种稀缺的资源。 一些开发企业为了促销楼盘，纷纷拿出小区各种优惠条件和优质规划吸引购房者，然而业主入住后就发现当初所谓的地下停车位等承诺都无法落实，造成开发企业或物业管理公司与业主因停车位产权和价格发生纠纷。 黄山市价格监督检查分局黄山市价格监督检查分局 本案虽经调解得到了妥善处理，但通过剖析，我们认为本案有三个争议问题值得深思和探讨。三个争议问题产权争议问题产权争议问题价格争议问题价格争议问题收费归属问题收费归属问题黄山市价格监督检查分局业主们认为业主们认为小区地下停车位应是业主已购小区地下停车位应是业主已购房产的配套设施，就像绿地等房产的配套设施，就像绿地等配套设施一样，怎么能

5、随便买配套设施一样，怎么能随便买卖。况且开发商早已将其建设卖。况且开发商早已将其建设成本计入房价之中，而土地使成本计入房价之中，而土地使用费更是理所当然在房价中，用费更是理所当然在房价中，产权应当归全体业主所有，否产权应当归全体业主所有，否则这不成了拿了业主的东西再则这不成了拿了业主的东西再卖给业主吗卖给业主吗？一、产权争议问题一、产权争议问题开发企业认为开发企业认为该小区地下停车场停车位已出售了一部分，未售出的车位只是暂时未出售，我们有相关的证明，产权是属于开发企业。黄山市价格监督检查分局 据调查，由开发企业举证，提供房地产管理部门颁发房屋权属证书、车库销售许可证和土地管理部门颁发土地使用权

6、证书以及规划图纸等材料。1 1 开发商观点A A 依据物权法第一百三十五条、第一百三十六条、第一百四十一条等规定 我们可以认定地下车位作为住宅小区开发商合法建造的“建筑物、构筑物及其附属设施”，其所有权应当属于开发商。 黄山市价格监督检查分局 依据物权法第七十三条、第七十四条规定，我们认为，如果有以下四点情况之一，地下停车位产权归全体业主所有，开发企业就无权出售。 1 1 业主们的观点B B黄山市价格监督检查分局 四是四是商品房买卖合同中已明确约定小区地下车位的归属商品房买卖合同中已明确约定小区地下车位的归属全体业主。全体业主。 一是一是开发企业在计算公摊面积时，已把地下车库的建筑开发企业在计

7、算公摊面积时，已把地下车库的建筑面积计算在内；面积计算在内； 二是二是开发企业把建造地下车库的成本核算在住宅开发成开发企业把建造地下车库的成本核算在住宅开发成本之内；本之内； 三是三是小区在规划时已经明确了地下车库作为公共配套设小区在规划时已经明确了地下车库作为公共配套设施的功能，将建车库作为开发商的法定义务；施的功能，将建车库作为开发商的法定义务； 如果没有上述情况，那么投资兴建该类地下车库的开发企业对此享有所有权和使用权，有权出售该地下车库和租赁车位。黄山市价格监督检查分局二、价格争议问题二、价格争议问题开发企业认为开发企业认为业主们认为业主们认为黄山市价格监督检查分局黄山市价格监督检查分

8、局室内（含雨棚）：室内（含雨棚）：6575元元/月月.辆；辆；露天：露天：45一一55元元/月月.辆；辆；停车场收费标准停车场收费标准 （屯溪中心城区）（屯溪中心城区）临时停放按小时计费临时停放按小时计费NOTICE!黄山市价格监督检查分局 因此，无论是产权归全体业主所有，物业管理公司收取小区车辆停放管理费，还是产权归开发企业所有，委托物业公司收取车位占用费（租赁费），都应执行物价部门规定物业服务收费标准，无法执行也应向物价、房管部门履行申报手续，要求核定收费标准。黄山市价格监督检查分局三、收费归属问题三、收费归属问题黄山市价格监督检查分局 但对地下停车位，就要具体问题具体分析，目前大多数的楼

9、房地下停车位的建筑面积不计算建筑容积率的，因此这类停车位的产权和收费应归属于这幢楼房全体业主。黄山市价格监督检查分局 有些地下停车位的建筑面积有些地下停车位的建筑面积计算建筑容积率的，该类停车计算建筑容积率的，该类停车位当然是可以拥有独立的产权，位当然是可以拥有独立的产权，根据根据物权法物权法的规定，的规定，由开由开发企业通过出售、附赠或者出发企业通过出售、附赠或者出租等方式约定，获得的收益归租等方式约定，获得的收益归产权者所有，但车位占有费产权者所有，但车位占有费（租赁费）的收取必须经物价（租赁费）的收取必须经物价部门批准。部门批准。思考启示思考启示黄山市价格监督检查分局 同时要加强物业收费

10、监管，会同房管部门对物业管理公司的收费情况、收费等级、收费标准和服务合同的履行情况进行检查，切实将有关价格政策落实到位。 启示一：启示一：物价部门应按照物价部门应按照“合理补偿，保本微利合理补偿，保本微利”的原的原则制定停车服务收费，停放服务收费要有室内（含地下）则制定停车服务收费，停放服务收费要有室内（含地下）停车泊位产权不属于业主的和产权属于业主的二个不同停车泊位产权不属于业主的和产权属于业主的二个不同标准。标准。 住宅小区内，符合规划配置要求，利用小区公共场地、道路、地下车库停放机动车是否收费，在小区业主大会成立前由开发企业和物业管理公司进行合同约定； 业主大会成立后，由业主大会（业主委

11、员会）按照业主管理规约的约定来确定，物业管理公司必须按照物价部门规定的标准执行。黄山市价格监督检查分局 对一些政策上难以界定、性质上难以确定、处理上难以认定的案件，物价部门可在职权管辖范围内，依据价格法律法规和政策规定，通过耐心的说服教育，使纠纷双方当事人互相谅解，在平等协商的基础上达成一致协议，从而合理地、彻底地解决价格纠纷矛盾。 启示二：价格行政调解将作为今后解决价格争议或处价格行政调解将作为今后解决价格争议或处理复杂疑难案件的主要方法。理复杂疑难案件的主要方法。黄山市价格监督检查分局 鉴于目前停车位的类型的多样性，只有通过法律规定、合同约定等形式明确产权归属，进行物权登记，拥有所有权的权

12、属证书，才能解决价格争议和收费问题，才能息争止诉，确保社会稳定。 启示三：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。黄山市价格监督检查分局 但物业管理公司的收费行为应当经过产权人（包括共有权人）的许可或授权，不得擅自收费或提高标准收费。 启示四：加强车辆管理，规范小区正常秩序，物业管理公加强车辆管理，规范小区正常秩序，物业管理公司向业主收取物业服务收费是必要的，也是无可厚非。司向业主收取物业服务收费是必要的，也是无可厚非。 物业管理公司应当向业主大会或全

13、体业主公布物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况，并在小区醒目位置将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。 小区应当尽快成立业主委员会，停车收费应与物业管理公司进行商议，在物业服务合同中约定。黄山市价格监督检查分局 向有关部门反映问题是公民的合法权益，维护正常的信访秩序也是公民的应尽义务，业主上访诉求行为要在法律规定的范围内活动，不得采取过激行动，开发企业、物业管理公司也应诚实守信，规范经营。只要大家共同努力，才能营造一个和谐、温馨、幸福的住宅小区。 启示五：本案价格争议再次提醒业主和开发企业、物业管理本案价格争议再次提醒业主和开发企业、物业管理公司都应增强法律意

14、识，拿起公司都应增强法律意识，拿起物权法物权法这部法律武器，维这部法律武器，维护自己的财产权益。护自己的财产权益。黄山市价格监督检查分局2 2、物业管理条例物业管理条例（国务院第（国务院第379379号号令）令）3 3、安徽省物业管理条例安徽省物业管理条例（省人大（省人大第十一届第十四次会议修订）第十一届第十四次会议修订）4 4、最高人民法院关于审理建筑物区最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释题的解释（法释（法释200920097 7号）号）5 5、最高人民法院关于审理物业服务最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若

15、干问题的解释纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释（法释200920098 8号）号）6 6、省和市物价部门有关物业服务收费、省和市物价部门有关物业服务收费文件。文件。 1 1、中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法有关条款：有关条款： 第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物

16、业服务用房，属于业主共有。物业服务用房，属于业主共有。 第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。位，属于业主共有。 第一百三十五条建设用地使用权人依法对国第一百三十五条建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土