体育中心前期物业管理方案

1、体育中心前期物业管理方案 职教园区体育中心总建筑面积44807平方米，总投资约2.2亿元。目前已完成主体结构、维护结构、室内装饰装修工程，多功能馆二区完成安装总量90%。针对体育中心前期物业管理，预计在2017年4月1日前对体育中心多功能馆二区实施物业管理。1、 指导思想和基本原则（1） 、满足以健身为目的的日常运动锻炼的需要（2） 、满足小型体育赛（羽毛球、乒乓球、台球、气排球、足球、篮球）的需求（3） 、具备组织和举办中小型活动的能力（4） 、快乐运动、享受运动、健康运动、收获运动2、 人员配备和上班方式（1） 、人员配备：体育馆目前人员配备11人。项目部（11人）助理（0人）项目主管（0

2、人）设备维护部（4人）保洁部（3人）秩序维护部（4人）中控员（2人）秩序维护员（2人）电工（1人）水暖工（1人）司炉工（2人）（二）、上班方式：每周单休1、保洁人员：8:00-11:30，14:30-18:00（夏季） 8:00-11:30，14:00-17:30（冬季） 2、保安人员：两班倒、无休息 A班：7:00-14:30 B班：14:30-22:003、 工程人员： 水暖工：8：30-12：00 14：30-18：00 电工：8：30-12：00 14：30-18：00 司炉工：两班倒、上一天休一天 夏季：9：00-22：00 冬季：9：00-9：00（3） 、保洁人员岗位安排分布图（

3、1） 、保洁区域分布图 C区 一层走廊 更、卫室 综合球场 1号足球场 2号足球场 西三角区A区 B区 B区 B区 C区 C区 负1层走廊A区范围：更衣室、卫生间、东三角区、1号门区域B区范围：综合球场、1、2号球场、2号门区域C区范围：西三角区、一层走廊、负1通道、3、4号门区域3、 资金预算（1） 、人工费用1、自招岗位人数月/工资月/工资（合）年/工资年工资（合）社保社保（合）年/小计保安422008800264001056001085243408149008保洁3180054002160064800108523255697356司炉工22200（夏）440030000600001085

4、221704817042800（冬）5600水暖工1240024002880028800108521085239652电工1260026003120031200108521085242052总计289200119372409772福利费用：600元/人/年×11人=6600元服装费用：720元/人/年×4人=2880元（保安四季服装） 360元/人/年×7人=2520元（保洁、工程四季服装）合计费用总额：35147元/月 421772元/年分析：优势：1、归属感强，有较强的凝聚力； 2、可以避免第三方沟通，管理起来比较方便；劣势：1、针对保洁、保安的工作流动性大，

5、自建团队上社保费用损失较大； 2、做人力资源管理工作经历耗费较大； 3、员工安全管理风险较大；3、劳务派遣岗位人数月/工资月/工资（合）年/工资年工资（合）意外险工伤险管理费小计保安42200880026400105600720360014400124320保洁318005400216006480054027001080078840司炉工22200（夏）4400300006000036018007200693602800（冬）5600水暖工1240024002880028800180900360033480电工1260026003120031200180900360035880总计112892

6、001980990039600341880福利费用：600元/人/年×11人=6600元服装费用：720元/人/年×4人=2880元（保安四季服装） 360元/人/年×7人=2520元（保洁、工程四季服装）合计费用总额：29490元/月 353880元/年分析：优势：1、费用相对较低； 2、由劳务派遣公司做人力资源管理服务，我方自行管理日常工作，管理起来相对容易，省去很多复杂的沟通环节； 3、可以减小管理风险、降低管理成本；劣势：在日常工作中人员的管理难度较大 3、外包岗位人数月/工资月/工资（合）年/工资年工资（合）工伤险培训费服装费小计保安2220044002

7、640052800180048096056040保洁31680504020160604802700720144065340司炉工22300夏460029400588001800480960620402600冬5200水暖工123002300276002760090024048029220电工125002500300003000090024048031620中控员2250050003000060000180048096063240总计11289680990026405280307500福利费用：300元/人/年×11人=3300元清洁耗材：800元/月×12=9600元/年清

8、洁设备折旧：67.5元/月×12=810元/年管理费：15%×321210元=48181元/年 税金：6%×369391元=22163元年合计总费用：32629元/月 391554元/年分析：优势：1、由外包公司负责物业管理工作，形成双方监督、单一管理模式，相对比较省心，可以把未来的重点工作放在体育中心整体运营； 2、我方负责监督、检查可以更有效率、更专业的做好体育中心物业服务管理工作； 3、针对场馆及人员管理方面，降低了一定的风险；劣势：相对劳务派遣费用消耗较大一些。（2） 、能耗费用（年）名称夏季/月/元夏季/年/元冬季/月/元冬季/年/元年/小计水费3000

9、1800030001800036000电费2000012000020000120000240000天燃气1000700060000300000307000总计2400014500083000438000583000电梯维保费用：3500元/年、质检：850元/年（3） 、办公费用1、 办公设施名称数量单价总价打卡机1台400元400元打印机1台1000元1000元办公桌椅6套-指挥部支取对讲机10个400元4000元文件柜1个-指挥部支取总计5400元2办公用品名称数量单价总价A4纸1箱170元170元中性笔一盒20元20元文件架6个20元120元档案盒20个20元400元口取纸5包10元50

10、元便利贴5包10元50元订书机1个15元15元订书钉10盒2元20元总计845元3、清洁器材和用品（附明细表）（4） 、预算支出费用一览表（年）管理模式人工费用/年能耗费用/年办公费用清洁器材用品合计自建团队421772元587350元6245元80000元1095367元劳务派遣353880元587350元6245元80000元1027475元外包391554元587350元6245元包含保洁耗品985149元四、场馆的管理及使用（一）、场馆日常管理制度1、 认真做好安全防火防盗、环境卫生、设备器材的检查与维护等工作，加强对场馆的监督和检查，保证场馆的安全，保持一个良好舒适的运动环境。2、

11、开放内容：气排球、羽毛球、篮球、足球、乒乓球、桌球。3、 大力提倡节水、节电及节约各类消耗品，树立管理育人、服务育人的宗旨。4、 有关部门需租用场地组织活动，应提前一周到物业办公室登记，经同意后方可安排使用。否则不准进入场馆。5、 对于重大活动要精心组织安排，做好预案，确保活动的顺利。6、 保持体育馆内的清洁卫生，每天进行常规性打扫。确保场馆正常运行。（二）、秩序管理制度1、进入场馆的人员需出示出入证后放行，如遇特殊情况需联系主管领导问明原因后再放行。2、严禁穿带有铁钉或铁掌的鞋及高跟鞋进入体育馆运动区域。3、秩序维护员日常巡检过程中，注意防止场内人员私自进入设备间，以免造成不必要的损失。4、

12、体育馆内严禁吸烟，注意公共卫生，不得随地吐痰，不乱丢杂物。5、爱护体育馆及办公室的设施、器材和其他物品，如有人为损坏，照价赔偿。6、馆内不得乱涂乱写，严禁用球故意向墙面、门窗撞击，造成损坏和破坏者必须照价赔偿，并视情节轻重给以必要的处罚。7、雨天进馆内，所有雨具必须放在指定地点，不得带入运动场地。8、遵守开馆、闭馆时间，不得擅自入馆或延时滞留。（三）、卫生管理制度1、卫生工作直接体现了体育馆的文明程度。卫生工作要常抓不懈，持之以恒。全体工作人员必须树立讲文明、讲卫生的良好习惯。2、公共区域必须每天打扫，做到地面、楼梯整洁，地面无烟蒂、痰迹、瓜皮果壳及口香糖渣等。3、每天打扫场馆的卫生，定期必须

13、擦洗玻璃及给特殊类地面做保养。4、场馆每天定时打开门窗，保证馆内外空气疏通。5、及时清除馆内垃圾，喷洒消毒药水，投放灭鼠药，夏季经常喷洒灭蚊药水。6、保持厕所、更衣室干净整洁，无污渍、无异味。7、卫生工作有专人管理，每天检查督促。五、开放时间：7：00 - 22：006、 开放门口：1号门七、安全、消防和卫生管理（1） 、消防装置、设备和门窗应定期检查，已经损坏和有故障的要及时修理或更换。场馆的门和房间钥匙由专人保管。（2） 、值班人员要坚守岗位，尽职尽责，遇有火灾、被盗等特别情况时，除积极采取措施外，要及时向有关领导报告，紧急情况根据发生事项拨打匪警：110、火警：119、救护：120。（3

14、） 、保证所有安全出口的畅通。（4） 、加强对供电线路的管理，离开场馆时必须切断所有电源，关锁门窗。（5） 、场馆内严禁携带易燃、易爆物品及明火进入。（6） 消防器材不得擅自外借。八、岗位职责全体工作人员要服从工作安排与调配，积极配合主管部门做好各项准备工作；树立服务意识，团结协作，顾全大局，主动热情、说话和气，遇事不急不燥耐心解释，不做有损公司形象的事。（1） 、保安人员职责：1、针对目前场馆对内使用的特征对进出体育中心门岗控制及车辆管理。2、每天下班后及时关灯、拉闸、关窗、闭馆，做好防火、防盗工作。3、定期向有关领导汇报场地设施的使用情况以及物品器材的损耗情况。4、每天全面检查一遍各场地设

15、施，如有设备损坏，自己能维修的自己维修，维修不了的及时向主管领导汇报。5、完成主管领导临时分配的其他任务。 （二）、保洁人员职责：1、 保持场地清洁，及时打扫清洗，做到“五面光”，即场地面光亮、门窗面光亮、设备设施面光亮（包括桌椅、柜子、柜台、卫生间、洗浴间等）、墙面光亮、瓷砖面光亮，“一整齐”，即室内整齐、桌椅整齐、物品整齐。2、 当天垃圾要当天清运，不许堆积。3、 不准在走廊，卫生间堆放清洁工具、废品、杂物等。4、 清洁工具摆放整齐、放在指定位置。5、 爱护清洁工具，注意节约用品。6、 完成主管领导临时分配的其他任务。（三）、设备维护人员职责：司炉工岗位职责1、锅炉工是特殊工种，上岗必须携

16、带操作证。2、严格遵守有关锅炉安全操作的规定及各项规章制度，对重点条文要熟记。3、 参加有关部门组织的锅炉安全技术培训及本中心组织的锅炉房规章制度的学习，不断提高业务水平。4、熟悉所操作锅炉本体、附属设备的技术参数、运转性能、构造原理及锅炉房系统的情况，熟练掌握操作技能和检查方法。5、了解锅炉给水的水质指标和水处理方法，根据锅水水质情况调整排污次数，排污操作必须严格按操作规程要求进行，且应一人操作，一人监视水位。6、按规程要求进行水位表、压力表的冲洗，安全阀定期的手动、自动排汽试验，报警器的定期试验，并作好记录。7、严格执行巡回检查制度，每班从接班开始至少每一小时巡检一次，发现问题及时处理，确

17、保锅炉安全运行。8、根据负荷情况正确调整运行参数，做到经济运行。9、认真填写运行记录，内容完整、字迹工整。10、坚守工作岗位，遵守劳动纪律，不得做与本工作无关的事，班前、班中严禁饮酒，不得脱岗、睡岗。11、司炉工在上班前20分钟到岗，进行交接班和准备工作，有事应提前向主管领导请假，经同意后方可休假。12、司炉工应保持锅炉本体、附属设备和区域内的环境卫生整洁。13、严格按照后勤部提出的有关规定和考核要求执行，接受后勤部及有关部门监督考评。14、服从后勤部及中心的工作调动，完成上级交办的其它工作任务。电工岗位职责1、全面负责电气设备、供电线路、照明灯具、水网管道的日常安全检查、安装维修，发现隐患及

18、时消除；2、按照工作流程做好当班期间各项工作；3、负责中央空调、电梯的现场操作与保养；4、定期清理配电房、办公区卫生，做到整洁卫生；5、遵守公司的各项规章制度，当班期间不得饮酒，不得脱岗（外出维修除外）、离岗，随时做好处理突发故障的准备；6、遵守特种作业人员安全操作规程，严禁违章操作，严防电气水灾的发生；7、发生火灾时要冷静、果断、快速处置，及时切断火灾区域电源，并启动消防联动设备；8、认真完成当班工作记录，做好面对面交接班；9、努力学习专业知识，不断提高安全仪式及职业技能。水暖工岗位职责1、认真做好全公司给、排水、供暖、消防系统内管线及设备的安装和维修保养工作，保证施工质量；2、遵守公司规章

19、制度及公司相关规定，坚守工作岗位，工作时间不做与工作无关的事；3、根据施工、维修任务，做好备件的储备工作；4、服从领导，听从指挥，做好领导安排的工作；5、出现故障及时赶到现场，认真进行处理，保证给、排水系统的顺利进行。严重故障要及时向领导汇报；6、加强业务学习，提高技术水平，保质、保量地完成工作任务；7、搞好设备、工具的维修和保管工作；8、讲究职业道德，注意文明施工，杜绝浪费现象，施工完成后做好现场清理工作。9、 方案具体实施流程序号实施内容完成时间1对体育中心进行整体验收，验收内容：主体结构、门、窗、地面、墙面、上下水、强弱电、暖气、排风）、体育场地安装的设备设施3月15日前2招聘劳务派遣公司做基层人员外聘工作并签订合作协议3月20日3联系清洁用品厂家长期供应清洁用品及耗材