园产业别墅全案营销战略案

1、1 / 64长安园产业不墅全案营销战略案目 录序：一、 “壹号公园”宣言段先念二、中国地产新三论及动力型地产解码 蓝 戈第一章：项目总体策划一、市场分析1、背景分析2、市场概况分析二、项目分析1、产品分析2、项目USP提炼3、项目SWO分析 三、项目综合定位2 / 641、目标客户定位2、产品及市场定位3、案名建议第二章：营销推广策略一、核心营销战略1、动力型地产解码2、价格策略二、传播推广策略1、整合传播策略2、媒介组合策略及预算分配图3、传播战术组合三、销售策略1、销售时期操纵2、销售战术创新第三章：项目提升建议一、 项目运营建议1、长安园示范产业区产业不墅示范重点3 / 642、治理创新

2、二、产品力提升附1：产业不墅专案行事履附2：长安科技产业园优惠政策明细附3：西安市高档写字楼市场调研表“士 口 八“壹号公园”宣言两年前，我曾对美国硅谷有过一次商务性的考察。回国后，我们 给硅谷的成功找出了专门多缘故，其中有一点令我长久不能忘 怀，那确实是硅谷有着堪称世界上最为优越和人性化的办公环 境！在硅谷，我们所到之处，绿树成荫、鸟语花香；所接触的人，个 个精神饱满、 热情洋溢。 绵延上百公里的硅谷就像个环境优美的 大花园，而点缀其中的高科技公司确实是公园中的精品小筑。 我们认为， 硅谷之因此成功， 一个专门重要的缘故确实是它的各 种环境，既包括自然环境，也包括社会环境、人文环境，尤其是

3、轻松、自由、能够激发人的想象力和制造欲的人文环境。 我想，他们能够做到的，我们也一定能够做到。产业不墅，确实是我们梦想与现实的结晶！产业不墅， 诞生在中国长安科技产业园， 她是将世界先进高科技 园区的先进经验充分研究、创新运用的结果，是把市场需求、企 业目标与国家特色紧密结合的产物。她在西部大开发的号角中诞生，在长安科技产业园的成长中奠 基。她是全新的高科技产业园区动力型地产的先锋代表，她不仅 是一种产品示范，也是一种开发模式的示范， 更是一种整合创新 的方法论示范。产业不墅秉承了新西部一贯的创新作风， 她带给市场的不仅是一 场全新的办公革命，更是中国地产的示范性、丰碑性建筑。段先念中国地产新

4、三论及动力型地产解码中国地产新三论中国地产新三论 是由中国新海派智业创始人蓝戈先生最新研 究并立即出版的新地产经济理论。 它由地产产业论、 地产都市论、 地产国家论三部分组成。 “地产产业论”探讨的是地产的产业特4 / 645 / 64征及其在国民经济中的专门作用； “地产都市论”探讨的是地产 业及其产业链与区域经济和都市进展的互动关系； “地产国家 论”探讨的是地产业及其产业链与国家建设和经济进展的有机 联系。 假如用一句话来概括三者之间的关系， 确实是“国家经营 从都市经营开始， 都市经营从地产经营开始”， 这是“中国地产 新三论”的集中概述，也是中国地产以后进展的客观规律。中国地产新三论

5、 的核心问题和最大特点， 确实是制造性的提 出并应用了关于“地产的社会承载性”， 即：土地是一切社会生 产和其他活动的物质载体和基础条件， 而住房则是人类社会最差 不多的生活资料， 是劳动生产和再生产的最差不多条件之一。 由 于土地资源是固定的、缺乏弹性的、不可再生的，因此这种资源 开发给予了地产业与生俱来的先天优势， 同时又是地产业进展的 直接制约力。 也正因为这一最重要的差不多属性决定了地产业独 有的产业地位， 能够讲“地产的社会承载性”也是“中国地产新 三论”的立论基础。配第讲：“土地是财宝之母”。我们讲：“地球是人类之母”。 土地作为地球最重要的资源， 它承载着人类许多的传奇神话与财

6、宝文明动力型地产“动力型地产”是在中国地产新三论中首次提出的。它是依 照马克思 政治经济学 中的有关原理而提出的新地产经济学观 点。社会经济（总产品）运动包含两大部类的生产：第I部类的 生产，是生产资料的生产；第H部类的生产，是生活资料的生产。 依照这一原理， 地产经济（总产品） 运动也包含两大部类的生产： 第I部类的生产，是生产资料型地产（动力型地产）的生产；第 部类的生产是生活资料型地产（消费型地产）的生产。 动力型地产与消费型地产之间的辨证关系为： 动力型地产是消费 型地产的物质基础和差不多保障， 消费型地产是动力型地产的内 在动力和最终目标。 这两类地产的开发与生产是相辅相成、 缺一

7、不可的。当任何一类地产的生产（开发）比例不当时，都可能导 致地产的相对过剩， 从而导致地产泡沫和地产危机， 因此这一理 论的提出，有利于加强中国地产经济进展的深度研究， 有效操纵 地产开发的规模、总量、比例，为社会经济的总体进展和都市经 营问题提供有力的参考。动力型地产属于地产总产品生产中的生产资料的生产， 它是人类 制造物质财宝和工业文明的客观承载， 是进展中都市经营的首要6 / 647 / 64课题，是社会经济的主流淌力。 动力型地产将为消费型地产提供 有利的物质保证，它的进展水平将直接阻碍甚至决定消费型地产。第一章 项目总体策划一、 市场分析1、项目背景分析：A、项目宏观背景： 项目时代

8、背景：中国政府实施西部大开发的划时代战略 项目区位背景：产业不墅位于西安长安科技产业园，属产业 园中的北示范区。长安科技产业园是国家级开发区西安高新技术产业开发区 的重要组成部分， 是西安市西部开发战略实施过程中的重点建设 项目之一，建成后将成为中国西部最具科技创业潜力的产业基 地。B、项目立项背景： 西安是西部大开发的桥头堡，高新技术开发区长安科技产业 园是都市动力型地产的集中板块， 产业不墅是其中的示范性地产 项目，是新型办公物业的大胆创新。 市场需求： 产业不墅的诞生源于市场对传统专业写字楼的种种非人性化因素的扬弃，对全新商务办公理念和方式的需求。2、市场概况分析：A、市场概况： 国外高档办公产品形态丰富，其中商务不墅类产品在配套及 人性化 设计上有一 定经验 积存， 此类 产品被称为 “office park”或“villa park”等。 国内高档办公用房需求日趋增长。开发能满足最新一代办公 客户要求的人性化、生态化的写字楼已迫在眉睫。 西安市场及西北地区尚无办公用不墅产品面市。 北京、广州、重庆、西安等地，已有企业开始搬进不墅办公， 但这些不墅建设时定位于居住，缺乏办公所须的商务环境。 在全国范围内看，产业不墅仍为高端稀缺产品。仅北京有