2020——收藏资料15日武汉金地·自在城3#SOHO预售价格建议

1、2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】金地自在城3# SOHO预售价格建议2014年10月15日2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】目录导航目录导航CONTENTSCONTENTSNAVIGATIONNAVIGATION任务及目标铺排13号楼产品分析2市场竞案分析3预售价格建议42015房地产营销策划大全【唯一客

2、服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】（二）首期3#产品分析户型配比表16273489510111213141516171819202122232437.34 37.3436.09 37.3437.3437.34 37.34 37.3437.0728.8341.4027.7137.34 37.3437.34 37.3437.3437.34 36.09 37.3437.0728.8341.4027.71电梯户型面积以37平为主部分28.83及41.4平米户型2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http

3、:/，【唯一官网，谨防假冒】武汉市2014年1-8月SOHO备案成交总面积约24.6万方成交均价9948.8元/2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】武汉市在售三环内SOHO平层公寓项目近3月备案价格星悦城一期南国大武汉家装江南店百步亭金桥汇保利香槟国际常青锦园福星城青城华府水岸国际朗诗绿色街区联发九都府名士1号青城华庭人信汉商银座天伦万金国际广场万科金色城市武昌府武汉创意天地武汉海联大厦南国雄楚广场雄楚天地长江美墅中胜国际中御公馆青山区武昌区洪山区江岸区江汉区硚口区汉阳区洪山区项目周边绿地国际金融城火炬大厦项目

4、名称区域SOHO成交价格 SOHO月均成交套数住宅成交价格住宅月均备案套数青城华府青山区8039183125青城华庭青山区7471277331火炬大厦青山区8700长江美墅武昌区10294197061中胜国际武昌区1270139707售罄绿地国际金融城武昌区1135421363133水岸国际武昌区109154102137天伦万金国际广场武昌区127986无无武汉创意天地洪山区81721无无雄楚天地洪山区156242112074南国大武汉家装江南店 洪山区83233无无名士1号洪山区978518984417武昌府洪山区952218883329万科金色城市洪山区71817767784南国雄楚广场洪

5、山区85371百步亭金桥汇江岸区10857189819星悦城一期江汉区123262859153福星惠誉福星城江汉区111851823232常青锦园江汉罄中御公馆硚口1505611647719联发九都府硚口8802290281保利香槟国际硚口102164108501武汉海联大厦硚口760467800售罄朗诗绿色街区汉阳区113532969513人信汉商银座汉阳区12847193871武汉市三环内在售SOHO与住宅量价关系2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】推广案例南国大武汉家装江南店20

6、15房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】推广案例名士1号2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】推广案例武昌府2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】本项目竞争项目以保利城、青城华府、东原时光道、水岸国际为主。而周边其他在售项目的租金及二手房售价水平也将成为本案定价重点参照主要竞争项目选取原则： 产品结构相似 区域接近 目标客户相似（三）竞案分析金地自在城青城华

7、府水岸国际东源时光道保利城锦绣龙潭宏昌玲珑汇火炬大厦在售未售结案2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】重点项目青城华府目前处于尾盘期，仅剩部分复式楼在售 现实点租金40元/小结：1、该项目处于同区域内的同产品尾盘，与本案目前竞争不大2、该项目目前销售备案价格均价为8598，是本案定价的重要参考对象基本信息SOHO体量4.2万方商业体量标准层面积 1400面积区间39.2、91.2、115层高3.2m烟道入户天然气无独立上下水入户公共洗手间无梯户比4梯24户装修标准毛坯入市时间目前只剩余20套大户型均价8598元/

8、11591.211591.291.22015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】价格口径：售价待定，预估售价在9500-9800元/重点项目保利城产品形态产品特征楼栋数量多层溢价型8栋高层流量型36栋超高层流量型+标杆型8栋SOHO流量型+差异型12栋两用SOHO物业形态：住宅、商业、SOHO、酒店经济指标分解：建筑面积：约1482669平米酒店：约29978.38平米住宅：约902570.00平米SOHO：约208590平米集中商业：约54700平米2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：

9、1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】重点项目水岸国际目前处于尾盘期，仅剩部分房源在售目前均价约11300元/基本信息SOHO体量2.8万方标准层面积 1200面积区间39-68层高3.3m烟道入户天然气入户独立上下水入户公共洗手间无梯户比4梯18户装修标准毛坯入市时间2011年均价11300元/2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】重点项目东原时光道基本信息项目信息东原时光广场SOHO体量2.8万方商业体量7.4万方标准层面积 1100面积区间40层高3.3m烟道入户天然气

10、无独立上下水入户公共洗手间无梯户比6梯26户装修标准毛坯入市时间10月初均价11200元/价格口径：售价11200元/2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】参考项目宏昌玲珑汇物业指标：总占地面积13939，总建筑面积48413，公寓建筑面积11808。建筑形式：18层酒店式公寓二手房售价：现阶段二手房售价8558元/平（数据来源 搜房网）租金情况：55元/月物业费：1.50元/平米月客户情况：办公与自主各半项目特点：项目总体由3栋高层组成，涵盖大型商业、沿街底商、酒店式公寓、精品住宅等多种业态，是青山片区较早期的

11、城市综合体项目。金地自在城宏昌玲珑汇距离自在城直线距离1.8KM该项目已结案，目前二手房售价约8558元/，租金约55元/月2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】物业指标：占地面积4819 绿 化 率35% 建筑面积 26561 容积率5.5建筑形式：二十四层单体目前售价：8700元/租金情况：45元/月物业费：3元企业入驻情况：入驻企业以中小企业为主，空置率低，为青山唯一在运营纯写字楼项目特点：1、青山首席纯商务写字楼，武汉首创三层复式办公环境，全国首例太阳能幕墙市场运用，利用太阳能幕墙为大厦公共照明供电2、青

12、山区国家高新技术创业中心第四期，拥有青山区政府与青山区科技局优惠扶持政策参考项目火炬大厦金地自在城火炬大厦距离自在城直线距离3.5KM部分剩余房源在售，目前售价约8700元/，租金约45元/月2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】物业指标：总占地面积17982.3，总建筑面积64726.建筑形式：酒店式公寓 以自主为主 少量办公租金情况：36元/月物业费：1.80 元/平米月项目地址：武汉市工业路28号锦绣龙潭（工业大道与友谊大道交汇处）项目特点：由30层、28层、26层、25层高层住宅各1栋组成，青山中心成熟区

13、域开发的集商业与住宅一体的项目，目前仅剩一栋公寓在售。参考项目锦绣龙潭部分剩余房源在售，目前售价约8500-9000元/，租金约36元/月锦绣龙潭金地自在城距离自在城直线距离2.2KM2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】预售价格建议根据权重打分，建议本项目SOHO销售均价：8806.6元/平米SOHO现实点价格打分参照项目青城华府宏昌玲珑汇东原时光道水岸国际评分标准权重（%） 评分(I1) 权重（%）评分(I2)权重（%）评分(I3)权重（%）评分(I4)区位片区形象15%10015%10015%12015%1

14、20与市中心距离15%9615%10215%12015%110道路/交通状况15%10015%10515%12015%110片区成熟程度15%9815%11015%12015%120周边配套环境20%9520%10520%12020%110片区规划20%10020%9820%12020%100总评分98.1103.15120111各项目实际售价P(1)8598P(2)8559P(3)11200P(4)11300参照权重45%30%15%10%目标加权售价Y(1)Y(2)Y(3)Y(4)相同产品时各项目售价假设P(1)8764.526P(2)8297.624818P(3)9333.333333P

15、(4)10180.18018参照项目青城华府宏昌玲珑汇东原时光道水岸国际评分标准权重（%） 评分(I1)评分(I2)评分(I3)评分(I4)规划设计标准层大小10%11010%11010%12010%120是否有上下水12%10012%10012%10012%100烟道设计10%10010%10010%10010%100电梯数7%1007%1007%1107%100公共区域大小19%12019%9019%11019%100物业管理8%908%958%958%90施工质量11%9511%9711%9711%95开发商品牌10%9510%10010%10010%95商业配套商业体量9%909%95

16、9%959%95商业业态4%904%954%954%95总评分100%101.6597.72103.2299.5相同地块时各项目售价假设P(1)8622P(2)8491P(3)9042P(4)10231参照权重45%30%15%10%加权后价格P(1)3879.9P(2)2547.3P(3)1356.3P(4)1023.1本项加权平均价格(p)8806.62015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】周边租金大多数为36-45元/，经打分验算，得出项目租金综合约44元/投资回报率为5.5-6%为行业普遍标准租金反算验算项

17、目名称距本案距离（km）目前售价（元/）目前租金（元/月）租金权重加权后租金合计福星惠誉青城华府1.385654080%3244.3宏昌玲珑汇1.585585515%8.25锦绣龙潭2.29000365%1.8火炬大厦3.58700455%2.25回报率若为6%，租金约44元/，则换算售价约8800元/回报率若为5.5%，租金约44元/，则换算售价约9600元/2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】垂直价差：考虑目前认筹整层客户心理价位及参考竞案层差价格推算水平价差：朝向、昭示性、户型、采光、噪音总价打分综合考虑

18、参考案例：福星惠誉水岸国际南国大家装江南店价格体系2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】福星惠誉水岸国际K3SOHO垂直差楼层差垂直差30F-3018029F021028F021027F3021026F018025F018024F3018023F015022F015021F3015020F012019F012018F3012017F09016F09015F309014F06013F06012F306011F03010F0309F30308F007F006F00垂直差定价案例借鉴福星惠誉水岸国际福星惠誉水岸国际K3

19、SOHO垂直差-300-100-1000400 400 400 400-400-500-200-200100600500500500100福星惠誉水岸国际K3SOHO水平差垂直差：以3层为一个价格段逐步递增，顶层价格与上段差相等。【此定价主要考虑水岸国际前期客户较多，且投资客户对楼层抗性较少，投资客户主要考虑投资成本】水平差：考虑日照采光、户型总价、昭示性等因素，最高差价约1100元。2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】案例借鉴南国大武汉家装LOFTA1栋同比增减备注29F540高区，顶层做价格保护28F620

20、27F52026F44025F34024F240中区23F20022F16021F12020F8019F4018F017F-120基准层16F-16015F-220避难层14F-260低区13F-26012F-30011F-34010F-3809F-4208F-4807F-520南国大武汉家装LOFT垂直差西西北北南南东东12001200(41.99)(41.99)500500(41.99(41.99）500500(41.99)(41.99)500500(41.99)(41.99)500500(41.99)(41.99)500500(41.99)(41.99)700700(56.43)(56.

21、43)500500(41.99)(41.99)500500(41.72)(41.72)600600(41.72(41.72）900900(56.43)(56.43)12001200(42.64)(42.64)10001000(57.57)(57.57)10001000(57.57)(57.57)12001200(42.64)(42.64)10001000(41.99)(41.99)600600(41.99)(41.99)600600(41.99(41.99）600600(41.99)(41.99)600600(41.99)(41.99)600600(41.99)(41.99)200200(57

22、.57(57.57）200200(57.57)(57.57)600600(41.99)(41.99)垂直差：以18F为基准层，上下递增或递减，中、低区差价约40，高区差价80水平差：考虑日照采光、户型总价、昭示性等因素，最高差价约1000元。2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】金地自在城3#SOHO垂直差4层30305层3006层3007层3008层60309层60010层60011层1206012层120013层120014层120015层1806016层180017层180018层2406019层24002

23、0层240021层3306022层330023层330024层4206025层420026层420027层420028层330-90酒店层精装层办公层 3#预计按照使用分类来出售， 4-9楼为酒店层， 10-14层为精装自住层散卖出售， 15-28层为办公层，半层或整层出售。 标准层均价约为8800元/。 整层价格约为8800*872=7673600元 办公层出6层提供大客户购买，折扣为97折 将大客户层价格返到剩余层，则其它层均价约为8883元/2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】水平差建议水平差评分表朝向昭示性户型采光噪音总价平均分水平差1西北781010988.67 02西北7897988.00 -2503西北7897988.00 -2504西北7897988.00 -2505西北7897.5988.08 -3006西北7897.7988.11 -3507西北7897.9988.15-3508西北7898988.16 -3509西北781010988.67 010东