越秀地产第三方评估介绍(20141124)

1、 1 越秀地产第三方评估业务介绍越秀地产第三方评估业务介绍深圳市瑞捷建筑工程咨询有限公司深圳市瑞捷建筑工程咨询有限公司20142014年年1111月月2222日日http:/ 2 第一章第一章 第三方评估简介第三方评估简介第二章第二章 住宅项目评估体系介绍住宅项目评估体系介绍第三章第三章 商业项目评估体系介绍商业项目评估体系介绍目录目录 3 4 1.1 概述第三方评估，是通过第三方评估咨询顾问企业，利用独立、客观、公正第三方评估，是通过第三方评估咨询顾问企业，利用独立、客观、公正的评估体系，对有关客户单位的工程项目进行实地检查并反馈成果。的评估体系，对有关客户单位的工程项目进行实地检查并反馈成

2、果。 评估内容包括工程实体质量实测实量、工程风险评估、专项评估等。评估内容包括工程实体质量实测实量、工程风险评估、专项评估等。 通过第三方评估，可以让相关决策者清晰掌握旗下项目总体质量及风通过第三方评估，可以让相关决策者清晰掌握旗下项目总体质量及风险状态，辅助项目管理者明确改进和提升的方向。险状态，辅助项目管理者明确改进和提升的方向。 同时，通过评估体系在项目过程管理上的运用，达到降低工程风险、同时，通过评估体系在项目过程管理上的运用，达到降低工程风险、提高工程质量、提升客户满意度的目的，推动项目管理从向提高工程质量、提升客户满意度的目的，推动项目管理从向“精细化精细化”转转移。移。 5 工程

3、评估的提升思路工程评估的提升思路形成企业质量文化形成企业质量文化交付品质评估交付品质评估专项验收评估专项验收评估过程质量评估过程质量评估形成企业质量文化，以文化影响形成企业质量文化，以文化影响参建管理团队及工人个体参建管理团队及工人个体逆向把控交付品质逆向把控交付品质提高观感质量提高观感质量组织针对性验收组织针对性验收 降低客户风险降低客户风险1.2 工程评估的提升思路 6 一、评估范围一、评估范围 主体结构施工到0.000以上（公建项目施工到地下室底板以上）（公建项目施工到地下室底板以上）且具备检测条件（结构拆模）至竣工验收施工阶段的所有在建项目。不具备检测条件（结构未拆模）或冬季暂停施工的

4、项目，不参与产品实测实量合格率评估。但应根据项目具体情况，进行质量风险评估。毛坯房、精装房等任何交付形式均在评估范围以内（其中样板房楼层以下除外）。 在项目评估时由项目部书面提交项目进度采集表，由项目评估小组负责人根据现场进度随机抽选项目评估测区。项目部应对所提交的项目进度的真实性负责，项目评估小组负责人应对项目进度进行现场核实，如发现现场实际进度与进度表不符的，评估小组可以有权调整测区并上报集团招投标中心，集团招投标中心将对项目进度的真实性进行抽查，对现场进度与实际不符的情况将视情况采取补测、罚分、通报批评等处理措施。 原则上以总包（精装）为单位进行检查。 适用对象包括：住宅项目、公建项目。

5、1.3 项目评估工作二、评估周期二、评估周期 每季度组织一次项目评估，由集团招投标中心统一编制项目评估工作计划，各项目的具体评估时间将遵循事前保密、提前通知的原则。 7 人员架构评估一组评估二组评估三组评估四组评估五组评估六组对接人 1.3 项目评估工作三、评估人员安排三、评估人员安排 由集团聘请第三方评估公司进行项目评估，区域城市子公司要全程参与本区域项目评估的配合、协调和现场见证，集团招投标中心将视情况需要进行项目评估的现场监督工作 （1）评估组数6组，评估组人员不少于3人，公建不少于4人； （2）评估组明确一个小组负责人，具有丰富项目施工管理现场经验，并经甲方认可；小组其他人员则可由乙方

6、酌情调整，但需甲方认可。 8 四、评估工作流程四、评估工作流程 评估流程包括评估准备、评估前会议、现场评估、评估后会议等。每个参评项目在一个工作日内完成现场评估工作，第三方评估公司应在15日内完成公司所有项目的现场评估。 流程示意图 抽检部位机选评估准备评估准备评估后会议评估后会议评估前会议评估前会议现场评估现场评估1.3 项目评估工作 9 五、子公司、项目配合工作五、子公司、项目配合工作（1）子公司项目应按集团统一要求配合第三方评估工作的开展。1.3 项目评估工作六、评估报告六、评估报告（1）项目评估简报：每个参评项目现场评估作业完成后，均需要由项目负责人对项目评估数据进行签字认可，项目现场

7、评估结束后3天内，第三方评估公司编制完成项目标段评估报告，发送到集团招投标中心，由招投标中心发送给参评项目部。（2）项目评估报告及季度评估总报：在全集团所有参评项目评估结束后7天内，第三方评估公司编制正式的项目评估报告及季度评估总报，发送到集团招投标中心。项目评估报告中应阐述评估项目所发现的质量、安全管理问题以及整改的建议。季度评估总包应全面分析所有项目标段质量数据、项目运作状态与质量安全管理效果，对各项目标段的质量安全管理得分进行排名。 10 七、诚实守信管理七、诚实守信管理（1）为确保第三方评估机构的公正、独立性，禁止各项目部采取一切诱导、干扰第三方评估机构进行公正、独立的项目评估，一经发

8、现弄虚作假、有违公正的现象，将采取补测、重测、罚分等处罚措施。（2）加强对第三方评估人员的职业操守的监管，如对举报查实将进行严格查处、直至取消合同。（3）测量数据应反映项目的真实质量，避免为了片面提高实测指标，过度修补或做表面文章，实测取点时应规避相应部位，并对修补方案合理性进行检查。（4）瑞捷咨询将坚守回避原则，不再与一线公司合作（集团另行要求除外）。1.3 项目评估工作 11 1.3 项目评估工作八、出现以下情况，将按下述表格对评估结果（标段综合得分）进行扣减分处理：八、出现以下情况，将按下述表格对评估结果（标段综合得分）进行扣减分处理：被检查方违规情况扣减项目综合分值1、现场如有送礼品、

9、购物卡、现金等情况（不分甲方、监理、施工单位）。10分2、现场如有规避测区，部分测区不允许评估人员检查的情况下。6分3、项目人员如对现场进度及状态有漏报、隐瞒情况，经评估组在现场证实此情况后。3分4.在规定时间内未对问题进行整改闭合的3分5、项目人员在评估人员检查过程中，有妨碍情况，如应提供的仪器无法提供（该被检查项为0分）、调整评估楼号、楼层号码标示牌等。2分6.在规定时间内整改情况未回复或回复不及时等情况2分注：以上情况扣分前提都应是据实可查，形成既定事实。 12 1.4 第三方评估重要性1、成为业主考核施工单位的一把尺子，成为市场趋势，游戏规则；2、直接在合同有专项条款约定，在业主集团成

10、绩排名靠前或靠后的奖励与处罚；3、排名直接影响在业主集团范围能否投标；关乎企业生存。本项目经历3次第三方评估，成绩在集团排名处于中等位置，不是非常理想。后期涉及检查内容更多，想取得更好的排名，难度很大。 13 14 住宅项目评估体系实测实量安全文明施工专项评分质量风险评分住宅项目评估体系组成 2.1 住宅项目评估体系组成 15 2.1 住宅项目评估体系组成住宅项目评估以国家规范作为实测实量判断依据质量风险评分实测实量对施工质量进行风险评估，判断该项目是否存在相应风险，并依据评分表格评定出具体的分值安全文明施工专项评分依据建筑施工安全检查标准(JGJ59-2011)编制安全文明检查表60%30%

11、10%60%40%有实测情况有实测情况无实测情况无实测情况（1）标段综合得分=实测实量*60%*100%+安全文明*10%*100%+质量风险得分*30%*100%（具备实测条件的标段具备实测条件的标段）。（2）标段综合得分=安全文明*40%*100%+质量风险得分*60%*100%（不具备实测条件的标段）。不具备实测条件的标段）。组长检查，检查住宅楼栋不少于2栋，必检屋面、露台、地下室2名组员检查，各大项不少于2层比重最大，得分关键 16 1）实测实量编制依据（国家、地方规范、行业标准、企业标准、客户关注国家、地方规范、行业标准、企业标准、客户关注）2）实测实量体系内容概括：尺寸控制、观感质

12、量尺寸控制、观感质量 2.2 实测实量体系实测实量总体框架混凝土结构工程砌体工程轻质隔墙工程设备安装抹灰工程防水工程涂饰工程饰面砖粘贴（墙面）饰面砖粘贴（地面）室内门铝合金门窗（或塑钢窗）地板不一定是最新标准规范 17 检查原则检查原则为保证公正、公平，采用随机抽选的方式，对标段内不同施工阶段随机选取实测测区，并遵守以下要求：1.1.随机原则随机原则：各实测取样的楼栋、楼层、房间、测点等，结合当前各标段施工进度，通过电脑软件随机抽选。2.2.可追溯原则可追溯原则：对实测实量的各项目标段结构层或房间的具体楼栋号、房号做好书面记录并存档。3.3.完整原则完整原则：同一分部工程内所有分项实测指标，根

13、据现场情况具备条件的必须全部进行实测，不能有遗漏。4.4.效率原则效率原则：在选取实测套房时，要充分考虑各分部分项的实测指标的可测性，使一套房包括尽可能多的实测指标，以提高实测效率。5.5.真实原则真实原则：测量数据应反映项目的真实质量，避免为了片面提高实测指标，过度修补或做表面文章，实测取点时应规避相应部位，并对修补方案合理性进行检查。6.6.测区抽选数量测区抽选数量：结构阶段每标段抽取2层，砌筑、装饰阶段每标段抽取2层，公共部位每标段抽取两层。实测时依据记录表要求全部满测，如果测区内测点不足时，在其他测区内进行补测，测满为止。 2.2.1 实测实量体系检查原则及图解 18 随机原则可追溯原

14、则 完整原则 效率原则 真实原则 2.2.1 实测实量体系检查原则及图解 19 一、混凝土结构工程：一、混凝土结构工程：1.1 截面尺寸选取原则：1栋 2楼层2*1020个实测区图例演示砼结构工程实测内容 截面尺寸偏差【合格标准】 截面尺寸偏差5，8mm【测量工具】 5M钢卷尺【图形演示】 2.2.1 实测实量体系检查原则及图解 20 【合格标准】 0，8mm1.3 垂直度（砼结构）1.2 表面平整度（砼结构）【图例演示】【测量工具】2米靠尺、楔形塞尺【图例演示】【合格标准】0，8mm【测量工具】2米靠尺、楔 形塞尺 2.2.1 实测实量体系检查原则及图解 21 1.4 顶板水平度极差（砼结构

15、）【图例演示】【合格标准】0，15mm【测量工具】激光扫平仪、塔尺 2.2.1 实测实量体系检查原则及图解 22 1.5 楼板厚度偏差（砼结构）【图例演示】【合格标准】5，8mm【测量工具】钢尺 2.2.1 实测实量体系检查原则及图解 23 选取原则：1栋 2-4套房10个实测区【合格标准】 0，8mm【测量工具】 2米靠尺、楔形塞尺2.1 表面平整度（砌筑工程）图例演示砌体工程实测内容【图形演示】 2.2.1 实测实量体系检查原则及图解二、砌体工程二、砌体工程 24 2.2 垂直度（砌筑工程）【图例演示】【合格标准】 0，5mm 【测量工具】 2米靠尺 2.2.1 实测实量体系检查原则及图解

16、 25 2.4 外门窗洞口尺寸偏差（砌筑工程）【图例演示】【合格标准】 10，10mm 【测量工具】 5米钢卷尺或激光测距仪 2.2.1 实测实量体系检查原则及图解 26 （1）质量风险编制依据（国家、地方规范、行业标准、企业标准、客户关注）（国家、地方规范、行业标准、企业标准、客户关注） 2.3 质量风险量化指标6大方面扣分严重扣分严重 27 1、扣分标准所列举的质量缺陷都按在该检查区出现的频率扣分：A：属于个性问题，在检查区内个别存在；B：属于重点关注性问题，在检查区内部分存在；C：属于系统性质量问题，在检查区内普遍发生。2、本表扣分标准中所说的“施工方案”，是指已通过审批的施工方案。3、

17、标段风险评价应得分为该检查项所有参与检查的“检查大项” 分值之和；标段风险评价扣分为该检查项所有参与检查的“检查大项”扣分之和；标段风险评价得分率=（参与的检查项总分-参与的检查区扣分）/检查项总分*100%。4、 红线扣分项说明：凡每出现一项带项扣分为B级的，对质量风险评估总分加扣1分（按百分制）；凡每出现一项带项扣分为C级的，对质量风险评估总分加扣3分（按百分制）。测区选择：质量风险测区原则上高层建筑不少于栋、洋房不少于栋、别墅不少于栋；地下室、屋面、露台、外墙为必选部位。 2.3.1 质量风险量化指标评分说明 28 主要质量风险案例（渗漏）及建议做法 2.3.2 质量风险案例分析 29

18、2.4 安全文明施工专项评分安全文明施工评分表（住宅&商业）安全生产防火管理三宝、四口、五临边、脚手架安全用电机械设备基坑、管沟支护文明施工场容场貌6大方面扣分最多占比最大（50%），安全帽、大便发现一处直接从总分扣除 30 31 3.1 商业项目评估体系商业项目评估以国家规范作为实测实量判断依据质量风险评分实测实量对施工质量进行风险评估，判断该项目是否存在相应风险，并依据评分表格评定出具体的扣分值安全文明施工专项评分依据建筑施工安全检查标准(JGJ59-2011)编制安全文明检查表60%风险扣分值40%风险扣分值100%有实测情况有实测情况无实测情况无实测情况（1）分项综合得分分项综合得分=实测实量得分*60%+安全文明评分*40% 标段质量实体综合得分标段质量实体综合得分=分项综合得分-质量风险扣分（具备实测条件的标段具备实测条件的标段）（2）分项综合得分分项综合得分=安全文明评分*100% 标段质量实体综合得分标段质量实体综合得分=分项综合得分-质量风险扣分