2020——收藏资料29日沈阳万科·鹿特丹项目营销策略

1、2012年1月29日Copyright 2011 Connection Company万科鹿特丹项目 2012年营销策略20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/Copyri

2、ght 2011 Connection Company鹿特丹鹿特丹2012年营销目标年营销目标鹿特丹鹿特丹2012年竞争环境预判年竞争环境预判鹿特丹鹿特丹2012年营销策略年营销策略鹿特丹鹿特丹2012年推售策略年推售策略鹿特丹鹿特丹2012年营销难点预判年营销难点预判鹿特丹鹿特丹2012年营销环境分析年营销环境分析鹿特丹鹿特丹2012年满意度提升方案年满意度提升方案20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级

3、上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/Copyright 2011 Connection Company鹿特丹鹿特丹2012年营销目标年营销目标p项目整体操盘目标项目整体操盘目标p2012年营销形象目标年营销形象目标p2012年销售业绩目标年销售业绩目标20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：h

4、ttp:/Copyright 2011 Connection Company项目整体操盘目标2011入市年入市年项目形象迅速落项目形象迅速落地地2013领导区域领导区域长白地区万科又一标杆项目长白地区万科又一标杆项目立市年立市年承接万科城，挑战区域市场承接万科城，挑战区域市场20122011年：鹿特丹借势万科城，实现品牌的迅速落地；2012年：鹿特丹树立独立品牌形象的关键年；2012年：伴随万科城的退市，将逐步担负起区域领导的重任。2011年鹿特丹顺利入市，年鹿特丹顺利入市，2012年鹿特丹将挑战区域，年鹿特丹将挑战区域，逐步承接万科城，成为区域领导品牌，延续万科在长逐步承接万科城，成为区域领

5、导品牌，延续万科在长白地区的品牌形象！白地区的品牌形象！20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/Copyright 2011 Connection Company2012年销售业绩目标销售线销售线全年供应全年供应5.8亿亿实现销售额实现销售额 5亿亿2011年库存253套，2.76亿2012年供应232套，1.95亿车位商业，

6、1.1亿20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/Copyright 2011 Connection Company鹿特丹鹿特丹2012年竞争环境预判年竞争环境预判p政策走向预判政策走向预判p全市竞争格局分析全市竞争格局分析p竞争市场容量分析竞争市场容量分析p重点项目解读重点项目解读p2012年市场竞争环境预判年市场竞争环境预判

7、p竞争小结竞争小结20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/Copyright 2011 Connection Company政策走向预判 从国际形势来看，外需的下行将加剧中国目前的去库存压力，出口和经济增长速度均受到负面影响。而且国际资本的避险程序必将会导致全球资产价格的下降。所以，中国的资产价格也将会进入到下行的通道。 因为

8、欧债危机，恐慌性抛售已经成为了一个世界性的趋势。所以历史在重演，所谓的历史重演就是我们今天面临的形势跟2008年的形势非常相近。l 国际形势国际形势宏观经济形势宏观经济形势20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/Copyright 2011 Connection Company政策走向预判 GDP的增速和CPI的双降，中国产成

9、品的库存在大幅提高。在这种情况下，我们的货币政策已经出现了转向，12月份下调了存款准备金利率，表明我们的货币政策开始转向。中国的政策还是有一些不确定性。第一，存准率自08年以来首次下调，从政策本意来看并非放松对房地产的打压，而是出于“保增长”的目的。第二，政策已经转向，但是幅度不会太大，要符合“稳增长”的经济发展目标。第三，短期内的CPI正在快速下跌，但是中长期内通胀因素仍然存在，未来“高通胀、低增长”的滞胀风险仍然没有消失。l 国内形势国内形势宏观经济形势宏观经济形势20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域

10、网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/Copyright 2011 Connection Company政策走向预判 第一，中国的房地产目前还处于明显的去库存阶段，同时也使房地产调控充满了不确定性。 第二，中长期的通胀压力仍然是存在的。 第三，资产价格还处于一个高位，保障房未来会有大量的供应。 这三个条件决定了房地产调控还将继续进行。 种种迹象表明，这一轮行业调控可能由今年的单纯针对房价的调控转向制度性的变革，这才是真正的行业调控的开始。中央已经频

11、繁地定调，即房地产调控政策不动摇，要促进这个行业的健康良性发展。但是我们也注意到有些地方政府在这种背景下出台了一些“双限令”。对房地产调控大家有一个信心或者有一种乐观的估计，可能就基于地方政府对于土地财政的依赖。大家认为地方政府有着非常多的冲动去突破限购或者限贷的政策。但是我们发现北京市和上海市已经表态，北京上海对于土地的依赖已经大幅度地减弱。为什么这样？出于制度性的变革，地方政府开始自行发债。已经允许北京、上海、广东、深圳自行发债。这次房地产调控史上最强，调控的目标非常明确，政府的决心非常坚决，市场反应的周期可能更长，而且这个政策存在着很大的不确定性。l 国内形势国内形势行业形势行业形势20

12、122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/Copyright 2011 Connection Company政策走向预判我们的房地产依然面临着非常严峻的环境我们的房地产依然面临着非常严峻的环境所以，2012年。 即使我们乐观估计，在保障房大量供应的时候，国家政策可能会有所松动，也要到下半年，而且届时，还要面对市场剩余的大量库存和各开

13、发商的大量出货。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/Copyright 2011 Connection Company全市竞争格局分析品牌竞争成为市场主基调，市场格局仍未改变品牌竞争成为市场主基调，市场格局仍未改变20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：10535278

14、79 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/中海城保利康桥碧桂园银河城中粮华润悦府华润凯旋门恒大绿洲万科柏翠园世茂五里河中海寰宇天下金地名京恒大华府万科朗润园华润置地广场万科蓝山金地长青湾万科城万科金域蓝湾金地檀郡远洋天地新世界中海龙湾中海国际社区万科鹿特丹保利花园保利花园保利十二橡树保利十二橡树沈阳碧桂园沈阳碧桂园首创银河湾首创银河湾首创琥珀湾首创琥珀湾兰桥圣菲兰桥圣菲华润奉天九里区域外干扰品牌竞争区域内直接品牌竞争区域外间接品牌竞争C

15、opyright 2011 Connection Company全市竞争格局分析南部市场南部市场：品牌竞争最为激烈的地区，高端项目群雄割据，加之区域关品牌竞争最为激烈的地区，高端项目群雄割据，加之区域关注度有所下降，竞争环境不容乐观！注度有所下降，竞争环境不容乐观！亚泰城雅居乐金地铂悦龙之梦万科春河里东部地区：东部地区：随着万科、金地入主大东，大东随着万科、金地入主大东，大东东北大马路沿线也将成为新的竞争热点；受东北大马路沿线也将成为新的竞争热点；受到区位、交通等因素的限制，市场容量有限。到区位、交通等因素的限制，市场容量有限。沈北地区：沈北地区：中铁、中粮、亚泰城、雅居乐、中铁、中粮、亚泰城

16、、雅居乐、中海等品牌项目的强势入驻，即将成为沈中海等品牌项目的强势入驻，即将成为沈阳又一热点区域。阳又一热点区域。西部区域：西部区域：华润、万科、中海、恒大、金地等华润、万科、中海、恒大、金地等品牌项目众多，但其区域的消费特点决定了刚品牌项目众多，但其区域的消费特点决定了刚需为主的定位，高端竞争基调不明显。需为主的定位，高端竞争基调不明显。中心区域：中心区域：沿金廊银带高端项目汇集，已成沿金廊银带高端项目汇集，已成熟配套、城市豪宅的概念吸引客户，由于客熟配套、城市豪宅的概念吸引客户，由于客户阶层较高，对位人群有限，造成竞争更为户阶层较高，对位人群有限，造成竞争更为惨烈。惨烈。20122012房

17、地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/Copyright 2011 Connection Company鹿特丹竞争区域分布新加坡城格林英郡恒大名都华府丹郡奥园国际城九洲湾景汇奥园会展中心雅宾利汇景新世界远洋天地中海国际社区和泓国际鹿特丹本案保利达河畔公馆长白板块长白板块泛浑南板块泛浑南板块本案面临的竞争包含两个板块：长白板块与泛浑南板块。20

18、122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/Copyright 2011 Connection Company竞争市场容量分析2011年区域整体供应193万平，其中新增113万平，整体销售133万平，整体消化率67%， 全年月成交稳定，基本保持在11-13万平左右；10月份市场变化明显，各家供应急剧缩减。10月-12月份成交急剧下滑，

19、其中12月锐减； 市场容量在客户信心不足的情况下有所萎缩。市场容量在客户信心不足的情况下有所萎缩。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/Copyright 2011 Connection Company竞争市场容量分析p90平以下为去化率最高为79%，但该面积产品在市场上容量有限。其次是90-140面积段。p从市场份额来看，

20、供销情况最好的是90-140平的舒适两房和紧凑三房。基本占片区一半的份额。也就意也就意味着此面积段产品的竞争非激烈。味着此面积段产品的竞争非激烈。p140-180平产品线消化率55%，消化主力为远洋/新加坡城的洋房、万科城小高U5、中海御河央景为主。低密产品和景观资源型产品占主流。p180平以上产品11年末库存已超过11年销售，库存过剩库存过剩。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1

21、053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/Copyright 2011 Connection Company重点项目解读中海国际中海国际的2011北侧：89-141南侧：70-159123-91-91-1239 御河御河4-124-114-104-94-8精180-180160-1600140-90-140精清：89-160精装163-107-163组团主力面积主力价格供货面积供货金额销售面积销售金额去化比例都汇79-1416800-7300980006.9860006.184%御河91-1818000清600005.4510004.685%9200精央景107-1631万清

22、300003.210002.370%1.2万精合计18.8万15.3亿15.8万13亿84%11年新增：年新增： 3大组团同时上市，都汇8栋、御河5栋、央景4栋10年底库存：年底库存：约3万平，2.4亿。11年供货总计：年供货总计：新供货18.8万平，库存3万平，11年总体供应22万平，金额18亿都汇组团：都汇组团：均价7000左右，主要组要依靠性价比走量。御河组团：御河组团：栋楼，其中包括1栋精装，4栋清水。清水均价8000左右，精装均价9200左右。靠此产品提升项目品质。央景组团：央景组团：10年5月推出1栋，10月推出剩余3栋。因去化速度极慢。20122012房地产营销策划大全房地产营销

23、策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/Copyright 2011 Connection Company重点项目解读中海国际1#2#3#5#6#7#产品形式面积段供应套数 供应面积价格预计供应节点高层4-8#220661452080007月中旬高层4-12#90-145991254075009月3期高层100-180165231006800-730010月中海国际的2

24、012 3期高层 4-8# 4-12#新增供应新增供应库存梳理库存梳理产品形式面积段库存套数库存面积都汇79-141320套35200央景107-16380套12000御河91-181120套19200 中海项目库存供应充足，上半年基本无供应，推售节点集中中海项目库存供应充足，上半年基本无供应，推售节点集中在第三季度，产品以在第三季度，产品以90-180平米为供应主力，大面积产品供应量平米为供应主力，大面积产品供应量减少。减少。供应特点供应特点20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http

25、:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/Copyright 2011 Connection Company重点项目解读格林英郡格林英郡的2011组团 主力面积 主力价格 供货面积 供货金额 销售面积 销售金额 去化比例 多层50-706800-7200 58800.4135700.2561%小高50-7070-1126800-7200 464203.21386212.6783%高层75-855900-6000 211201.2641600.2420%11年新增：年新增： 多层

26、两栋、小高层11栋、高层1栋11年供货总计：年供货总计：新供货7.3万平，去化4.6万平，全年销售金额3.2亿格林英郡项目，主要以小户型产品为主，且价格较低，与鹿特丹有干扰竞争；格林英郡项目，主要以小户型产品为主，且价格较低，与鹿特丹有干扰竞争；由于价格较低，对整个片区市场的价格界定，造成干扰。由于价格较低，对整个片区市场的价格界定，造成干扰。客户层次同样较低，严重影响片区客群组成。客户层次同样较低，严重影响片区客群组成。A1A1A2A2B2B2B5B5B4B4B3B3B8B8B9B9B10B10B11B11B1B1B6B6B7B7C1C1C2C2C3C320122012房地产营销策划大全房地

27、产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/Copyright 2011 Connection Company重点项目解读格林英郡产品形式面积段供应套数 供应面积价格预计供应节点高层C275-852642112060004月高层C375-852642112060007月格林英郡的2012新增供应新增供应库存梳理库存梳理产品形式面积段库存套数库存面积多层50-7033套

28、1980小高70-11283套7799高层75-85212套16960 格林英郡目前高层库存量较大，第一季度将以库存去化为主，供货集中在二三季度，项目西侧二期预格林英郡目前高层库存量较大，第一季度将以库存去化为主，供货集中在二三季度，项目西侧二期预计在计在13年或年底才能供应，价格依然是对本案影响最大的因素。年或年底才能供应，价格依然是对本案影响最大的因素。供应特点供应特点A1A1A2A2B2B2B5B5B4B4B3B3B8B8B9B9B10B10B11B11B1B1B6B6B7B7C1C1C2C2C3C320122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系

29、QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/Copyright 2011 Connection Company重点项目解读新加坡城新加坡城的201111年新增：年新增：主要为二期产品，包括6栋小高，3栋多层，2栋洋房。10年底库存：年底库存：约3万平，2.4亿。11年供货总计：年供货总计： 约7.5万平，货值5.2亿。新加坡城新加坡城75-90的小高及高层，均在上半年推出，因此去化速度较高，的小高及高层，均在上半年推

30、出，因此去化速度较高，洋房因价格低，因此去化较快。洋房因价格低，因此去化较快。进入进入10月后，基本属于停滞状态，原因是前期库存不多，另外是积累三期新品。月后，基本属于停滞状态，原因是前期库存不多，另外是积累三期新品。组团主力面积主力价格供货面积供货金额销售面积销售金额去化比例洋房108-110830039000.3239000.32100%小高层75-906800-7000436683.0393012.790%多层90700097200.8797200.87100%库存洋房与高层。部分140以上180001.2180001.2100%合 计:752885.19709215.192%20122

31、012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/Copyright 2011 Connection Company重点项目解读新加坡城产品形式面积段供应套数 供应面积价格预计供应节点高层30-35#90-1405285808070007月中旬高层24-29#52-959907250064003月、6月新加坡城的2012新增供应新增供应库存梳理库

32、存梳理产品形式面积段库存套数库存面积洋房108-16814套2880小高43-10070套4200多层90-12416套1760 新加坡城二期结案，三期全面启动，原计划在新加坡城二期结案，三期全面启动，原计划在11年底销售的三期推迟销售，首批预售时间在年底销售的三期推迟销售，首批预售时间在3月月-4月，预计月，预计三期产品大批量上市将在下半年，届时由于价格较低，对本案冲击将会非常大。三期产品大批量上市将在下半年，届时由于价格较低，对本案冲击将会非常大。供应特点供应特点12年新增年新增30#31#32#33#29#26#35#34#27#三期高层25#24#20122012房地产营销策划大全房地

33、产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/Copyright 2011 Connection Company区域市场供应节奏3月月6月月9月月12月月9090以下以下90-90-140140140-140-180180180180以上以上新加坡城52-95平200套16000远洋公寓50-90平462套32340格林75-85平264套21120中海御河220平66

34、套14520中海3期396套41580中海御河90-14099套12540中海3期396套633601月月2月月5月月4月月8月月7月月11月月10月月新加坡城95平130套12150新加坡城52-95平1125套9万格林75-85平264套2112020122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/Copyright 2011 Con

35、nection Company 种种迹象表明，这一轮行业调控可能由2011年的单纯针对房价的调控转向制度性的变革，这才是真正的行业调控的开始。整体形势非常严峻。l 市场形势非常严峻市场形势非常严峻 区域市场关注度的持续下降，品牌竞争的日趋激烈，造成市场去化压力非常大。l 区域市场去化压力非常大区域市场去化压力非常大 2012年整体市场供应量较大的产品线，集中在100-140 及140-180两个面积段，竞争势态严峻。l 100-180平产品线竞争激烈平产品线竞争激烈2012年市场竞争环境预判 从区域竞品的供货节奏来看，市场集中供货集中在3-4月和下半年两个时间段。因此提前上市和突破竞争封锁是全

36、年竞争的主旋律。l 竞争节点集中在竞争节点集中在3/4月和下半年月和下半年20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/Copyright 2011 Connection Companyp12年产品结构分析年产品结构分析p12年营销节点梳理年营销节点梳理鹿特丹鹿特丹2012年营销环境分析年营销环境分析20122012房地产营销策划大

37、全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/Copyright 2011 Connection Company产品结构分析库存梳理楼号楼号产品线产品线面积段面积段 库存套数库存套数库存面积库存面积金额金额均价均价1#首置97-991987871868032.51首改140-142799079190347999.0242#首置97-9931287425441535

38、8852.309首改140-142436105534580898756.4443#再改1705793579527623010182.354#首置921099747860359028766.6525#首置925462.0939467128541.002合计合计全产品线25324758.442.76亿8541.002商业商业6283车位车位1847总计总计3.583.58亿亿 目前在售库存60%以上以上为140-170平的大面积产品；从目前2# 的销售情况来看，140产品去化速度非常缓慢；U5去化基本为零，主要原因是市场变淡。另外项目整体品质未能达到改善类产品的品质，也是市场接受度不高的原因。因此

39、因此12年该产品线销售压力将非常大。年该产品线销售压力将非常大。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/Copyright 2011 Connection Company 首置产品是11年热销产品线，“性价比”是其抢占市场竞争点，不难预判12年仍以此为主。 12年新增供应以首置产品为主，将更加有利于制造鹿特丹的热销气势年新增供

40、应以首置产品为主，将更加有利于制造鹿特丹的热销气势。产品结构分析新增供应楼号楼号产品线产品线面积段面积段 套数套数面积面积金额金额均价均价7#首置97-99585642512124728500首改140-1425882367414444885008#首置9211610664771975367200TH30000000合计合计232245422.25亿20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ

41、：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/Copyright 2011 Connection Company2012年产品结构分析从2011年销售情况来看，最高的是首置90平产品；2012年供应总体来看产品线较为较为符合去化特点，但首首改再改产品供应仍占改再改产品供应仍占50%50%的供应体量，尤其是再改的供应体量，尤其是再改U5U5产品产品成为成为1212年去化的难点年去化的难点。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房

42、地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/Copyright 2011 Connection Company2012年营销节点梳理时间时间123456789101112营销营销节点节点11.30南宁幼儿园入驻5.10TH清水样板间开放清水样板间开放6.107#预售6.30中央公园开放1/2#外立面呈现1.2期实体楼样板间S3中间户样中间户样板间板间TH开放对应开放对应的景观区域的景观区域5月10日townhouse清水示意样板间开放 开放范围及标准：开放范围及标准：1、TH室内清水交付标准，营销做示意样板展示包装2、

43、TH外立面装饰全部完成3、TH南北小院具备交付标准，小院内做装修展示4、TH对应的景观区域全部完成，围挡围合 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/Copyright 2011 Connection Company2012年营销节点梳理时间时间123456789101112营销营销节点节点11.30南宁幼儿园入驻5.10TH

44、清水样板间开放6.107#预售预售6.30中央公园开放1/2#外立面呈现1.2期实体楼样板间1.11.1期期678910111.21.2期期134527#7#7#达到预售条件20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/Copyright 2011 Connection Company2012年营销节点梳理时间时间123456789

45、101112营销营销节点节点11.30南宁幼儿园入驻5.10TH清水样板间开放6.107#预售6.30中央公园开放中央公园开放1/2#外立面呈现外立面呈现1.2期实体楼样板间期实体楼样板间6月30日将是全年最重要的营销节点：1、中央公园景观区开放；2、1#2# 10F以下外立面呈现；3、1.2期实体楼样板间呈现。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：

46、房地产商域网：http:/Copyright 2011 Connection Company2012年营销节点梳理时间时间123456789101112营销营销节点节点11.30南宁幼儿园入驻南宁幼儿园入驻5.10TH清水样板间开放6.107#预售6.30中央公园开放1/2#外立面呈现1.2期实体楼样板间南宁幼儿园入驻：4月起，幼儿园开建，11月末正式入驻；20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系

47、联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/Copyright 2011 Connection Company2012年营销节点梳理 由于工程进度，较大的工程节点集中在下半年，造成上半年可利用的营销节点较少，市场声音因此会逐渐减弱，为上半年的营销造成一定的难度。l 上半年无可利用的营销节点上半年无可利用的营销节点 示范区样板间均集中在6月末开放，为本案蓄客制造了有力的销售契机，但如何利用，达到汇集人气，打造样板的目的成为其中的关键。l 下半年节点集中，需有效利用下半年节点集中，需有效利用20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！

48、联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/Copyright 2011 Connection Company鹿特丹鹿特丹2012年营销难点预判年营销难点预判20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：10

49、53527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/Copyright 2011 Connection Company12年鹿特丹营销难点预判6月月入市入市项目形象迅速落项目形象迅速落地地热卖热卖影响力扩大，实现项目热销影响力扩大，实现项目热销9月月13日日7月月借势借势借势万科城，引动关注借势万科城，引动关注续销续销独立销售，线上形象渐弱独立销售，线上形象渐弱11月月13日日 11年整体策略借势万科城，达到了预期的效果，实现热销； 但在独立销售之后，受到市场和片区环境的影响，但在独立销售之后，受到市场和片区环境的影响，项目形象逐渐转弱项目形象逐渐转弱，高端客户匮乏，表现了整体营销形象的

50、调性不足。线上形象方面线上形象方面20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/Copyright 2011 Connection Company 主力供应产品线主力供应产品线90-18090-180平，面平，面临激烈的市场竞争；临激烈的市场竞争； 项目位置不明显，项目位置不明显，竞争通路上，竞争通路上，面临竞品截流严重面临竞品截流

51、严重，深陷竞争泥沼。，深陷竞争泥沼。远洋天地远洋天地中海国际中海国际格林英郡格林英郡新加坡城新加坡城12年鹿特丹营销难点预判市场竞争方面市场竞争方面20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/Copyright 2011 Connection Company 大部分客户主要关注首置产品，改善类产品关注度非常低，鹿特丹市场形鹿特丹市

52、场形象及调性未获得高端客户认可象及调性未获得高端客户认可。将为U5产品的销售带来致命的困难。12年鹿特丹营销难点预判客户组成方面客户组成方面20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/Copyright 2011 Connection Company12年鹿特丹营销难点预判酒香也怕巷子深酒香也怕巷子深如何打造通路，拔高调性？如何打

53、造通路，拔高调性？身陷竞争泥潭身陷竞争泥潭突破竞品截流封锁，脱颖而出？突破竞品截流封锁，脱颖而出？20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/Copyright 2011 Connection Companyp鹿特丹营销策略思考鹿特丹营销策略思考p鹿特丹营销策略概述鹿特丹营销策略概述p鹿特丹营销策略详述鹿特丹营销策略详述p营销达到

54、的效果营销达到的效果鹿特丹鹿特丹2012年营销策略年营销策略20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/Copyright 2011 Connection Company营销策略思考突出价值，打造突出价值，打造“高性价比高性价比”产品产品仍将是全年的核心策略园区景观商业配套成熟配套精装修价格优势优质户型低总款沿河景观品牌性价比从1

55、1年热销的产品线之销售策略来看，“性价比”是其抢占市场竞争点20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/Copyright 2011 Connection Company营销策略思考如何打造高性价比产品如何打造高性价比产品提升项目品质，并有效进行传播制定有竞争力的价格，塑造标杆产品线品品质质战战渠渠道道战战价价格格战战产产品品战战

56、20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/逐点敲破，全面渗透，提高认知Copyright 2011 Connection Company营销策略概述营销事件造势，再掀一场“橙色风暴”突破通路屏障，辐射性通路打造深修内功，拔高调性，打造明星产品线STEP3STEP2STEP1STEP420122012房地产营销策划大全房地产营销策

57、划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/Copyright 2011 Connection Company营销策略详述深修内功，拔高调性，打造明星产品线STEP1包装、导示、个人及现场形象 标准语言、动作、高端服务礼仪专业知识、市场动态、项目价值点客户视觉感知客户视觉感知客户理念感知客户理念感知情景演绎、客户参与及体验客户体验感知客户体验感知通过现场包装、导示、园林展示，

58、各岗位服务人员着装、妆容、精神面貌展示，以及案场形象展示给客户带来视觉上的冲击并能形成好评；通过各岗位服务人员标准动作、规范语言，为客户提供10+1客户服务，让客户感受到10+1服务标准，切身体会服务，增强对项目好感；通过样板房、园林等环节客户的深度体验，强化客户体验感知价值；通过置业顾问在销售环节标准话术的熟练应用，让客户充分感知现场销售人员关于房地产、项目的专业能力，强化优势理念感知价值；1342客户行为感知客户行为感知深修内功 拔高调性20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:

59、/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/Copyright 2011 Connection Company营销策略详述深修内功，拔高调性，打造明星产品线STEP1重新包装，塑造楼王 控制总款，与竞品拉开差距低价、走量、带动热销U5产品线产品线90首置产品线首置产品线U5重新包装，以楼王的姿态重新定义，树立项目形象标杆。140平的改善类三房产品，因自身去化速度慢，且竞品供应量极大且价格不高，因此更需要考虑控制总款。与中海的150-160的总款拉开差距。拿出1.2期的南侧90平的产

60、品，因其临街、且靠近高压线，因此适合作为低价、走量产品，同时利于形成年初项目的热销氛围。132140首改产品线首改产品线打造明星产品线20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/Copyright 2011 Connection Company营销策略详述突破通路屏障，辐射性通路打造STEP2 硬通路打造，直接突破竞争封锁硬通路打