第8章房地产项目物业管理策划

1、第8章房地产项目物业管理策划 第一节 物业管理的早期介入 一、物业管理早期介入的概念一、物业管理早期介入的概念 物业管理的早期介入是指物业服务企业在接管物业以前，物业管理的早期介入是指物业服务企业在接管物业以前，从物业管理和住户使用的角度对项目的规划设计、建筑施工、从物业管理和住户使用的角度对项目的规划设计、建筑施工、工程验收等环节提供建设性意见，协助开发商把设计、施工和工程验收等环节提供建设性意见，协助开发商把设计、施工和验收关，确保设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理验收关，确保设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件。创造条件。 4/4/20223 二、物业管理早期介入的

2、必要性二、物业管理早期介入的必要性 1.1.能提前解决项目交付使用后的问题能提前解决项目交付使用后的问题 2.2.有助于物业服务企业全面了解管理对象有助于物业服务企业全面了解管理对象 3.3.有利于后期物业管理工作的顺利开展有利于后期物业管理工作的顺利开展 4.4.有利于树立物业服务企业的形象有利于树立物业服务企业的形象 5.5.有利于优化项目规划设计有利于优化项目规划设计 6.6.有利于提高工程建造质量有利于提高工程建造质量4/4/20224 三、物业管理早期介入的内容三、物业管理早期介入的内容 1.1.规划设计阶段规划设计阶段 物业服务企业介入规划设计工作需要重点审视土建构物业服务企业介入

3、规划设计工作需要重点审视土建构造、电力、电梯、安保、消防、给排水、暖通空调、智造、电力、电梯、安保、消防、给排水、暖通空调、智能化、车库、内外装饰等方面的合理性。能化、车库、内外装饰等方面的合理性。 可以从以下几个角度进行考虑：可以从以下几个角度进行考虑：4/4/20225 (1) (1)需要考虑配套设施能否满足客户的需要需要考虑配套设施能否满足客户的需要 (2)(2)需要考虑规划设计的经济及节能等问题需要考虑规划设计的经济及节能等问题 (3)(3)为今后的发展留有余地为今后的发展留有余地 (4)(4)规划设计是否以人为本，能否方便住户使用规划设计是否以人为本，能否方便住户使用 (5)(5)既

4、要考虑大的功能布局，又要注重细节既要考虑大的功能布局，又要注重细节4/4/20226 2. 2.建造施工阶段建造施工阶段 物业服务企业参与施工质量监督的重点部位有地下室物业服务企业参与施工质量监督的重点部位有地下室( (防止渗漏防止渗漏) )、回填土、回填土( (防止地面沉降防止地面沉降) )、楼面屋面混凝土、楼面屋面混凝土( (防止地面及屋面渗漏、空鼓防止地面及屋面渗漏、空鼓) )、墙体砌筑、墙体砌筑( (防止墙体裂防止墙体裂缝缝) )、外墙装饰、外墙装饰( (防止外墙空鼓、渗漏防止外墙空鼓、渗漏) )、门窗、门窗( (防止门窗防止门窗渗漏渗漏) )、给排水、设备安装等。、给排水、设备安装等

5、。 4/4/20227 3. 3.施工验收阶段施工验收阶段 物业服务企业应站在业主的立场上参与工程验收，对物业服务企业应站在业主的立场上参与工程验收，对房屋外观质量、建筑防水防渗、建筑设备设施性能、消房屋外观质量、建筑防水防渗、建筑设备设施性能、消防系统及器材等进行重点检查验收。防系统及器材等进行重点检查验收。 4/4/20228 第二节 选聘物业服务企业 一、物业管理招标的基本概念一、物业管理招标的基本概念 1.1.物业管理招标的含义物业管理招标的含义 物业管理的招标是指开发商或业主委员会在为其物业物业管理的招标是指开发商或业主委员会在为其物业选择管理者时，通过制订符合其管理服务要求和标准的

6、选择管理者时，通过制订符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开，由多家物业服务企业竞投，从中招标文件向社会公开，由多家物业服务企业竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。同的一种交易行为。 4/4/20229 2. 2.物业管理招标的特点物业管理招标的特点 (1)(1)物业管理招标的超前性物业管理招标的超前性 物业管理招标的超前性是指由于物业管理超前介入的特物业管理招标的超前性是指由于物业管理超前介入的特点，决定了物业管理招标必须超前，即在物业动工兴建之前点，决定了物业管理招标必须超前，即在物业动工兴建之前

7、开发商就应进行物业管理招标工作。开发商就应进行物业管理招标工作。 (2)(2)物业管理招标的长期性和阶段性物业管理招标的长期性和阶段性 由于物业管理工作的长期性和多阶段性，对不同阶段由于物业管理工作的长期性和多阶段性，对不同阶段和服务内容，招标内容和方式也有所不同。和服务内容，招标内容和方式也有所不同。4/4/202210 3. 3.物业管理招标的原则物业管理招标的原则 根据根据招标法招标法的规定，物业管理招标活动中必须遵循公的规定，物业管理招标活动中必须遵循公开、公平、公正及合理的原则。开、公平、公正及合理的原则。 4.4.物业管理招标的方式物业管理招标的方式 常用的物业管理招标方式大致可分

8、为公开招标、邀请招标常用的物业管理招标方式大致可分为公开招标、邀请招标和协议招标等。和协议招标等。4/4/202211 二、物业管理招标的程序二、物业管理招标的程序 1.1.招标准备阶段招标准备阶段 (1)(1)成立招标机构成立招标机构 (2)(2)编制招标文件编制招标文件 (3)(3)制定标底制定标底 2.2.招标实施阶段招标实施阶段 (1)(1)发布招标公告或投标邀请书发布招标公告或投标邀请书 (2)(2)组织资格预审组织资格预审 (3)(3)召开标前会议召开标前会议 (4)(4)开标、评标与定标开标、评标与定标4/4/202212 3. 3.招标结束阶段招标结束阶段 (1)(1)合同的签

9、订合同的签订 (2)(2)合同的履行合同的履行 (3)(3)资料整理与归档资料整理与归档4/4/202213 三、物业管理招标文件三、物业管理招标文件 1.1.招标文件的组成招标文件的组成 (1)(1)投标人为投标所需了解并遵循的规定：包括投标投标人为投标所需了解并遵循的规定：包括投标邀请书、投标人须知、技术规范及要求。邀请书、投标人须知、技术规范及要求。 (2)(2)投标人必须按规定填报的投标书格式投标人必须按规定填报的投标书格式 (3)(3)中标的物业管理企业应签订的合同的条件中标的物业管理企业应签订的合同的条件 具体组成要素包括：投标邀请书、技术规范及要求、投具体组成要素包括：投标邀请书

10、、技术规范及要求、投标人须知、合同一般条件及特殊条件、附件。标人须知、合同一般条件及特殊条件、附件。4/4/202214 2. 2.编制招标文件的时间编制招标文件的时间 大多数物业管理招标均在物业开发建设的后期。然而，随大多数物业管理招标均在物业开发建设的后期。然而，随着开发商对物业管理的要求不断提高，物业管理着开发商对物业管理的要求不断提高，物业管理“超前招标超前招标”已屡见不鲜。已屡见不鲜。 “超前招标超前招标”确实有其优点，然而过早地制定招标文确实有其优点，然而过早地制定招标文件，加之此时存在大量的不确定因素会使得招标文件编件，加之此时存在大量的不确定因素会使得招标文件编制难度加大，可靠

11、性降低。制难度加大，可靠性降低。 因此，应注意把握招标文件制定的时间，使编制出的招标因此，应注意把握招标文件制定的时间，使编制出的招标文件内容既严密明确，又不失前瞻性。文件内容既严密明确，又不失前瞻性。4/4/202215 四、物业服务合同四、物业服务合同 1.1.物业服务合同的概念物业服务合同的概念 物业服务合同是用以标明或界定某物业的管理业务和责任权物业服务合同是用以标明或界定某物业的管理业务和责任权利的法律文书，是开发商或业主委员会与负责物业服务业务的物利的法律文书，是开发商或业主委员会与负责物业服务业务的物业服务企业签定的，旨在明确双方的权利与责任的协议文件。业服务企业签定的，旨在明确

12、双方的权利与责任的协议文件。4/4/202216 2. 2.物业服务合同的作用物业服务合同的作用 (1)(1)明确委托方和受托方的权利、责任和义务；明确委托方和受托方的权利、责任和义务； (2)(2)为物业管理过程中双方出现的争议和纠纷提供调解、仲为物业管理过程中双方出现的争议和纠纷提供调解、仲裁直至诉讼的基本依据；裁直至诉讼的基本依据； (3)(3)在约束物业服务企业经营与管理行为的同时，对业主委员在约束物业服务企业经营与管理行为的同时，对业主委员会也提出要求，实现双方的权责利对等。会也提出要求，实现双方的权责利对等。4/4/202217 3. 3.物业服务合同的内容物业服务合同的内容 (1

13、)(1)合同序文：说明物业的名称、规模、坐落；定义和解释；合同序文：说明物业的名称、规模、坐落；定义和解释；订立合同的日期、地点；合同双方的名称、法人代表及地址等。订立合同的日期、地点；合同双方的名称、法人代表及地址等。 (2)(2)合同正文：委托标的的范围与内容；管理形式与合同正文：委托标的的范围与内容；管理形式与期限；双方的责任、权利与义务；管理费用及其支付方期限；双方的责任、权利与义务；管理费用及其支付方式；违约责任与索赔；不可抗力的界定及由此带来的损式；违约责任与索赔；不可抗力的界定及由此带来的损失与责任的分摊；双方互相协作事项；合同的期限与合失与责任的分摊；双方互相协作事项；合同的期

14、限与合同的终止；合同的纠纷与仲裁等等。同的终止；合同的纠纷与仲裁等等。4/4/202218 (3) (3)合同结尾：合同使用的文字、生效日期；合同的正副本合同结尾：合同使用的文字、生效日期；合同的正副本份数；合同适用的法律；双方的法人代表份数；合同适用的法律；双方的法人代表( (开发商或业主委员开发商或业主委员会会) )签字；公证机关公证等。签字；公证机关公证等。 (4)(4)附件：说明本项目的特殊条件、特殊要求及在通附件：说明本项目的特殊条件、特殊要求及在通用合同格式中未能详细说明的内容以及物业的平面图、用合同格式中未能详细说明的内容以及物业的平面图、设施、设备清单、有关情况和指标的说明等。

15、设施、设备清单、有关情况和指标的说明等。4/4/202219 4. 4.物业服务合同的签署物业服务合同的签署 物业服务合同由物业的开发商或业主委员会在招标决标物业服务合同由物业的开发商或业主委员会在招标决标或选定或选定( (选聘选聘) )物业管理公司之后，在双方谈判磋商、达到基物业管理公司之后，在双方谈判磋商、达到基本一致的基础上签署。本一致的基础上签署。 5.5.物业管理合同的执行物业管理合同的执行 物业管理合同一经双方签署即具有法律效力，当事人要恪物业管理合同一经双方签署即具有法律效力，当事人要恪守和履行合同中规定的相关的权利和义务。守和履行合同中规定的相关的权利和义务。4/4/20222

16、0 第三节 制定物业管理方案 一、确定物业管理的档次一、确定物业管理的档次 首先根据物业类型、功能等客观条件以及住用人的群首先根据物业类型、功能等客观条件以及住用人的群体特征和需求等主观条件，规划物业管理消费水平，确体特征和需求等主观条件，规划物业管理消费水平，确定物业管理的等级和档次。定物业管理的等级和档次。 如果开发的物业是写字楼，那么相应的管理服务标准就如果开发的物业是写字楼，那么相应的管理服务标准就应适应物业本身的档次，如果开发的物业是住宅小区，用户应适应物业本身的档次，如果开发的物业是住宅小区，用户普遍为中低收入者，则应考虑物业管理的服务费应适合居民普遍为中低收入者，则应考虑物业管理

17、的服务费应适合居民的实际情况。的实际情况。4/4/202221 二、确定物业管理的服务项目和标准二、确定物业管理的服务项目和标准 根据物业住用人的需要和物业管理的档次确定物业管理的服根据物业住用人的需要和物业管理的档次确定物业管理的服务项目和服务标准。务项目和服务标准。 普通住宅项目物业服务的项目和标准可参照中国物业普通住宅项目物业服务的项目和标准可参照中国物业管理协会印发的管理协会印发的普通住宅小区物业管理服务等级标准普通住宅小区物业管理服务等级标准( (试行试行)()(中物协中物协202X1202X1号号) )的规定来制定。的规定来制定。4/4/202222 三、三、确定物业管理的收入预算

18、确定物业管理的收入预算 1. 1.物业管理经费的来源物业管理经费的来源 (1) (1)定期收取物业服务费定期收取物业服务费 (2) (2)物业共用部位、共用设施设备维修基金物业共用部位、共用设施设备维修基金 (3) (3)物业管理企业开展多种经营的收入和利润物业管理企业开展多种经营的收入和利润 (4) (4)政府多方面的扶持政府多方面的扶持 (5) (5)开发商给予的支持开发商给予的支持4/4/202223 2. 2.确定物业管理收费标准确定物业管理收费标准 确定物业管理收费标准要遵从以下原则：确定物业管理收费标准要遵从以下原则： (1)(1)不违反国家和地方政府的有关收费规定不违反国家和地方

19、政府的有关收费规定 (2)(2)收费标准要与住用人的收入水平相适应收费标准要与住用人的收入水平相适应 (3)(3)优质优价，兼顾各方利益优质优价，兼顾各方利益 (4)(4)微利原则，收入扣除支出后略有剩余微利原则，收入扣除支出后略有剩余 (5)(5)公平原则公平原则4/4/202224 3. 3.物业管理的支出项目物业管理的支出项目 物业管理的支出项目主要包括：物业管理的支出项目主要包括： (1)(1)公共物业及配套设施的维护保养费用公共物业及配套设施的维护保养费用 (2)(2)聘用及管理人员的薪金聘用及管理人员的薪金 (3)(3)公用水电费的支出公用水电费的支出 (4)(4)购买或租赁必需的

20、机械及器材的支出购买或租赁必需的机械及器材的支出 (5)(5)物业财产保险及各种责任保险的支出物业财产保险及各种责任保险的支出 (6)(6)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用 (7)(7)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用清洁公共地方及幕墙、墙面的费用4/4/202225 (8) (8)公共区域植花、种草及其养护费用公共区域植花、种草及其养护费用 (9)(9)更新储备金，即物业配套设施的更新费用更新储备金，即物业配套设施的更新费用 (10)(10)聘请律师、会计师等专业人士的费用聘请律师、会计师等专业人士的费用 (11)(11)节日装饰的费用节日装饰的费用 (12

21、)(12)行政办公支出行政办公支出 (13)(13)公共电视接收系统及维护费用公共电视接收系统及维护费用 (14)(14)其他为管理而发生的合理支出其他为管理而发生的合理支出 (15)(15)税金税金4/4/202226 第四节 制定相关管理制度 一、物业服务企业内部管理制度一、物业服务企业内部管理制度 1.1.物业服务企业岗位职责物业服务企业岗位职责 包括总经理、副总经理、职能部门经理、管理处主任、管包括总经理、副总经理、职能部门经理、管理处主任、管理员、内勤员、文员、出纳、保安人员、清洁人员、绿化人员、理员、内勤员、文员、出纳、保安人员、清洁人员、绿化人员、维修人员等岗位职责制度。维修人员

22、等岗位职责制度。4/4/202227 2. 2.物业服务企业部门职责物业服务企业部门职责 包括经理室、办公室、财务部门、各个管理处以及各职包括经理室、办公室、财务部门、各个管理处以及各职能部门的职责制度。能部门的职责制度。 3.3.其他内部管理制度其他内部管理制度 比如企业劳动用工制度、工资制度、福利制度、考勤比如企业劳动用工制度、工资制度、福利制度、考勤制度、考核制度、奖惩制度、员工行为规范、接待制度、制度、考核制度、奖惩制度、员工行为规范、接待制度、来信来访来电制度、投诉反馈制度、文书管理制度、办来信来访来电制度、投诉反馈制度、文书管理制度、办公设备使用管理制度等。公设备使用管理制度等。4

23、/4/202228 二、物业服务企业外部管理制度二、物业服务企业外部管理制度 1.1.物业验收与接管制度物业验收与接管制度 制定验收与接管制度需要注意以下几点：制定验收与接管制度需要注意以下几点： (1)(1)选派业务素质好、工作负责的人员参加验收选派业务素质好、工作负责的人员参加验收 (2)(2)从业主及物业维修养护角度严格验收从业主及物业维修养护角度严格验收 (3)(3)对验收中的问题记录在案并及时督促修整对验收中的问题记录在案并及时督促修整 (4)(4)与建设单位签订保修合同与建设单位签订保修合同 (5)(5)物业接管应办理书面移交手续物业接管应办理书面移交手续 (7)(7)应向建设单位索要全套图纸技术资料应向建设单位索要全套图纸技术资料4/4/202229 2. 2.楼宇入伙制度楼宇入伙制度 (