万科财务分析报告最终

1、Company LogoCompany LogoAdd Your Company SloganPowerPoint万科财务报告分析上市公司代码：上市公司代码：000002小组成员：小组成员： 徐喆徐喆 200848990827200848990827 吴丽丽吴丽丽200848990828200848990828 梁红杏梁红杏200848990829200848990829 张玉歆张玉歆200848990830200848990830肖何肖何 200848950315200848950315公司简介Contents1经营成果2 共同比分析 3 相关比率分析 4 竞争者分析5结论分析及局限性分析6

2、一、万科公司简介一、万科公司简介v 深圳市万科房地产有限公司成立于深圳市万科房地产有限公司成立于19841984年，是万科集团全年，是万科集团全资子公司，核心利润企业。资子公司，核心利润企业。 公司连续六年在深圳市房地产公司连续六年在深圳市房地产行业综合开发企业资质排名中获得第一名。行业综合开发企业资质排名中获得第一名。v 十余年来公司专注于房地产市场的开发，房地产开发事业十余年来公司专注于房地产市场的开发，房地产开发事业蓬勃发展，以不断的创新和超越铸造了蓬勃发展，以不断的创新和超越铸造了 “ “万科城市花园万科城市花园”、“万科四季花城万科四季花城”和和“万科金色家园万科金色家园” ” 、“

3、万科东海岸社万科东海岸社区区”为代表的引领市场的优秀项目品牌，经营业绩实现持为代表的引领市场的优秀项目品牌，经营业绩实现持续增长。续增长。v 近五年来累计完成房地产总投资近五年来累计完成房地产总投资6565亿元，累计商品房竣工亿元，累计商品房竣工面积面积112112万平方米，累计商品房销售面积万平方米，累计商品房销售面积106106万平方米，累万平方米，累计商品房销售收入计商品房销售收入7575亿元，累计利税总额亿元，累计利税总额1414亿元，企业资亿元，企业资产总计达产总计达3232亿元。亿元。v 万科公司的主营业务是房地产和物业管理。万科公司的主营业务是房地产和物业管理。二、二、万科万科2

4、0102010年经营成果年经营成果v 关心万科的人们，一定会记住关心万科的人们，一定会记住2010这个年份，因为一个数这个年份，因为一个数字字千亿。是的，万科的销售额千亿。是的，万科的销售额2010 年突破了千亿。作年突破了千亿。作为一串仅由为一串仅由 1和和 0 构成的字，它具备某种貌似神秘的标志构成的字，它具备某种貌似神秘的标志性特征。因为这是世界住宅企业年销售额的历史巅峰。千性特征。因为这是世界住宅企业年销售额的历史巅峰。千亿级，也是迄今为止中国非国有企业抵达的最高海拔线。亿级，也是迄今为止中国非国有企业抵达的最高海拔线。v 公司的销售规模首次突破千亿，全年实现销售面积公司的销售规模首次

5、突破千亿，全年实现销售面积 897.7 万平方米，销售金额万平方米，销售金额 1081.6 亿元，分别比亿元，分别比 2009年增长年增长 35.3%和和 70.5%。 2010 年全国商品房销售总额为年全国商品房销售总额为 52,478.7 亿元。按此口径计算，亿元。按此口径计算，2010 年公司在全国的市场占有率为年公司在全国的市场占有率为2.06%，比，比2009年增加年增加0.62个百分点。个百分点。 报告期内，公司房报告期内，公司房地产项目结算面积地产项目结算面积 452.1 万平方米，同比减少万平方米，同比减少 25.3%，结，结算收入算收入 500.3 亿元，同比增长亿元，同比增

6、长3.6%，结算成本，结算成本 296.3 亿元，亿元，同比减少同比减少 13.2%；房地产业务的营业利润率为；房地产业务的营业利润率为 29.75%，比，比上年提高上年提高 7.76 个百分点。个百分点。万科万科20102010年经营成果年经营成果v 20102010年度公司实现营业收入年度公司实现营业收入 507.1 507.1 亿元，同比增亿元，同比增3.8%3.8%，实，实现净利润现净利润 72.8 72.8 亿元，同比增长亿元，同比增长 36.7%36.7%。实现结算面积。实现结算面积452.1452.1万平方米，结算收入万平方米，结算收入 500.3500.3亿元，分别比亿元，分别

7、比 20092009年减年减少少 25.3%25.3%和增长和增长 3.6%3.6%。v 20102010年度房地产业务结算毛利率年度房地产业务结算毛利率 29.75%29.75%，较，较 09 09 年上升年上升 7.76 7.76 个百分点，结算净利率个百分点，结算净利率 15.52%15.52%，较，较 09 09 年上升年上升3.27 3.27 个百分点。报告期内，在销售规模迅速扩大的情况下，公个百分点。报告期内，在销售规模迅速扩大的情况下，公司严格贯彻费用控制标准，管理费用相对于销售金额的比司严格贯彻费用控制标准，管理费用相对于销售金额的比例由例由 20092009年的年的 2.3%

8、2.3%下降到下降到 1.7%1.7%，营销费用相对于销售金，营销费用相对于销售金额的比例由额的比例由20092009年的年的 2.4%2.4%下降到下降到1.9%1.9%。 万科万科20102010年经营成果年经营成果v 2010 2010 中国房地产品牌价值研究成果发布会上，万科物业以中国房地产品牌价值研究成果发布会上，万科物业以 7.28 7.28 亿元的品牌价值，荣获亿元的品牌价值，荣获“2010 2010 中国物业服务优秀品中国物业服务优秀品牌企业牌企业”第一名。第一名。财富财富（中文版）公布的（中文版）公布的“中国上市中国上市公司公司 500500强强”排行榜中，万科位列第排行榜中

9、，万科位列第 4545位，在位，在“房地产行房地产行业业”排行榜中，位列第排行榜中，位列第1 1位。位。v 2010 2010 年，公司作为唯一独立建馆的房地产企业参加上海世年，公司作为唯一独立建馆的房地产企业参加上海世博会，品牌形象得到全面提升。博会，品牌形象得到全面提升。三、共同比分析三、共同比分析纵向共同比纵向共同比分析分析Diagram 2Diagram3 Diagram 2Diagram 3利利润润表表资产负债资产负债表表万科万科纵纵向共同比向共同比资产负债资产负债表（一）表（一）资产资产单位单位201020102009200920082008总资产总资产% %10010010010

10、0100100货币资金货币资金% %17.517.516.716.716.816.8应收账款应收账款% %0.070.070.050.050.080.08存货存货% %61.861.865.565.595.295.2流动资产流动资产% %95.395.394.794.77272v 货币资金占总资产的比重呈逐年缓货币资金占总资产的比重呈逐年缓慢增长趋势，由慢增长趋势，由08年的年的 16.8%增增长到长到10年的年的17.4%，10年公司所年公司所持有的货币资金较期初大幅增长至持有的货币资金较期初大幅增长至378.2亿元，远高于短期借款和一亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和年内到期长

11、期借款的总和167.8亿亿元，资金实力进一步增强。元，资金实力进一步增强。v 存货三年来一直占总资产的一半以存货三年来一直占总资产的一半以上，说明公司在建开发产品增加。上，说明公司在建开发产品增加。同时，存货占总资产的比例有所下同时，存货占总资产的比例有所下降，说明存货结构健康，存货周转降，说明存货结构健康，存货周转较快。这一现象也说明：万科认真较快。这一现象也说明：万科认真执行了宣称的执行了宣称的“谨慎拿地、不当地谨慎拿地、不当地王、不囤地王、不囤地”等口号等口号 。v 流动资产占总资产的比重很大，并流动资产占总资产的比重很大，并呈逐年上升趋势，对流动负债的保呈逐年上升趋势，对流动负债的保障

12、程度高。障程度高。万科万科纵纵向共同比向共同比资产负债资产负债表（二）表（二）负债负债单位单位201020102009200920082008总负债总负债% %100100100100100 100 短期借款短期借款% % 0.1 0.1 1.3 1.3 5.7 5.7应付款项应付款项% %10.5 10.5 17.7 17.7 16 16 预收款项预收款项% %46.2 46.2 34.4 34.4 29.8 29.8 流动负债流动负债% %80.5 80.5 73.8 73.8 80.3 80.3 v 短期借款的比重逐年下降，这短期借款的比重逐年下降，这与国家的宏观经济政策有关，与国家的宏

13、观经济政策有关，2010年四季度，央行两度加年四季度，央行两度加息，上调金融机构人民币存贷息，上调金融机构人民币存贷款基准利率款基准利率，加强对房企贷款，加强对房企贷款的风险管理，对房地产信托融的风险管理，对房地产信托融资的管制也更为严格。资的管制也更为严格。2010年房地产开发企业资金来源中，年房地产开发企业资金来源中，国内贷款的比例由国内贷款的比例由09年的年的19.8%下降为下降为17.3%。v 长期借款比重逐年上升，说明长期借款比重逐年上升，说明企业业务规模扩大，借款规模企业业务规模扩大，借款规模增加。增加。 v 预收款项占总负债的比重上升，说预收款项占总负债的比重上升，说明公司预售量

14、（所谓的卖楼花）增明公司预售量（所谓的卖楼花）增加。出现这种情况是由房地产行业加。出现这种情况是由房地产行业的的“预售房制度预售房制度”造成的。造成的。万科万科纵纵向共同比向共同比资产负债资产负债表（三）表（三）所有者权益所有者权益单位单位201020102009200920082008所有者权益所有者权益% %100100100100100 100 股本股本% % 24.2 24.224.2 24.2 28.3 28.3 资本公积资本公积% %16.1 16.1 18.8 18.8 20.2 20.2 盈余公积盈余公积% %19.4 19.4 19.2 19.2 17 17 未分配利润未分配

15、利润% %24.7 24.7 19.4 19.4 15.9 15.9 v 股本和资本公积三年来变化不股本和资本公积三年来变化不大，公司经营比较稳定，对债大，公司经营比较稳定，对债务的保障程度高，发展能力和务的保障程度高，发展能力和竞争能力较强。竞争能力较强。v 盈余公积和未分配利润逐年增盈余公积和未分配利润逐年增加，公司提高了内部留存收益，加，公司提高了内部留存收益，用于扩大再投资，也反应出公用于扩大再投资，也反应出公司的股利支付政策。司的股利支付政策。万科万科纵纵向共同比利向共同比利润润表（一）表（一）利润利润单位单位201020102009200920082008营业总收入营业总收入% %

16、100100100100100100营业总成本营业总成本% %78.178.184.184.185.085.0营业成本营业成本% %59.359.370.670.661.061.0销售费用销售费用% %4.14.13.13.14.54.5管理费用管理费用% %3.63.62.92.93.73.7营业总成本占营业总收入的比营业总成本占营业总收入的比例逐年降低，说明企业盈利能例逐年降低，说明企业盈利能力逐年增强，以较少的成本可力逐年增强，以较少的成本可以生成更高的收入，这得益于以生成更高的收入，这得益于企业每年营业总收入的增长速企业每年营业总收入的增长速度大于营业总成本增长速度。度大于营业总成本增

17、长速度。销售费用和管理费用销售费用和管理费用0909年下降年下降后，后，1010年又有所上升，因为年又有所上升，因为1010年销售收入突破千亿，销售面年销售收入突破千亿，销售面积比积比0909年年35.3%35.3%，品牌项目推，品牌项目推广费用、销售代理费用及佣金、广费用、销售代理费用及佣金、人工及行政费用的增加导致销人工及行政费用的增加导致销售费用和管理费用有所上升。售费用和管理费用有所上升。财务费用三年来程下降趋势，财务费用三年来程下降趋势，但降幅不大，这主要是因为资但降幅不大，这主要是因为资本化利息和利息收入增加。本化利息和利息收入增加。万科万科纵纵向共同比利向共同比利润润表（二）表（

18、二）利润利润单位单位201020102009200920082008营业总收入营业总收入% %100100100100100 100 财务费用财务费用% %1.01.01.21.21.61.6营业利润营业利润% %23.523.517.817.815.515.5利润总额利润总额% %23.523.517.617.615.415.4净利润净利润% %17.417.413.213.211.311.3v 财务费用三年来呈逐年下降趋势，财务费用三年来呈逐年下降趋势，但降幅不大，这主要是因为资本化但降幅不大，这主要是因为资本化利息和利息收入增加。利息和利息收入增加。 v 净利润自净利润自0808年以来增

19、长了将近一倍，年以来增长了将近一倍，涨幅非常之大，企业的盈利能力较涨幅非常之大，企业的盈利能力较强。强。万科万科横横向向共同比分析共同比分析横横向共同比向共同比分析分析Diagram 2Diagram3 Diagram 2Diagram 3利利润润表表资产负债资产负债表表万科万科横横向共同比向共同比资产负债资产负债表（一）表（一）资产资产单位单位200820082009200920102010总资产总资产% %100100115.4 115.4 180.8 180.8货币资金货币资金% % 100 100115.1 115.1 189.3 189.3 应收账款应收账款% %10010077.3

20、 77.3 172.7 172.7 存货存货% %100100104.9 104.9 155.2155.2 流动资产流动资产% %100100114.9 114.9 181.1 181.1 万科万科横横向共同比向共同比资产负债资产负债表（二）表（二）负债负债单位单位200820082009200920102010总负债总负债% %100100114.7114.7200.3 200.3 短期借款短期借款% %10010025.8 25.8 32.1 32.1 应付款项应付款项% %100100126.4126.4131.2131.2预收款项预收款项% %100100132.5132.5310.7

21、310.7流动负债流动负债% %100100105.4105.4200.8200.8万科万科横横向共同比向共同比资产负债资产负债表（三）表（三）所有者权益所有者权益单位单位200820082009200920102010所有者权益所有者权益% %100100117 117 140.6 140.6股本股本% %100100100 100 100 100 资本公积资本公积% %100100109 109 112 112 盈余公积盈余公积% %100 100 132.8 132.8 160.9 160.9 未分配利润未分配利润% %100 100 142.4 142.4 217.8 217.8 v

22、0909，1010年年0808总资产均有大总资产均有大幅度增加，说明企业经营幅度增加，说明企业经营规模不断扩大，资金实力规模不断扩大，资金实力逐步增强。逐步增强。v 09,1009,10年企业应付款项和年企业应付款项和预收款项均有大幅度增加预收款项均有大幅度增加说明与合作公司往来款项说明与合作公司往来款项增加，企业预售量增加。增加，企业预售量增加。v 所有者权益呈逐年上升趋势，所有者权益呈逐年上升趋势，净资产增加，公司的稳定性净资产增加，公司的稳定性增强，对债务的保障程度高，增强，对债务的保障程度高，发展能力和竞争能力增强。发展能力和竞争能力增强。v 盈余公积和未分配利润逐年盈余公积和未分配利

23、润逐年增加，公司提高了内部留存增加，公司提高了内部留存收益，用于扩大再投资，也收益，用于扩大再投资，也反应出公司的股利支付政策。反应出公司的股利支付政策。万科万科横横向共同比利向共同比利润润表（一）表（一）利润利润单位单位201020102009200920082008营业总收入营业总收入% %123.7123.7119.2119.2100100营业总成本营业总成本% %113.6113.6118.0118.0100100营业成本营业成本% %120.3120.3138.0138.0100100销售费用销售费用% %111.8111.881.481.4100100管理费用管理费用% %120.

24、6120.694.294.2100100万科万科横横向共同比利向共同比利润润表（二）表（二）利润利润单位单位201020102009200920082008财务费用财务费用% %76.776.787.387.3100100营业利润营业利润% %186.9186.9136.5136.5100100利润总额利润总额% %188.9188.9136.3136.3100100净利润净利润% %190.5190.5138.6138.6100100v销售费用和管理费用销售费用和管理费用09年下年下降后，降后，10年又有所上升，因年又有所上升，因为为10年销售收入突破千亿，年销售收入突破千亿，销售面积比销售

25、面积比09年增加年增加35.3%，品牌项目推广费用、，品牌项目推广费用、销售代理费用及佣金、人工销售代理费用及佣金、人工及行政费用的增加导致销售及行政费用的增加导致销售费用和管理费用有所上升。费用和管理费用有所上升。v净利润自净利润自0808年以来大幅增长年以来大幅增长企业的盈利能力较强。但一企业的盈利能力较强。但一方面由于行业面临严厉调控方面由于行业面临严厉调控压力，销售压力大增；另一压力，销售压力大增；另一方面，公司在突破千亿之后，方面，公司在突破千亿之后，在战略上有意放缓销售速度，在战略上有意放缓销售速度，而将战略的重点放在提高增而将战略的重点放在提高增长效率上。长效率上。1010年销售

26、增速将年销售增速将会放缓，净利润增速也将放会放缓，净利润增速也将放缓。缓。 共同比分析小结共同比分析小结v 总体来说，万科公司的各项财务指标较稳定，公总体来说，万科公司的各项财务指标较稳定，公司财务稳健。货币资金比较充裕，资金实力雄厚。司财务稳健。货币资金比较充裕，资金实力雄厚。v 整个房地产行业普遍负债经营的情况下，万科也整个房地产行业普遍负债经营的情况下，万科也不例外，而且负债比率很高。但另一方面，万科的不例外，而且负债比率很高。但另一方面，万科的高负债，充分运用了财务杠杆为股东创造了效益。高负债，充分运用了财务杠杆为股东创造了效益。v公司存货囤积量很大，短期变现困难，短期债务偿公司存货囤

27、积量很大，短期变现困难，短期债务偿还压力大，对融资的依赖性大。还压力大，对融资的依赖性大。v公司应注重风险管理，采取更为稳健的财务政策。公司应注重风险管理，采取更为稳健的财务政策。四、相关比率分析四、相关比率分析流动性分析 盈利能力分析盈利能力分析 长期偿债能力分析长期偿债能力分析 投资者分析投资者分析 现金流量分析现金流量分析 1、短期偿债能力分析、短期偿债能力分析v Chart短期偿债能力指标(N/A)200820092010流动比率1.761.911.59速动比率0.430.590.56现金比率0.310.340.29流动性分析流动性分析运营能力指标（%）单位200820092010存货

28、周转率次0.330.390.27应收账款周转率次45.8659.7643.74存货周转天数天1112.08935.901355经营周期天1120.04942.001363.3v Chart流动性分析小结流动性分析小结v万科公司的流动比率和它的速动比率比较偏低，可万科公司的流动比率和它的速动比率比较偏低，可以看出，作为一家房地产公司，销售不动产是它的以看出，作为一家房地产公司，销售不动产是它的主营业务，这一特点在一定程度上影响到了该企业主营业务，这一特点在一定程度上影响到了该企业的流动资产，从而影响到了它的短期偿债能力。的流动资产，从而影响到了它的短期偿债能力。流动性分析流动性分析v流动比率流动

29、比率v 08、09、10三年的流动比率都维持在三年的流动比率都维持在1.5以上，说明企业的以上，说明企业的短期偿债能力较强，但是三年都没有达到短期偿债能力较强，但是三年都没有达到2，说明企业可能，说明企业可能存在资金占用不合理或者变现能力不够强的问题。存在资金占用不合理或者变现能力不够强的问题。v速动比率速动比率v 08、09、10三年的速动比率均小于三年的速动比率均小于1，说明企业的流动资产，说明企业的流动资产中存货和待摊费用等占得比重较大，企业依旧面临着一定中存货和待摊费用等占得比重较大，企业依旧面临着一定的支付的压力，由数据可知企业的短期偿债能力不太乐观。的支付的压力，由数据可知企业的短

30、期偿债能力不太乐观。v周转天数周转天数v 因为该企业的行业特殊性，其存货周转天数和经营周期都因为该企业的行业特殊性，其存货周转天数和经营周期都较长，资产的运营能力相对较低。较长，资产的运营能力相对较低。2 2、长期偿债能力分析、长期偿债能力分析长期偿债能力指标单位200820092010利息保障倍数倍数3.574.234.98负债比率%67.446774.69负债与权益比率%207.16203.05295.04负债与有形净值比率%207.16203.41297.08v Chart长期偿债能力的影响因素长期偿债能力的影响因素v影响因素影响因素v长期负债的规模与结构同相应的资产规模与结构是否长期负

31、债的规模与结构同相应的资产规模与结构是否相应相应v企业的盈利能力企业的盈利能力v长期资产对长期负债的保证程度长期资产对长期负债的保证程度v影响企业偿债能力的其他因素（发行股票、债券的能影响企业偿债能力的其他因素（发行股票、债券的能力和出售资产的可能；或有事项；担保责任等）力和出售资产的可能；或有事项；担保责任等）关于偿债能力的表外因素关于偿债能力的表外因素 v 截止截止2010年末，一年内到期的长期借款合计款余额约为年末，一年内到期的长期借款合计款余额约为153亿，银行贷款亿，银行贷款14.78亿。亿。v 本年度公司无重大诉讼及仲裁事项，无重大收购及出售资本年度公司无重大诉讼及仲裁事项，无重大

32、收购及出售资产事项，无重大关联交易发生。产事项，无重大关联交易发生。 v 中国建设银行股份有限公司深圳市分行（经其总行授权）中国建设银行股份有限公司深圳市分行（经其总行授权）为公司发行的有担保品种公司债券为公司发行的有担保品种公司债券08万科万科G1本息兑付提本息兑付提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。报告期内，供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。报告期内，担保人持续盈利，资产安全，信用状况没有发生重大变化。担保人持续盈利，资产安全，信用状况没有发生重大变化。公司主体信用等级公司主体信用等级AA+，公司始终保持着良好的资信状况。，公司始终保持着良好的资信状况。v 2010年末，公司对

33、外担保事项很小，无或有负债。公司所年末，公司对外担保事项很小，无或有负债。公司所有担保事项由总部统一控制并做后续管理，原则上公司除有担保事项由总部统一控制并做后续管理，原则上公司除因住宅销售业务对部分业主提供按揭担保外，不对外（非因住宅销售业务对部分业主提供按揭担保外，不对外（非关联公司）提供担保。关联公司）提供担保。长期偿债能力分析长期偿债能力分析v负债比率负债比率v 该企业近三年的资产负债率的水平基本维持在该企业近三年的资产负债率的水平基本维持在70%左右，说明全部资产中左右，说明全部资产中债权人占大部分，企业筹集了大量的资金用以填补再主营业务上的缺口，债权人占大部分，企业筹集了大量的资金

34、用以填补再主营业务上的缺口，企业总的偿债能力一般，财务风险较大。不过这也和房地产企业的政策有企业总的偿债能力一般，财务风险较大。不过这也和房地产企业的政策有关，由于企业在关，由于企业在2010年采取了扩大规模的战略决策，四处购买土地，导致年采取了扩大规模的战略决策，四处购买土地，导致企业的借款急剧扩大，银行借款扩大了企业的借款急剧扩大，银行借款扩大了10亿多，所以使得亿多，所以使得2010年资产负债年资产负债率增幅较大。率增幅较大。v负债与权益比率负债与权益比率v 万科近三年的债务权益比率均达到了万科近三年的债务权益比率均达到了200%以上，以上，2010年甚至达到了年甚至达到了295.04%

35、，增幅比例很大，一般而言，西方财务分析者建议企业应把负债，增幅比例很大，一般而言，西方财务分析者建议企业应把负债投资率维持在投资率维持在1:1的水平以上，显然，万科的数据远远大于行业标准，这也的水平以上，显然，万科的数据远远大于行业标准，这也说明该企业长期采用高负债的筹资策略，这一筹资方式符合房地产行业的说明该企业长期采用高负债的筹资策略，这一筹资方式符合房地产行业的行业特点，但是较高的负债也给企业带来了较高的财务风险，因此企业应行业特点，但是较高的负债也给企业带来了较高的财务风险，因此企业应充分考虑潜在的财务风险，采取措施提高企业的还贷能力。充分考虑潜在的财务风险，采取措施提高企业的还贷能力

36、。长期偿债能力小结长期偿债能力小结v虽然该企业采用高负债的筹资策略，但是万科依然虽然该企业采用高负债的筹资策略，但是万科依然有着强大的还债能力，利息保障倍数高于行业标准有着强大的还债能力，利息保障倍数高于行业标准水平，企业的净利润逐年增长，盈利能力很高，企水平，企业的净利润逐年增长，盈利能力很高，企业的收益能承受较高的债务费用，所以企业才敢采业的收益能承受较高的债务费用，所以企业才敢采用扩张性的筹资战略举债经营。用扩张性的筹资战略举债经营。盈利能力分析盈利能力分析v Chart盈利能力指标单位200820092010净利率%9.9018.8924.66总资产周转率次0.370.380.29总资

37、产收益率%6.367.167.05净资产收益率%10.3914.2616.19经营资产周转率%38.0938.9329.8经营资产报酬率%8.77.46.52毛利率%3929.3940.7盈利能力分析盈利能力分析v 盈利能力关系投资者的回报，是债权人收回债券的根本保盈利能力关系投资者的回报，是债权人收回债券的根本保障，是企业至关重要的能力。障，是企业至关重要的能力。v 该企业的净资产收益率始终在该企业的净资产收益率始终在10%10%以上，甚至高达以上，甚至高达14%14%以上，以上，说明投资者投入该企业的权益资本获取收益的能力较大，说明投资者投入该企业的权益资本获取收益的能力较大，能吸引较多投

38、资者的投资，这也是它能筹集较大资金的原能吸引较多投资者的投资，这也是它能筹集较大资金的原因之一。因之一。v 该企业的毛利率一直在比较高，只有该企业的毛利率一直在比较高，只有0909年略微低于年略微低于30%30%，但，但是是20102010年就升为年就升为40%40%，表明万科经营的房地产业的直接盈利，表明万科经营的房地产业的直接盈利能力很强，这也符合房价总体上涨的现实。能力很强，这也符合房价总体上涨的现实。v 该企业的总资产报酬率近三年一直在该企业的总资产报酬率近三年一直在7%7%左右，企业资金的左右，企业资金的盈利能力较强。盈利能力较强。4 4、投资者分析、投资者分析v万科三年比率对比表万

39、科三年比率对比表投资者分析指标投资者分析指标单位200820092010财务杠杆程度财务杠杆程度N/A1.391.251.25每股收益每股收益元元0.370.480.66每股股利每股股利元元0.10.050.07市盈率市盈率N/A17.4322.5212.45留存收益率留存收益率%97.9991.3290.99投资者分析投资者分析v万科三年比率对比表万科三年比率对比表投资者分析指投资者分析指标标单位200820092010股利支付率股利支付率%2710.4215.2股利收益率股利收益率%1.550.461.2普通股权益报普通股权益报酬率酬率%12.6815.0417.08股本收益率股本收益率%

40、5.744.48.03每股账面价值每股账面价值元元5.654.134.96投资者分析投资者分析 从这三年的股利收益率从这三年的股利收益率和股利支付率变动情况和股利支付率变动情况可以看出投资者预期的可以看出投资者预期的收益在收益在20082008年到年到0909年之年之间降低间降低, ,到到20102010年时有很年时有很大程度的提高，投资者大程度的提高，投资者实际分到的利益也在实际分到的利益也在1010年大幅增加。保证一定年大幅增加。保证一定的股利支付有助于公司的股利支付有助于公司在股市的融资。在股市的融资。投资者分析投资者分析v关于市盈率关于市盈率 08 08年到年到0909年市盈率有较高的

41、增长，说明公司的业绩较好，投资者能得年市盈率有较高的增长，说明公司的业绩较好，投资者能得到良好的回报，愿意对每元收益支付较高的价格，愿意扩大投资，但到良好的回报，愿意对每元收益支付较高的价格，愿意扩大投资，但0909到到1010年市盈率有所下降，公司的业绩有所下滑，投资者得到的回报小于年市盈率有所下降，公司的业绩有所下滑，投资者得到的回报小于上期。上期。v每股账面价值每股账面价值 万科这三年的股价都高于每股账面价值，表明企业有较强的实力和发展万科这三年的股价都高于每股账面价值，表明企业有较强的实力和发展潜力，尚可带动股价上升，带动投资者利益的增加，促使投资者扩大投潜力，尚可带动股价上升，带动投

42、资者利益的增加，促使投资者扩大投资比例。资比例。v留存收益率留存收益率 留存收益率的高低，反映公司的理财方针。根据近三年万科的留存收留存收益率的高低，反映公司的理财方针。根据近三年万科的留存收益率来看，万科保留着较高的留存收益率，从内部积累资金用于再投资益率来看，万科保留着较高的留存收益率，从内部积累资金用于再投资扩大经营规模，从而使投资者分到的现金股利有所降低。扩大经营规模，从而使投资者分到的现金股利有所降低。 投资者分析小结投资者分析小结v总的来说，对万科的投资者分析得出的结论是积极总的来说，对万科的投资者分析得出的结论是积极的。万科强的实力和发展潜力给股东带来了较大的的。万科强的实力和发

43、展潜力给股东带来了较大的回报，使股东的利益增加，从而带动了投资者投资，回报，使股东的利益增加，从而带动了投资者投资，扩大了投资比例。扩大了投资比例。 5 5、现金流量分析、现金流量分析v Chart现金流量分析指标单位200820092010经营活动现金流量与负债总额比率%-0.410.041.39经营活动现金流量与当期债务总额比率%-0.0412.261.54现金周转率次2.392.833.19盈利现金比率N/A0.00741.43910.2531每股经营现金流元-0.00310.84610.2035经营现金流与现金股利之比N/A-0.062112.022.03现金流量分析现金流量分析 从右

44、图中可以看出万科在08年的现金偿债能力和流动性很低。到09年比率迅速上升，现金净流量偿还债务的能力高，现金流入对当期债务的保障较强。09年过后又有较 大 的 降 幅 。 现金流量分析现金流量分析v 每股经营现金流反每股经营现金流反映了每股盈利支付映了每股盈利支付保障现金流量保障现金流量0808年年的负值可以看出处的负值可以看出处于扩张阶段的万科，于扩张阶段的万科，经营发展的现金不经营发展的现金不足于保障股利的分足于保障股利的分红派息。红派息。0909年的值年的值较大，现金流状况较大，现金流状况较好，获现能力比较好，获现能力比较强。较强。现金流分析小结现金流分析小结v总的来看，万科的经营活动现金

45、净流量在总的来看，万科的经营活动现金净流量在0909和和1010年年都为正，说明投资资金得到回收，经营业绩较好。都为正，说明投资资金得到回收，经营业绩较好。 总各方面来看，万科的现金流动性，现金获现能力，总各方面来看，万科的现金流动性，现金获现能力，现金偿债能力都比较好，特别体现在现金偿债能力都比较好，特别体现在0909年。年。选择保利的原因选择保利的原因五.竞争者对比分析保利1流动性对比流动性对比2长期偿债能力对比长期偿债能力对比3盈利能力对比盈利能力对比4投资者分析对比投资者分析对比5(1) 选择保利的原因选择保利的原因 主营生产开发及销售房地产行业，主营生产开发及销售房地产行业， 都是领

46、先企业。都是领先企业。两家发展两家发展战略相似，战略相似， 都强调快速开发，快速周转的发展战略。都在上海证都强调快速开发，快速周转的发展战略。都在上海证券交易所上市交易，采用相同的会计准则。券交易所上市交易，采用相同的会计准则。 保利地产有近1000万平方米建筑面积的优质土地储备，成本较低，结构合理，主要为京穗沪等中心城市的普通住宅用地；平均每股的土地储备量居行业前列，具有土地资源优势。 保利地产以“打造中国地产长城”的公司愿景，以“规范诚信”的公司形象，以“和谐、自然、舒适”的产品理念，全面实施品牌战略，公司品牌价值和感召力迅速提升，品牌价值居全国行业五强之列，至2010年，“保利地产”品牌

47、资产将争取突破30亿元。 对于保利地产来说，打通了资本运作的渠道，将有效下降公司资产负债率，财务抗风险能力和偿债能力明显增强，资本结构得到改善，同时，由于公司资产规模扩大，将使公司的综合竞争实力和盈利能力在新的平台上实现跃升。(2) (2) 流动性流动性单位单位万科公司万科公司保利公司保利公司应收帐款与日销售额应收帐款与日销售额之比之比天天11.535.97应收帐款周转率应收帐款周转率次次43.7468.10应收帐款周转天数应收帐款周转天数天天8.35.36运营资本运营资本元元75,869,940,7075,869,940,702.832.8377,774,981,77,774,981,932

48、.87932.87速动比率速动比率N/AN/A0.560.560.530.53现金比率现金比率N/AN/A0.290.290.280.28运营资本周转率运营资本周转率次次0.730.730.560.56经营现金流量经营现金流量/ /到到期长期负债与应期长期负债与应付票据之和付票据之和倍数倍数4.984.98298.43298.43存货与日销售额存货与日销售额之比之比天天1618.261618.261696.431696.43存货周转率存货周转率次次0.270.270.280.28存货周转天数存货周转天数天天135513551312.071312.07经营周期经营周期天天1363.31363.3

49、1312.31312.3流动性对比小结 从对比表看，相对于保利，万科公司的经营周期较从对比表看，相对于保利，万科公司的经营周期较长、应收账款周转率较低，所以流动性相对较弱，但是相长、应收账款周转率较低，所以流动性相对较弱，但是相差都不大。现金比率也相差不大说明两家公司的流动负债差都不大。现金比率也相差不大说明两家公司的流动负债的现金资产偿债保障基本相同。但是保利的现金流量确实的现金资产偿债保障基本相同。但是保利的现金流量确实负值，可能是因为保利借债较多，这也给保利地产带了很负值，可能是因为保利借债较多，这也给保利地产带了很大的风险。而万科的应收账款中，长期无法收回的应收款大的风险。而万科的应收

50、账款中，长期无法收回的应收款会大大减弱企业的短期偿债能力。企业所持有的流动资产会大大减弱企业的短期偿债能力。企业所持有的流动资产可以满足企业的日常支付，企业财务状况稳定，可以满足企业的日常支付，企业财务状况稳定， 短期偿短期偿债压力相对比较低。万科的经营资产周转率远高于保利地债压力相对比较低。万科的经营资产周转率远高于保利地产，这符合万科一贯倡导的产，这符合万科一贯倡导的“快速周转快速周转”企业发展战略。企业发展战略。(3) (3) 长期偿债能力长期偿债能力单位单位万科万科保利保利负债比率负债比率% %74.6974.6978.9878.98债务与权益比率债务与权益比率% %295.04295

51、.04375.72375.72负债与有形净值比负债与有形净值比率率% %297.08297.08375.83375.83经营现金流量经营现金流量/ /负债负债总额总额% %1.391.39-18.59-18.59长期偿债对比小结 从考察长期偿债能力看，保利的债务权益比这一从考察长期偿债能力看，保利的债务权益比这一指标略高于万科，因此，保利承担的财务风险也高于指标略高于万科，因此，保利承担的财务风险也高于万科，在同样的情况下，保利地产的股东比万科的股万科，在同样的情况下，保利地产的股东比万科的股东面临更大的风险。万科的长期偿债能力远远高于保东面临更大的风险。万科的长期偿债能力远远高于保利，更有利

52、于保障债权人的权益，企业的偿债风险也利，更有利于保障债权人的权益，企业的偿债风险也比较低。在资产负债率这一指标上，两家公司差距不比较低。在资产负债率这一指标上，两家公司差距不大，说明两家债务偿付安全性的物质保障程度几乎一大，说明两家债务偿付安全性的物质保障程度几乎一致。致。 (4) 盈利能力盈利能力单位单位万科万科保利保利净利润率净利润率% %24.5424.5420.9120.91全部资产周转率全部资产周转率次次0.290.290.30.3资产报酬率资产报酬率% %7.057.056.036.03经营利润率经营利润率% %3.63.621.921.9经营资产周转率经营资产周转率次次0.290

53、.290.30.3经营资产报酬率经营资产报酬率% %7.547.546.526.52销售额与固定资产比销售额与固定资产比次次39.3839.38135.66135.66全部权益报酬率全部权益报酬率% %17.0817.0818.718.7普通股权益报酬率普通股权益报酬率% %17.0817.0818.718.7净资产收益率净资产收益率% %16.1916.1917.1917.19毛利率毛利率% %40.740.734.1234.12盈利能力对比小结 万科的毛利率略高于保利地产，但是经营利润率远低于保利地产。通过从两公司的整体情况看出，保利的盈利能力明显优于万科。总体看，保利地产的净资产收益率略

54、高于万科，但是万科的净资产收益率体现较明显的增长趋势.资产收益率这一指标来看，万科高于保利地产，这反映出资产收益率这一指标来看，万科高于保利地产，这反映出万科的相对保利地产能够更加有效地配置公司资源以及更万科的相对保利地产能够更加有效地配置公司资源以及更加高效的管理系统。加高效的管理系统。万科的股盘相对于保利还是更稳定的，以及公司内部的营运和投资应该比保利地产更加谨慎。 2010年万科的毛利率为40.7%2010年保利的毛利率为34.12%2010年金地的毛利率为38.07%相比之下，万科的毛利率是最高的。(5) 投资者分析单位单位万科万科保利保利财务杠杆程度财务杠杆程度N/AN/A1.251

55、.251.0031.003每股收益每股收益元元0.660.661.081.08市盈率市盈率N/AN/A12.4512.4511.7611.76留存收益率留存收益率% %90.9990.9993.6293.62每股账面价值每股账面价值元元4.964.967 7经营活动现金流经营活动现金流量与负债比量与负债比% %1.391.39-18.59-18.59投资者分析对比小结 每股账面价值这一指标反映了每股股票所拥有的资产现值。每股账面价值这一指标反映了每股股票所拥有的资产现值。这一指标越高，股东拥有的资产现值越多，反之亦反。保利这一指标越高，股东拥有的资产现值越多，反之亦反。保利地产每股账面价值之所

56、以比万科高可能是因为保利地产的总地产每股账面价值之所以比万科高可能是因为保利地产的总股数比万科小，股盘比万科小。对于股民来说从这点可能更股数比万科小，股盘比万科小。对于股民来说从这点可能更倾向于投资保利地产。保利地产的每股收益高于万科，可能倾向于投资保利地产。保利地产的每股收益高于万科，可能是因为保利地产的快速的发展速度，并且保利除了住宅用房是因为保利地产的快速的发展速度，并且保利除了住宅用房以外还有大量的商务用房，而万科主要是以住宅为主，因此以外还有大量的商务用房，而万科主要是以住宅为主，因此这对保利的利润来源和结构也有影响。虽然保利有着较高的这对保利的利润来源和结构也有影响。虽然保利有着较高的每股收益，但是由于其负的每股收益，但是由于其负的经营活动现金流量与负债比经营活动现金流量与负债比，可，可能支持保利快速扩张的基础是因为大量的负债，因此股民收能支持保利快速扩张的基础是因为大量的负债，因此股民收益大但是也存在着相应的风险。同时，万科企业将大量的留益大但是也存在着相应的风险。同时，万科企业将大量的留存收益用于再投资，而保利亏损的原因是实施股权激励计划。存收益用于再投资，而保利亏损的原因是实施股权激励计划。保利的管理层轻松获利，但中小股东们却因为业绩亏损而无保利的管理层轻松获利，但中小股东们却因为业绩亏损而无缘分红。缘分红。 对比总结对比总结v 万科