电子课件第一章剖析

1、房地产概述房地产概述房地产开发房地产开发房地产开发与经营的程序房地产开发与经营的程序房地产经营房地产经营课后阅读课后阅读F颐和盛世，由中国房地产前20强广州颐和集团与西安光明房地产公司强强联袂开发。项目总占地512亩，总建筑面积约93万平米，分为四期开发，包括别墅、多层、花园洋房、小高层、高层，共有百十栋楼，总户数约8000户。F中国房地产市场每年有成百上千的项目面世，每个项目都是一个社会经济之花。颐和盛世项目介绍颐和盛世项目介绍第一节第一节 房地产概述房地产概述 l一、房地产的概念一、房地产的概念l房地产（房地产（real estate）是房产、地产的总称，）是房产、地产的总称，包括房产、地

2、产和房地产。从法律意义上来讲，包括房产、地产和房地产。从法律意义上来讲，房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 第一节第一节 房地产概述房地产概述 l二、地产的分类二、地产的分类l地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。按照地产的利人工作或生活需要的土地资产。按照地产的用途可将地产划分为以下类型：用途可将地产划分为以下类型：l居住用地、工业用地、仓库用地、交通用地、居住用地、工业用地、仓库用地、交通用地、市政

3、用地、商业服务用地、公共绿化用地、教市政用地、商业服务用地、公共绿化用地、教科文卫设施用地、港口码头用地、军事用地、科文卫设施用地、港口码头用地、军事用地、其它用地。其它用地。 第一节第一节 房地产概述房地产概述 l三、房产的分类三、房产的分类l房产是指上有屋顶，有墙面和立体结构，能防风避雨，房产是指上有屋顶，有墙面和立体结构，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米以上的米以上的永久性场所。但根据某些地方的生活习惯，可供人们永久性场所。但根据某些地方

4、的生活习惯，可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内。根据按照房常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内。根据按照房屋的使用功能，把房产可以为住宅、工业厂房和仓库、屋的使用功能，把房产可以为住宅、工业厂房和仓库、商场和店铺、办公楼、宾馆酒店、文体娱乐设施、政商场和店铺、办公楼、宾馆酒店、文体娱乐设施、政府和公用设施和多功能建筑（综合楼宇）等类型。府和公用设施和多功能建筑（综合楼宇）等类型。 第一节第一节 房地产概述房地产概述 l四、商业性房地产的分类四、商业性房地产的分类l商业性房地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、商业性房地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从健

5、身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业性房地寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业性房地产是一个具有地产，商业与投资三重特性的综产是一个具有地产，商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。传统意义上的房地产行业。第一节第一节 房地产概述房地产概述 l四、商业性房地产的分类四、商业性房地产的分类l商业性房地产开发项目按照商业形

6、态进行分类，商业性房地产开发项目按照商业形态进行分类，大体可以分为以下几个类目：传统商铺、综合大体可以分为以下几个类目：传统商铺、综合商业广场、社区商业中心、商住写字楼、大型商业广场、社区商业中心、商住写字楼、大型商业中心、休闲度假商业、商业中心、休闲度假商业、Shopping mall、商业街、购物中心、休闲广场、步行街和专业商业街、购物中心、休闲广场、步行街和专业市场。市场。第一节第一节 房地产概述房地产概述 l互动话题互动话题l你能从中国古代名著中找到房地产开发与经营你能从中国古代名著中找到房地产开发与经营的例证吗？请列举。的例证吗？请列举。第一节第一节 房地产概述房地产概述 l五、房地

7、产的特征五、房地产的特征l房地产的特征应当先从房地产的功能说起：远古先民房地产的特征应当先从房地产的功能说起：远古先民从因穴而居到筑巢为所，为的是遮风避雨和休眠，这从因穴而居到筑巢为所，为的是遮风避雨和休眠，这是房屋的自然功能。随着人类活动的不断发展，房屋是房屋的自然功能。随着人类活动的不断发展，房屋的功能不断提高，它由为人类遮风避雨发展到与人交的功能不断提高，它由为人类遮风避雨发展到与人交流、和商贸（店面）甚至国防（城楼、哨卡）等社会流、和商贸（店面）甚至国防（城楼、哨卡）等社会功能。房地产的形成和产生初衷，根源于房和地本身功能。房地产的形成和产生初衷，根源于房和地本身的交易行为（房屋的买卖

8、、租赁等）。随着商品交换的交易行为（房屋的买卖、租赁等）。随着商品交换和商品经济的发展，房地产业就以房屋和土地产业化和商品经济的发展，房地产业就以房屋和土地产业化的方式存在于社会经济中。的方式存在于社会经济中。 第一节第一节 房地产概述房地产概述 l五、房地产的特征五、房地产的特征l自然特征：自然特征： 位置的固定性位置的固定性 结构性能的异质性结构性能的异质性 使用的耐久性使用的耐久性 资源的有限性资源的有限性 物业的差异性物业的差异性 l经济特征经济特征 ：复合性：复合性 资金密集资金密集性性 保值性保值性 增值性等增值性等l社会特征社会特征第二节第二节 房地产开发房地产开发l一、房地产开

9、发的概念一、房地产开发的概念l房地产开发是指依房地产开发是指依中华人民共和国城市房地中华人民共和国城市房地产管理法产管理法的规定，在取得国有土地使用权的的规定，在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发可以分为土地开发和房产开发。房地产产开发可以分为土地开发和房产开发。房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设（包括城市新区开发和旧区改规划和城市建设（包括城市新区开发和旧区改建）而从事的土地开发和房屋建设等行为的总建）而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。称。 第二节第

10、二节 房地产开发房地产开发l二、房地产开发的类型二、房地产开发的类型l1、土地开发、土地开发l土地开发历史源远流长。人类为了生存发展，土地开发历史源远流长。人类为了生存发展，就对土地进行垦殖、利用、改造等活动。人类就对土地进行垦殖、利用、改造等活动。人类初期对土地利用是从简单刀耕火种开始的，经初期对土地利用是从简单刀耕火种开始的，经过长期发展，特别是今天，人类对土地开发已过长期发展，特别是今天，人类对土地开发已到了无以复加境地。到了无以复加境地。第二节第二节 房地产开发房地产开发l二、房地产开发的类型二、房地产开发的类型l2、房产开发、房产开发l房产开发就是在一定的土地上进行各种房屋的房产开发

11、就是在一定的土地上进行各种房屋的建设，使之成为满足人们生产、生活需要的房建设，使之成为满足人们生产、生活需要的房地产项目的开发活动。从城市规划的角度来看，地产项目的开发活动。从城市规划的角度来看，房产开发范围可以分为城市居住区、居住小区房产开发范围可以分为城市居住区、居住小区和居住组团三个辐射面。和居住组团三个辐射面。第二节第二节 房地产开发房地产开发l三、房地产开发的形式三、房地产开发的形式l房地产开发有多种形式，较为常见的有三种形房地产开发有多种形式，较为常见的有三种形式：以签署联合经营协议的合伙制联建；房屋式：以签署联合经营协议的合伙制联建；房屋参建（合建）；组建具有独立法人资格的项目参

12、建（合建）；组建具有独立法人资格的项目公司开发。三种开发形式在法律上的性质、所公司开发。三种开发形式在法律上的性质、所需要承担的风险及运作方式等方面都有着相当需要承担的风险及运作方式等方面都有着相当大的区别。大的区别。第二节第二节 房地产开发房地产开发l四、房地产开发的基本原则四、房地产开发的基本原则l房地产开发基本原则是指在城市规划区国有土房地产开发基本原则是指在城市规划区国有土地范围内从事房地产开发并实施房地产开发管地范围内从事房地产开发并实施房地产开发管理中应依法遵守的基本原则。理中应依法遵守的基本原则。 第二节第二节 房地产开发房地产开发l互动话题互动话题l一学校所在地的周围居住环境为

13、例，谈谈城市一学校所在地的周围居住环境为例，谈谈城市居住区、居住小区和居住组团的区别。居住区、居住小区和居住组团的区别。第三节第三节 房地产经营房地产经营l一、房地产经营的概念一、房地产经营的概念l房地产经营，从广义上讲，就是指一切通过从房地产经营，从广义上讲，就是指一切通过从事房地产领域的经济活动，通过房地产商品获事房地产领域的经济活动，通过房地产商品获得经济效益的行为。从狭义上讲，则是指房屋得经济效益的行为。从狭义上讲，则是指房屋经营和城市土地经营这两种房地产领域的经营经营和城市土地经营这两种房地产领域的经营行为。行为。第三节第三节 房地产经营房地产经营l二、房地产经营的类型二、房地产经营

14、的类型l1、土地经营、土地经营l土地经营是以土地为基本生产资料，以获取土土地经营是以土地为基本生产资料，以获取土地产品或以土地承载力为开发利用目的的经济地产品或以土地承载力为开发利用目的的经济活动，具体可分为农业土地经营、矿业土地经活动，具体可分为农业土地经营、矿业土地经营和城市土地经营等。营和城市土地经营等。 第三节第三节 房地产经营房地产经营l二、房地产经营的类型二、房地产经营的类型l2、房产经营、房产经营l房地产开发公司的房产经营项目主要有房产销房地产开发公司的房产经营项目主要有房产销售、房产租赁、房屋工程设计、出租本公司开售、房产租赁、房屋工程设计、出租本公司开发商品房、出租办公用房、

15、格子商铺出租、室发商品房、出租办公用房、格子商铺出租、室内装修设计、停车服务和物业管理等等。比较内装修设计、停车服务和物业管理等等。比较典型的房产经营主要是商品房销售和商业楼盘典型的房产经营主要是商品房销售和商业楼盘招商。招商。第三节第三节 房地产经营房地产经营l二、房地产经营的类型二、房地产经营的类型l3、房地产经营、房地产经营l房地产经营包括房地产开发经营和房地产代理房地产经营包括房地产开发经营和房地产代理经营。房地产开发经营是指房地产开发企业在经营。房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发

16、项目或者销售、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。出租商品房的行为。 第三节第三节 房地产经营房地产经营l三、房地产经营的形式l房地产经营形式，主要是指房地产产品的销售房地产经营形式，主要是指房地产产品的销售形式，也就是出售和出租的形式。形式，也就是出售和出租的形式。 第三节第三节 房地产经营房地产经营l互动话题互动话题l北京西站旁边的写字楼是出租划算还是一次性北京西站旁边的写字楼是出租划算还是一次性出售划算？为什么？出售划算？为什么？第三节第三节 房地产经营房地产经营l四、房地产经营的基本原则四、房地产经营的基本原则l房地产经营直接受多种市场环境因素的影响，风险性房地产

17、经营直接受多种市场环境因素的影响，风险性高。政治、经济、法律、社会、人文、自然环境等因高。政治、经济、法律、社会、人文、自然环境等因素往往影响房地产经营目标和经营策略的实现，加之素往往影响房地产经营目标和经营策略的实现，加之房地产这种特殊商品具有位置固定性、价值昂贵性和房地产这种特殊商品具有位置固定性、价值昂贵性和耐久性，因而对其经营也应该谨慎遵循相应的专业运耐久性，因而对其经营也应该谨慎遵循相应的专业运营原则。纵观我国房地产市场的发展历程，房地产经营原则。纵观我国房地产市场的发展历程，房地产经营应该遵循政府干预房地产市场的原则、经营环境分营应该遵循政府干预房地产市场的原则、经营环境分析的原则

18、、项目市场定位的原则、成本核算的原则、析的原则、项目市场定位的原则、成本核算的原则、科学营销的原则和保护消费者权益的原则等基本原则。科学营销的原则和保护消费者权益的原则等基本原则。第四节第四节 房地产开发与经营的程序房地产开发与经营的程序l一、房地产开发与房地产经营的相互区别l房地产开发与房地产经营有着紧密的联系，但房地产开发与房地产经营有着紧密的联系，但是两者是有区别的。是两者是有区别的。l1、房地产开发与房地产经营的概念不同、房地产开发与房地产经营的概念不同l2、房地产开发与房地产经营的内容不同、房地产开发与房地产经营的内容不同l3、房地产开发与房地产经营的方式不同、房地产开发与房地产经营的方式不