中原深圳地铁蛇口西龙瑞佳园项目营销执行报告

1、2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】本报告仅供客户内部使用。在获得中原集团书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。地铁蛇口西【龙瑞佳园项目】 2013年营销执行报告【深圳中原】ShenZhen12.20122015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】1项目区域价值解读2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】这是这样一个区域后海湾2015房

2、地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】东滨路南山金融文化中心规划不低于中环写字楼群；保利剧院、超五星酒店、深圳歌剧院、艺术馆等文化设施。南山深圳湾体育中心内湾公园：F1摩托艇赛场东区，即口岸区：以口岸功能配套为主的建筑和口岸商业群。蛇口东填海区西区，住宅区135.18公顷、艺术馆后海湾：占据精华资源，关内规划最后一块最好的大型豪宅片区后海湾片区（又名蛇口东填海区）：东滨路以南，后海滨路以东、科苑南路以西的

3、围合区域。总用地面积为315.41公顷，是政府规划的新兴豪宅片区，也是深圳关内最后一片大型豪宅片区。地铁2号线2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】后海湾，中国大陆最有可能成为全球第“九大”富人区的地方 后海湾，完全具备世界富人区所必需的“八大”共性特征世界通达性极强的交通网络强而有力的城市经济后盾独一无二的海岸线；环境优美的生态圈顶级运动/比赛场地顶级的休闲度假酒店奢华的商业购物中心名流汇聚，人文高地国际级资本的汇聚2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/

4、，【唯一官网，谨防假冒】后海湾之后，还看前海前海湾2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】p深圳物流业发展目标：华南地区重要的供应链管理基地和亚太地区具有重要影响力物流枢纽城市p 发展目标在前海区域的具体落实：1）规划定位支撑，填海取地扩大物流产业平台;2）深港联动，交通先行 ：在西部通道通车之后沿江高速等高速/快速干道持续建设;3）深港共同建设前海现代服务业示范区，港深机场轨道联络线建设提上日程

5、;4）国务院去年批淮深圳前海湾设立保税港区。前海地位不断提升大铲湾港西部港区香港葵涌港口前海物流园前海物流商务中心2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】由城市再造带来的区域功能进化：前海、蛇口片再造，城市生活功能更完备，未来可能成为南山城市生活功能最完备、生活氛围最强的区域，集合山海、人文景观资源，商贸服务资源，居住品质的集中提升于一身 其一，再造城市人文+自然景观带（海上世界、大南山景区作为城市核心景观节点，将与滨海景观带连成一体，均得以进一步更新及功能完善），强化城市中心区域的景观资源；其二，再造城市服务功能

6、区域，如蛇口、南油片商业中心规划；再次，再造城市居住功能：南山重要的旧城改造项目集中的区域，大大提升居住品质。招商600亿打造新蛇口国际区城市再造的价值爆发2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：

7、http:/，【唯一官网，谨防假冒】2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】前海居住区后海居住区南油大小南山居住区区域板块：前海居住区（前海、南油、大小南山片区）、蛇口居住区、后海居住区蛇口居住区在在售售泛海拉菲2期大南山紫园德尚世家待售香格名苑蓝色港湾在售在售鸿威海怡湾三湘海尚

8、阳光海滨花园名居绿海湾待售深圳湾1号恒裕滨城在售在售万豪月半山伍兹公寓待售鲸山9期汉京大西格水湾村旧改竞争市场2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】片区板块特点前海前海居住区居住区定位中心商业区 ，包括南山大道、南新路、学府路、桃园路、前海路一带，是南山区开发较早的片区，市政配套完善，商业氛围成熟聚集了众多的南山政府机关、公建设施，如区政府、图书馆、文体中心等以购物功能为主，提供中档商品及服务区域内人口密集，约30万人，商业基础良好蛇口蛇口居住区居住区定位深圳国际化特色现代商业街区 ，包括南海大道、创业路口以南，

9、至海上世界一带满足南山区及周边居民的购物、休闲与享受型消费需求，同时吸引深圳市民及国内外游客购物 、休闲南海大道车流量、人流量大，是目前南山较成熟、业态相对全面的商业区，被誉为南山区的“华强北”海上世界将建设成为集健康旅游、商业、住宅、购物、娱乐于一体的“深圳东部海上世界”后海后海居住区居住区定位现代滨海国际商业区 ，规划有星级酒店、商务办公、文化娱乐中心、购物中心、休闲广场等设施，集商务办公、商业、文化、居住等多功能于一体的市级商业中心提供高档商品和服务为主。已形成浓厚的居住氛围，区域内居民多为收入较高的金领、企业主等高端人群，消费能力强目前已有多栋写字楼入驻，加上新规划的深圳湾将发展高级商

10、务区和高端居住区，未来区域商务消费和高端消费需求强烈，商业发展潜力巨大2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】项目名称项目名称位置位置占地面积占地面积（）（）建筑面积建筑面积（）（）最近最近开盘时间开盘时间成交均价成交均价（万元（万元/ /平）平）总套数总套数待售套数待售套数主要产品主要产品名居绿海湾名居绿海湾南山区招商路与后海滨路交汇处东南角19999 104559 104559 2011-10-223.8765（拼后445）130110-161阳光海滨花园阳光海滨花园南山区蛇口东填海区后海滨路与蓝天路交汇处东南

11、角(皇庭港湾以西)32082 120957 120957 2011-12-183.8968（拼后651）15774-154鲸山鲸山9 9期期南山区蛇口港湾大道北侧54391 116479 116479 预计2013年别墅180套、公寓84套180-740伍兹公寓伍兹公寓南山蛇口工业区望海路和工业二路交汇处西南角11319 47211 47211 2012-9-235150106175大南山紫园大南山紫园南山区沿山路29号青青世界旁26000 26000 26000 2012-6-8均价15万元/平，总价1400万/套9114250-420德尚世家德尚世家南山前海路与凉亭路交汇处东南位置（南山花

12、园南侧）15377 29993 29993 8975178-323深圳湾深圳湾1 1号号南山区东宾路与科苑大道交汇处西北侧46084 358000 358000 预计2012年底当期户数300户水湾村旧改水湾村旧改南山区蛇口招商西路水湾村29164 218730 218730 预计2014年香格名苑香格名苑南山区月亮湾小南山北侧棉山路20859 93873 93873 预计2013年初40-89恒裕滨城恒裕滨城南山区深圳湾招商东路与后海滨路交汇处东南角47812 308558 308558 预计2013年185汉京大西格汉京大西格南山区前海中心小南山山脚（月亮湾山庄旁

13、）27700 60939 60939 预计2014年蓝色港湾蓝色港湾南山区前海中心月亮湾大道与兴海大道交汇处东南(月亮湾花园旁)19894 63661 63661 预计203年年初汇总汇总350681 350681 1548960 1548960 区域供应量： 2012底至2013年可售建面约154万平，供应量大，竞争白热化，区域以豪宅及别墅大面积单位为主，小户型紧缺2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】通过2013-2014年市场监测小户型/刚需户型主要集中在龙岗/坂田/龙华南山片区主要以豪宅/中高端改善性项目

14、为主2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】2项目理解分析2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】怎样理解我们的区域？为项目挖掘最大的区域价值2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】有历史的蛇口：赤湾古炮台、林则徐铜像、大南山、女娲补天百年历史，传承蛇口文明有文化的蛇口：海上世界、国际酒吧街、育才教育集团30年深厚积淀的国际生活区 有远见的蛇口：拓展创意产业

15、、强化国际社区、完善滨水空间、延续人文脉络600亿蛇口新改造蛇口，历史传承下的国际生活港l邓小平20年前南巡的首站l30年深厚积淀的国际生活区 大前海区域生活配套最完善、最国际化的区域 l600亿再造新蛇口，演绎一个世界级城市的视野与想像 2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】蛇口价值：深圳改革开放原点，城市财富聚集区域蛇口 深圳改革开放的原点，处于前海湾和深圳湾高端两翼中间蛇口小南山大南山前海湾深圳湾未来沿着前海、蛇口、深圳湾一带将成为深圳西部滨海城市带，密集了深圳城市未来中心的最高端金融服务产、最靠近城区的山

16、海城休闲资源、最国际化的人文气息、最高端的太子湾邮轮母港、最高格调的豪宅（伍兹公寓、鲸山觐海、半山海景别墅区）是深圳城市财富最集聚的区域。 前海未来珠三角 “曼哈顿”，投资400亿元深港现代服务合作区外溢经济价值无可估量，辐射蛇口半岛后海未来深圳城市滨水生活中心，以滨海环境特征为主，有完善公共服务系统的特征鲜明的海傍新城。2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】人文价值：日积月累的国际高端人士，居住数量超过10万30年，40国家，上万高端国际人士聚集 SIS、QSI、日本国际学校，独一无二的国际级教育；国际酒吧街林

17、立，国际异域美食；国际外贸店，各国原产特品 深圳超90%外籍人士聚集在此 2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】配套价值：国际化的综合配套海上世界，28个项目集餐饮、娱乐、购物、酒店、办公、艺术、度假、休闲、居住于一体国际滨海休闲片区 5万平米国际化的综合商业 ；女娲滨海公园 ，15公里滨海长廊 文化艺术中心，占地约2.7万方，桢文彦大师设计 5星希尔顿、5星南海酒店、鸿隆明华轮酒店等共同构成高端休闲商务酒店群 深圳湾游艇会；学校、疗养院2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】

18、房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】清晰项目所拥有的差异化核心优势怎样理解我们的项目？2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】项目名称项目名称指标指标总用地面积（m2）129,651（其中，保障性住宅用地面积65,950.34平方米）建筑容积率2.36计容积率总建筑面积（m2）306,300其中：保障性住房建筑面积（m2）182,120商品住宅建筑面积（商品住宅建筑面积（mm2 2）44,88044,880单身宿舍建筑面积（单身宿舍建筑面积（mm2 2）62,60062,600商业建筑面积（m2）5,260

19、配套设施（m2）8,670车辆段派出所（m2）2,770核增建筑面积（m2）123,9003号地块1号地块2号地块目前南山土地越来越稀缺，本项目成为蛇口少有的大规模纯住宅项目蛇口稀缺33万规模项目2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】n东至邻近月亮湾、港口、揽前海海景、享前海规划配套； 北面 南面 西 面 东 面 n北至紧靠大南山，拥享山景资源；n西至紧靠高架桥。5分钟直达海上世界、沃尔码等蛇口核心商业区；n南至连接香港，西部通道与国际接轨，一揽国际都会景观；交通便利山景/海景丰富2015房地产营销策划大全【唯一

20、客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】地铁2号线，20分钟可达深圳市区 ；深圳湾口岸，15分钟抵达香港 ；沿江高速，20分钟到达宝安机场 ；蛇口码头，50分钟抵达珠海、澳门 1小时圈阅大珠三角2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】处于大南山、小南山、赤湾山环抱之中，具有得天独厚的景观资源兼具海上世界配套坐拥大南山龙头位置，赤湾炮台、天后古庙、少帝陵等文物古迹，青青世界等新建旅游景点尽收眼底，一览无遗一线临海的顶级资源占有，介于香港和深圳市之间，一线湾区生态景观创造

21、高品味的滨海“湾生活”。三山两湾，零距离山、海资源2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】深圳地铁打造的首个项目，也是全国首个面市的项目深圳市地铁集团有限公司成立于1998年7月31日，2009年更名为深圳市地铁集团有限公司，注册资本29.9亿元人民币；经营范围为城市轨道交通项目的建设运营、地铁资源和地铁物业的综合开发。2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】区位深圳改革开放原点，城市财富聚集区域，于前海湾和深圳湾高端两翼中间品牌深圳

22、地铁品牌首个住宅项目 资源三山两湾，纯粹低密度高具豪宅片区意向规划景观资源最大化，依山而建区域发展利好，景观资源稀缺景观零距离山、海资源，天独厚的景观资源产品受市场热捧的刚需小户型项目理解小结2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】SWOT分析发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁优势（S）：资源和产品l山海资源蛇口腹地 一本证 户型超高实用；l低容积率，面积区间、户型设计上更符合市场刚需需求。l地铁2号线邻近物业，全城无缝连接，出行便利快捷l深圳地铁集团，国有独资大型企业的品牌力

23、量机会（O）： 区域：前海规划火热，再造新蛇口的国际打造逐步启动，区域的发展均为政府重点关注，属深圳乃至中国新一轮改革开放的排头兵，瞩目之地。 产品机会：关内土地资源稀少，住宅用地更是紧缺。 升值机会：政府关注重点区域，升值潜力无限。威胁（T）：市场及竞争 竞争威胁：待售楼盘相继推出，产品的供应选择、客户的流失将对本项目造成一定威胁； 市场威胁：政府调空政策的不稳定因素，市场不确定因素；n劣势（W）：区域及配套l地铁停车场上盖高架桥平台 与保障房一起；l现阶段配套劣势，邻近项目周边的商业氛围及生活氛围比较弱；l项目地块狭长、并且临路而建，属于西车段上盖平台物业，地块相对零散，不集中；l区域：利

24、用新蛇口规划和蛇口国际化的市场认知，提升项目价值感知。l资源：充分利用项目山水资源，高标准服务和全情展示，吸引客户。l配套先行：站定项目第一居所，强化客户购买信心。l品牌：充分利用地铁品牌，全面炒作区域价值。l通过高标准的展示和服务，强化客户购买信心；l高起势，利用项目软硬件资源和品牌优势，树立项目高端品牌形象；l利用地铁品牌优势；l配套先行，吸引关内豪宅自住客户，提升项目竞争力；l品质展示，突出项目周边硬伤2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】我们“可以贵”-价值标杆【兰溪谷】？价格4.5万/平米。我们“可以便

25、宜”- 【万豪月半山】？价格2.5万/平米。2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】占据招商600亿新蛇口起点 原始股占据前海湾 后海湾 一线海景占据大南山一线自然生态资源案名【龙瑞佳园】-推广名：地铁1999项目定位定位30万平 半山双湾国际城2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】我们的客户是哪些，价值观和生活方式如何？哪些客户能产生共鸣，锁定目标客户寻找营销的机会点和发力点2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527

26、879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】南山南山福田福田其它区域罗湖南山客是片区绝对主力南山-福田组成片区主力罗湖客户成为新增2005-2008年2009-2010年数据来源于中原CCES数据库区域客户变化分析历史客户蛇口片区已售代表楼盘客户情况指标性总结其它区域2006年2012年蛇口客户来源变化分析通过对蛇口、前海、后海客群的分析和研判定位支撑本项目入市的潜在客群2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】宝能太古城南区客户分析小企业私营业主、中层管理人员占比较大，投资价值吸引力显著，对于未来

27、规划和价格最为关注澳城二期客户分析40岁以下中青年客户超过7成，超高拓展决定自住成为主力需求，对于价格的关注最为显著。 湾厦海境界客户40岁以下年轻客户占比接近6成，公务员及普通员工阶层较之传统湾区项目有显著提升，自住成为最大需求南山/湾区90以下户型置业特征 小户型客户是企业或单位中层管理者以及白领阶层，处于事业上升期置业能力相应受到限制。自住是成为最大需求、对于价格关注高，注重物业管理服务，喜欢纯粹的片区环境。2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】客户群分析海境界首次置业客户占总成交比例70%，成交客户年龄段

28、分布较为均为，25-49岁，占总成交94%。 海境界成交客户中蛇口为南山区客户主要来源，占南山区47%。2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】泛海拉菲客户构成物业形态区域家庭构成职业置业目的年龄段考虑因素户型60% 南山40% 福田三口之家 40%二代同堂 35%二人世界 25%公务员 15%企业主 45%个体 40%自住 60%投资 40%25-30 15%31-40 40%40-50 45%产品 40%园林 35%价格 25%客户群分析前海客户群分析1）南山福田客户，2）大部分以自住兼投资为主，3）认可区域发

29、展，和区域交通、规划；他们非常注重社区氛围+社区舒适度2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】铭筑客户构成区域家庭构成职业置业目的年龄段考虑因素65% 前海8% 科技园12% 福田15% 其他一家三口 52%两人世界 35%单身 13%公司职员 21%管理人员 35%个体 20%公务员、教师24%自住 76%投资 24%25岁以下8%25-30 15%31-35 45%36-40 20%40-45 12%区位 23%学位 35%总价 28%公园 13%客户群分析前海客户群分析1）南山自住客户超过65%。2）以首改类

30、为主，3）认可学位、公园配套，产品品质；他们非常重视社区配套+学位+舒适度2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】客户群分析后海客户群分析后海客户以福田客户与南山客户为主，两者都同等重要，根据中原提供的数据参考，高知、高管、高收入的客户阶层趋向高端2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】居住区域居住区域南山为主，福田为辅，范围主要集中南山蛇口，包括少量港客年龄构成年龄构成吸纳更多的中坚人群，以26-35岁为主职位构成职位构成有知识、有见

31、识、有远见的年轻客群为主置业次数置业次数首次置业占较大比重，少量为投资客户置业目的置业目的投资兼自住客户将占主流，投资价值可吸引其成交敏感点敏感点区域发展、景观资源、交通优势、品牌甚至产品本身成为综合敏感点本项目将承接蛇口升级，综合前海湾、后海客户群体发展2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】123相当认可南山，认可这里的居住环境，认可这里邻里实力小户型客户对于区域价值、价格以及产品户型的相关情况最为关注。区域客户总结年龄整体年轻化，置业实力受到限制，对于户型价格、湾区价值最为关注，多为自住需求置业实力有限，居家

32、式公寓客户总价接受额度范围有限，200万以下消化速度非常高，200万以上产品消化速度很慢家庭结构：三口之家年 龄：30-40岁为主置业次数：多为首置或者首改客户置业目的：以自住为主需求户型：70-80总价合适2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】目标客户小结：他们似乎没有统一的趣味倾向，但他们的精神气质很接近。但他们的生活离不开城市、离不开时尚、艺术和文化。他们热爱旅游，注重生活的享受和生活的艺术、格调和乐趣；他们乐于专业和工作之外特有的爱好；他们是纯粹的都市动物，有固定的圈层（虽然其形式有些松散），他们有自己的

33、圈子文化和圈子语言，既相互独立，又时有交融；他们表现得特立独行，内心却看重别人的赞同和认可。他们是一群新锐、时尚、职业上升期的人。他们无论是事业还是生活都处于上升期，喜欢和勇于接受新的挑战，享受成功后成果。目标客户小结2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】目标客户锁定核心客户重要客户偶得客户南山区域内企业中高管；蛇口、南山科技园企业专业技术骨干等福田、罗湖因受到价格挤压，又不愿出关的高级白领；福田、罗湖因工作及家庭原因急需购房的客群；区域发展带来的香港客户；其他；2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：105

34、3527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】p项目推售时在南山片区乃至蛇口范围内具备一定的稀缺性；p项目坐拥大南山景观资源及前海规划带来的增值潜力；p小规模、小户型、立面冷峻硬朗。u首先：扩大范围 放眼全市，立足南山区域；u其次：精确圈层 来深年以上岁企业高级技术人员、基层管理人员 部分中层管理人员。本项目客户定位思考2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】3项目2013年营销执行策略2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官

35、网，谨防假冒】本项目1号地块营销节点排布2013年4月13日营销中心开放（春交会前2周）2013年5月01日开样板房2013年7月01日项目开盘2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】营销破题策略总原则及执行体系市场影响力目标客户聚焦力影响力：实现品牌价值提升、产品价值提升聚焦力：实现客户关注度及客户抢夺2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】营销策略传播策略推售策略客户策略活动策略现场策略2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1

36、053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】传播诉求点：地铁首发/国际双湾/差异化怎么理解【地铁首发】？全国未来最大发展商地铁，全国第一个入市的住宅项目历史意义超过了项目本身。首发：地铁第一、地铁名片，为后续不断的开发奠定品牌和品质基础。怎么理解【国际双湾】？项目区域位置位于蛇口港附近，即可鸟瞰前海湾，又可鸟瞰后海湾国际一线海景、区域位置及生态环境毋庸置疑。怎么理解【差异化】？背山面海、600国际新蛇口、30万体量国际双湾一线城、大南山人文山居样板。传播策略客户策略推售策略活动策略现场策略2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】

37、房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】媒体选择：以区域影响力切入；以项目影响力辅助。以深圳主流媒体为主战场，充分利用地铁资源和平台，以南山为核心阵地，主流媒体与圈层客群渗透。思考： 大盘起势需求：从项目体量和价值来看，我们必须在社会大众心里建立项目长远的认知，一期起势必须高调； 核心价值导入需求：从国际的一线生活、双湾的一线海景为核心概念来看，也必须抢占深圳主流的媒体制造项目的城市影响； 客群突破需求：不单单只是南山，还有越来越多的境外高端人士，围绕蛇口中高端人群我们也需抓住并影响他们 品牌资源支撑：从地铁自身出发，充分发挥整合资源优势。主流媒体，主流影响力因此，地铁蛇口项目的媒体策略上

38、，我们必须坚持的原则：传播策略客户策略推售策略活动策略现场策略2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】媒体选择：以区域影响力切入；以项目影响力辅助。以深圳主流媒体为主战场，南山媒介为核心阵地，主流媒体与圈层客群渗透。 主流区域：福田、南山户外进行客户拦截，渗透项目形象和信息。 主流报纸：深圳特区报、商报、晶报、经济报、地铁早8点等 主流网络：搜房网、房信网、网络剑客 主流电台：交通频率时段广告 主流渠道：山姆会员店（户外或者灯箱）、机场/关口（登机牌或者灯箱）、银行对账单、地铁（世界之窗、会展中心、蛇口港、赤湾）

39、杂志、华强北LED屏等 地铁资源：1号线、2号线地铁开到那里，在重要的节点，项目就能传播到哪里媒体策略执行要点传播策略客户策略推售策略活动策略现场策略2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】传播策略客户策略推售策略活动策略现场策略客户策略核心1：持续聚焦至爆发在短时间内实现通过外拓+节点吸纳目标客户 时间：2012年2月（年后）-3月（预计半个月，15-20天） 地点：以蛇口为主，南山为重点（科技园、蛇口港，IT/物流类企业做定向客户拓展） 方式：企业定向拜访、专场推荐、企业内网悬挂项目初步信息，建立第一轮共鸣队员

40、：中原销售团队，分A/B两组同步进行其他：中原资源（中原合作的企业单位，做公司推荐） 地铁资源（地铁子公司、地铁合作单位，在其内部做公司推荐） 备注：15天收集客户电话300批，拓展企业10个外拓（陌拜）：2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】传播策略客户策略推售策略活动策略现场策略客户策略核心2：持续传播项目知名度在短时间内实现通过强制性传播吸纳目标客户强制性传播（CALL客）： 时间：2012年2月（年后）-3月（预计半个月，15-20天） 客群：中原CCES系统内10万的刚需客户资料 方式：第一轮“大海捞针

41、”，全面CALL客 队员：大学生培训上岗，10人CALL客组，每天每人150批CALL客任务 其他：中原资源（中原存积的目标刚需客户群体资源） 地铁资源（地铁内部员工名单，一网打尽） 备注：30天CALL客户电话45000批，获得初步诚意可更进客户6750批（15%转化）2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】传播策略客户策略推售策略活动策略现场策略客户策略核心3：持续传播项目知名度在短时间内实现通过资源大整合吸纳目标客户资源大整合（巡展）： 时间：2012年3月-4月（预计为期1个月，30天） 客群：全市目标客户

42、/潜在客户大整合 方式：社区巡展（选择南山、蛇口、福田重点租赁的物业小区，刚需客集中地）； 地铁巡展（选择世界之窗、会展中心、蛇口港、海上世界等节点站点包站） 队员：大学生+销售+策划培训上岗，每天每人收集客户电话50批 其他：中原资源（中原内部资源：邮件、短信信息资源利用） 地铁资源（地铁内部员工所租赁的小区、位置全利用） 备注：巡展收集客户电话100批/站/天，初步定4个站，30天，12000个电话。2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】核心节点：3月30-4月30日世界之窗、会展中心、COCOPARK、蛇口

43、港、赤湾站巡展启动，形象宣传，市场预热。始终围绕“国际蛇口+30万+双湾城”价值全面展开。树立项目国际调性。重点覆盖南山以及蛇口周边客群。2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】前期客户积累计划秋交会中原重点CCES客户Call客（从南山刚需客开始），春交会前重点再梳理，邀约春交会样板房开放04.13节点划分3.302013.1-21期1批样板房开放重要站点巡展团队组建完成05.01中原可用资源中原刚需业主Call客中原刚需客户专组拓展+陌拜巡展客户跟进07.01开售拓展资源户外、楼体、报纸、进线跟进线上资源（户外

44、、电台、网络、纸媒等）渠道资源（短信、社区、对账单、登机牌、地铁等）活动资源现场蓄积活动品牌周末活动主诉求点国际蛇口+规模+一线双湾+品牌600亿国际新蛇口+规模+双湾一线生活大城+品牌+产品规模+品牌+产品+生活阶段500批节点性1500批 开售前认筹1000批蓄客10.1营销中心开放传播策略客户策略推售策略活动策略现场策略2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】A首批热销，中原客源支持确保首批单位确保开盘60%以上销售率。 如诚意客不足，必须启动紧急预案，启用中原网络资源以确保销售率。B银行信贷保证及关系维护为

45、避免银行无法提供足够贷款额度，因此需要相关合作银行提前预留贷款额度。尽量给予客户最大贷款优惠。加快放款速度。项目最后销售基本延续到四季度，因此需要维护好银行关系，加快销售回 款速度，确保全年回款额。C分批推售考虑根据前一期的推售情况最终确定后续单位具体推售数量。注意事项考虑：传播策略客户策略推售策略活动策略现场策略2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】传播策略客户策略推售策略活动策略现场策略ABCDEFG2013年7月第一批AEFG#（500套），销售金额约8亿G#为样板房位置,产品线涉及小部分60平一房、大部分

46、70-74两房产品,总价适中、纯刚需户型。预计销售周期：07月-9月份；热销实现回款安全口碑奠定基础2013年9月加推剩余（380套），销售金额约6亿预计销售周期：13年9月中-12年11月初。承接热销,做好加推，顺势消化2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】传播策略客户策略推售策略活动策略现场策略启势活动1：制造传播话题【地铁让城市见证生活】品牌+产品发布会 时间：2012年5月 形式：品牌+产品两者结合发布会 方式：结合营销中心开发，发布“地铁首发之作+国际城市生活指标白皮书” 同步，邀请徐静蕾+耿乐以及各类

47、青年群体，发布项目微电影 媒体邀请：各大主流媒体 地点：深圳湾体育馆 备注：报纸、网络、地铁、短信全传播。邀请耿乐/徐静蕾及青年人拍摄三组和地铁相关的励志微电影地铁首发项目全国入市，深圳通全面升级，开通2013年深圳通纪念卡，如果可行可参 考“八达通”多功能效果，让深圳通全面升级在地铁沿线的便利店使用2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】传播策略客户策略推售策略活动策略现场策略启势活动2：制造传播话题【地铁与时间同行】万人健康跑 时间：2012年3-5月 形式：健康跑步+沿着后海/南山，其中设置一个点经过本项目

48、方式：定制项目T恤+每周末分组跑步运动 媒体邀请：剑客+都市1频道 地点：沿着2号线开始制定跑步路线图 备注：报纸、网络、地铁、短信全传播。以“地铁名义”公益名义，全市健康跑，率先启动地铁内部员工，参加活动低成本营销，实现项目最快最持续的市场信息传播2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】核心节点：5月1日参与春交会，作为营销中心全面开放，正式储备客户节点（设立小展位，派发资料+增加看楼车）强化并制作全市影响力；同时展示项目产品力信息，客群覆盖全深圳市，营销中心正式开放奠定客户基础，关注春交会前后期间的报道，配合报

49、纸软文及网络炒作。传播策略客户策略推售策略活动策略现场策略2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】传播策略客户策略推售策略活动策略现场策略外围包装：2013年3月01日 项目周边路旗完成焦土式“路旗”封锁项目外围主要干道两侧的灯竿路旗全包装，项目各重要节点，更换项目信息及释放项目核心价值点。 品牌氛围感染，强化项目气场2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】传播策略客户策略推售策略活动策略现场策略外围包装：2013年2月年后，项目楼体包

50、装高调“信息”封锁项目自身楼体全包装，项目各重要节点，更换项目信息及释放项目核心价值点。 增加氛围感染，弱化项目自身昭示性1. 楼体秀（销售期日常昭示）2. 楼体LED（夜晚昭示）2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】传播策略客户策略推售策略活动策略现场策略外围包装：2013年2月年后，项目营销中心营销道具完善“销售”道具营销中心包装、外围整改、展示区优化、道具齐备。 营销物料“精而全”1. 沙盘演绎2. 电子楼书/纸版楼书3. 影象宣传片4. 价值展版2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：10535278

51、79【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】现场之前 物业尤其重要确定一家优质并且有号召力的物业公司建议：第一太平戴维斯等增加楼盘影响力+品质感+美誉感传播策略客户策略推售策略活动策略现场策略2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】物业体验：添加年轻创意元素，打造地铁社区传播策略客户策略推售策略活动策略现场策略l元素1：玻璃幕墙立面水晶立面，外观时尚、简约l元素2：口袋园林 层次丰富的口袋式亲水园林， 休闲室会客厅l元素3：Wifi覆盖为对网络极度依赖的新锐一族提供小区公共部分wifi网络的覆盖l元

52、素4：自行车车道为环保的人士设置人性化的自行车专属停车位，提供便利安全的社区l元素5：智能系统智能化一卡通系统，提供科技化的生活。 2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】传播策略客户策略推售策略活动策略现场策略营销中心：创意&优雅&时尚活力p整体风格：以青年人喜好的现代简约风格打造，以白色为主色，流线型创意设计营造出明快、时尚、品质、优雅的调性。p创意设计：水滴接待台、隐藏式销售工作台、创意橱窗设计、水纹柱顶天花设计、椭圆挂墙模型等2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【

53、免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】传播策略客户策略推售策略活动策略现场策略看楼通道：主题“地铁大道” 1、整体调性： 符合项目调性；以统一VI色系为底色来进行设计，形成有格调的艺术化之路；2、墙面包装：项目属性定位、项目精神推广诉求等，与客户进行精神的对话。2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】传播策略客户策略推售策略活动策略现场策略样板房：乐趣&志趣&情趣主题演绎样板房打造思路：采用三种客户原型，打造了三套主题样板房，时刻传递着项目主张和精神诉求。u音乐发烧友uIT科技达人u

54、自然生活家2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】音乐发烧友之家71平米p主题人物原型：男性25-28岁，单身贵族，喜欢音乐，喜欢创意、开放的空间感、好玩的生活方式，平时喜欢带朋友来家里聚会。p打造要点：1、风格前卫：以跳跃的橘红色为主色调；客厅做了异形处理；主卧打造成太空舱形式2、音乐元素的点缀：餐厅放置可打碟的吧台，亦可做餐台；随处可见的音乐碟收纳空间及乐器装饰。3、空间打造：整个客户和餐厅合二为一；卫生间与主卧做了打通设计，平时可作为主卧套件的设计，有客人来时，可单独分离为客卫使用。2015房地产营销策划大全

55、【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】IT科技达人之家74平米p主题人物原型：男性30岁，两口之家，注重空间感、热爱科技、对新兴的科技客户爱不释手。是平时喜欢在家打游戏；苹果产品的粉丝。p打造要点：1、整体风格：以灰白黑为主色调，硬朗的科技风，营造有品味感、质感的生活空间； 2、科技感元素的点缀：体现主人IT达人的身份特征。书房内放置苹果一体机，平时作为男主人的游戏室。2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】自然生活家p主题人物原型：男性，31-35岁，三口之家，小孩上小学阶段，平时喜欢远足旅行，热爱大自然，喜欢户外运动，下棋、对生活有追求。p打造要点：1、整体风格：自然生态风格，多采用石材和木材等天然材料来打造，营造自然的生活空间； 2、软饰点缀：以精致、品质感的艺术品为主，以及对自然生态的亲近，充满情趣，体现主人对生活的态度和理念。2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http: