蓝光0首付0月供政策研究(终稿)x

1、蓝光“0首付0月供”政策研究随着市场下行趋势发展，房地产营销大战全面展开，各大开发商纷纷推出各种优惠政策，其中最为抢眼的是蓝光。9月底，蓝光集团，推出“商业0首付0月供”促销政策。此优惠政策一出，立即引发全城关注，到底是噱头，还是实质优惠，我们实地考察了蓝光空港国际城、蓝光金双楠两大项目，对此政策做了进一步研究。蓝光六盘联动，大搞商业“0首付0月供”促销活动，引发全城关注。为独栋商业量身打造。此次优惠活动，是蓝光统一执行，只针对楼盘的独栋商业销售，底商不享受该政策优惠。参加本次优惠活动的六大项目均有独栋商业，具有大体量，去化状况不理想的特点。目的在于快速去化难点商业，缩减销售周期，实现资本快速

2、运转。Coco金沙Coco国际蓝光花满庭2期空港国际城蓝光金双楠蓝光幸福满庭客户主要有三种购买情况购买方式享受政策政策详情全款购买每月获得固定收益针对全款客户，房价的一半将在蓝光统一经营的10年内，按照银行按揭利息（均按银行基准利率计算），由第三方投资机构每年每月支付给客户。有首付，需要贷款0月供针对有首付客户，将向银行申请商业贷款，并自行还贷。同时，在蓝光统一经营的10年内，贷款部分按照银行按揭利息（按照客户贷款利率计算），由第三方投资机构每年每月支付给客户。无首付，需要贷款0首付，0月供针对0首付0月供客户，分为两步运作：第一步，0首付实现：需要提供大成都范围、无抵押、无贷款的等值住宅房产

3、，抵押给银行，获得首付款，由第三方投资机构代为运作。抵押贷款（年利率6%-8%不等）的方式，根据楼盘具体情况适当调整还款方式。例如：蓝光空港国际城统一运营10年内，客户抵押贷款每两年需还本付息一次，可循环5次，每次支付贷款金额的2%作为手续费。蓝光金双楠统一运营10年内，客户抵押贷款还款可分三年期和十年期两种方式。3年期还款，先息后本，年利率6%-8%，3年期内每年1-11月还利息，12月还本付息，次年循环；10年期还款，等额本息，年利率6%-8%，10年还清。第二步，0月供实现：客户将向银行申请商业贷款，并自行还贷。同时，在蓝光统一经营的10年内，贷款部分按照银行按揭利息（按照客户贷款利率计

4、算），由第三方投资机构每年每月支付给客户。所有购买客户，都需要牺牲10年的营业权，由蓝光统一运营管理。以蓝光空港国际城项目，投资一套价值100万商铺为例。购买方式优惠政策贷款基准利率利率浮动浮动后利率首付金额贷款金额贷款期限月供每月收益10年总投资10年总收益（商铺按照10年涨幅5%计算）每年投资收益率全款购买每月获得固定收益/100万/5690元100万68.28万+商铺（估值105万）7.3%有首付，需要贷款0月供6.55%30%8.52%50万50万10年6204元6204元50万商铺（估值105万）11%无首付，需要贷款0首付抵押贷款6.15%15%7.07%0元50万每2年需还本付息

5、一次，可循环5次，每次支付贷款金额的2%作为手续费前23个月月供利息，第24月还本付息0元本金50万手续费5万利息18.83万(等额本息）合计：73.83万商铺（估值105万）4.2%0月供商业贷款6.55%30%8.52%0元50万10年6204元6204元4%-11%的投资回报率，对短期资金短缺投资者有较大吸引力；p 从投资者收益角度看，10年的投资总收益率在4%-11%之间，和市场上其他楼盘的商铺投资收益相比，无明显优势。p 对于短期无法筹集首付资金的客群，将不动产投资，产生4.2%的投资收益具有较大吸引力。p 相比较三种投资方式，其中第二种投资回报高达11%，全款投资每年回报最高少接近

6、7%。购买方式客户投资和收益开发商贡献总结10年客户总投资返租金年均投资收益率年均返租金收益率月均支付客户金额月租金贡献（元/平米）当前市场月租金贡献（元/平米）全款购买100万68.28万+商铺（估值105万）7.3%6.83%5690元189.760-120如果每年租金水平5%上涨的幅度，按150元/平均租金计算，10年后达到233元/，平均每年租金190元/。即蓝光经营的前10年，基本盈亏平衡。有首付，需要贷款50万商铺（估值105万）11%5.99%6204元206.860-120无首付，需要贷款本金50万手续费5万利息18.83万合计：73.83万商铺（估值105万）4.2%5.02

7、%6204元206.860-120假如在蓝光空港国际城，卖出一套价值100万商铺，一楼3.33万/，面积30平米。开发商快速去化库存，且实现短期资本运作，同时加大后期商业运营的风险。p 从开发商收益角度看，如果每年租金水平按照5%上涨的幅度计算，10年后达到233元/，平均每年租金190元/，达到190-207元/平米的月租金贡献水平范围。即蓝光经营的前10年，基本盈亏平衡。p 所以对于开发商而言，短期内可实现资本的运转，库存去化，但对商业持续运营是一大考验，稍有运营不好，就有亏本风险。对比项目商铺销售模式出售商铺运营年限年均返租回报率成都美国城产权返租模式项目70%商业自持，30%用于销售，

8、销售主要针对独栋商业。15年9.9%-12.66%时代积家产权返租模式世代积家对整个卖场实施统一规划、统一布局、统一招商、统一管理，仅出售一期商业的20%。15年9%蓝光空港国际0首付0月供独栋商业10年5.0%-6.8%p 对比双流东升板块的成都美国城、时代积家两大商铺畅销楼盘，“0首付0月供”政策的年均返租金回报率远低于成都美国城，和时代积家，仅5.0%-6.8%。p 成都美国城和时代积家出售商铺仅整体商业的20%-30%，其余商业自持，统一运营管理，以增强投资者信心，实现了快速去化。和这类有固定投资回报的集中商业比，年返租回报率较低，但是比起传统的散售的商铺要高。p “0 首付0月供”政

9、策降低了投资门槛，其创新点在于通过资本运作，扩大了商铺投资客群。“0首付0月供”实质上是降低投资门槛，去化商业库存的一种手法。2013年9月-2014年9月商业去化状况表（数据来源：克尔瑞数据）日期物业属性成交面积成交套数成交均价套均价成交金额2014年9月商业93329,969931,1232,793,3702014年8月商业5821218,516898,47610,781,7112014年7月商业1,9964421,134958,89142,191,1952014年6月商业1,4512212,843846,84618,630,6042014年5月商业3571029,9981,072,393

10、10,723,9312014年4月商业290214,9942,173,6804,347,3602014年3月商业245324,6572,013,1996,039,5982014年2月商业4691325,066904,44311,757,7542014年1月商业480825,5291,533,06312,264,5042013年12月商业2,6835925,8521,175,51769,355,5082013年11月商业2,3592822,5721,901,63453,245,7652013年10月商业3,1586421,2821,049,96467,197,6742013年9月商业3,3716

11、023,6201,326,94979,616,930汇总17,53432822,1821,185,811388,945,906蓝光空港国际城2014年10月19日S2地块6#商业开盘销控图执行前，销售平平。2013年9月-2014年9月13个月，总成交面积17534，328套，月均成交1349，25套。执行后，销量井喷式增长。10月19日6#独栋商业集中开盘，全程执行“0首付0月供”政策，新推278套商业，当天去化约200套，前期蓄客220组，转化率高达90%。（数据来源：实地踩盘）从蓝光空港国际城“0首付0月供”活动执行前后销售数据可见，该活动市场接受度高。开发商投资者盘活资本，机遇和挑战并

12、存机会：（1）降低投资门槛，增加了一批短期资金缺乏的中小投资客群；（2）一定程度上解决了库存压力；（3）借购房人信用低成本融资，短期内解决了资金问题。挑战：“0月供0首付”行为，从本质上看是开发商借助购房人的信用从银行融入资金，且享受了购房人获得银行低成本资金的政策。但这只能解决开发商短期资金困难，并不能说开发商就没有风险，如果开发商回款的资金不能高效率地流动并获得更高的投资回报，以覆盖商业因招商和运营管理、以及代为购房人支付的月供款，则可能让开发商陷入泥潭。机会：（1）有固定房产者，可投资商铺创造不动产更多价值；（2）开发商孕育商铺的前10年，10年后商铺可能更加成熟，增值可能性更大；（3）

13、牺牲10年商铺营业权，可换取半价商铺。挑战：（1）开发商统一经营、招商、管理的前提是需要付出10年的营业权，10年期间的商业市场实际投资回报和开发商给出的投资回报，有待权衡。（2）如果商业运营管理团队不专业或不稳定，有可能导致项目招商与运营陷入混乱，直接导致商铺增值乏力甚至贬值。 （3）开发商10年包租的承诺无保障，一旦商业运营失败，则商业管理公司无法支付租金，应该购房人偿还的贷款，还得自己去还。成交面积 126270483170137125212170463196163404496成交均价 49,50 49,50 47,02 45,00 47,77 47,45 47,44 49,73 45,

14、70 49,35 51,75 47,27 43,502013年11月2013年12月2014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月2014年10月2014年11月12627048317013712521217046319616340449638,00040,00042,00044,00046,00048,00050,00052,00054,00001002003004005006002013年11月2013年12月2014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月20

15、14年8月2014年9月2014年10月2014年11月单位：平米蓝光幸福满庭2013.11-2014.11成交状况成交面积 2,359 2,683 480469245290357 1,451 1,996 58293349 1,462成交均价 22,57 25,85 25,52 25,06 24,65 14,99 29,99 12,84 21,13 18,51 29,96 17,53 14,182013年11月2013年12月2014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月2014年10月2014年11月2,3592

16、,6834804692452903571,4511,996582933491,46205,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00005001,0001,5002,0002,5003,0002013年11月2013年12月2014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月2014年10月2014年11月单位：平米蓝光空港国际城2013.11-2014.11成交状况“0首付0月供”政策的执行，明显提升10月、11月的销售，形成2014年的成交高峰之一。同时，成交均价达到近一年最低点。集

17、中开盘+政策利用促使项目11月销量明显增长。同时成交均价仅14188元/平米，维持在较低水平。（数据来源：克尔瑞数据）成交面积 1,177 553 2,405 40611629528816533815012223349成交均价 60,61 55,63 60,07 58,10 63,00 65,46 73,14 71,01 69,37 78,79 73,46 72,00 68,912013年11月2013年12月2014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月2014年10月2014年11月1,1775532,4054

18、0611629528816533815012223349010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,00005001,0001,5002,0002,5003,0002013年11月2013年12月2014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月2014年10月2014年11月单位：平米蓝光COCO金沙2013.11-2014.11成交状况成交面积383255成交均价72,00070,40069,6002014年9月2014年10月2014年11月38325568,000

19、68,50069,00069,50070,00070,50071,00071,50072,00072,50001020304050602014年9月2014年10月2014年11月单位：平米蓝光COCO国际2013.11-2014.11成交状况从今年2月-11月一直在成交低值徘徊，执行“0首付0月供”政策后稍稍止跌，无显著改善。成交均价略降，波动较小。成交量上升，成交均价略有下降。收促销政策影响不显著。（数据来源：克尔瑞数据）成交面积9576263420134236932535成交均价 193,323 252,718 224,575 113,747 66,50063,00063,00070,0

20、0070,0002014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月9576263420134236932535050,000100,000150,000200,000250,000300,0000501001502002503003504004502014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月单位：平米蓝光金双楠2013-11-2014-11成交状况成交面积967215210871008546119879495013041261187115

21、6成交均价57,24549,81358,57557,16057,37359,83065,25557,29264,14564,35261,45459,0252013年11月2013年12月2014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年7月2014年8月2014年9月2014年10月2014年11月9672152108710085461198794950130412611871156010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,000050010001500200025002013年11月2013年12月2014年1月2014年2

22、月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月2014年10月2014年11月单位：平米蓝光花满庭2期2013-11-2014-11成交状况从今年4月-9月量价齐跌，暂时未出10月-11月数据。受到市场下行影响明显，6月和10月迅速下滑，受促销政策影响有所回升，价格变化幅度不大。（数据来源：克尔瑞数据）市场表现：1、从六大盘成交表现数据看，10月和11月去化量受到价格影响较大。降价幅度大的项目成交量回升快；降价幅度较小的项目成交量回升慢。2、整体市场仍处于低值徘徊，无明显扭转趋势。个别项目受到集中开盘影响，成交出现全年高峰。总结：1、“0首

23、付0月供”政策执行是在受市场下行趋势影响下，开发商作出的变相降价换量策略。这一政策对消费者有一定吸引力，并不能大幅度改善市场销售状况。2、 “0首付0月供”局部改善去库存压力下，合理利用市场处于下行状况，促进较为困难的集中式商业销售，是集中式商业逆势去化的创新尝试。Thanks!蓝光空港国际城日期日期物业属性物业属性成交面积成交面积成交套数成交套数成交均价成交均价套均价套均价成交金额成交金额2014年09月商业35170,0002,428,3002,428,3002014年08月商业25170,0001,729,0001,729,0002014年07月商业93363,0001,944,3905

24、,833,1702014年06月商业236763,0002,127,42014,891,9402014年05月商业134466,5002,219,7708,879,0802014年04月商业42012113,7473,983,22847,798,7302014年03月商业2639224,5756,565,58059,090,2202014年02月商业762252,7189,652,54519,305,0902014年01月商业954193,3234,592,38518,369,540汇总汇总1,37743129,5374,147,095178,325,070蓝光金双楠蓝光COCO金沙蓝光花满庭

25、2期蓝光幸福满庭蓝光COCO国际蓝光六大盘1-11月份克而瑞数据显示，除金双楠无10月-11月数据外，各个楼盘执行“0首付0月供”政策后，成交数据较8-9月均有上升趋势。其中蓝光花满庭2期止跌，其余四盘11月销售明显回升。日期日期物业属性物业属性 成交面积成交面积 成交套数成交套数 成交均价成交均价套均价套均价成交金额成交金额2014年11月商业3491068,9122,405,23724,052,3712014年10月商业23172,0001,620,7201,620,7202014年9月商业122473,4662,237,7858,951,1402014年8月商业150678,7991,9

26、69,85311,819,1202014年7月商业3381269,3791,952,02923,424,3512014年6月商业165671,0141,950,40011,702,4002014年5月商业288873,1432,633,59321,068,7402014年4月商业2951065,4601,932,69619,326,9602014年3月商业116563,0001,467,0187,335,0902014年2月商业406958,1052,618,65023,567,8502014年1月商业2,4053160,0734,661,109144,494,370汇总4,65610263,

27、8612,915,325297,363,112日期日期物业属性物业属性成交面积成交面积成交套数成交套数成交均价成交均价套均价套均价成交金额成交金额2014年11月商业496943,5002,399,17021,592,5302014年10月商业404847,2762,387,45119,099,6102014年9月商业163451,7562,107,4878,429,9502014年8月商业196349,3513,230,3339,691,0002014年7月商业463545,7074,232,52021,162,6002014年6月商业170549,7341,691,4448,457,220

28、2014年5月商业212447,4422,512,03410,048,1352014年4月商业125347,4551,975,2305,925,6902014年3月商业137447,7731,637,6626,550,6502014年2月商业170145,0007,654,5007,654,5002014年1月商业4831147,0212,063,37322,697,100汇总3,0195746,8022,479,105141,308,984日期日期物业属性物业属性成交面积成交面积成交套数成交套数成交均价成交均价套均价套均价成交金额成交金额2014年11月商业55269,6001,896,6003,793,2002014年10月商业32170,4002,268,9922,268,9922014年9月商业38172,0002,734,5602,734,560汇总125470,5382,199,1888,796,752日期日期物业属性物业属性成交面积成交面积成交套数成交套数成交均价成交均价套均价套