中关村软件园太湖园区设计策划案例

1、江南特色科技园区的规划探索中关村软件园太湖园区设计策划案例分析目录项目概述0 01 1前期策划0 02 2园区规划0 03 3思考总结0 04 4CONTENTS项目概述 项目背景 目标设定 环境分析01PART ONE 项目背景2009年，前总理温家宝考察无锡新区，视察中科院上海微系统所时，指示将中国物联网产业中心放在无锡，使无锡成为“感知中国”的中心。以此为契机，无锡太科园致力于建成中国传感网技术创新的核心区、科研成果转化的示范区、产业规模发展的密集区、大规模应用的先导区、信息商务服务的中心区和高端人才的聚集区。全园由传感网创新园、传感网产业园、传感网信息服务园组成，总面积7.5km2。项

2、目概述01 目标设定项目总体产业定位：以软件研发外包和物联网信息服务为主要特色的高科技园区。产业发展目标：建设集软件与通信产业研发、高端服务外包、中小企业孵化器、产业中介服务中心与培训中心为一体的综合科技服务园区。项目总体规划定位：世界一流的国际化生态高科技产业园区。其特点为：建筑特色突出，基础设施完善，产业布局合理，服务配套方便，景观环境优美，低碳环保节能，专业服务一流。项目概述01 环境分析 基地区位：基地东临312国道，北邻环湖大道立交，东南为农大校园。东侧和南侧连接绿地。基地总用地面积约70公顷。项目概述01 环境分析 宏观区位：基地位于无锡太科园南端、无锡城市南边缘；西林太湖，水系发

3、达；基地距太科园中心6km，距无锡新区中心20km；距硕放机场2.5km，受到机场限高要求和噪声影响。项目概述01 环境分析 基地现状基地内现状主要为农田、果园和村落。现状用地内部及周边河流水系丰富，但水网不完整、水道深度较浅、水质较差。出于环保要求，区内景观水系不能与太湖、望虞河直接连通。项目概述01前期策划 触媒选择 形态构想 经济计划02PART TWO 触媒选择通过对信息产业发展前景的预测、依托北科建集团的自身优势以及无锡产业结构特点，该项目重点引进如下产业：（1）结合当前物联网概念，打造微系统与通信技术研发中心。（2）发挥原中关村软件园企业资源优势，做好北京、上海高端研发企业产业转移

4、的承接服务，打造区域服务外包交付核心区。（3）结合当前无锡产业发展的实际情况，本着核心产业发展与经济效益并重的原则，引进集成电路设计与中试基地。（4）发展工业设计、游戏研发等自主创新区，扶持原创产业发展，提升园区可持续发展能力。（5）结合无锡当地产业经济特点，打造微长三角民营企业总部办公集聚区。前期策划02 形态构成太科园总体开发与无锡的物联网和服务外包产业刚刚起步，并且项目位置较偏。虽然占据政策优势，发展潜力巨大，但产业短期内需要培育。项目区位决定了60多万m2园区物业，很难在开发过程中全部销售。项目的产业发展特点又决定了开发商必须持有一定比例的自有物业，以控制产业方向并培育园区产业发展。因

5、此，项目开发过程中必将出现一部分“持有型”物业，包括：孵化器、标准写字楼、培训、宿舍及其他商务配套等。为了资金的回笼和滚动开发，也必须推出一系列销售型产品，包括：总部独栋、创意工作室和定制办公等。前期策划02 形态构想 规划结构：一心、一环、五轴、八区、多廊。园区规划以中央景观区为核心；以内环为主要交通环，并复合绿化环；中央景观向五个方向伸展出景观和绿化主轴；园区分为孵化中心区、创意研发区、总部研发区等8个功能片区；除五个绿化主轴外，各片区中还有若干绿化磁轴作为补充。前期策划02 经济计划项目总体开发运营思路：短长结合、以销补持、长期培养、整体变观。项目必须由短期的销售型产品和长期的持有型产品

6、组成，其比例综合考虑市场承受力和现金流需要；以短线产品过程中销售现金流，补偿或支持长线产品投资需要，保证整体开发进度；通过57年时间着力培育园区产业，通过产业集聚和发展，提升持有型物业的价值；待产业培育成熟后，持有型物业将实现稳定递增的租金收入，此条件下，项目可整体转让给持有型基金，实现投资效益。前期策划02园区规划 功能分区及土地利用 绿化及开放空间系统 交通系统及公共设施03PART THREE 功能分区及土地利用功能分区：孵化中心区、创意研发区、总部研发区、中央景观区、标准开发区、定制研发区、产业配套1区、2区共8个功能区。土地利用：利用312国道的交通优势，将孵化中心区布置在东入口；在

7、农学院相邻区域布置创意研发区和产业配套1区；产业配套2区作为东入口的主对景；利用中央景观布置定制研发区；凭借望虞河沿岸景观布置总部研发区；西侧主入口布置突出城市形象的标准研发区。园区规划03 绿化及开放空间系统绿化系统：指状的景观体系，由中心绿地、组团绿地、各地块附属绿地组成。各级绿化相互渗透，并通过绿轴和绿廊与基地周边绿化带有机融合。利用现有水系突出园区景观及生态特色。开放空间：以绿化系统为骨架、在园区入口、园区中心、组团中心等处设置不同等级的开放空间，突出的均好性，形成完整的开放空间系统。以自然手法为主突出了生态性。园区规划03 交通系统及公共设施交通系统基地共有东、南、西、北四个出入口，

8、其中以东、西为主。内环构成通达性主要区内交通，设置双向2车道，并附有非机动车道。利用庭院和组团间场地设置地面停车位，数量约占总停车数的19%，减少地下车库面积，节约建设成本。南北入口联系景观结构，实现人车分流，共休闲需要。园区规划03 交通系统及公共设施公共设施布局园区公共设施总量约3.5万m2，重点安排三处配套公共服务设施：(1)园区东入口处，沿入口大道底层设置0.5万m2的园区配套A，主要满足一期地块的配套需求。(2)内环内与园区东入口对景处，设置1.8万m2的园区配套B，作为全区的制高点。(3)在中心岛设置0.3万m2的园区配套C，供园区餐饮休闲之用。园区规划03园区规划03鸟瞰效果图思考总结 项目评价04PART FOUR 项目评价项目计划2010年开工，2015年竣工。总体建设期为6年，分为三期，每期建设为2年。但现在仍仅仅只建成了一期的部分。