房产投资的策略和逻辑分析

1、李玉勇2016年7月房产投资的逻辑和策略25%62%70%76%80%85%98%面积人口固定资产投资消费品零售总额经济总量高校在校学生外资城市群是世界城镇化的主流空间形态20世纪80年代以来，伴随信息化和经济全球化的发展，城市群已经成为世界城市化的主流趋势在中国，受技术革新、要素流动和产业更新换代等因素影响，区域经济也正由传统的省域经济与行政区经济向城市群经济转变，城市传统的省域经济与行政区经济向城市群经济转变，城市群已经成为中国区域发展的主要空间形态群已经成为中国区域发展的主要空间形态据不完全统计，2012年中国城市群总面积占全国的25%，却集中了全国62%的总人口、80%的经济总量、70

2、%的固定资产投资、76%的社会消费品零售总额、85%的高等学校在校学生、98%的外资中国坚持“两横三纵”的战略格局，并在实践中优化调整建立建立“两横三纵两横三纵”城市化战略格局城市化战略格局其中，“两横”是陇海亚欧大陆桥和长江沿线，“三纵”是沿海、京广和包昆通道沿线，将这些城市群串接起来。沿着“两横三纵”，将全国主体功能区规划为21个主要城市化地区不断优化调整不断优化调整“两横三纵两横三纵”城市化战略格局城市化战略格局2013年12月12-13日，北京，中央城镇化工作会议国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（草案）加快城市群建设发展，优化提升东部地区城市群，培育中西部地区城市群，发展壮大东北

3、地区、中原地区、长江中游、成渝地区、关中平原城市群，规划引导北部湾、晋中、呼包鄂榆、黔中、滇中、兰州西宁、宁夏沿黄、天山北坡城市群发展，形成更多支撑区域发展的增长极。最新规划的城市群中，五个国家级城市群经济总量占六成五大国家级城市群的核心城市近年来承载了大部分人口流入1 高度集中在三大都市圈人口流入超过100万的13个城市，三大都市圈占8个，长三角有沪苏，珠三角有广深莞佛，渤海湾有京津。长三角上海+苏州+杭州+南京+宁波+无锡+常州=流入863万人珠三角广州+深圳+东莞+佛山=流入796万人渤海湾北京+天津=流入684万人2 非都市圈人口，流入集中在五大枢纽城市流入人口超过100万的城市中只有

4、郑州、成都、重庆、厦门、武汉五大城市不在三大都市圈3 其他二三线城市，人口流入速度缓慢，甚至停滞人口流入呈现人口流入呈现三个规律三个规律未来随着政策倾斜，经济和人口将进一步向五大城市群集中【京津都会圈】根据政府的规划，到2020年，北京地铁将拥有30条线路，总长1050公里；天津将有14条线路，总长513公里。两地轨道交通连接起来将有1563公里。【沪宁杭都会圈】2020年，上海将拥有21条线路，总里程800公里；杭州10条线路，375公里；南京9条线路，300公里；苏州7条线路，282公里；无锡4条线路，105公里；常州4条线路，132公里；宁波5条线路，173公里。七大城市合计2167公里

5、。【广深都会圈】2020年，广州将拥有15条线路，总里程558公里；深圳11条线路，434公里；东莞4条线路，218公里；佛山3条线路，155公里。4大城市合计1365公里。【五大枢纽城市】（长江中游城市群和成渝城市群）成都，2020年将拥有13条地铁线路，总里程500公里；重庆，18条线路，820公里；武汉，17条线路，400公里；郑州，5条线路，167公里；厦门，4条线路，137公里。5大城市合计2024公里中国目前地铁运营里程中国目前地铁运营里程2764公里，至公里，至2020年规划修建年规划修建7300公里，合计公里，合计将拥有将拥有10064公里地铁里程。而三大都市圈公里地铁里程。而

6、三大都市圈+五大枢纽城市合计拥有的五大枢纽城市合计拥有的地铁里程数将达到地铁里程数将达到7119公里，占总里程数的公里，占总里程数的70%到2020年，生活在3大都市圈+五大枢纽城市的中国人将达到2.5亿到2050年，生活在这些地方的人口将达到5亿而那时候，人口经历萎缩之后的中国，或许将只有10亿人相对应的，生活在三线及以下中小城镇和农村的人口，将会从目前的11亿，缓慢下降到2050年的5亿人左右因此，提前布局五大城市群中心及卫星城市将是最佳选择因此，可以判断：中国房地产下一波热点五大城市群的中心城市及卫因此，可以判断：中国房地产下一波热点五大城市群的中心城市及卫星城市，具体如下：星城市，具体如下：综上，尽快到五大城市群的中心城市及卫星城市购房将是明智的选择综上，尽快到五大城市群的中心城市及卫星城市购房将是明智