案例十：房地产租赁权评估

1、案例十：房地产租赁权评估案例八 : 租赁权评估××购物广场有限公司拟转让其租赁的××地下商业建筑的承租权。一、租赁权价格形成的特点及评估技术思路1、租赁权价格形成的特点租赁权作为一项权利，在评估中必须充分了解其价格形成的过程，才能通过科学的估价途径得到其合理的价格。当承租人与房地产的权属人签订了房地产租赁合同， 便拥有租赁房地产一定时间内的使用、 收益等权利，同时承担按照租赁合同约定支付租金的义务。当预计剩余租赁期内， 房地产市场租金价格高于租赁合同约定的租金的时候，如果承租人将租赁合同进行转让会获得收入， 如果出租方收回出租房地产需要对承租人进行补偿，

2、 承租人转让租赁合同所获得的收入（或出租方收回出租房地产对承租人进行的补偿） 金额就是租赁权价格，采用收益法进行评估时为剩余租赁期内赢利租金 （即房地产市场租金价格与租赁合同约定租金的差额）的现值。当预计剩余租赁期内， 房地产市场租金价格低于租赁合同约定的租金的时候， 租赁权便没有价值。 但是，一般情况下由于房地产具有资源稀缺性、位置固定性、独一无二性、保值增值性等特性。随着时间的推移，人口和收入增加， 需求增加导致稀缺性增加以及外部经济2或相互影响会引起房地产市场租金价格上涨。2、租赁权评估的技术思路采用收益法，将剩余租赁期内的赢利租金采用一定的还原利率还原求取待估房地产承租权价格。二、市场

3、租金的确定采用市场比较法测算××地下商业建筑估价时点市场租金的价格。1、计算公式估价对象市场价格=?比较案例价格×交易情况修正×交易期日修正×区域因素修正×个别因素修正2、比较案例选择根据评估人员进行的市场调查和公司所掌握的市场信息，通过对周边地区近期发生过交易的物业进行收集整理分析，挑选出三个交易案例作为比较案例。案例 A：××路 180 号该房屋位于××路西首，临××路，总建筑面积20000 平方米，共四层，使用用途为商场，有电梯、中央空调系统、上下水、消防系统等配套设施

4、齐全。租金单价为2.33 元/ 平方米 . 天。案例 B：××路 147 号该房屋位于××路中段，临××路，总建筑面积31200 平方米，共四层，使用用途为商场，有电梯、中央空调系统、上下水、消防系统等配套设施齐全。租金单价为2元/ 平方米.天。3案例 C：××路××商业广场该房屋位于××路西首， 临××路，租赁建筑面积 17000 平方米，位于该房屋的第二层和第三层， 使用用途为商场， 有电梯、中央空调系统、上下水、消防系统等配套设施齐全。 租金单价为

5、1.97 元/ 平方米. 天。3、房地产价格影响因素说明表一：房地产价格影响因素说明表项目待 估 房实例 A实例 B实例 C产交易单价(元/平方待估2.3321.97米.天)交易情况正常正常正常正常交易日期2003.122003.102002.82003.9租赁期限16 年15 年20 年15 年××市 市 ××市 市 ××市 市 ××市 市区级商业级商业级商业级商业中心之中心之中心之中心之商业繁域一，商业 一，商业 一，商业 一，商业华度因繁华度繁华度繁华度繁华度素很好很好很好很好人流量为 ××

6、;市为 ××市 为 ××市 为 ××市4主要商主要商主要商主要商业区，人 业区，人 业区，人 业区，人流量很流量很流量很流量很大大大大基础设基础设基础设基础设基础设施达到施达到施达到施达到施七通七通七通七通区域内区域内区域内区域内主要分主要分主要分主要分布有商布有商布有商布有商业设施， 业设施， 业设施， 业设施，公共配还分布还分布还分布还分布有银行、 有银行、 有银行、 有银行、套设施学校、医 学校、医 学校、医 学校、医院等其院等其院等其院等其他公共他公共他公共他公共配套设配套设配套设配套设施施施施区域内区域内区域内区域内交通便有

7、城市有城市有城市有城市捷度主干道主干道主干道主干道泺源大泺源大泺源大泺源大5离市商服中心距离街和泉街和泉街和泉街和泉城路穿城路穿城路穿城路穿过。有多 过。有多 过。有多 过。有多路公交路公交路公交路公交路线通路线通路线通路线通过。距离 过。距离 过。距离 过。距离××机 场 ××机 场 ××机 场 ××机 场 35 公里， 35 公里， 35 公里， 35 公里，××火 车 ××火 车 ××火 车 ××火 车站 2.5公 站 2.5 公

8、 站 2.5公 站 2.5公里里里里0公里0公里0公里0公里位于××距离××广场的距离××距离××环境景地 下 一广 场 和广 场 和广 场 和观层，和护护城河护 城 河约护 城 河城河毗约200米200米约 200米邻周围物商 场 和商场商场商场业利用办公6类型临街状临 ××大临××路临××路临××路况街临街道主干道主干道主干道主干道级别使用功商场商场商场商场能地 面 花岗岩、顶地面花地面花地面花个棚 矿 棉 岗岩、顶 岗岩、顶 岗岩

9、、顶板吊顶棚矿棉棚矿棉棚矿棉装修情别和 黑 色 板吊顶、 板吊顶、 板吊顶、况因网格、墙墙面刷墙面刷墙面刷素面刷乳乳胶漆乳胶漆乳胶漆胶漆中 央 空 电梯、中 电梯、中 电梯、中调系统、央空调央空调央空调送 排 风 系统、送 系统、送 系统、送设施设系统、消排风系排风系排风系备防系统、 统、消防 统、消防 统、消防楼 宇 自 系统、楼 系统、楼 系统、楼控系统、宇自控宇自控宇自控7综 合 布 系统、综 系统、综 系统、综线系统合布线合布线合布线等，设备 系统等， 系统等， 系统等，比较陈设备比设备很设备很旧较陈旧新新1996年1999 年建 成 ，新旧程2002 年 2003 年建 成 并200

10、3 年 9度建成并建成并装修。月 部 分装修装修装 修 改造平面布适合商适合商适合商适合商置场使用场使用场使用场使用建筑结钢混钢混钢混钢混构建筑面31696.97200003120017000积无地下无地下无地下地 下 汽 停车位， 停车位， 停车位，停车位车停车地上有地上有地上有位134个少量停少量停少量停车位置 车位置 车位置8地 下 一层。地上没有房地上一地上一地上二楼层屋 建 筑 至四层至五层至三层物，为××广场4、房地产价格影响因素修正系数的确定设定估价对象的各项影响因素比较系数为 100，以估价对象的各项影响因素与评估实例进行比较， 得出房地产价格比较因素修正系

11、数表和比较因素修正指数表如下：表二：比较因素修正系数表项目待估房实例A 实例B实例 C产交易单价 (元/平待估2.3321.97方米 .天)交易情况100100100100交易日期100100100100租赁期限10010099100区 商业繁华度100100100100域人流量1001001001009因基础设施100100100100素 公共配套设100100100100施交通便捷度100100100100离市商服中100100100100心距离环境景观100989898周围物业利100101101101用类型临街状况100100100100临街级别100100100100使用功能1001

12、00100100个装修情况100100100100设施设备100100102102别新旧程度10099101102因平面布置100100100100素建筑结构100100100100建筑面积1009810098停车位置100969696楼层100105105101表三：比较因素修正指数表10项目交易单价 (元/平方米 .天)交易情况交易日期租赁期限商业繁华度人流量区基础设施域因 公共配套素 设施交通便捷度离市商服中心距离待估实例A 实例B 实例C房产待估2.3321.97100/1100/10100/10100/1000000100/1100/10100/10100/1000000100/11

13、00/10100/99100/100000100/1100/10100/10100/1000000100/1100/10100/10100/1000000100/1100/10100/10100/1000000100/1100/10100/10100/1000000100/1100/10100/10100/1000000100/1100/10100/10100/100000011环境景观100/1100/98100/98100/9800周围物业100/1100/10100/10100/10利用类型00111临街状况100/1100/10100/10100/1000000临街级别100/1100

14、/10100/10100/1000000使用功能100/1100/10100/10100/1000000装修情况100/1100/10100/10100/1000000个别100/1100/10100/10100/10设施设备00022因素100/1100/99100/10100/10新旧程度0012平面布置100/1100/10100/10100/1000000工程质量100/1100/10100/10100/1000000建筑结构100/1100/10100/10100/100000012100/1100/98100/10100/98建筑面积000100/1100/96100/96100/

15、96停车位00100/1100/10100/10100/10楼层55100比较结果2.411.972.015、计算结果通过比较修正后，我们认为这三个比较结果都比较接近正常的市场价格，故对其采用算术平均确定××地下商业建筑的租金价格，即为 2.13 元/ 平方米 . 天。估价时点市场租金（季度租金）=建筑面积× 2.13 ×90=31696.97×2.13 ×90=607.63万元根据××地下商业建筑租赁的自身特点，本次估价，在剩余租赁年期内不考虑市场租金的变化，也不考虑通货膨胀的影响。所以，本次估价，将估价时点市场

16、租金作为估价时点以后至租赁合同截止日的市场租金。三、租赁合同租金根据租赁协议，租赁合同租金应缴金额及时间见下表：表四：地下商业建筑应缴租金明细表13季度付款金额（万付款期数时间元）2004.1.1-2005.12.3150082006.1.1-2009.12.31537.5162010.1.1-2014.12.31550202015.1.1-2019.12.3160520合计64四、市场租金与实际支付租金差额的确定市场租金与实际支付租金的差额计算的详细情况见下表：表五：市场租金与实际支付租金的差额计算表市场租合同租金季度付金季度租金季度付款款时间付款金差额金额（万期额（万（万元）数元）元）20

17、04.1.1-2005.12.31 607.63500107.63 82006.1.1-2009.12.31 607.63537.570.13162010.1.1-2014.12.31 607.6355057.63202015.1.1-2019.12.31 607.636052.6320合计6414五还原利率的确定资本化率的确定方式有市场提取法、安全利率加风险调整值、 复合投资收益率法、 投资收益率排序插入法等方法，本次评估采用市场提取法。通过市场调查，选取××地下商业建筑附近若干个写字楼市场交易价格、相同楼层对应的市场租金、 房屋重置成本， 具体情况列表如下：表六：参照案

18、例交易情况表市场交市场租金房屋重易价格置成本案例坐落位置（元 /（元（元天·M2 ）/M2 ）/M2 ）A××大街与×69002.24000×大街交汇处B××大街 22986002.734500号C××路与××60001.954000路交汇处D××路 43 号73002.664500E××路 201 号70002.25450015写字楼资本化率计算过程见下表：表七：资本化率计算表单位：元 / 平方米项目ABCDE2.2×2.73×1.95×2.66×2.25×年总收益365=803 365=996365=712 365=971365=821营业税费（收益×5.55%）年房产税（收益总×12% ）管理费费（收益× 3% ）用房屋维修费（重置成本×2% ）44.1754.7839.1653.4145.1696.36119