房地产经营过程中税收问题分享

1、房地产企业涉税相关知识分享房地产企业涉税相关知识分享分享人：吴元新分享人：吴元新 杨登媛杨登媛房地产企业全程运营特点房地产企业全程运营特点经营体系的独特性经营体系的独特性房地产项目运营完全不同于普通生产和流通性企业，从取得土地、设计规划、工房地产项目运营完全不同于普通生产和流通性企业，从取得土地、设计规划、工程建设、营销策划、产权分割形成了一个独特的运营链条，这个运营链条的显著程建设、营销策划、产权分割形成了一个独特的运营链条，这个运营链条的显著特点是各个环节不可逆转。这种独特性也决定了房地产企业财务体系和税务体系特点是各个环节不可逆转。这种独特性也决定了房地产企业财务体系和税务体系必须吻合运

2、营体系的所有特点。必须吻合运营体系的所有特点。税务体系的独特性税务体系的独特性房地产企业涉及的税种繁杂，核心税种为营业税、所得税和土地增值税。房地产房地产企业涉及的税种繁杂，核心税种为营业税、所得税和土地增值税。房地产独有的运营模式决定了房地产企业所得税及流转税体系的独特征管模式，正是这独有的运营模式决定了房地产企业所得税及流转税体系的独特征管模式，正是这种独特征管模式给房地产企业带来巨大风险。而土地增值税成为房地产企业的核种独特征管模式给房地产企业带来巨大风险。而土地增值税成为房地产企业的核心税种，成为决定房地产企业税负高低的关键点。心税种，成为决定房地产企业税负高低的关键点。经营收入的透明

3、性经营收入的透明性房地产企业处于严格监管之中，公开审批的规划，严格的合同签署监管都使得房房地产企业处于严格监管之中，公开审批的规划，严格的合同签署监管都使得房地产企业收入基本透明。而这也使得房地产企业财税管理更加复杂和困难。地产企业收入基本透明。而这也使得房地产企业财税管理更加复杂和困难。房地产企业全程运营五大阶段房地产企业全程运营五大阶段公司设立阶段获取土地阶段施工建设阶段预收销售阶段项目清算阶段房地产企业缴纳的税种（十三个）一、营业税二、企业所得税三、土地增值税 四、个人所得税 五、土地使用税 六、房产税 七、城建税 八、教育费附加 九、契税 十、印花税 十一、耕地占用税 十二、车船税 十

4、三、车辆购置税房地产收入方面房地产收入方面1房地产成本方面房地产成本方面2分享主题房地产收入方面 收入方面（四个收入类型） （一）销售收入 房地产开发经营业务企业所得税处理办法国税发200931号 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。房地产收入方面 1、未完工开发产品收入 2、未完工开发产品收入结转为实际销售收入 3、完工开发产

5、品销售收入 （二）预租及租金收入（财税【2010】121号） （三）视同销售收入 （四）股权转让及股息红利未完工开发产品收入新所得税法（九九归一） （一）国税函【2008】299号文件（季度预缴） （二）国税发【2009】31号文件（年末纳税申报）l房地产税收核心（预售收入与完工标准的税务处理） 1、2003年以前，无完工标准，也无预售规定。 2、20032006，有预售收入规定，无完工标准。 3、现行政策：既有预售收入规定，也有完工标准。 但是完工标准比较提前，造成了现行税制的很多问题。未完工开发产品收入第六条 企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实

6、现，具体按以下规定确认：第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额， 计入当期应纳税所得额。第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除未完工开发产品收入未完工开发产品的收入是否可以作为三项费用扣除基数？（4层含义）国税发【2009】31号文件的规定：（一）2008年以前，预售收入作为预收性质的价款，不能作为三项费用扣除基数（国税发【2006】31号文件第八条第十款）。（二）三项费用往往发生在未完工前，为了解决这个矛盾，国税发【2006】31号文件给予了变通政策（三年递延）。（三）为了彻底解决这

7、个问题，国税发【2009】31号文件的理念发生了重大变化：规定只要是签订了预售合同，都算是“销售收入”，新31号文件通篇没有出现“预售收入”字样。而销售收入是可以作为三项费用扣除基数的。未完工开发产品收入 1、只要签订了预售合同就属于销售收入，因此可以作为三项费用的扣除基数。增加三项费用的扣除基数 2、完工年度，以前年度未完工开发产品收入结转而来的销售收入，不能再次作为三项费用扣除基数。未完工开发产品收入 收取业主违约金是否缴纳营业税？ 1、第一种情形：客户违约，合同继续履行 2、第二种情形：合同解除，收取客户违约金 收取业主违约金是否缴纳营业税收取业主违约金是否缴纳营业税.doc未完工收入结

8、转为完工收入未完工收入结转为完工收入 第九条：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。（说明不是项目清算）在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。未完工收入结转为完工收入未完工收入结转为完工收入完工标准问题 完工标准不但是预售收入转化为销售收入的分水岭，也是开发成本结转为销售成本

9、的分水岭，意义重大。 完工标准的重要性（两种原因）： 1、实际毛利率大于预计毛利率，可能导致补税。 2、完工后，税务稽查风险大大增加。完工前，税务机关只查收入和期间费用，不会检查开发成本。未完工收入结转为完工收入未完工收入结转为完工收入完工开发产品的标准第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发、建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （二）开发产品已开始投入使用。 （三）开发产品已取得了初始产权证明。未完工收入结转为完工收入未完工收入结转为完工收入

10、结转预售收入的时机 第三十五条 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按中华人民共和国税收征收管理法的有关规定对其进行处理。 思考1：及时性原则不是说当月达到完工标准，当月就要必须结转收入和成本，而是必须在第二年汇算清缴结束前结转收入和成本。一般都要在汇算期间再结转。未完工收入结转为完工收入未完工收入结转为完工收入 前期多缴税款后期不能退税的困扰 1、 我国弥补亏损的规定：向后5年弥补 土地出让条件要求当地成立项目公司 2、 以下几种

11、情况会引起前期多交税款，以后年度不能退税。 A、 实际毛利率小于预计毛利率造成不能退税。 B、土地增值税清算款项无所得税收入与之相匹配。 C、 完工年度不能取得发票，造成以后年度无收入相配比。（国税发【2009】31号文件第32条） 未完工收入结转为完工收入未完工收入结转为完工收入 福州市政策约定的毛利率销售未完工非政策性开发项目的，计税毛利率标准为:开发项目位于鼓楼区、台江区、晋安区、仓山区、马尾经济技术开发区、琅岐区以及以及闽侯县、福清市、长乐市、平潭县的，销售未完工开发产品计税毛利率不低于22%； 开发项目位于其他县的计税毛利率不低于17%。房地产企业季度预缴，年度汇算清缴多退少补；31

12、号文件未完工收入缴纳的税款是“纳税调增”项目，是应纳税所得额，而不是预缴税款。坚持了按照年度汇算的所得税原则，不存在对外完工收入缴纳税款“多退少补”的问题；造成房地产企业项目实则没有盈利，却要缴纳企业所得税福州市地方税务局关于房地产开发业务企业所得税有关问题的公告.doc销售收入的确认原则销售收入的确认原则一、企业 销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现： （结合国税函2008875号文件） 1.商品销售合同已经签订 ，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方； 第六条 企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： （

13、一）一次性全额收款方式 采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。销售收入的确认原则销售收入的确认原则（二）分期收款方式（新会计准则的纳税调整问题） 采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。（三）银行按揭方式（两个条款） 采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 第十九条 企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭

14、贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。 销售收入的确认原则销售收入的确认原则（四）委托销售方式（财税200929号文件） 1、必须是支付给具有合法经营资格的中介服务企业或个人。 2、必须同具有合法经营资格的中介服务企业或个人签订了代办合同和协议。 3、支付给单位的款项，必须是通过银行转账。 4、无论支付给单位还是个人，其支付金额均不得超过服务合同或协议金额的5%。 5、佣金和手续费是支付给交易双方以外的中介机构或个人（第三方），而不包括交易双方、代理人、代表人之间支付的款项，防止将返利、回扣混

15、同手续费和佣金。（反腐败措施） 6、强调收支两条线的原则，做为销售方支付的手续费不能作扣服务金额；做为购买方支付的佣金和手续费不能直接扣除，而是做为固定资产、无形资产。 7、依法取得合法真实凭证。计税成本扣除总局在国税发【2009】31号文件中，专门设立了两章来规范房地产企业的成本、费用扣除。 第三章：成本、费用扣除的税务处理（11-24条） 第四章：计税成本的核算（25-35条）企业所得税四大扣除项目：（企业所得税法第八条）1、计税成本（对象化的费用）2、期间费用（一般来说都是共性的税收政策）3、税金（见一览表）4、财产损失一、计税成本的概念（一）计税成本的概念 第二十五条 计税成本是指企业

16、在开发、建造开发产品(包括固定资产，下同)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。计税成本扣除 (1)土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。(2)前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。(3)建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建

17、筑工程费和开发项目安装工程费等。(4）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。(5)公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。(6)开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。计税成本扣

18、除二、地产企业销售成本计算流程（一）在开工前合理的划分成本对象（6大原则：第26条）1、可否销售原则（配比原则的体现，结合公共配套）2、功能区分原则 （成本对象与清算对象的区别与联系）3、定价差异原则4、产品差异原则5、分类归集原则（提高工作效率）6、权益区分原则（代建房屋）计税成本扣除完工年度不能取得发票，造成以后年度无收入相配比 房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题 房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。(国税函2010220号 关于土地增值税清算有关问题的通知）计税成本扣除“拆迁补偿费”应