江苏省房地产估价师《理论与方法》：比较法适用的估价对象试题

1、江苏省房地产估价师理论与方法 ：比较法适用的估价对象试题本卷共分为 2大题 50小题，作答时间为 180分钟，总分 100分， 60分及格。 一、单项选择题（共 25 题，每题 2分，每题的备选项中，只有 1个事最符合题 意）1、某房地产投资项目的总投资为 5000 万元，其中投资者投入的权益资本为 200 万元，经营期内的年平均利润总额为 600 万元，年平均税后利润为 480 万元，则 该投资项目的资本金利润率为 _。A12%B20%C24%D30%2、房地产投资信托不包括的类型是 _。A .经营型B .权益型C. 抵押型D. 混合型3、当选择最佳开发利用方式时，最重要的是要选择 _。A

2、.用途B .建筑容积率C. 覆盖率D. 建筑式样4、某宗地面积为5 000川，现状容积率为0. 8, 土地市场价值为4 000元/tf, 拟进行改造。批准的规划容积率为 5. 0,楼面地价为1500元/tf,则理论上应补 交地价万元。A B C D1 2501 75020502 150E:工业用地的监测点评估价格5、在房地产周期循环过程中,空置率持续下降到合理空置率以下的阶段为房地 产市场自然周期中的 _。A .第一阶段B .第二阶段C. 第三阶段D. 第四阶段6、在某商业街，有一块矩形街角地，其正街路线价 （土地单价）为3 000元/tf, 旁街路线 价为2 000元/tf.其临正街深度为2

3、2. 86m（即75英尺），临旁街深 度为15. 24 m（即50英尺）.根据下表中的深度价格修正率，另假设旁街影响加 价率为 10,那么该宗地的总价为 .A: 158. 35 万元B: 135. 17万元C: 123. 45 万元D：12638 万元E:工业用地的监测点评估价格7、关于合同生效应具备的条件说法不正确的是 _。A 当事人具有相应的民事行为能力，无民事行为能力人不能订立合同B 意思表示真实C 不违反法律D.不违反社会公共利益8、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分 析入住率，这种调查方法属于。A:观察法B:实验法C:讨论法D:问卷调查法E:借款合同9

4、、2006年1月 13日，建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联 合出台了 _。A 关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知B 注册房地产估价师管理办法C. 关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知D 房地产抵押估价指导意见10、根据房产测量规范（GB / T17986. 12000），不计算房屋建筑面积的是。（2007 年试题 ）A :属永久性建筑有柱的货棚B :有顶盖不封闭的永久性架空通廊C:无顶盖的室外楼梯D：与室内不相通的类似于阳台的建筑E:执行层的组织协调11、房地产价格是由房地产的三者相互结合而产生的 【2003年考题】A :有用性、稀缺性、有效需求B :供给

5、、需求、利用状况C：权利、租金、利率D:价值、使用价值、供求E: 工业用地的监测点评估价格12、某房地产开发商在其新建项目的开盘仪式上， 承诺对前 80名购房者给予 20% 的价格优惠，这种价格折扣技巧属于 _。A 现金折扣B 数量折扣C折让D. 季节折扣13、地下室防潮、防水构造做法中，当常年静止水位低于地下室地坪，丰水期最 高水位高于地下室地坪，但不超过 500mm 时，应采用的做法。A ：防潮B :防潮与排水相结合C:卷材防水D：钢筋混凝土防水E:执行层的组织协调14、 某城市某类房地产的当期实际价格水平为3 600元/卅，预测值为3 630元 /卅，修匀常数为0. 65,则下一期房地产

6、的预测值为。A: 3 610. 5 元/ 川B: 3619. 5 元/tfC: 3711. 5 元/tfD: 3719. 5 元/tfE: 工业用地的监测点评估价格15、 一个住宅小区的住宅建筑基底总面积是3600，而该小区的住宅用地面积是 100000，该小区的住宅建筑净密度是。A: 3. 6B: 4C: 36D: 40E：执行层的组织协调16、 物业服务企业资质管理办法规定，负责一级物业服务企业资质证书的 颁发和管理。A:国务院B:国务院建设主管部门C：直辖市人民政府房地产主管部门D:省、自治区人民政府建设主管部门E:执行层的组织协调17、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是。A

7、 :房地产投机B :物价变动C:财政收支状况D:居民收入水平E: 工业用地的监测点评估价格18、 已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10，则 此项目的财务净现值是万元。A: -41 . 8B : 200C: 158. 2D: -241. 8E：借款合同19、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象 _的方法。A .利润B .价格C. 价值D. 收益价格20、通常房地产开发投资利润率的计算基数为。A: 土地取得成本+开发成本B: 土地取得成本+开发成本+管理费用C： 土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用D:开发完成后的房地产价值E: 工业用地的监测点评估价格21、

8、 决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的最主要因素是_。A 满足购买者使用要求B 购买者支付能力C. 物业预期收益D. 物业用途22、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定了工业用地出让最高年限 为年。A： 40B ： 50C： 60D： 70E:房地产估价机构必须加盖公章 23、中华人民共和国城乡规划法规定，建设单位应当在竣工验收后个月内向 城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。A: 36910E:房地产估价机构必须加盖公章 24、下列关于房地产金融的特点，表述不正确的是A :房地产资金的投入、形态的转换以及补偿，都是在同一固定的位置上按顺 序进行的B :房地产是大宗商品，不仅表现在它的

9、面积和体积上，而且表现在它所包含 的价值上C:房地产金融风险主要来自以下四个方面，即：政策风险、决策风险、自然 风险和财务风险D:相对于其他商品的生产周期来说，房地产开发所需时间较短E：执行层的组织协调25、经济适用住房指导价是根据平均成本加 _%以内的利润确定的。A. 3B. 5C. 6D. 8二、多项选择题（共 25题，每题 2分，每题的备选项中，有 2个或 2 个以上符 合题意，至少有 1个错项。错选，本题不得分； 少选，所选的每个选项得 0.5 分）1、业主大会成立前，维修资金由 _管理。A .开发商B .当地房地产行政主管部门C. 物业公司D. 全体业主2、对无房和住房未达到规定标准

10、的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在以上A：3 倍B: 4倍C： 5 倍D: 6 倍E：执行层的组织协调3、下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是 _。A 抵押贷款还本付息B管理人员工资C 公共设施维修费D.保险费4、国有土地上房屋征收与补偿条例规定，为了保障国家安全、促进国民经济 和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的，由 _作出房屋征收决定。A 房地产开发企业B 人民法院C 市、县级人民政府房屋征收部门D.市、县级人民政府5、下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是。A:公告不是房屋权属登记的必经程序B :在建工程竣工时，如抵押权仍未解除，抵押人在申请领取房屋权属证书上 进

11、行注记即可，无须重新办理房产抵押登记C:因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关 有权注销房屋权属证书D:在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押登记的，应在领取房屋 所有权证书的同时办理房屋抵押登记E：执行层的组织协调6、 某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50 年，已使用 10 年，不可续期 （土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物 所有权有国家无偿取得 ）、建筑物剩余经济寿命为 55 年。预计该宗房地产正常情 况下每年可获得净收益 8 万元，报酬率为 8%，则该房地产的收益价格为 _万元A. 95.40B . 97.87C.

12、98.55D. 99.337、制作深度价格修正率的要领是 _。A .选取标准宗地B .设定标准深度C.将标准深度分为若干等份D .制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计或平均深度价格修正率E. 按深度价格修正率求取路线价8、我国注册建筑师级别设置分为。A :一级注册建筑师B :二级注册建筑师C：三级注册建筑师D:四级注册建筑师E:五级注册建筑师9、在房地产产品的生产过程中，一般承担结构、供暖、给水排水、照明以及空 调或高级电气设备等设计工作。A:建筑师B:工程师C:造价工程师D:估价师及物业代理E:借款合同10、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有 _。A 消费者的收入增加

13、B 作为替代品的房地产的价格上升C作为互补品的房地产的价格上升D 消费者预期其未来的收入增加E.消费者预期未来的房地产价格上升11、某宗房地产交易总价为 30 万元，其中首期付款 20%，余款于半年后支付。假设月利率为 0.5%，请计算该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格为_万元。A26.29B 27.29C28.29D29.2912、下列情況， 经批准可保留划拨建设用地使用权， 但保留划拨土地方式的期限 不超过五年。A:继续作为城市基础设施用地B:继续作为公益事业设施用地C:国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业 企业的D:在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产

14、企业的E：国有企业改造或改组为国有独资公司的13、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括等 【2005年考题】A :建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地B:“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产C:有租约限制的房地产D：未来状况下的房地产E:共有的房地产14、一般将产品生产经营活动中的成本分为 _。A 生产成本B 销售费用C.经营费用D 机会成本E. 全寿命费用15、 某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%，应由买方缴 纳的税费为正常成交价格的 5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给 卖方2500元/m2,买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定

15、买卖 中涉及的全部税费改由买方支付， 并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价 格,则调整后买方应付给卖方（）元 /m2。A2020.80B2214.29C2336.45D2447.3716、不属于影响房地产市场转变的主要社会经济力量的是 _。A .金融业的发展B .社会人口密度C. 物价的高低D. 自然环境的变化E. 政治制度的变迁17、下列关于商品房销售代理,表述正确的是。A :房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务 委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式B :实行销售代理必须签订委托合同C :房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同

16、D:受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取佣金以外的其他 费用E:房地产销售人员必须经过专业培训取得相应的资格，才能从事商品房销售 业务18、用益物权包括 _。A .承包经营权B .建设用地使用权C. 债权D. 典权E. 所有权19、反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为（） 。A .时点指标B .相对指标C. 时期指标D. 平均指标20、随着市场细分研究的深入，在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念。弥 隙市场的特点是。A:消费者愿意支付较高的价格B :企业处于领导地位C:消费者以年轻人为主D:商品住宅多为豪宅E：以投资性购买为主21、甲写字楼购买价格为 300万元，年

17、净经营收入为 60万元，年还本付息额为 20 万元；乙写字楼购买价格为 600万元，年净经营收入为 50万元，年还本付息 额为 40 万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资的现金回报率的关系为（）A .甲乙B .甲V乙C. 甲二乙D. 无法判断22、甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。 甲地块土地单价为 506 元 /卅，容积率为1. 5, 土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820元/tf, 容积率为 2. 4，土地使用年限为 70 年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投 资价值时，若土地报酬率为 8，则下列表述中正确的有。A :乙地块比甲地块贵B :甲地块的70年使用权楼面地价低于341. 67元/tfC:甲地块与乙地块的楼面地价相等D:甲地块比乙地块贵E:乙地块的70年使用权楼面价高于340元/tf23、获取房地产估价业务的措施可以