接管验收程序(修订稿)

1、“怡海翠庭”小区接管验收工作程序一、目的规范“怡海翠庭”小区物业管理的接管工作，确保接管物业的质量合格。二、适用范围适用于恒源电力物业管理有限公司对“怡海翠庭”小区的接管验收工作。三、职责“怡海翠庭”小区物业管理处负责人组建物业接管验收小组并任组长，负责同恒源电力房地产开发有限公司具体办理小区的接管工作。四、 工作程序“怡海翠庭”小区竣工验收后、业主入住前，接管验收小组应及时对“怡海翠庭”小区进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。在接到 “怡海翠庭”小区的物业前期介入及接管验收指令后，物业公司应立即组成物业接管小组；接管验收小组应当由公司以下部门人员组成：物业管理

2、员(管理处文员)负责业主资料及“怡海翠庭”小区的产权、工程、设备资料的验收移交工作；专业技术人员具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。1、验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备, 按规格型号、容量及设计要求进行验收，设备的安装数量、安装位置及竣工图验收。2、小组对物业按运行系统验收, 主要验收供电布线系统、给排水系统、土建工程装饰工程、小区绿化工程、给排风空调系统、通讯网络系统、消防监控安全防范系统、防盗对讲系统及电梯系统。3、业总经理跟发展商办理接管手续。4、验收的准备验收小组根据发展商提供的竣工图纸,按设计及施工要求编制验收计划和验收标准。5、验收的实施(1) 验收小组依

3、据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。(2) 在预验收过程中,检查出未达到验收标准的楼宇、设施、设备，提出书面整改报告返回发展商，由发展商督促施工单位进行整改。(3) 对在验收中未达到验收要求的楼宇、设施、设备，整改实施后，验收小组进行检查、验证，整改合格后进行正式验收。(4) 楼宇的实物验收,应注意:对每套单元房的水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查，并将检查结果记录在楼宇接管验收清单中。(5) 设备的实物验收,要做到符合以下几点：1. 图纸设计与设备的规格、型号、数量符合。2. 主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。3. 设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合,检查结果对应

4、不同类设备记录在设施、设备接管验收清单中。(6) 对物业的其它配套系统、设施进行验收，验收结果记录在设施、设备接管验收清单相应的表格内。(7) 移交档案、资料验收：根据验收计收提交档案、资料进行对照检查，并将检查结果填写在楼宇资料交接清单中。接管验收应检索提交资料一、产权资料1. 项目批准文件。2. 用地批准文件。3. 建筑执照。4. 拆迁安置资料。二、技术资料1. 竣工图，包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸。2. 地质勘察报告。3. 工程合同及开、竣工报告。4. 工程预、决算。5. 图纸会审记录。6. 工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)。7. 隐蔽工

5、程验收签证。8. 沉降观察记录。9. 竣工验收证明书。10. 钢材、水泥等主要材料的质量保证书。11. 新材料、构配件的鉴定合格证书。12. 水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。13. 砂浆、混凝土试块、试压报告。14. 供水、供暖的试压报告。物业档案资料移交在实施物业管理之前，发展商应向管理公司移交关于物业的各类资：一、综合资1. 项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建文件及计划批准文件。2. 建设许可证、工程建筑报建表。3. 工程招、投、定标书。4. 上级机关的决议、决定、批示等工程重要会议纪要和指导性文件。5. 征地批文、协议书（合同书）、红线图。6. 初步设计方

6、案、设计鉴定审批文件。7. 施工合同、施工许可证、施工执照（复印件）、开工报告、施工量放线图表记录。8. 单项工程质检监督委托书、成果报告、单项工程竣工验收证书。9. 工程勘测资：地质图勘察报告、地形、 地貌、 控制点、永久性水准点的坐标位置图、水文、气象、地震等设计基础材。10. 竣工验收会议文件及质量评审材、竣工报告、竣工验收证书。11. 工程决算书、三算表。12. 消防设施验收合格证。二、土建资1. 主体隐蔽工程验收记录。2. 图纸会审和设计修改变更及联系单。3. 事故处理记录。4. 建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录（长期）。5. 原材产品及重要构件出厂证明、试验报告、

7、材换审批单、试件试验报告（长期）三、给排水、消防资1. 开、竣工报告及中间交工验收证明书。2. 图纸会审及设计修改变更通知。3. 事故处理及探伤记录。4. 隐蔽工程验收记录。5. 材构件出厂证明及材代换审批单。6. 管线标高、位置、坡度、测量记录。7. 试水、闭水试压试验记录。8. 设备调试记录。9. 管线清洗、通水、消毒记录。四、电气资1. 开、竣工报告及中间交工验收证明书。2. 图纸会审及设计变更通知。3. 事故处理及探伤记录。4. 隐蔽工程验收记录。5. 防雷电阴接地实测记录。6. 引下线焊接记录。7. 材料构件出厂证明及材料代替换审批单。8. 绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录。9.

8、空调资料、动力、通讯、有线电视资料。五、施工图1. 总平面布置图（包括综合系统图）。2. 建筑施（竣）工图。3. 结构施（竣）工图。4. 给排水、消防施（竣）工图。5. 电气施（竣）工图。6. 空调施（竣）工图。7. 智能化系统施（竣）工图。8. 通讯施（竣）工图。9. 液化（煤）气施（竣）工图。六、声像资料1. 建筑前后的现状、侧、立面照片。2. 内外景观照片。3. 建筑小品。4. 工程奠基、开、竣工典礼、重要领导人或知名人士视察、剪彩、题词照片、录音、录像。5. 工程主要部位隐蔽和处理大事故原状及处理后的照片、录像。6. 其它。物业接收工程项目验收依据一、所有的已经发布的各专业的验收规范和

9、质量标准（包括国家、行业和地方的，较为完备的规范、标准）。二、前期施工全同（协议）制定的标准，要求。三、所有的各专业施工所用的施工图、竣工图纸，设计变更单。四、所有的设备，材料等的技术说明书，安装使用说明书和设备、设备制品和主要材料等的清单、合格证等。五、隐蔽工程验收记录和中间试验记录。六、工程质量事故处理记录。七、前期施工阶段竣工验收报表（包括政府部门和监理公司出具的）；分项、分部、单位工程质量检验评定记录。八、设备试压、试运行合格报告等。遗留问题的登记确认：1、 对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在接管验收资料遗留问题登记表中并交发展商相关人员

10、签字确认；2、 对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在接管验收设施、设备问题登记表中并请开发商相关人员签字确认。3、 对资料遗留问题，接管验收小组应当积极同开发商联系补齐。4、 对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求发展商在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求开发商在一个月内解决。5、 对于长期解决不了，势必会影响物业管理的问题，物业公司应当以备忘录的形式将问题登记后交给开发商进行备录。6、 接管验收遗留问题登记表和备忘录交公司行政部归档长期保存。记录：1 、接管验收资料遗留问题登记表2 、接管验收设施、设备遗留问题登记表注：物业硬

11、件设施接管验收和竣工的区别(1) 接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求；而竣工验收则是全方位的内外质量验收。(2) 接管验收是物业部接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。验收标准见验收标准手册(本处略)物业工程验收移交项目(见附表)5物业工程移交项目表（一）项目评价存在问题整改建议高、低压配电室电主要机电配电箱气 系楼宇及公共区域照明、 开关、插座 及配电箱统防地接地系统其它中央空调机组冷冻机组空水泵、换热器等设备地热系统调暖通管路系统系公共区域暖通用管井燃气设施

12、管井统公共区域燃气设施管井楼宇排气设施其它给公共区域生活用水管井蓄水箱（池）、管路排草坪等浇灌设施卫生洁具等设施水排水管路等设施公共区域排水管井系化粪池及排污设施公共区域排污管井及管路统其它#物业工程移交项目表（三）专案评价存在问题整改建议电梯系统电梯轿厢及设备井道与底坑附属设备曳引及其它设备井道照明等井道门等电气控制设备系统其 它消防系统车库各种指示标志灯喷淋头/烟、温感探头消火栓管路及设备灭火器等设备消防水池（箱）消防电气控制设备监控中心设备其 它项目评价存在问题整改建议通 信 网 络 系 统电话系统设备楼宇电话插座等有线电视设备楼宇有线电视插座等公共广播/应急广播设备音响设备监 控 系 统楼宇监控设备系统楼宇监控用的各种传感器等办 公 自 动 化 系 统办工自动化系统设备物业管理营运信息系统办公和服务系统信息服务系统智能卡管理体制系统工程计算机网络管理系统安 全 防 范 系 统入侵报警系统电视监控系统出入口控制系统电子巡更系统车库管理系统综 合 布 线 系 统建筑群主干线建筑物主干线水平布线屋宇工作区布线其 它各类编程手册、相关软件及ID地址码手册#物业工程移交项目表（四）项目评价存在问题整改建议楼 宇 土 建工 程1.主体结构：地基钢筋