环境容量控制课件

1、 小城镇控制性详细规划课件壹叁控制性详细规划的涵义、特征与作用国外、我国港台地区相关规划类型第一篇 基础理篇论壹我国控制性规划产生的背景与发展历程壹叁肆第二篇 实践项目篇伍 现场勘探 土地使用规划 环境容量规划 工程管线规划陆柒捌玖拾建筑建造规划 行为活动规划 公共服务规划 文本及说明书制作 城市设计引导规划结构分析贰 1 1 环境容量规划的含义环境容量规划的含义2 2 容积率容积率3 3 建筑密度建筑密度4 4 绿地率绿地率环境容量规划 伍第一节第一节 环境容量控制的内容及作用环境容量控制的内容及作用1 1控制内容控制内容二二 控制作用控制作用第一节第一节 环境容量控制的内容及作用环境容量控

2、制的内容及作用一一 控制内容控制内容 环境容量控制即是为了保证良好的城市环境质量，对建设用地能环境容量控制即是为了保证良好的城市环境质量，对建设用地能 够够容纳的建设量和人口聚集量作出合理规定。其控制指标主要包括：容容纳的建设量和人口聚集量作出合理规定。其控制指标主要包括：容积率、建筑密度和绿地率三项，相应延伸的指标还有空地率、人口密积率、建筑密度和绿地率三项，相应延伸的指标还有空地率、人口密度和人口容量等。度和人口容量等。2 2控制作用控制作用1 1城市的环境容量是有限度的，这就要求城市的建设容量和人口容城市的环境容量是有限度的，这就要求城市的建设容量和人口容量不能超出既有城市环境所能承受的

3、最大纳量，分解到城市各个量不能超出既有城市环境所能承受的最大纳量，分解到城市各个地块具体表现在建设强度，建设限高，绿化率和人口密度等指标地块具体表现在建设强度，建设限高，绿化率和人口密度等指标上。上。2 2 城市的土地开发既不能无限制的开发，忽视环境质量，也不能单一城市的土地开发既不能无限制的开发，忽视环境质量，也不能单一的保存环境，忽视土地自身的经济价值，因此需要设置环境容量的保存环境，忽视土地自身的经济价值，因此需要设置环境容量指标，使土地使用效率和环境品质达到一定的平衡。指标，使土地使用效率和环境品质达到一定的平衡。3 3 不同区位和不同使用性质的用地需要不同水平的市政基础设施的支不同区

4、位和不同使用性质的用地需要不同水平的市政基础设施的支撑，高水平的市政建设需要通过一定强度的土地开发建设收回成撑，高水平的市政建设需要通过一定强度的土地开发建设收回成本，高强度的土地开发需要一定条件的道路建设和市政建设支持，本，高强度的土地开发需要一定条件的道路建设和市政建设支持，因此土地开发和市政建设存在相互依存，相互制约的关系。因此土地开发和市政建设存在相互依存，相互制约的关系。第二节第二节 容积率容积率一一 容积率的概念容积率的概念二二 容积率的确定因素容积率的确定因素三三 容积率的相关问题容积率的相关问题第二节 容积率一一. .容积率的概念容积率的概念 1 1 容积率又称楼板面积率或建筑

5、面积密度，是衡量土地使用强度的一项容积率又称楼板面积率或建筑面积密度，是衡量土地使用强度的一项指标，英文缩写为指标，英文缩写为FARFAR，是地块内所有建筑物的总建筑之和，是地块内所有建筑物的总建筑之和ArAr与地与地块面积块面积A1A1的比值，即的比值，即FAR=Ar/A1FAR=Ar/A1（万平方米（万平方米/ /万平方米）。万平方米）。 2 2 容积率可根据需要制定上限下限。容积率的下限保证开发商的利益，容积率可根据需要制定上限下限。容积率的下限保证开发商的利益，可综合考虑征地价格和建筑租金的关系；容积率上限防止过度开发可综合考虑征地价格和建筑租金的关系；容积率上限防止过度开发带来的城市

6、基础设施超负荷运行及环境质量下降带来的城市基础设施超负荷运行及环境质量下降。3. 3.作为一项典型的区划控制技术，容积率首先于作为一项典型的区划控制技术，容积率首先于19571957年由芝加哥提出年由芝加哥提出和采用，后来于和采用，后来于19611961年也作为纽约的区划条例采用。年也作为纽约的区划条例采用。4. 4.容积率是控制土地开发强度的一项重要指标。由于容积率在规划设容积率是控制土地开发强度的一项重要指标。由于容积率在规划设计文件中是以指标形式体现的，在城市规划方案和成果中是作为计文件中是以指标形式体现的，在城市规划方案和成果中是作为“技术经济评价性指标技术经济评价性指标”来使用的，在

7、城市规划管理中则是一项重来使用的，在城市规划管理中则是一项重要的要的“控制性指标控制性指标”，因此容积率是，因此容积率是“定量定量”的；另一方面，由于的；另一方面，由于容积率在规划编制和管理实施中的重要性，如何确定容积率，既涉容积率在规划编制和管理实施中的重要性，如何确定容积率，既涉及与高度控制、建筑间距等其他指标的关系，也涉及规划结构、布及与高度控制、建筑间距等其他指标的关系，也涉及规划结构、布局、形态等实体规划，所以容积率的确定又是一项局、形态等实体规划，所以容积率的确定又是一项“定性设计定性设计”内内容容。5.在一定的建筑密度条件下，容积率与地块的平均层数成正比。在一定的建筑密度条件下，

8、容积率与地块的平均层数成正比。6.在一定的层数条件下，容积率与地块建筑密度成正比。在一定的层数条件下，容积率与地块建筑密度成正比。7.当容积率作为控制土地利用的机制来运转时，就存在楼层与空地的当容积率作为控制土地利用的机制来运转时，就存在楼层与空地的替换关系，即高层建筑用地较低层建筑少。广州市在旧城区改造中替换关系，即高层建筑用地较低层建筑少。广州市在旧城区改造中采用以商住和第三产业为主，控制建筑密度和人口密度，力求采用以商住和第三产业为主，控制建筑密度和人口密度，力求“高高容积、低密度容积、低密度”的土地开发政策，这就意味着增加建筑物层数，在的土地开发政策，这就意味着增加建筑物层数，在一些城

9、市甚至于为了鼓励公共开放空间的建设，在增加开放空间后一些城市甚至于为了鼓励公共开放空间的建设，在增加开放空间后还可适当提高容积率（即容积率奖励补偿）。还可适当提高容积率（即容积率奖励补偿）。8.在一些地方规定中，容积率计算中的总建筑面积不是全部建筑面积在一些地方规定中，容积率计算中的总建筑面积不是全部建筑面积的总和，而是总建筑面积见区停车库、设备层以及完全向公众开发的总和，而是总建筑面积见区停车库、设备层以及完全向公众开发的部分（如半室外空间）之后的建筑面积。这种规定的用意是鼓励的部分（如半室外空间）之后的建筑面积。这种规定的用意是鼓励开发商注重停车库（场）的建设，注重在建筑设计中增加开放空间

10、。开发商注重停车库（场）的建设，注重在建筑设计中增加开放空间。9. 9.容积率容积率= =（商业服务设施总建筑面积（商业服务设施总建筑面积= =公共服务中心总建筑面积公共服务中心总建筑面积+ +住住宅总建筑面积宅总建筑面积+ +学校、幼托总建筑面积学校、幼托总建筑面积 / /用地面积用地面积 10.在地块面积保持不变的情况下，在地块面积保持不变的情况下，11.容积率指标越高，建筑面积的总量越多，则该地块容纳城市活动的容积率指标越高，建筑面积的总量越多，则该地块容纳城市活动的能力也就越大；容积率指标越低，情况就完全相反。能力也就越大；容积率指标越低，情况就完全相反。12.由此可见，容积率指标的意

11、义在于它能够比较综合地反映对城市土由此可见，容积率指标的意义在于它能够比较综合地反映对城市土地进行开发建设的使用强度。地进行开发建设的使用强度。二二 容积率的确定因素容积率的确定因素1. 1.从总体上来说容积率的确定与城市的许多因素有关，例如，规划区总从总体上来说容积率的确定与城市的许多因素有关，例如，规划区总人口、每个人的空间需求、土地的供应能力、基础设施的承受能力、人口、每个人的空间需求、土地的供应能力、基础设施的承受能力、交通设施的运输能力和城市景观要求等。交通设施的运输能力和城市景观要求等。2. 2.每一层面的容积率制定应该符合上一个层面规划的要求，每一地块容每一层面的容积率制定应该符

12、合上一个层面规划的要求，每一地块容积率算术平方和应该等于城市的平均容积率积率算术平方和应该等于城市的平均容积率 FAR。 3. 3.在控制性详细规划中，合理容积率的确定除了考虑总体规划的要求，在控制性详细规划中，合理容积率的确定除了考虑总体规划的要求，即对城市发展的不同阶段从宏观上加以考虑外，还要考虑以下因素：即对城市发展的不同阶段从宏观上加以考虑外，还要考虑以下因素： （一）地块的使用性质（一）地块的使用性质 不同性质的用地，有不同的使用要求和特点，从建筑单体到群体组合、不同性质的用地，有不同的使用要求和特点，从建筑单体到群体组合、从空间环境到整体风貌，均呈现出差异，因而开发强度亦不相同，从

13、空间环境到整体风貌，均呈现出差异，因而开发强度亦不相同，如商业、旅店和办公楼等的容积率一般应高于住宅、学校、医院和如商业、旅店和办公楼等的容积率一般应高于住宅、学校、医院和剧院等剧院等。 （二）地块的区位（二）地块的区位 土地区位效益（位置急差地租）理论在很大程度上支配着城市各项用地的空间土地区位效益（位置急差地租）理论在很大程度上支配着城市各项用地的空间安排及土地利用效率与开发强度，由于各建设用地所处区位不同，其交通条安排及土地利用效率与开发强度，由于各建设用地所处区位不同，其交通条件、基础设施条件、环境条件出现差距，从而产生土地级差。如中心区、旧件、基础设施条件、环境条件出现差距，从而产生

14、土地级差。如中心区、旧城区、商业区和沿街地块的地价与居住区、工业区的地价相差很大，对建设城区、商业区和沿街地块的地价与居住区、工业区的地价相差很大，对建设用地的使用性质、地块划分大小、容积率高低、投入产出的实际效益等产生用地的使用性质、地块划分大小、容积率高低、投入产出的实际效益等产生直接影响。这就决定各地块的土地使用强度，应根据其区位和级差地租确定。直接影响。这就决定各地块的土地使用强度，应根据其区位和级差地租确定。地块的土地使用强度制定是否合理，在经济上是否可行，需要进行房地产开地块的土地使用强度制定是否合理，在经济上是否可行，需要进行房地产开发的经济分析，例如，中央商务区（发的经济分析，

15、例如，中央商务区（CBDCBD）的容积率远比原离中央商务区的）的容积率远比原离中央商务区的地区要高的多地区要高的多。 （三）地块的基础设施条件（三）地块的基础设施条件 一般来说，较高的容积率需要较一般来说，较高的容积率需要较好的基础设施条件和自然条件好的基础设施条件和自然条件作为支撑作为支撑。 （四）人口容量（四）人口容量 人口容量和容积率是紧密相关的，人口容量高会造成环境拥挤、交通人口容量和容积率是紧密相关的，人口容量高会造成环境拥挤、交通混乱、容量失控等问题，需要以城市交通与基础设施容量指标来控制混乱、容量失控等问题，需要以城市交通与基础设施容量指标来控制地块的开发建设强度，既要避免过度开

16、发，也要防止利用不充分。一地块的开发建设强度，既要避免过度开发，也要防止利用不充分。一般来说，较高的容积率能容纳更多的人口，则需要较好的基础设施条般来说，较高的容积率能容纳更多的人口，则需要较好的基础设施条件和自然条件，如香港的太古广场高密度开发就配以高强度的基础设件和自然条件，如香港的太古广场高密度开发就配以高强度的基础设施容量。其他的例子有东京的涩谷、上海的国际金融中心区英国的道施容量。其他的例子有东京的涩谷、上海的国际金融中心区英国的道克兰等地区。克兰等地区。 （五）地块的空间环境条件（五）地块的空间环境条件 即与周边空间环境上的制约关系，即与周边空间环境上的制约关系，如建筑物高度、建筑

17、间距、建如建筑物高度、建筑间距、建筑形体、绿化控制和联系通道筑形体、绿化控制和联系通道等。等。（六）地块的土地出让价格条件（六）地块的土地出让价格条件 即政府希望的价格，一般情况下，即政府希望的价格，一般情况下，容积率与出让价格成正比，关容积率与出让价格成正比，关键在于获得使社会键在于获得使社会- -经济经济- -生态生态环境协调持续发展的最佳容积环境协调持续发展的最佳容积率率。 三 容积率的相关问题（一）容积率与城市开发的关系（一）容积率与城市开发的关系容积率指标对城市开发建设活动经济效益的影响，主要表现在前期容积率指标对城市开发建设活动经济效益的影响，主要表现在前期投资费用、开发利润总额以

18、及开发资金的循环速度三个方面。容积投资费用、开发利润总额以及开发资金的循环速度三个方面。容积率指标对前期投资费用单方均摊额的影响表现在城市开发建设过程率指标对前期投资费用单方均摊额的影响表现在城市开发建设过程中，开发者先通过有偿征地或其他方式有偿获得城市土地的开发建中，开发者先通过有偿征地或其他方式有偿获得城市土地的开发建设权，接着进行场地平整和基础设施建设（有时此项工作已先行完设权，接着进行场地平整和基础设施建设（有时此项工作已先行完成，但其费用计入土地使用费中），然后进行地面建筑，将建造的成，但其费用计入土地使用费中），然后进行地面建筑，将建造的各类商品房投入市场销售。在商品房单方售价中，

19、除了包含建筑工各类商品房投入市场销售。在商品房单方售价中，除了包含建筑工程成本、各类设计和管理费用成本、一定的开发利润和水手外，还程成本、各类设计和管理费用成本、一定的开发利润和水手外，还包含土地使用费、场地平整和基础设施建设费用（统称为前期投资包含土地使用费、场地平整和基础设施建设费用（统称为前期投资费用）。费用）。在商品房单方售价和其他成本保持不变的情况下，提高容积率指标，在商品房单方售价和其他成本保持不变的情况下，提高容积率指标，在同样的开发用地上得到更多的建筑面积，就可以降低单方建筑面在同样的开发用地上得到更多的建筑面积，就可以降低单方建筑面积上所分摊到的前期投资费用额，进而降低总成本

20、，提高开发利润。积上所分摊到的前期投资费用额，进而降低总成本，提高开发利润。反之，容积率指标降低，前期投资费用上升，开发利润自然会有所反之，容积率指标降低，前期投资费用上升，开发利润自然会有所下降。提高利润率，开发者可以在保持一定的利润率的前提下，增下降。提高利润率，开发者可以在保持一定的利润率的前提下，增加开发总量以获取更多的利润。加开发总量以获取更多的利润。此外，有关调查资料表明，我过城市开发建设周期汇总征地、规划此外，有关调查资料表明，我过城市开发建设周期汇总征地、规划设计、审批等几项前期准备工作往往要占去一半左右的时间，这在设计、审批等几项前期准备工作往往要占去一半左右的时间，这在很大

21、程度上延缓了资金周转速度。如果增加容积率，减少开发项目，很大程度上延缓了资金周转速度。如果增加容积率，减少开发项目，将开发资金相对集中，日高开发建设强度，就可以减少前期准备工将开发资金相对集中，日高开发建设强度，就可以减少前期准备工作对开发周期的影响，加速资金周转，提高经济效益。作对开发周期的影响，加速资金周转，提高经济效益。（二）容积率与可持续发展的关系（二）容积率与可持续发展的关系容积率的制定，既要考虑到地块的使用性质、土地的利用效率，又容积率的制定，既要考虑到地块的使用性质、土地的利用效率，又要考虑到环境效益和建筑空间艺术质量，同时要坚固当地的社会经要考虑到环境效益和建筑空间艺术质量，同

22、时要坚固当地的社会经济发展水平和环境承载力。济发展水平和环境承载力。这就要求在其指标的制定中，不能从鼓励的角度看问题，要综合各这就要求在其指标的制定中，不能从鼓励的角度看问题，要综合各种相关因素，与建筑密度、建筑高度、建筑后退红线、绿地率等指种相关因素，与建筑密度、建筑高度、建筑后退红线、绿地率等指标综合考虑。同时也可给出一定的幅度控制来增强指标的应变能力，标综合考虑。同时也可给出一定的幅度控制来增强指标的应变能力，采用容积率奖励法来增强其灵活性。采用容积率奖励法来增强其灵活性。这样制定出来的指标，既有切合实际的可操作性，又有应变未来的这样制定出来的指标，既有切合实际的可操作性，又有应变未来的

23、可调控性和灵活性，使城市规划设计和规划管理具备一定的弹性空可调控性和灵活性，使城市规划设计和规划管理具备一定的弹性空间，使城市开发建设得以健康发展，充分体现可持续发展的理念间，使城市开发建设得以健康发展，充分体现可持续发展的理念。第三节第三节 建筑密度建筑密度1. 1.建筑密度是指规划地块内各类建筑基地面积占该块用地面积的比例：建筑密度是指规划地块内各类建筑基地面积占该块用地面积的比例：2.2. 建筑密度建筑密度= =（规划地块内各类建筑基地面积之和（规划地块内各类建筑基地面积之和/ /用地面积）用地面积）* *100%100%3. 3.与容积率概念相区别的是它注重的是建筑基底面积。反过来理解

24、就与容积率概念相区别的是它注重的是建筑基底面积。反过来理解就是表示了一个地块除了建筑以外的用地所占的比例多少，规划控制是表示了一个地块除了建筑以外的用地所占的比例多少，规划控制其上限。建筑密度着重于平面二维的环境要求，保证一定的旷地及其上限。建筑密度着重于平面二维的环境要求，保证一定的旷地及绿地率绿地率。4. 4.建筑密度建筑密度= =（商业服务设施基底面积（商业服务设施基底面积+ +公共服务中心基底面积公共服务中心基底面积+ +住宅住宅总基底面积总基底面积+ +学校、幼托基底面积）学校、幼托基底面积）/ /用地积用地积 5. 5.城市的建筑应保持适当的密度，这一点是十分重要的，它能确保城城市

25、的建筑应保持适当的密度，这一点是十分重要的，它能确保城市的每一个部分都能在一定条件下得到最多的日照、空气和放火安市的每一个部分都能在一定条件下得到最多的日照、空气和放火安全，以及最佳的土地利用强度。建筑过密造成街廓消失、空间紧缺，全，以及最佳的土地利用强度。建筑过密造成街廓消失、空间紧缺，有的甚至损害历史保护建筑有的甚至损害历史保护建筑。第四节第四节 绿地率绿地率一一 绿地率的定义绿地率的定义二二 绿地率的功能绿地率的功能三三 绿地率的相关问题绿地率的相关问题 第四节第四节 绿地率绿地率 一一 绿地率的定义绿地率的定义1. 1.绿地率指规划地块内各类绿化用地总和占该块地面积的比例；绿地率指规划

26、地块内各类绿化用地总和占该块地面积的比例；2. 2.绿地率绿地率= =地块内绿化用地总面积地块内绿化用地总面积/ /地块面积地块面积* *100%100%3. 3.规划控制其下限。这里的绿地包括公共绿地、组团绿地、公共服务规划控制其下限。这里的绿地包括公共绿地、组团绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒设施所属绿地和道路绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地，公共绿地内占地面积不大于台的人工绿地，公共绿地内占地面积不大于1%1%的雕塑、亭榭、水的雕塑、亭榭、水池等绿化小品建筑可视为绿地池等绿化小品建筑可视为绿地。 二二 绿地率的功能绿地率的功能1

27、.1. 绿地率的控制可以保证城市的绿化和开放空间，为人们提供休憩绿地率的控制可以保证城市的绿化和开放空间，为人们提供休憩和交流的场所。和交流的场所。 2.2.“绿地率绿地率”这一衡量居住环境的汇总眼指标成为管理者、设计师、这一衡量居住环境的汇总眼指标成为管理者、设计师、开发商、购房者关注的重点。但开发商、购房者关注的重点。但“绿地率绿地率”及相关绿地概念的具体及相关绿地概念的具体内涵外延、计算方法很容易混淆。内涵外延、计算方法很容易混淆。3. 3.我们有必要将它严格的区分开来，防止造成不必要的误解我们有必要将它严格的区分开来，防止造成不必要的误解。4.绿地率为绿地面积占总用地面积的百分比。绿地率为绿地面积占总用地面积的百分比。5.绿化率为绿化面积占总用地面积的百分比。绿化率为绿化面积占总用地面积的百分比。