农村土地流转合同的法律效力问题研究

1、农村土地流转合同的法律效力问题研究引 言土地是人类赖以生存和发展的物质基础，是社会生产的劳动资料，是农业生产的基本生产资料，是一切生产和一切存在的源泉。新中国成立后，农村土地制度经历了新中国初期的农民土地所有制、集体土地所有制、土地承包经营权的确立和土地承包经营权物权化四个阶段1。解决好农地问题意义重大。随着时代的发展和社会的进步，特别是在改革开放的带动下，各级党委和政府认真贯彻落实党在农村的基本政策，不断稳定和完善以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，通过土地流转试点，唤醒沉睡的资本，给农民更多的收益。从当前的情况看，农村土地承包经营权流转工作有一系列国家的法律法规和政策的引导，是稳

2、定、健康的，但在完善管理、规范流转和加强服务等方面还存在一些需要解决的问题。党的十八大报告在科学总结和充分肯定了我国农村改革开放30年来的巨大成就基础上，明确指出土地流转和适度规模经营是发展现代农业的基础。要“加快发展现代农业，增强农业综合生产能力”，“构建集约化、专业化、组织化、社会化相结合的新型农业经营体系”。探索农村土地流转合同的法律效力问题,推动农村土地流转合同管理制度建立,加强农村土地管理,对于发展现代农业,构建集约化、专业化、组织化、社会化相结合的新型农业经营体系具有实践和现实意义。笔者在研究当前关于土地流转文献的基础上，结合国家最新土地流转政策，深入分析农村土地、土地流转及土地流

3、转合同等概念，从土地流转合同法律效力问题的角度，对农村土地流转合同的有效性和相关影响因素进行分析。并以此为视角进一步为我国土地流转制度的完善提出自己的建议和意见，力求为其发展贡献自己的一份力量。一、合同的法律效力分析农村土地流转合同法律效力，首先要从合同法中了解合同效力的相关概念。而要知道什么是合同的法律效力，应先明确合同成立与合同的法律效力的关联。合同成立后才涉及合同有无法律效力，从何时发生法律效力的问题。从合同成立与合同生效的关系上说，合同成立是合同生效的基础。然而，合同成立未必就是合同生效。已订立的合同必须符合合同的有效要件，才有法律效力。（一）合同的成立生效据崔建远的合同法一书中的归纳

4、，合同成立的具体条件有二：一是具有双方缔约人；二是缔约人对主要条款达成合意。因此，合同成立是指订约当事人就合同的主要条款达成合意。在合同成立的基础上，按民法通则第五十五条，合同的有效要件应包括：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实； 不违反法律或者社会公共利益。有学说认为，可以加上合同标的确定和可能，作为合同的一般有效要件。有效合同是符合上述全部有效要件的合同，具有法律约束力。有效合同的法律约束力体现在以下几个方面：双方当事人应承担相应的法律义务；双方当事人不得擅自变更或解除合同；合同受国家强制力保障。（二）合同的效力划分法律评价当事人各方的合意，在合同效力方面，是以合同的有效要件作为评

5、价标准。对符合有效要件的合同，按当事人的合意赋予法律效果；对不符合有效要件的合同，则区分情况，分别按未生效合同、无效合同、可撤销合同或者效力待定合同处理。故合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有拘束当事人各方乃至第三人的强制力2 。二、农村土地流转研究农村土地流转合同法律效力，还要知道关于土地流转的知识。我国现行的农村土地权利流转制度体系相当复杂，对于土地流转这一概念有不同理解。农用地承包经营权流转制度、农村宅基地转让制度、农村非农建设用地使用权转让制度和农用地转用制度都使用了流转这一概念。（一）农村土地研究农村土地流转合同法律效力，要求我们要先明确本文农村土地所指向的范围。根据农村土

6、地承包法配套规定，农村土地是指农民集体所有和国家所有，依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地，主要指用于农业的荒山、荒沟、荒丘和荒滩等。“农村土地”的范围很宽泛，本文所指的“农村土地”亦仅指农用承包地，不包括农村的宅基地、非农建设用地等。（二）农村土地流转从国民经济和社会发展第十个五年计划纲要、中共中央关于做好农户承包地使用权流转工作的通知、中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定等中央文件可知，中央政策明确许可和鼓励的农村土地权利流转限于农村土地承包经营权流转。故本文所指农村土地流转将仅指农村土地承包经营权流转，本文讨论的农村土地流转合同即指农村土地承包经营权

7、流转合同。 因此，农村土地流转是指农村家庭承包的土地通过合法的形式，保留承包权，将经营权转让给其他农户或其他经济组织的行为3。我们知道，农村土地流转是农村经济发展到一定阶段的产物，通过土地流转，可以开展规模化、集约化、现代化的农业经营模式。规范土地承包经营权流转，使其有序的进行，有利于推动农业产业化经营和农业与农村经济结构调整，也有利于维护农村土地承包关系的长期稳定。三、农村土地流转合同农村土地承包经营权流转合同，根据流转方式的不同，可以分多种不同类型。农村土地承包经营权流转合同成立、生效及有效需具备法律规定的各种条件。具体不同类型和各种条件是什么呢？下面，对这内容展开探讨。（一）农村土地流转

8、合同类型划分在农村土地承包法第32条中有规定，通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或其他方式流转。因此农村土地流转合同的类型主要包括:转包合同、出租合同、互换合同、转让合同等。转包主要发生在农村集体经济组织内部农户之间。承包人把自己承包的土地的部分或全部，以一定的条件发包给第三者从事农业生产经营。在承包方与第三者确定转包关系后，承包方与发包方依据土地承包合同确定的权利、义务关系不变。转包不是土地所有权的转让，只是转让土地的使用权。受转包人享有土地承包经营权使用的权利，获取承包土地的收益，并向转包人支付转包费。转包无需经发包人许可，但转包合同需向发包人备案。出租是指

9、承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租是一种外部的民事合同。承租人通过租赁合同取得土地承包经营权的承租权，并向出租的农户支付租金。农民出租土地承包经营权无需经发包人许可，但出租合同需向发包人备案。出租后原土地承包关系不变， 原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务，承租方按出租时约定的条件对承包方负责。农村土地承包法第40条规定：“承包方之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地的土地承包经营权进行互换。”故互换是指承包方之间为方便耕种或者各自需要，对同一集体经济组织的承包地块进行交换，同时交换相应的土地承包经营权。互换是一种互易合同

10、，互易后，互换的双方均取得对方的土地承包经营权，丧失自己的原土地承包经营权。双方农户达成互换合同后，还应与发包人变更原土地承包合同。转让是承包方经申请并由发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让将使农户丧失对承包土地的使用权，因此对转让必须严格条件。在承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，即可转让土地承包经营权。转让土地承包经营权的基础是农民有了切实的生活保障，否则不应转让土地承包经营权。倘若没有切实的生活来源，一旦遇到风险，失去赖以生存的土地承包经营权的农民可能流离失所，造成社会不稳定因素。转让的对象应当限于从

11、事农业生产经营的农户4。必须明确的是，土地承包经营权流转，是指通过承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。承包方流转农村土地承包经营权，应当与受让方在协商一致的基础上签订书面流转合同。（二）农村土地流转合同的成立、生效根据农村土地承包法第37条，农村土地流转合同的主要条款一般包括：双方当事人的姓名、住所；流转土地的名称、坐落、面积、质量等级；流转的期限和起止日期；流转土地的用途；双方当事人的权利和义务；流转价款及支付方式；违约责任。从上文合同成立的具体条件我们可以推出，农村土地流转合同的成立要件：一是缔约的双方当事人主体适格；二是缔约的双方当事人对合同的主要

12、条款达成合意。故流转合同的缔约双方当事人对合同的主要条款达成合意，并且签订书面合同，则流转合同成立。因为合同成立是合同生效的基础，但合同成立未必就是合同生效。所以农村土地流转合同成立但不必然生效。在农村土地承包法第37条中还规定：“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。”因此，转让合同签订书面合同并经发包方同意生效，转包、出租、互换或者其他方式流转的，签订书面合同即生效。（三）农村土地流转合同的有效要件“合同的生效”是指，指合同中的权利义务开始运行。实

13、践中经常存在将合同生效、有效相互混淆的问题，其根源产生于对这些法律概念之间的联系与区别认识不清。合同生效属于事实判断，合同有效则属法律价值判断，不能将“生效”和“有效”等同。法律评价当事人各方的合意，在合同效力方面，是以合同的有效要件作为评价标准。农村土地流转合同成立并符合农村土地流转合同的有效要件，才是有效的农村土地流转合同。农村土地流转合同的有效要件主要有：1.适格的农村土地流转合同主体农村土地承包法第34条作了明确的规定：“土地承包经营权流转的主体是承包方，承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。”因此农村土地流转的主体是承包方，不是发包方或者其他组织和个人。承包方有流

14、转的自主权，土地承包经营权是否流转，以何种方式流转，流转给谁，都由承包方自己做主，与受让方协商确定。但在农村土地流转合同中主体不适格的现象十分普遍。农村土地流转合同的主体不适格主要有三种5：（1）主体错位，发包方成为土地流转的主体。农村土地流转合同中，经常发现对农户已经承包了的集体土地，又由发包方（村集体）作为流转土地的主体对第三人进行转让或转包。由此，承包方和发包方双方发生土地经营权争议。（2）未经授权代理或超越代理权限签订土地流转合同。此类情况多发生在父子之间。在农村由于当子女的要瞻养父母，父子之间的财产（主要是房屋）往往没有分开，而土地承包又是父子分户承包的。当子女在处理（变卖）房屋时，

15、往往因房屋附带着土地的转让而升值。因此，农村经常出现农户在变卖房屋时，土地随着房屋走。而在签订合同时又忽视了土地的承包主体是两个，不经委托父子之间两户合二为一，与受让方签订土地转让合同。于是，埋下了纠纷隐患。（3）签订合同的当事人是无民事行为能力人或限制民事行为能力人。按照民法通则的规定，行为人具有相应的民事行为能力是民事法律行为应当具备的条件之一，无民事行为能力人实施的民事行为和限制民事行为能力人依法不能独立实施的民事行为无效。签订土地流转合同是一种民事行为，因此，无民事行为能力人和限制民事行为能力人所签订的土地流转合同为无效合同，只有双方都是完全民事行为能力人所签订的土地流转合同才有效。2

16、.合理合法的农村土地流转合同内容根据农村土地承包法第37条的规定，农村土地流转合同应当包括以下主要内容：（1）双方当事人的姓名、住所。（2）流转土地的名称、坐落、面积、质量等级。（3）流转的期限和起止日期。即流转多长时间，从何时起何时止，流转期限不得超过原承包合同剩余期限。（4）流转土地的用途。流转不能改变承包地的农业用途，不能改变原承包合同规定的土地用途。（5）双方当事人的权利和义务。双方当事人可以自主协商约定各自的权利、义务。流转的受让方享有的权利，不得超过承包方在承包合同中享有的权利。（6）流转价款及支付方式。（7）违约责任。即当事人发生违反合同的行为应当承担的责任。 合同的内容是体现农

17、村土地承包权与土地所有权关系的核心，在农村土地流转合同中，不得违背相关法律法规和政策规定，内容必须合理合法。但是在农村土地流转合同中，违背相关法律法规和政策规定的情况并不罕见。譬如：有的土地流转合同，改变了承包地的农业用途；有的土地流转合同忽视了出嫁妇女的承包权益；有的甚至按发包程序承包的集体其他土地流转给他人使用，侵占了集体组织的利益。违法的农村土地流转合同，是不受法律保护的，一方对另一方造成了经济损失，还要承担相应的赔偿责任。 3.合法的农村土地流转合同流转程序农村土地流转的程序十分严谨，农村土地承包法第37条规定：“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当

18、签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。”第38条规定：“土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。”土地承包经营权作为一种用益物权，其流转不仅涉及当事人双方的利益，还可能影响第三人的利益。因此，为保证当事人的利益，并为今后处理可能发生的纠纷提供证据，农村土地流转合同应当采用书面形式。采取转让方式流转的，书面合同签好后，要经发包方签字同意，并盖上发包方的公章；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。土地承包经营权采取互换、转让方

19、式流转，当事人要求登记的，由受让方同发包方确立新的承包关系。根据物权法第15条规定，不动产登记 ，是不动产物权转移的公示方法，是不动产所有权或使用权转移的生效要件，未办理物权登记的，不产生权利转移的法律效力，但不影响当事人之间签订的合同效力6。因此，流转合同未登记，并不影响合同的成立和生效。另据第33条，同等条件下本集体组织成员享有优先权。所以流转方在准备流转土地承包经营权给本集体经济组织成员以外的人时，流转方负有通知本集体经济组织成员的义务。不然可能因其侵犯了本集体经济组织成员的优先权而使其与本集体经济组织成员以外的人签订的流转合同无效。四、几种特殊情况下农村土地流转合同的法律效力由于社会背

20、景、文化水平等方面的差异，农村土地流转过程中纠纷不少。许多纠纷的原因最终可归结为农村土地流转合同的法律效力不明确。因此明确农村土地流转合同的法律效力十分重要。接下来分析下几种特殊情况下农村土地流转合同的法律效力。（一）受干预签订的农村土地流转合同的法律效力农村土地承包法第34条：“土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。”从正面强调了土地承包经营权流转主体是土地承包经营权人。也就意味着尽管集体经济组织是土地所有权人，也不能替代土地承包经营权人做出流转决定。农村土地承包法第36条：“土地承包经营权流转的转包费、租金、转让费等，应当由当事人双方协

21、商确定。流转的收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。”因此，流转费用应由承包方和流转的受让方按照自愿、公平、平等的原则协商确定，其他组织和个人不得强迫任何一方接受或拒绝商定的流转费用，不得擅自截留、扣缴流转费用。根据农村土地承包法第53条、第54条，任何组织和个人侵害承包方的土地承包经营权的，应当承担民事责任。应停止侵害、返还原物、恢复原状、排除妨害、消除危险、赔偿损失。任何组织和个人强迫承包方进行土地承包经营权流转的，该流转无效，并需要承担相应的法律责任。为了对集体经济组织的同意权、备案权进行限制。最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释第13条、第14条

22、规定，承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外。承包方依法采取转包、出租、互换或者其他方式流转土地承包经营权，发包方仅以该土地承包经营权流转合同未报其备案为由，请求确认合同无效的，不予支持。综上所述，受干预的土地承包经营权流转签订的农村土地流转合同无效。（二）改变土地性质及用途的农村土地流转合同的法律效力由于我国实行土地的社会主义公有制和最严格的土地用途管理制度，土地承包经营权流转时，不得改变土地所有权的性质，也不得改变土地的农业用途。否则，农村土地流转合同无效。就土地所有权而言，除了国家所有权就是集体所有权，我国不存在

23、土地私人所有。土地承包经营权人仅是土地的他物权人，其本身并不享有土地的所有权，也就无从改变土地的所有权性质7。关于土地的农业用途问题，我国人多地少，随着人口的增长，这个矛盾会越发尖锐。十分珍惜每寸土地，合理利用每寸土地，这就成为了我国的基本国策。农村土地承包法第8条规定，农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。农村土地承包经营权流转管理办法第12条规定，受让方应当依照有关法律、法规的规定保护土地，禁止改变流转土地的农业用途。（三）土地承包经营权证与农村土地流转合同的法律效力农村土地承包经营权流转管理办法第20条规定，通过转让、互

24、换方式取得的土地承包经营权经依法登记获得土地承包经营权证后，可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他符合法律和国家政策规定的方式流转。最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释第21条规定，承包方未依法登记取得土地承包经营权证等证书，即以转让、出租、入股、抵押等方式流转土地承包经营权，发包方请求确认该流转无效的，应予支持。但非因承包方原因未登记取得土地承包经营权证等证书的除外。故有权流转土地承包经营权的承包人应当就是拥有土地承包经营权证的人。但是如果由于发包人、登记机关或其他人或组织的原因而没有取得土地承包经营权证，那么承包人没有土地承包经营权证不影响其流转土地承包经营权。结语土地流转和适度规模经营是发展现代农业的基础。土地流转服务体系是新型农业经营体系的重要组成部分，是农村土地流转规范、有序、高效进行的基本保障。尽管在农村土地流转实践中还存在诸多问题，但随着农村土地体制改革的深入，农村土地法律体系的进一步完善，我国土地流转制度必将趋于完美。注释1 史会明，隋福田土地承包疑难问题专家解析M北京:中国法制出版社,20121-22 崔建远合同法M北京:法律出版社,200794-106.