2022年房地产经纪人《业务操作》考试题库（含详解）-多选题库（共2部分-2）

1、2022年房地产经纪人业务操作考试题库（含详解）-多选题库（共2部分-2）多选题1.下列影响项目物业发展建议的专业要素中，属于建筑外部形态的是（）。A、电梯配置B、建筑造型C、商务会所功能D、建筑外部空间E、建筑外立面答案：BDE解析：除了基于项目本身的物理属性、客户的专项访谈、项目定位标准等高端客户产品感知关键要素指标外，写字楼的物业发展建议还需要考虑的主要因素包括：外部形态；内部空间；硬件配置；支持设备；管理服务与商业配套专业化。其中，建筑外部形态包括：a建筑外立面；b建筑造型；c与周边建筑连接；d建筑外部空间。电梯配置属于硬件配置内容；商务会所功能属于管理服务与商业配套专业化内容。2.写

2、字楼的产品特性主要包括（）等。A、与宏观经济正相关性B、销售商务性C、客户个体属性D、项目运作专业性E、产品技术性答案：ABDE解析：写字楼的产品特性包括：与宏观经济的正相关性；购房（承租）客户多为企业；产品技术性；销售商务性；项目运作专业性。3.写字楼市场的发展与（）有着极为密切的关系。A、GPIB、第一、二、三产业C、第三产业D、城市GDP产值E、相关经济政策答案：ACDE解析：写字楼项目运作的宏观经济正相关性决定了对写字楼市场的判断应当从城市宏观经济的发展大势入手。具体而言，写字楼市场的发展与城市GDP产值、GPI、第三产业、相关经济政策等有着极为密切的关系。4.写字楼项目的市场分析的内

3、容包括（）。A、竞争项目的分析B、房地产经纪人业务能力的判断C、市场发展态势分析D、区域写字楼市场分析E、使得综合效益最大化答案：ACD解析：写字楼市场分析的内容包括：写字楼市场发展态势分析；区域写字楼市场分析；竞争项目的分析。5.写字楼项目的运作需要一个必不可少的过程，该过程可根据其先后顺序重点分为（）等部分。A、项目资源的利用效率B、入市时机分析C、项目资源属性判断D、市场分析E、项目市场定位与产品类型界定答案：BCDE解析：与其他房地产项目一样，写字楼项目在投入建设之前需要严格依据土地归化的法定用途进行前期的市场定位与大致的产品类型界定。根据先后顺序，该过程可重点分为：本体项目资源属性判

4、断；入市时机分析；写字楼项目的市场分析；项目市场定位与产品类型界定；写字楼项目的物业发展建议。6.写字楼项目根据片区现有写字楼客户的调查分析，应将（）的企业作为项目核心客户群。A、主流行业B、主流来源区域C、主流发展规模D、非主流行业E、非投资过热时期的纯投资型答案：ABC解析：项目目标客户分为：核心客户群；重要客户群；游离客户群。其中，根据片区现有写字楼客户的调查分析，将主流行业（主导产业或者政府规划的主导产业方向）、主流发展规模（占比较大的企业发展规模）、主流来源区域（企业迁出的来源地）的企业作为项目核心客户群。DE两项属于游离客户群。7.写字楼项目具有（）的特点，在代理销售过程中，房地产

5、经纪机构需要与房地产开发商充分协商写字楼项目的运作目标。A、投资大B、收益大C、回收期长D、回收期短E、风险小答案：AC解析：与其他类型的房地产项目一样，写字楼项目在投入建设之前需要严格依据土地规划的法定用途进行前期的市场定位与大致的产品类型界定。写字楼项目投资大、回收期长，在代理销售过程中，房地产经纪机构需要与房地产开发商充分协商写字楼项目的运作目标。8.写字楼项目现场展示要点包括（）。A、外围包装B、售楼处展示C、样板层展示D、看楼动线包装E、活动营销答案：ABCD解析：写字楼项目现场展示的要点包括：外围包装；售楼处展示；样板层展示；看楼动线包装；系统接待流程；现场物料准备。9.写字楼项目

6、现场展示与住宅的差异主要源于主流客户的商务性与高端性，同时客户集中上门可能性较小，因此在现场包装设计、服务内容与流程制定时，应当确保（）等。A、提升品质感与尊贵感B、建立专业威信C、提高商务客户的敏感性D、适度展示销售处E、体现商务气质答案：ABDE解析：写字楼在现场包装设计、服务内容与流程制定时，应当确保：提升品质感与尊贵感；体现商务气质；建立专业威信，是指通过展示内容及服务交流内容的专业程度，建立与高端商务客户的对话平台；适度展示销售处，写字楼与住宅不同于产权单位内部实际使用方式与布局多元化，因此销售期内通常进行样板层展示，或概念样板间引导，而非精细化的样板间展示。10.写字楼项目形象定位

7、的注意要点有（）。A、清晰的商务感B、通俗易懂C、语句简练具有张力D、核心卖点体现E、具有针对性答案：ACD解析：结合项目的产品定位和客户定位，融合项目区域价值、本体价值及其他有利因素，如开发商品牌价值，对项目进入市场的标志性形象进行描述，或提炼关键词。该工作将指导后期广告公司对项目形象包装及制定推广语的方向。写字楼项目形象定位的注意要点有三个：清晰的商务感；核心卖点体现；语句简练具有张力。11.写字楼项目运作目标主要包括（）。A、综合收益最大化目标B、快速回收成本目标C、关联目标D、品牌目标E、竞争项目的分析目标答案：ABD解析：与其他房地产项目一样，写字楼项目在投入建设之前需要严格依据土地

8、规划的法定用途进行前期的市场定位与大致的产品类型界定。写字楼项目运作目标主要包括：综合收益最大化目标；快速回收成本目标；品牌目标。12.写字楼销售流程的重点与难点有（）。A、现场第一印象树立B、房号销控C、银行抵押贷款协助D、开盘活动场地的选择E、制作写字楼销售手册内容答案：ABCE解析：写字楼销售流程的重点与难点包括：现场第一印象树立；房号销控；银行抵押贷款协助；制作写字楼销售手册内容；成交和签约严格的办理流程。13.写字楼用于商业经营和日常办公，下列（）属于写字楼所具有的特征。A、项目运作专业性B、产品技术性C、聚集于商业中心地带D、与宏观经济的正相关性E、购房（承租）客户多为企业答案：A

9、BDE解析：写字楼的产品特性包括：与宏观经济的正相关性；购房（承租）客户多为企业；产品技术性；销售商务性；项目运作专业性。14.写字楼与住宅销售最大的不同在于其（）。A、采取集中式开盘形式B、客户量相对较少C、集中上门可能性较低D、产品单位形态相对统一E、内部替代性不强答案：BCD解析：写字楼与住宅销售最大的不同在于其客户量相对较少，且集中上门可能性较低，同时写字楼产品单位形态相对统一，内部替代性较强，因此写字楼项目往往不会像住宅一样采取集中式开盘形式，而是在取得预售许可证后，先行分批消化大客户及诚意客户，确保前期积累客户及时消化。其后在适当节点举行公开开盘活动，利用前期认购有效保障公开发售效

10、果，营造市场口碑，同时亦可利用开盘活动再次吸引前期未成交客户关注，增加成交几率。15.由于写字楼项目主流客户的非个体属性与商务属性，因此在选择推广渠道，以及制定相关设计及活动方案时，应当确保（）。A、渠道受众面重点为企业高层人员或社会高端阶层B、在广告宣传的画面与文案设计方面，必须明确体现商务气质C、在活动主题选择时，把握商务客户的敏感点，并在活动形式方面体现高端商务特色D、通过展示内容及服务交流内容的专业程度，建立与高端商务客户的对话平台E、渠道受众面重点为社会中高端商务阶层答案：ABC解析：由于写字楼项目主流客户的非个体属性与商务属性，因此在选择推广渠道，以及制定相关设计及活动方案时，应当

11、确保：营销渠道受众面重点为企业高层人员或社会高端阶层；在广告宣传的画面与文案设计方面，必须明确体现商务气质；在活动主题的选择时，把握商务客户的敏感点，并在活动形式方面体现高端商务特色。16.与住宅项目销售相比，写字楼项目销售应（）。A、采取集中式开盘B、尽量通过展销会组织营销C、选派综合素质高的销售人员D、重点面向企业高层人员推广E、保持整体或整层销售的连续性答案：CDE解析：写字楼与住宅销售最大的不同在于其客户量相对较少，且集中上门可能性较低，同时写字楼产品单位形态相对统一，内部替代性较强，因此写字楼项目往往不会像住宅一样采取集中式开盘形式，而是在取得预售许可证后，采用大客户先行策略。BD两

12、项，由于写字楼项目主流客户的非个体属性与商务属性，因此在选择推广渠道以及制定相关设计及活动方案时，应当确保：营销渠道受众面重点为企业高层人员或社会高端阶层；在广告宣传的画面与文案设计方面，必须明确体现商务气质；在活动主题的选择时，把握商务客户的敏感点，并在活动形式方面体现高端商务特色。C项，写字楼销售人员通常面对企业高层管理者、企业老板或高端投资客户，因此需要较高的综合素质。E项，成功的写字楼销控往往应该保持整栋或整层销售的连续性，避免出现个别房号拆散滞销。其中，具有丰富经验的销售经理对于项目销控的合理把握至关重要。17.在区域写字楼市场供应状况分析项目中，竞争项目分析的内容有（）。A、入市时

13、间B、市场定位C、区域属性D、销售量E、销售价格答案：ABDE解析：由于一个城市不同区域的发展历程与功能定位存在差异，与之相关的区域经济构成和企业特征也有所不同，因此写字楼市场的区域属性非常明显。对于区域写字楼市场的供求分析，直接影响写字楼项目开发的整体定位。从表86中可知竞争项目分析的内容主要包括：市场定位；入市时间；销售量；销售价格。18.在区域写字楼市场需求状况分析项目中外部因素的关注重点为（）。A、商务配套B、平面布局C、硬件配置D、区位E、交通答案：ADE解析：区域写字楼市场需求状况分析包括有：客户主要特征；外部因素关注重点；项目本体因素关注重点。其中，外部因素关注重点主要包括：a区

14、位；b交通；c商务配套。19.在实际操作中，写字楼销售策略制订大致可分为以（）为主导的销售策略制订。A、项目主流客户需求B、项目差异化特点C、市场竞争优势D、目标客户需求E、项目形象定位答案：BCD解析：在具体的销售策略制定时，由于每个项目的资源条件差异很大，往往会以一个最为关键的思路为主导，同时融合其他因素。因此，在实际操作中，写字楼销售策略制定大致可分为以下三种：以市场竞争优势为主导的销售策略制定；以目标客户需求为主导的销售策略制定；以以项目差异化特点为主导的销售策略制定。20.作为写字楼项目的销售人员应当（）。A、具有本科及以上学历B、能够进行简单的英语交流C、具备商务形象与气质D、综合

15、知识面广E、风险防范意识答案：BCD解析：写字楼的销售人员应当具备以下素质：商务形象与气质；综合知识面广；基本外语交流。21.边缘城市商圈的研究指标主要包括（）。A、附近商业的租金B、主要商业分析C、各类商业规模、业态及经营D、人流、车流状况E、常住人口及消费水平答案：BE解析：商圈是指以设定的商业建筑为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围。根据顾客的比率或距离的范围，商圈分为：核心商圈；次级商圈；边缘商圈。其中，边缘商圈研究指标包括：a主要商业分析；b常住人口及消费水平。ACD三项均属于核心商圈的研究指标。22.房地产项目定位中属于客户定位要回答的问题有（）。A、房地产项目针对哪些不同的消

16、费群体B、如何让消费者理解产品的内涵C、如何让消费者对项目产生认同感而发生购买行为D、消费者对房地产项目的消费习惯是什么E、消费者自身所处的阶段和生活习惯是什么答案：ADE解析：商业地产项目的客户定位有三类：消费者定位；经营者定位；投资者定位。ADE三项是消费者定位应该回答的问题；B项属于产品定位应该回答的的问题；C项属于形象定位要回答的问题。23.关于投资回报，正确的说法有（）。A、投资回报率是正常年度总收益占投资总额的百分比B、投资回收期投资总额/年收益C、商铺合理的年投资回报率一般为8%10%D、计算一次性购买的年投资回报率，投资总额购买房屋总价契税印花税E、商铺投资合理的回收期限一般为

17、810年答案：ABD解析：商铺投资的年投资回报率一般为8%12%。商铺投资的回收期限一般为812年。24.核心主力店的招商对整个商场的运营的影响包括（）。A、商场辅助和配套店的引进B、帮助发展商创出购物中心的品牌来C、能带动整个商场的顺利招商与管理D、对于人流也起着关键的作用E、加强经营控制力度答案：ACD解析：核心主力店的招商对整个商场的运营成败，商场辅助和配套店的引进都有重大的影响。一个超级连锁店或超级百货公司的入驻，常常能带动整个商场的顺利招商与管理。另外核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到购物中心的形态。BE两项属于商户的首选原则为高知名度主力商户原则的内容。25.经济

18、环境研究主要是对商业地产的总体环境进行调查和分析，其变量主要包括（）等。A、人均收入水平、消费水平B、购买行为与习惯C、全社会消费零售总额D、全市商业增加值E、人均可支配收入答案：ACDE解析：经济环境研究主要是对商业地产的总体环境进行调查和分析。经济环境研究根据商业项目开发的规模和能级，分为两种调查情况：城市级商业或区域级商业的调查指标，社区级商业或片区级商业的调查指标。城市级或区域级商业的主要变量包括：总人口、人均收入水平、消费水平等；城市及人均GDP发展状况；全社会消费零售总额；全市商业的存量、增量、租金、售价；人均可支配收入；零售百强商户的进入性。26.竞争性在建商业地产项目研究指标包

19、括（）。A、物业地段位置B、地段位置及临路状况C、业态规划D、营销策略E、开发及开业时间答案：ACDE解析：竞争性在建商业地产项目调查主要是反映商业地产市场的存量及增量、商业业态的细分表现、同业态类别的竞争状况，这些将直接影响项目的开发计划和定位方向。竞争性在建商业地产项目研究指标包括：物业地段位置；开发规模；建筑设计；开发及开业时间；业态规划；主力商户；业态组合模式；定位方向；营销策略。27.商圈研究的目的在于了解商业区或商店的商圈范围，研究次级商圈时应当研究的指标包括（）A、各类商业规模、建筑形态及租售结构B、主要商业项目分析C、交通情况D、常住人口及消费水平E、附近商业的租金、年递增率答

20、案：BCD解析：商圈研究的目的在于了解商业区或商店的商圈范围、人口分布、生活结构、购买力、竞争状况、业态组合、市场饱和度、连锁品牌商户的进入情况。根据客户的比率或距离的范围，商圈可分为：核心商圈；次级商圈；边缘商圈。其中，次级商圈的研究指标有：a主要商业分析；b交通状况；c常住人口及消费水平。28.商业地产的定位依据有（）。A、要适合本土化B、要有适度的前瞻性C、坚持量力而行原则D、符合商业发展规律E、与城市发展方向一致答案：ABDE解析：商业地产的定位是决定商业项目成功与否的关键因素，一般要遵循以下定位法则：适合本土化；与城市发展方向一致；适合商业模式发展态势；符合商业发展规律；坚持差异化原

21、则；要有适度的前瞻性；适合市场需求原则。29.商业地产的特征包括（）。A、收益多样性B、赢利模式多元化C、主体特定性D、权益复杂与利益平衡E、客户非个体属性答案：ABD解析：商业地产的特征表现在：收益多样性；赢利模式多元化；权益复杂与利益平衡。30.商业地产项目的功能一般有（）。A、娱乐功能B、休闲功能C、购物功能D、管理功能E、服务功能答案：ABCE解析：不同商业地产项目因业态定位组合的不同，决定了商业功能的差异，商业地产项目的功能一般主要有：购物功能；休闲功能；娱乐功能；服务功能。商业功能可以是单一的，也可以是多种功能。商业功能定位指导商业业态定位，商业业态定位决定了商业功能定位。31.商

22、业地产项目的赢利模式有（）。A、租售并举B、自行经营C、只售不租D、只租不售E、作价入股答案：ABCD解析：商业地产项目的赢利模式有：只售不租，通过让渡商业地产产权，短期内回收投资；只租不售，开发商拥有产权，租赁经营，通过收取租金或提取折扣率赢得利润；租售并举，部分出租，部分出售，或以租代售，售后回租；自行经营，同时赚取投资开发利润和商业经营利润。32.商业地产项目的招商代理的招商工作原则有（）。A、商户的业务量B、商户的首选原则为高知名度主力商户C、利润最大化D、招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补E、核心主力店先行，辅助店随后的原则答案：BDE解析：商业地产项目的招商代理的招商工

23、作原则包括：招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补；商户的首选原则为高知名度主力商户；核心主力店先行，辅助店随后的原则。33.商业地产项目购买客户的特征为（）。A、企业或社会高端阶层B、有一定的投资或经商经验C、理财观念成熟D、对市场具有较高的前瞻性E、有资金实力答案：BCDE解析：商业地产项目购买客户的特征有：商铺购买客户中投资客户比例占绝大多数，理财观念更为成熟；对市场具有较高的前瞻性；有一定的投资或经商经验；属于中高收入群体，有很强的资金实力。34.商业规模定位需考虑的因素有（）。A、周边购买力的支撑度B、消费者每次持续购物的时间长度C、项目的经营特色D、项目的建筑特点及各类指标

24、限制E、商品品种的比例及要求答案：ABE解析：商业地产项目规模定位不仅与物业投资的高效性相关，而且与后期商业地产项目的招商、销售、运营有极大的关联。商业规模定位考虑的因素包括：周边购买力的支撑度；周边的商业配套完善性（如交通的可达性）；消费者每次持续购物的时间长度；商品品种的比例及要求。CD两项属于经营者定位需要考虑的因素。35.投资商业地产项目客户一般要考虑的因素有（）。A、周边环境B、项目特色C、投资回报和项目的可持续发展前景D、升值潜力E、结构及形态答案：ACDE解析：投资商业地产项目客户一般要考虑以下一些因素：投资回报和项目的可持续发展前景；周边环境，包括地段位置、人流车流状况、商业氛

25、围、片区政府规划；升值潜力；商业地产项目建筑结构及形态，开间进深、形状面积，以街铺为首选。36.下列关于核心商圈的说法中，错误的是（）。A、该商圈内的客户占客户总数的80%85%B、客户的集中度高C、大型商场的核心商圈在5km以内D、小型商店的核心商圈在0.5km以内E、消费额较高答案：AD解析：根据客户的比率或距离的范围，商圈可分为：核心商圈；次级商圈；边缘商圈。其中，核心商罔的客户占客户总数量的70%80%，客户的集中度高，消费额也高；一般来说，小型商店的核心商圈在0.8km之内，客户步行来店在10min以内；大型商场的核心商圈在5km以内，无论使用何种交通工具来店，不超过20min。37

26、.项目开发前，要对项目地块做深入的研究，具体研究指标有（）等。A、物业地段位置状况B、地段位置及临路状况C、交通及地块的易达性状况D、项目的昭示性情况E、周边的商业设施状况答案：BCDE解析：一个商业地产项目的收益能力，跟它周边的环境、道路等有密切关系。因此，项目开发前，要对项目地块做深入的研究。具体研究指标有：地段位置及临路状况；交通及地块的易达性状况；周边的商业设施状况；项目的昭示性情况。38.销售人员商铺销售的关键要点包括（）。A、对地段和未来的发展环境要叙述得具体、专业B、对不确定的信息不可信口雌黄C、对于冷静理性型的客户，一定要用质量打动客户D、对于情感性顾客，一定要用细节感染客户E

27、、销售人员需要增加知识面，如金融知识，拓宽与客户的谈资答案：ABE解析：商铺销售关键要点有：销售人员对地段和未来的发展环境要叙述得具体、专业，对不确定的信息不可信口雌黄；对于冷静理性型的客户，一定要用细节感染客户，建立良好的信任感；销售人员需要增加知识面，如金融知识，拓宽与客户的谈资。39.写字楼项目的商业权益有（）。A、经营者权益B、投资者权益C、开发商权益D、消费者权益E、后期管理者权益答案：ABCE解析：商业权益有：开发商权益；投资者权益；经营者权益；后期管理者权益。权益的统一或分离对商业的可持续经营有较大影响。因此在商业地产的开发及营销过程中要兼顾短期和长期利益的平衡。40.业态定位需

28、考虑的因素有（）。A、项目整体市场需求B、商圈融合性C、项目整体功能组合、单层功能组合设计D、项目的经营特色E、各业态商家对楼层、位置、进深、面宽等要求答案：ABCE解析：业态定位，是指商业地产项目引进什么样的零售业态，业态定位准确与否，很大程度决定商业地产项目的成功或失败。业态定位考虑因素有：项目整体功能组合、单层功能组合设计；各业态商家对楼层、位置、进深、面宽等要求；项目整体市场需求；商圈融合性。41.业态组合是目前商业地产项目的基本要求，其定位考虑因素有（）。A、能聚集人气，形成商气B、要有利于商业地产项目的销售及后期持续经营C、要适合消费者每次持续购物的时间长度D、要适合市场的实际需求

29、、消费者购物习惯、周边商业状况E、要做到同业差异化、异业互补，避免内部竞争答案：ABDE解析：业态组合定位考虑因素包括：要有利于商业地产项目的销售及后期持续经营；能聚集人气，形成商气；要适合市场的实际需求、消费者购物习惯、周边商业状况；要做到同业差异化、异业互补，避免内部竞争。42.业种组合原则是按区域需求来确定的，种类要全，业种之间要注意不同属性的搭配，能起到引导消费的原则，业种组合的模式包括（）等。A、互补式B、品牌式C、衍生式D、系统式E、综合式答案：ACE解析：业种组合的模式包括：互补式，根据商品的不同属性，以相互补充为原则进行业种规划；衍生式，属于同种业种，但是该业种的衍生产物；综合

30、式，商品品种多，品牌齐，形成交叉业种组合。43.一般商业地产项目的市场调研分为（）等方面。A、经济环境研究B、城市商圈调查C、商业消费者行为调查D、关联性在建商业地产项目调查E、城市及区域土地利用结构和规划调整答案：ABCE解析：一般商业地产的市场调研分为以下七个方面：经济环境研究；城市及区域土地利用结构和规划调查；城市商圈调查；竞争性在建商业地产项目调查；商业消费者行为调查；商业地产地块的研究分析；品牌商户的进入性。44.影响项目商业档次定位的因素有（）。A、物业管理能力B、消费习惯C、项目规模D、消费结构E、项目位置及周边购买力答案：BCDE解析：商业地产项目档次一般分为高级、中高级、中档

31、、大众化等几种，影响项目商业档次定位的因素包括：项目规模；项目位置及周边购买力；消费结构及消费习惯；竞争项目档次。45.在商业消费者行为调查项目中，人口结构调查的内容有（）。A、教育程度B、职业调查C、家庭成员年龄D、人口密度E、收入水平答案：ABC解析：人口结构调查除了要了解目前的人口结构外，还要调查了解有关过去人口聚集、膨胀速度等方面的情况，并要对将来人口结构的变迁进行预测，同时将人口结构依行业、职业、年龄、教育程度等进行分类整理，以便做进一步的深入分析。46.（）房地产经纪人销售工作初步完成的标志。A、房地产交易合同的签订B、证件审查C、各种款项的支付D、合同文本讲解E、审核房屋产权信息

32、答案：AC解析：房地产交易合同的签订及各种款项的支付是房地产经纪人销售工作初步完成的标志，也关系到经纪人的代理业务能否获得最终的成功，因此是十分重要的环节。47.存量房买卖交易当事人进行房屋交付的情形包括（）。A、办理完毕该房屋所有权转移登记手续后约定若干工作日内将该房屋交付给买受人B、房屋交付中的房屋实物交付和不动产权证的交付方式是同时交付C、出卖人收到买受人全部首付款后若干工作日内将该房屋交付给买受人D、出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后若干工作日内交付给买受人E、按照存量房买卖合同中约定时间或约定条件将该房屋交付给买受人答案：ACDE解析：买卖双方应该在存量房买

33、卖合同中约定房屋交付的时间和条件。一般来说，存量房买卖交易当事人约定房屋交付，包括以下四种情况：办理完毕该房屋所有权转移登记手续后约定若干工作日内将该房屋交付给买受人；出卖人收到买受人全部首付款后若干工作日内将该房屋交付给买受人；出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后若干工作日内交付给买受人；按照本项约定时间或约定条件将该房屋交付给买受人。48.房地产经纪人协助买卖双方进行物业交验时的注意事项有（）。A、在物业交付前，应提醒买卖双方物业相关费用的支付责任B、不需要检查和验收附属设施C、检查电表状况是否正常运行D、协助双方进行煤气（天然气）过户E、协助办理有线电视过户答案：

34、ACDE解析：房地产经纪人协助买卖双方进行物业交验时，应注意以下10点：房地产经纪人在物业交付前，应提醒买卖双方物业相关费用的支付责任；检查电表状况是否正常运行；协助双方进行煤气（天然气）过户；结清电话费；协助办理有线电视过户；结算维修基金；检查和验收附属设施；协助办理迁移户口手续；如果买方因种种原因，在没有办理了房屋不动产产权转移变更手续、并获得其本人名下的不动产权利证书前，与卖方业主提前进行了房屋交付，房地产经纪人应提示买方防范后续风险，最好不要提前进行房屋装修，待最终办理了不动产转移登记手续后，再进行房屋的装修；房地产经纪人应准备好物业交验表，将水、电、煤气数字抄在合同的附件备注中，协助

35、双方进行电费、水费、燃气、室内设施和用品的检验和交接。49.房屋交付时的费用有（）。A、承担修复费用B、无需交付任何费用C、预付费用D、验收费用E、服务费用答案：BC解析：房屋交付时的费用有以下两种情况：无需交付任何费用。开发商在交付房屋的时候，买受人直接按照合同约定的交付条件和标准对房屋进行验收，验收合格后拿钥匙，验收环节无需交付任何费用。预付费用。开发商在交付房屋的时候，买受人需要预交物业管理费、水电费、电视初装费等，开发商同时代收房屋契税。买受人在按照合同标准验收合格后领取房屋钥匙。50.根据交付房屋类型的差异，房屋交付分为（）。A、住宅交付B、新建商品房交付C、商铺交付D、存量房交付E

36、、出租房交付答案：BD解析：房屋交付与验收环节是房地产经纪服务的一个重要环节。出卖人（出租人）的房屋交付和买受人（承租人）的房屋领受，是房屋出卖人或出租人将房屋交给购买人或承租人能够实际占有和使用的行为。根据交付房屋类型的差异，房屋交付分为新建商品房交付和存量房交付。房屋交付涉及房屋实体本身和不动产产权的转移问题。51.物业交付是住房项目销售的最后阶段，在物业交付中，（）应组成验房小组，为客户验房提供零接触服务。A、项目负责人B、物业管理人员C、销售人员D、工程人员E、策划人员答案：BCD解析：物业交付是住房项目销售的最后阶段，代理公司协助房地产开发企业共同完成，购房者顺利搬入住房。在物业交付

37、中，销售人员、工程人员、物业管理人员等组成验房小组，为客户验房提供零接触服务。52.新建商品房交付的条件有（）。A、房屋实体交付给买受人B、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件C、该商品房已取得房屋测绘报告D、相关设施设备具备交付条件、相应的使用标准E、所有权转移给买受人答案：BCD解析：新建商品房交付应具备一定的条件。商品房买卖合同示范文本GF20140172对商品房交付条件作了详细规定：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告；商品房相关设施设备要具备交付条件、满足相应的使用标准。53.针对租赁物业的交付与验收，房地产经纪人的注意事项有（）。A、如果双方产生矛盾，房地

38、产经纪人不能让双方自行协调，应主导解决双方的分歧B、分歧的解决要依照公平、公正的原则和市场惯例C、要与租赁双方仔细核对出租物业中的各种设施和设备D、对于当时无法确认由哪方缴纳的费用，应协助双方制定解决办法E、不管产生任何矛盾，都让双方自行协商答案：ABCD解析：针对租赁物业交验，房地产经纪人应注意以下四点：如果双方在物业交验过程中产生矛盾，房地产经纪人应主导解决双方的分歧，不能让双方自行协调。分歧的解决要依照公平、公正的原则和市场惯例；当分歧较大时尝试将双方分开进行协调。房地产经纪人要与租赁双方仔细核对出租物业中的各种设施和设备，注明品牌、型号和数量。对于当时无法确认由哪方缴纳的费用，应协助双

39、方制定解决办法。54.购买存量房的产权登记办理流程中的注意事项有（）。A、未要求提交原件的，应提交复印件，核验原件B、不能提供原件核验的，应当提交经有权机关确认与原件一致的复印件C、书写应使用黑色、蓝黑色钢笔或签字笔D、申请人应配合登记机关工作人员就登记有关问题接受询问E、共有房屋的登记，由其中一方申请即可答案：ABCD解析：购买存量房的产权登记办理流程中的注意事项包括：未要求提交原件的，应提交复印件，核验原件；不能提供原件核验的，应当提交经有权机关确认与原件一致的复印件，所有复印件材料均使用A4纸；申请人身份发生变化的，需提供由有权机关出具的证明变化前后身份信息号码为同一人的证明；书写应使用

40、黑色、蓝黑色钢笔或签字笔；申请人应配合县区（市）登记机关工作人员就登记有关问题接受询问；共有房屋的登记，应当由共有人共同申请，夫妻共有的房产应提交结婚证或婚姻关系证明，转让方提交配偶同意转让的证明原件，受让方提交共有房屋的协议。55.下列关于“房地产登记的含义”的表述，正确的有（）。A、房地产产权登记有狭义和广义之分B、狭义的房地产产权登记特指房屋所有权登记C、房地产登记需要向房屋所在地的房地产机关申请登记D、广义的房地产登记的申请人包括土地使用权人和房屋所有权人E、广义的房地产登记的申请人包括土地人所有权和房屋使用权人答案：ACD解析：BE两项，房地产产权登记有狭义和广义之分。广义的房地产产

41、权登记是指在规定登记的范围内的土地使用权人和房屋所有权人按照有关规定，向房屋所在地的房地产管理机关申请产权登记。狭义的房地产产权登记，只包括房屋所有权登记和房屋的他项权利登记。56.以下属于购买存量房产权登记办理流程的有（）。A、购买资格核验（住宅类）B、地税部门核定契税C、到房屋登记大厅提交申请D、面签合同E、领证答案：ABCE解析：购买存量房、办理房屋产权登记需要一定的程序，其流程如下：购买资格核验（住宅类）；网签合同；地税部门核定契税；到不动产登记大厅提交申请；受理；领证。57.个人住房抵押消费贷款的主要优点有（）。(2012年真题)A、贷款金额较多B、贷款利率较低C、贷款期限较长D、方

42、式较为灵活E、贷款主体资格的审查较为宽松答案：ACD解析：个人住房抵押消费贷款是指以个人或者他人名义的房产做抵押，向银行申请用于各种消费用途，如装修、买车、出国、旅游、留学等。该产品亮点是：贷款金额足，依据抵押物的评估价值，可贷10万至上千万；贷款年限较长，110年；提前还款灵活，抵押消费贷款提前还款方便，借款人手中有余钱既能还贷款，无需提前预约；循环授信，借款人获得银行一定的贷款额度后，在期限内可分次提款、循环使用，支取不超过可用额度的单笔用款时，无需申请即可再次提款。58.关于自由还款方式的表述，正确的有（）。A、弥补了商业贷款中固定还款月供的规定B、提高了借款申请人自主选择的机会C、增加

43、了借款者的时间成本D、减轻了借款者的经济成本E、借款人每月可根据自身具体情况，协调月还款额，合理支配月收入答案：ABDE解析：以北京为例，公积金贷款一般采用“自由还款”的方式，该方式是指借款人申请住房公积金贷款时，公积金管理中心根据借款人的借款金额和期限，给出一个最低还款额，以后在每月还款额不少于这一最低还款额的前提下，根据自身的经济情况，自由安排每月还款额的还款方式。这种还款方式弥补了商业贷款中固定还款月供的规定，提高了借款申请人自主选择的机会，借款人每月可根据自身具体情况，协调月还款额，合理支配月收入。59.（）房地产经纪人销售工作初步完成的标志。A、房地产交易合同的签订B、证件审查C、各

44、种款项的支付D、合同文本讲解E、审核房屋产权信息答案：AC解析：房地产交易合同的签订及各种款项的支付是房地产经纪人销售工作初步完成的标志，也关系到经纪人的代理业务能否获得最终的成功，因此是十分重要的环节。60.办理贷款时，房屋买房（即借款人）需准备的资料有（）。A、身份证B、户口簿C、婚姻证明D、学历证明E、不动产权证答案：ABCD解析：办理贷款时，房屋买方需准备的资料有：身份证（夫妻双方，正反两面）；户口簿（夫妻双方，首页，户主页，本人页，变更页）；婚姻证明（结婚证、离婚证）；学历证明（大专以上）；收入证明（月供加家庭成员负债综合不得超过月收入的50%）；营业执照副本复印件加盖公章，并通过年

45、检；近期连续六个月的财务报表及银行流水（限法人）；年审之后的财务报表（限法人）；公司章程（限法人）。61.不动产登记代办中的资料核验包括（）。A、户内查验B、附带动产查验C、身份核验D、不动产权属证书核验E、不动产权属状况核验答案：CDE解析：房地产经纪机构接受不动产登记代办委托时，要对：委托人身份；不动产有关的权属证明；不动产的权属状况进行核验。AB两项属于新建商品房交验时实地查验的内容，包括环境查验、户外查验、户内查验、附带动产查验。62.不动产抵押记登记权属状况核验的要点包括（）。A、所有权归属情况B、房屋性质C、抵押情况D、查封情况E、出租情况答案：ABDE解析：不动产抵押记登记权属状

46、况核验的要点包括：所有权归属情况。所有权是否为共有，属共有的，必须经共有人书面同意。房屋性质。是否是限制或禁止抵押的廉租住房、学校等。预告登记情况。在预告登记生效期间，需经预告登记的权利人书面同意。异议登记情况。在异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，房地产经纪人员应当书面告知该权利已经存在异议登记的有关事项。委托人申请继续办理的，应当要求委托人提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。查封情况。不动产在查封期间，不能办理抵押权登记。出租情况。如在租赁期内，抵押人是否将已出租情况告知抵押权人。C项，抵押情况是不动产转移登记权属状况核验的要点之一。63.不同版本

47、不动产权属证书核验，正确的有（）。A、2004年版房屋所有权证，增加了长方形电子水印块，用配套的膜片从不同角度观察会显示出不同的字样B、2006年版房屋所有权证，团花中央的花芯横线由字母组成C、自2008年版起，住房和城乡建设部统一核准编制了全国房屋登记机构注册号，每本证书印有唯一编号D、2008年版房屋所有权证书在证书防伪水印纸内埋人全息开窗安全线，安全线均匀分布在证书内页E、2012年版房屋所有权证书，证书内页采取专用浮雕底纹，页内花边内藏有微缩文字“FWSYQZ”答案：ABC解析：D项，2012年版房屋所有权证书在证书防伪水印纸内埋人全息开窗安全线，安全线均匀分布在证书内页，宽2mm，其

48、上文字内容为循环排列的“住房和城乡建设部”字样，在光线下呈现不同颜色的镭射光。版式、颜色等其他要素维持不变。E项，2000年版房屋所有权证书，证书内页采取专用浮雕底纹，页内花边内藏有微缩文字，微缩文字用肉眼看为一道虚线，在放大镜下则可清晰可辨“FWSYQZ”英文大写字母。证书封二团花的花芯为劈线花芯，即在花芯中藏有一个双线小花。假房产证的制作过程由于没有专业线纹技术，这部分也会模糊不清。64.常见的土地、房屋权属证书包括（）。A、国有土地使用证B、房屋所有权证C、房屋他项权证D、现行不动产权证书E、不动产登记申请书答案：ABCD解析：常见的土地、房屋各类权属证书包括：国有土地使用证；房屋所有权

49、证；房屋他项权证；房屋预告登记证明；在建工程抵押登记证明；现行不动产权证书；现行不动产登记证明。65.存量房贷款的借款人，可以是（）。A、自然人B、未成年人C、法人D、无稳定收入者E、非法人组织答案：ACE解析：存量房贷款的借款人，可以是自然人、法人或非法人组织。其中自然人必须是年满18周岁，不超过65周岁，有城镇户口的居民，本市、外地均可，并且能够提供稳定的收入证明，个人征信纪录良好等。66.存量房的结构部分可能出现的问题主要有（）。A、建筑物不均匀沉降B、上下水管道出现破裂C、墙体、梁和柱等结构部分出现裂缝D、高层住宅的电梯出现故障E、卫生间墙体表面泛碱答案：AC解析：存量房的结构部分可能

50、出现的问题主要包括：建筑物不均匀沉降、使用中荷载超出允许范围以及钢筋锈蚀等原因，造成墙体、梁和柱等结构部分出现裂缝。查验时应特别关注。E项属于查验装修部分时可能出现的问题。67.存量房商业抵押贷款年限应付的条件有（）。A、房龄贷款年限50B、房龄贷款年限47（砖混）C、年龄贷款年限70D、房龄贷款年限47（钢混）E、年龄贷款年限65答案：AC解析：商业贷款年限是指借款人偿还购房贷款的具体期限，银行在为借款人评估还款年限时以其年龄作为基础，年龄越小，其贷款年限越长，反之年龄越大，贷款年限则较短。通常情况下，贷款年限最长为30年，且符合以下两个条件：房龄贷款年限50；年龄贷款年限70。68.代办不

51、动产转移登记的流程包括（）。A、介绍相关政策及流程B、协助客户办理交易资金监管手续C、了解权属现状D、签订委托合同E、领取不动产权证书答案：ACDE解析：代办不动产转移登记的流程：介绍相关政策及流程；了解权属现状；收集相关材料；签订委托合同；前往登记部门办理登记；领取不动产权证书。B项属于房地产经纪人员协助办理贷款相关手续的内容。69.抵押合同的一般终止情况包括（）。A、抵押所担保的债务已经履行B、抵押合同被解除C、债权人免除债务D、债务人不能履行债务E、法律规定终止或者当事人约定终止的其他情形答案：ABCE解析：抵押合同可以约定终止事由，一般终止情况如下：抵押所担保的债务已经履行；抵押合同被

52、解除；债权人免除债务；法律规定终止或者当事人约定终止的其他情形。70.房地产经纪机构给客户王某制定的贷款方案应该包含的要素有（）。A、贷款额度B、贷款期限C、偿还方式D、贷款人员E、偿还比率答案：ABCE解析：房地产经纪机构在接受委托进行个人住房贷款代办服务时，首先需要协助委托方拟定合理的贷款方案，贷款方案主要由以下要素组成：贷款银行；货款成数；偿还比率；贷款额度；贷款期限；贷款利率与偿还方式。71.房地产经纪机构在接受委托前，对出租的房屋进行实地查验的内容包括（）。A、水电表读数记录B、网络设备设施C、房屋中的家具家电D、房屋的市场价值E、检查房屋的结构答案：ABC解析：存量房租赁实地查验的

53、内容包括：检查设施设备，主要检查上下水、电路、有线电视、网络设备、卫生洁具等是否能正常使用；检查家具、家电，主要检查家具、家电是否能正常使用，外观是否完好，记录家具、家电的品牌和尺寸，所有电器设备要一一试用，检查是否有损坏；记录计量表读数。记录水、电、燃气等各类计量表的读数，以便交接相关费用。72.房地产经纪人代办存量房商业抵押贷款，应通知购房人提交（）。A、房屋买卖合同B、身份证明C、婚姻关系证明D、收入证明E、房屋建筑质量证明答案：ABCD解析：代办过程中，除了基本的房屋销售合同之外，购房人还需提供借款人身份证明、户口簿、婚姻关系证明、学历证明、职业和收入证明、房屋竣工年代证明、存量房首付

54、款交付确认函以及各类委托书。73.房地产经纪人为房屋承购委托人提供贷款代办服务并向其推荐贷款银行时，应当向委托人说明（）。A、代办贷款的服务内容B、代办贷款的服务收费标准C、客户贷款办理流程D、银行个人住房贷款政策E、房地产经纪人与推荐银行所有工作人员的亲属关系答案：ABCD解析：AB两项，按照房地产经纪管理办法第17条规定，房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。CD两项，客户委托房地产经纪机构代办个人住房贷款时，房地产经纪人员应详细告知客户贷款办理流程和银行贷款政策，并充分考虑客户的储蓄、收入水平、家庭

55、开支以及家庭理财状况，提出合理的建议。74.房地产经纪人协助办理贷款相关手续的内容包括（）。A、协助准备贷款申请材料B、带领客户去银行面签借款合同C、协助客户办理交易资金监管手续D、根据银行通知领取批贷函，并提醒借款人注意批贷函的有效期E、协助客户到不动产登记部门办理不动产抵押登记手续答案：BCDE解析：个人住房贷款代办的内容包括：查询买方征信、拟定贷款方案、协助准备贷款申请材料、协助办理贷款申请手续。其中，协助办理贷款相关手续要求在材料准备齐全后要根据与银行预约的时间办理各类贷款相关手续，主要包括：带领客户去银行面签借款合同；协助客户办理交易资金监管手续；根据银行通知领取批贷函，并提醒借款人注意批贷函的有效期；协助客户到不动产登记部门办理不动产抵押登记手