北京下半年房地产估价师《理论与方法》：保存估价资料模拟试题

1、2015年下半年房地产估价师理论与方法：保存估价资料模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、 人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是_。A.空间直线距离B. 交通路线距离C. 交通时间距离D. 至市中心距离2、 直线趋势法公式Y=a+bX中，X表示。A:价格B:时间C:常数D:价格变动率E:工业用地的监测点评估价格3、 城市房屋拆迁管理条例规定，拆除房屋，必须经公证机关公证。A:共有B: 抵押C: 出租D:代管E:房地产估价机构必须加盖公章4、 考虑房

2、地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有_。A.更长的经济寿命B. 更显著的各异性C. 更强的适应性D. 更专业的物业管理5、某宗房地产的正常成交价格为2000元/m2,卖方应缴纳的税费为正常成交价格的5%,买方应缴纳的税费为正常成交价格的2%。则卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格相差了一元/m2。A. 1900B. 2500C. 650D. 600&住房公积金管理委员会各项决策的执行机构是。A:住房公积金管理委员会办公室B: 住房公积金管理中心C: 当地财政管理部门D:受托银行E:执行层的组织协调7、下列房地产投资风

3、险中，属于房地产投资个别风险的是（）oA?变现风险B?时间风险C.或然损失风险D.通货膨胀风险8、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元/叭后街路线价为3800元/川，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为moA: 22B: 28C: 38D: 50E:工业用地的监测点评估价格9、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用方法进行测算.【2006年考题】A:平均增减量法B:平均发展速度法C:移动平均法D:指数修匀法E:工业用地的监测点评估价格10、下列关于地籍图的表述中，不正确的

4、是。A:地籍测量绘制的图件称为地籍图，它是表示土地产权、地界和分区的平面图B:城市地籍图比例一般为1:500C:宗地图是描述宗地位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图，用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图D:宗地图要求必须按比例真实绘制，比例尺一般为1:500或小于1:500E:执行层的组织协调11、下列不属于物业管理条例确立的基本制度的是。A:业主大会制度B:物业管理议标制度C:物业承接验收制度D:住宅专项维修资金制度E:执行层的组织协调12、中国房地产市场的发展急需扩展房地产一渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。A.间接融资B.直接融资C.基金融资D.债券融资13、2003年

5、国家出台了国有土地使用权出让实行“招拍挂”的政策，对我国房地产投资产生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中的A.需要适时的更新改造投资B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C.易受政策影响D.存在效益外溢和转移14、地租-市场价格-生产成本-普通利润（平均利润）是一提出的。A?亚当？斯密B?威廉？配弟C.大卫？李嘉图D?马尔萨斯15、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2,成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为元/m2o

6、A. 3214B. 3347C. 3367D. 345816、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、等.（2006年试题）A:规划涉及方案B:投资估算C：资源条件D:投资权益E：借款合同17、已知年利率为14%贝U按季度计息时的实际年利率为_。A. 12.55%B. 12.68%C. 14.75%D. 15.01%18、房地产投资资本金不能低于总投资的0A. 10%B. 20%C. 30%D. 40%19、某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元/km20假设开发周期为2年,其中第一年和第二年投资分别占总投资的60咐口40%银行贷款年利息为8%,该土

7、地的投资利息为元/tfoA:55.20B:103.22C:109.63D:114.82E:工业用地的监测点评估价格20、下图是一块前后两面临街、总深度为175ft,临街宽度为30ft的矩形地块。已知，前街路线价为320元/,后街路线价为240元/。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为万元。（采用四三二一法则）A:144.6B: 160.8C: 170.8D: 180.8E:工业用地的监测点评估价格21、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按一计算的。A?综合利率B?贷款利率C.折现率D.机会成本22、下列不属于权属登记管理贯穿房地产的全过程的是A.前期考核B.开发C.建设D.使用23、在

8、某商业临街深度30.48m（即100英尺）、临街宽度20m的矩形土地，总价为1200万元.根据“四三二一法测”，计算其相邻临街深度为45,72m（即150英尺）、临街宽度20m的矩形土地的总价为。A: 1204万元B: 1374万元C: 1404万元D: 1536万元E:工业用地的监测点评估价格24、估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和。A:注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价作业日期、估价报告编号B:注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价时点、估价报告编号C:估价作业日期、估价报告编号、附件D:估价时点、估价作业日期、估价报告编号E:工业用地的监测点评估价格25

9、、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元.该宗土地的评估价值应为。A: 800万元B: 1000万元C: 1800万元D:8001000万元之间E:工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、下列一房产可以免征房产税。A.个人所有的房产B.宗教寺庙、公园、国家机关、部队等自用的房产C.企业办的各类学校、医院、幼儿园等自用的房产D.高等学校兴办的校办工厂、企业、招待所等自用的

10、房产E.房产因大修而停用的，大修期间可以免征房产税2、下列关于各资质等级房地产估价机构注册资本或出资额，表述正确的是。A：一级资质有限责任公司的注册资本人民币为200万元以上B:一级资质合伙企业的出资额人民币为120万元以上C：二级资质有限责任公司的注册资本人民币为100万元以上D:二级资质合伙企业的出资额人民币为60万元以上E：三级资质有限责任公司的注册资本人民币为30万元以上，合伙企业的出资额人民币为10万元以上3、按规定折扣率以低于券面价值的价格发行，到期按照券面价值偿还的债券是A?贴现债券B?附息债券C?抵押债券D.浮动利率债券4、住房公积金的增值收益的合法用途包括。（2004年试题）

11、A:奖励住房公积金管理中心职工B:建立住房公积金贷款风险准备金C：支付住房公积金管理中心的管理费用D:建设廉租住房的补充资金E：建设经济适用住房的补充资金5、租赁融资在房地产领域的应用模式主要是。A:置业投资B:设备租赁C:售后回租D:权益融资E：借款合同&投资者进行房地产投资的主要目的一般是_。A?获取房地产当期收益B.获取房地产未来收益C.直接从事房地产开发经营活动D.间接参与房地产开发经营活动7、可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有下列几种（）oA?潜在毛收入B.有效毛收入C?净运营收益D.税后现金流量E.税前现金流量8、购房人发现商品房质量有问题，不能选择退房的情形有oA.

12、使用一年后发现屋面漏水B.办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题C.办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题D.尚未使用即发现下水管道堵塞E.下雨时发现外墙渗水9、下列，不属于房地产有偿转让。A:房地产买卖B:房地产入股C：房地产继承D:房地产抵债E：房地产赠与10、中华人民共和国城市房地产管理法规定，房地产交易包括三种形式。A:房地产转让B:房地产抵押C：房屋租赁D:房地产权属E:房地产经营11、依据城市房屋拆迁估价指导意见，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为之日。A?房地产估价师实地查助B?国有土地出让合同签订C?拆迁公司现场动员搬迁D.房屋拆迁许可证颁发12、受理拆迁估价技术

13、鉴定后，估价专家委员会应派一单数成员组成鉴定组。A?3人（含3人）以上B. 5人（含5人）以上C. 7人（含7人）以上D. 9人（含9人）以上13、列贷款中，不属于房地产开发贷款的是。A:土地购置贷款B:土地储备贷款C:土地开发贷款D:建设贷款E：借款合同14、在贷款综合评价中，项目风险等级分为AAA、AAA和BBB四个风险等级，其中AAA级对应的风险系数为。A: 50%B: 60%C: 70%D: 80%E：借款合同15、下列关于拍卖行为的表述中，错误的是。（2007年试题）A：拍卖人应公开展示拍卖标的，允许竞买人查看、检验标的物B:除法律、法规有规定外，拍卖人不得拒绝竞买人的申请C：委托人

14、可以派人参与竞买自身所委托的拍卖标的D:委托人与拍卖人是平等的民事主体E:执行层的组织协调16、风险辨识常用方法有。A:蒙特卡洛模拟法B:筛选一监测一诊断技术C：幕景分析法D:德尔菲法E：智暴法17、下列关于房产税税率的表述中，正确的有。（2009年试题）A：按房产余值计证的为1.2%B:按房产余值计征的为2.4%C:按房屋租金计征的3%D:2008年3月1日起，个人出租房屋按4%勺税率征收E:按房屋租金计征的为12%18、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为一年。A. 40B. 43C. 47D.

15、5019、在征收土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守的原则是_oA?珍惜耕地，合理利用土地的原则B.无偿使用土地的原则C.保证国家建设用地的原则D.妥善安置被征地单位和农民的原则E.依法征地的原则20、一是宏观经济政策的第一个目标，一般是指一切生产要素都有机会以合适报酬参加生产的状态。A.充分就业B.价格稳定C.经济增长D.国际收支平衡21、收益法适用的条件，是房地产的收益和一都易于量化。A.成本B.报酬率C.运营费用D.风险22、在我国下列属于限制民事行为能力人的有。A: 18周岁以上的成年人B: 10周岁以上的未成年人C：不满10周岁的未成年人D:不能完全辨认自己行为的精神病人E：不

16、能辨认自己行为的精神病人23、下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有。A:独一无二B:寿命长久C：供给有限D:价值量大E:保值增值24、为消除垄断，提高资源配置效率，政府可以通过手段进行干预。A:社会立法B:经济立法C：价格管制D:税收调节E：市场控制25、下列关于征收城市维护建设税的说法中，错误的是_。A?对外商投资企业也需要征收城建税B.城建税实行地区差别税率，共分三个档次C.在同一地区只能执行同一档次的税率，不因企业隶属关系、行业性质不同而不同D.计税依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税和营业税的税额四、一辈子孤单并不可怕，如果我们可以从中提炼出自由，那我们就是幸福的。许多长久

17、的关系都以为忘记了当初所坚持与拥有的，最后又开始羡慕起孤单的人。五、恋爱，在感情上，当你想征服对方的时候，实际上已经在一定程度上被对方征服了。首先是对方对你的吸引，然后才是你征服对方的欲望。六、没有心如刀割，不再依依不舍，只有，沉默相隔七、和你在一起只是我不想给任何人机会。八、一个人总要走陌生的路，看陌生的风景，听陌生的歌，然后在某个不经意的瞬间，你会发现，原本是费尽心机想要忘记的事情真的就那么忘记了九、无论我们爱过还是就这样错过，我都会感谢你。因为遇见你，我才知道思念一个人的滋味；因为遇见你，我才知道感情真的不能勉强；因为遇见你，我才知道我的心不是真的死了;因为遇见你，我才知道我也能拥有美丽

18、的记忆。所以，无论你怎么对待我，我都会用心去宽恕你的狠，用心去铭记你的好。十、爱情需要的是彼此互相的照顾，当我们心爱的人累了，我们不是坐在一边不理，而是多陪对方谈谈心，对方需要什么的时候，自己尽量的满足对方的需求，至少可以让对方知道，在自己身边的感觉是如此的温暖。十一、自从你出现彳爰，我才知道原来有人爱是那麽的美好十二、有的人与人之间的相遇就像是流星，瞬间迸发出令人羡慕的火花，却注定只是匆匆而过。十三、有一些人，这一辈子都不会在一起，但是有一种感觉却可以藏在心里守一辈子。十五、不管你是多么的爱对方，但千万不可当第三者。细想，默然。因为知道，这样的故事一开始便注定了结局，一开始就注定在这个故事里，很多人会受伤。离开的总是要离开，挽留不住，就像彼岸花，穷其一生，花叶仍是生生相错十六、什么叫快乐？就是掩饰自己的悲伤对每个人微笑。十七、爱情与视力无关，任你看得再怎么清楚，在爱里只有模糊。因为太聪明太理智就没有办法恋爱，爱情根本是盲目的。十八、恋爱就像剪头发，这种事情不到最后是不知道结果的，结果能否令每个人皆大欢喜，无人保障，但是一切都是自己的选择。十九、因为爱过，所以慈悲：因为懂得，所以宽容。二十、那些随风散落的微笑眼神，仿似落寞诗人的爱情诗句，一段一段，错落成行。孤独的钟鸣彻夜悲鸣，那些如花容颜，终