[佛山]商住项目可研报告

1、目 录第一部分 项目总体概况1一、地块概况1二、交通状况2三、市政配套2四、规划前景3第二部分 市场状况分析6一、土地市场分析6二、住宅市场分析7三、商业市场分析13第三部分 项目SWOT分析及定位18一、优势分析18二、劣势分析18三、机会分析18四、威胁分析19五、整体市场定位19六、产品定位21七、客户群定位23八、价格定位24第四部分 项目规划设计26一、总平面规划26二、单体平面设计27三、道路系统设计27四、绿地设计28第五部分 项目经济效益分析29一、项目主要基础参数指标29二、项目主要经济技术指标30三、项目投资估算31四、财务评价33五、盈利能力分析34六、项目敏感性分析37

2、七、盈亏平衡分析38第一部分 项目总体概况一、地块概况本案规划用地地处佛山市南海区大沥镇竹基南路与钟边路交汇处（钟边村北村民小组地段），规划为商住项目小区。规划净用地面积19735.5平方米，计容建筑面积约55259.4平方米。地块主导使用性质城镇住宅用地兼容批发零售用地。如下图所示：图1.1 项目地理位置图二、交通状况项目四周交通发达，佛山大道、广佛路、广佛新干线、广佛高速、广三高速等多条高速公路、省道贯穿，快速接驳禅桂中心，对接广佛商圈，约10分钟到禅桂中心，约25分钟至广州滘口，约40分钟抵佛山机场与广州白云国际机场；图1.2 项目交通网路图三、 市政配套项目畅享区域内10分钟成熟完善生

3、活圈，区域内镇政府、教育、医疗、银行金融等市政设施配备齐全；商业、超市集中且兴旺发达，半径圈内齐聚“新都会商场”、”巴黎春天商业街”、“新开业有兴沥雄广场”等时尚综合大商场，商业气氛浓厚。 *图1.3 项目周边市政配套图四、规划前景1、 城市规划：1.1、根据佛山市城市总体规划（2004-2020）“2+5”组团城市规模规划，佛山“2+5组团”中项目所在大沥区域定位为“大沥盐步组团”；Ø “大沥盐步组团”城市功能定位：区域性物流商贸基地、生态环境优良的制造业基地、区域交通枢纽、广佛新城。1.2、2012年南海启动“沥桂一体”规划，大沥与桂城共同构建74平方公里沥桂新城“南海金谷，广佛

4、城市客厅”，定位广佛都市副中心。 图1.4 市域城镇空间结构规划图 图1.5南海区沥桂商圈规划图 图1.6广佛城市区域规划图2、产业发展：2.1、根据“大沥镇城市中心发展规划”，大沥镇重点发展以商贸、物流服务业、房地产为主的第三产业，其中：东沥东部：优先发展和提升以商贸、物流服务业和房地产为主的第三产业：大沥西部：引进具有产业示范效应和龙头作用的高新技术企业；大沥中部：以加快广佛国际商贸城建设步伐，重点发展商贸物流、金融保险、城市商业、会展中介、星级酒店、写字楼等优质项目。图1.7 大沥中心城区规划结构图综上所述，随着广佛同城化的不断深化，三旧改造的护航升级，区域利好消息不断：（一） “广佛同

5、城，南海先行”，大沥作为广佛同城的桥头堡，坐享一镇两城的优势，广佛都市圈、2+5中心组团、沥桂新城规划，加速大沥城市化飞跃 ；（二）佛山西站、广佛地铁规划， “五横六纵” 交通布控，为项目生活圈再提速；（三）项目位于大沥中心城区，中心圈板块竞争对手不多，且坐拥独有六大优势，但地段性竞争此终是项目核心优势； 第二部分 市场状况分析一、土地市场分析2.11、佛山市商住土地市场：图2.1 2013年佛山商住地块月度成交情况表从成交量来看，今年佛山土地市场呈现先抑后扬趋势。其中，1月、10月和12月单月成交面积超过100万平方米，12月成交面积更接近170万平米，超过去年任一单月成交面积。据新浪乐居统

6、计，2013年佛山出让商住用地800.15万平方米，比2012年的601.81万平方米，增长33%；合计土地出让收益约617.29亿元，比2012年的411.33亿元增长50%，位列全国第八，超过广州、深圳，仅次于武汉。这是佛山土地出让金首次跨入全国前十。2.12、大沥土地市场大沥近年来商住土地成交信息竞拍时间编号地址占面建面容积率成交价(万)楼面价（元/）竞得者2011/12/20佛南（挂）2011-043广佛国际商贸城中心区170641.5614309.43.61778052894保利地产2012/8/15佛南网(挂)2012-004南海区大沥镇城区振兴路地段11188.533565.53

7、.0 127603802骏景豪庭地产2012/10/12佛南网（挂）2012-008盐步联安村“汪波里”“六亩头”24474.178317.123.2295253770谭志良、周兴扬,梁汉柱,李巧珍 2012/11/1佛南网（挂）2012-012 南海区大沥镇黄岐北环路地段63577.9190733.73.01036005432广东建晟投资开发有限公司2012/11/17佛南网（挂）2012-014大沥镇行政金融中心区地段70679.8226175.363.2636122813华鸿实业、中联铝业有限公司等2013/4/24佛南网（挂）2013-015大沥镇黄岐泌冲村委会浔峰洲路10086.73

8、2277.443.2132324099广州市敏捷投资有限公司2013/8/30佛南网（挂）2013-033雅瑶经济联合社“公路面基外” 25632897123.5392054370广州创功贸易有限公司2013/10/11佛南网（挂）2013-041南海区大沥镇盐步蟾龙北路一号25924.177772.33.0367674727.5南海傲龙投资有限公司等2个主体2013/12/13佛南网（挂）2013-054大沥镇盐步河东中心路地段65084.8227796.83.51754007700金地（集团）2013/12/18佛南网（挂）2013-058太平工业区内120813.5362440.5362

9、5401725国华置业有限公司2013/12/30佛南网（挂）2013-069广佛国际商贸城中心区7号地86416.2285173.463.3469001644佛山市百信物业管理有限公司2014/1/21佛南网（挂）2013-073大沥镇沥西广云禅碳十字路20536.4718773.5202023279广东领地房地产开发有限公司2014/2/25佛南网（挂2014-006大沥镇水头村潘村工业区地段44785.91433153.2666004647佛山市南海区雅恒房地产开发有限公司表2.1 2012-2014年大沥镇商住地块成交情况表纵观近年来大沥土地成交价格逐步攀升，金地集团于2013年12月

10、份以7700元每平方米竞得盐步旧城地块更刷新大沥镇街“地王”纪录，大沥城镇中心整体成交均价集中在2500-5000元/平方米，在南海区域属于较高行列。二、住宅市场分析1、市场综述（1）2008-2013年佛山市商品住宅市场运行态势分析图2.2 2008年-2013年佛山市商品住宅供需关系走势图如图2.1所示，2008年至2013年整个佛山市住宅供需量整体呈上升趋势，只是在2011年受限购的影响，供需比例差异较大。然而2012年在刚需的支撑下，市场出现复苏行情，成交量走出低谷，同比增幅达6%，但成交价格却背离上升通道，为四年来首次下滑，重回“7”字头，佛山整体市场呈现“量升价跌”的发展态势。20

11、13年尽管楼市调控依旧，新“国五条”升级发威，但佛山楼市的表现依然很出彩。根据佛山市住房和城乡建设管理局公布的数据显示，2013年佛山一手住宅成交71,271套，成交面积807.89万平方米，为限购以来最高，同时超过限购前2010年的成交水平。而且成交均价重回到“8”字头，到达6年来的历史新高。（2）2013上半年各镇街供求情况图2.3 2013年禅桂中心商品住宅供需关系走势图如图2.2所示，价格情况上，盐步、黄岐两个街道在成交价格上属于第一梯队，大沥街道属于第二梯队；成交情况上，盐步、大沥供求情况都较为理想，黄岐表现为供过于求；存量情况上，大沥街道存量为各镇街最小，盐步与黄岐街道存量较大。

12、2、成交结构分析（南海区2012年各户型消化情况 ）存量/成交单间一房两房三房四房五房及以上复式别墅合计全年消化率50以下1146/361249/0-1413/36120%50-70265/341348/280289/335-1902/64925%70-90-52/1952458/19932441/3996-4951/618456%90-110-160/2772937/5285-3097/556264%110-130-124/1331953/269798/497-2175/332760%130-150-1022/6861194/1289-2216/197547%150-180-60/18118

13、25/1585194/56-2079/182247%180-250-84/53542/738262/50919/753/62960/136959%250-400-17/271465/20165/4367/63914/53937%400以上-84/3250/0346/93480/12521%合计1429/3951649/4753031/27388497/128983676/43801005/798134/11766/21820187/2191352%全年消化率22%22%47%60%54%44%8%22%52%-表2.2 2012-2014年大沥镇商住地块成交情况表从2012年成交面积的构成可发

14、现，南海区户型消化结构受限购影响，改善型和大户型产品成交逐渐减少，首置的三房户型及刚需中小户型则持续保持较高的成交。从成交户型构成发现，70-130的三房单位主力；70-90的三房总供应比两房多50%左右，成交却多出100%以上；110-150的产品，四房的销售效率明显比三房要高得多； 3、板块分析图2.4 大沥镇街道各板块分布图图2.5 大沥镇街道项目分布图主力在售项目分析保利中央公馆推售时间推售范围套数开盘折后价（元/）开卖情况单元面积（）户型2012-12-131、4、5栋453套1栋单位：8100-100004栋单位：10000-120005栋单位：12000-1300090%91-9

15、83房136-2624房444复式2013-1-262栋122套91-96单位：7892-9264135-142单位：8397-9866100%91-963房136-1424房2013-3-303栋248套9500元/70%93-993房138-1454房2013-9-2811、12、7栋480套12栋：12000-1300011栋：100007栋：9200-980080%89-1333房152-1654房2585房主力在售项目分析汇豪嘉园即将入市项目分析项目区位规模（建面）预计主力面积段（）优势档次与本项目竞争性伟业·华誉豪庭旧城中心区约17万70-140周边配套成熟；商业氛围浓厚

16、；自建大型商业MALL中高档高钜隆项目旧城中心区约3万70-90周边配套成熟；商业氛围浓厚；自建商业MALL中档较高华星项目广佛路约22万70-120交通通达性强；大沥行政中心区域；中档较高合众项目岭南路约9万80-140广佛智城规划利好保利中央公馆带动片区发展中档一般合计：51万Ø 未来主要竞争的板块在旧城中心区板块，配套成熟，项目所在区域竞争激烈；产品同质化严重，档次集中在中档与中高档，客户群竞争激烈；品牌效应均不强。 Ø 综合统计，在本项目入市的第四季度，区域内大约有1250-1550套货供应，竞争较为激烈。 板块分析启示： 沥主要在售项目分布于盐步和黄岐两个街道，由

17、于靠近广州，交投旺盛，房地产项目开发情况较好，而大沥街道多年来在售项目均不多，因此价格的攀升较其他两个阶段比较缓慢；4、住宅市场小结（1）市场消化：受限购影响，改善型和大户型产品成交逐渐减少，首置的三房户型及刚需中小户型则持续保持较高的成交。70-130的三房单位主力；70-90的三房总供应比两房多50%左右，成交却多出100%以上；110-150的产品，四房的销售效率明显比三房要高得多； （2）成交情况：价格上大沥街道属于第二梯队；成交情况供求都较为理想，存量为各镇街最小，消化潜力较大。（3）未来供应：未来主要竞争的板块在旧城中心区板块，配套成熟，项目所在区域竞争激烈；产品同质化严重，档次集

18、中在中档与中高档，客户群竞争激烈；品牌效应均不强。 综合统计，在本项目入市的第四季度，区域内大约有1250-1550套货供应，竞争较为激烈。 三、商业市场分析1、商圈发展分析图2.5 大沥商业圈分布图大沥三镇街中心区-主要分为:大沥中心城区商圈、广佛路商圈、黄岐中心城区商圈；（1）大沥中心城区商圈：云集了南海新都会、巴黎春天商业步行街等商业项目，服务大沥周边商住人群。 （2）广佛路商圈: 聚堆着30多个专业市场，同时存在大量业态不一的街铺商业。（3）黄岐中心城区商圈：借广佛同城规划，吸纳大部份广州客源前来购房消费。Ø 大沥中心城区商圈经历商业的沉淀，大沥中心城区商圈核心价值地位突出，

19、但商业档次及商业定位参差不齐的制约性大 。图2.6大沥中心城区商圈各商业体分布图1、大沥商业主要集中在广佛路、广云路、工业大道附近，这个区域俗称：“大沥商业金三角”，主要以新都会、巴黎春天步行街为商业地标。2、广云路北面潮流天地与巴黎春天步行街是该区域租金最高的商定集中地，租金在70-260元/月/平方米之间不等，业态分布主要以服饰、餐饮为主，人流集中。3、现时大沥商业氛围气息浓厚，但商业参差不齐，同路段商业气氛反差较大，消费档次高中低档较齐全，消费支撑力度较强。2、租金水平分析各大集中商业在定位及经营上均偏中低档消费，租金水平除新都会外，其他普遍不高，经营状况一般。南海新都会：、巴黎春天：潮

20、流天地：兴沥雄广场：4、商业市场小结（1）市场现状：目前支撑商业的是以服饰及餐饮为主，档次难现高档。未来将有多个购物、餐饮、娱乐等商业商场进驻开业，说明中高档市场具有强劲的市场动力。（2）现时大沥商业氛围气息浓厚，但商业参差不齐，同路段商业气氛反差较大，消费档次高中低档较齐全，消费支撑力度较强。（3）未来供应：大沥中心区域多个优质商业项目在建，单伟业项目商业体量就达11万平方米，加上万菱项目、华星项目等该批商业项目基本处于中心商圈优质地段，激发该片区潜藏已久的租售需求，引爆市场，商业市场竞争进入白热化阶段。第三部分 项目SWOT分析及定位一、优势分析u 位于大沥中心城区，广佛半小时生活圈内，地

21、段优势明显，银行、超市、医院、学校等生活配套齐全；u 位于大沥旧城中心，周边拥有“新都会购物中心”、“巴黎春天步街”、“兴沥雄广场”等中高端商业广场，商业气氛浓厚，商业发达；u 紧邻广佛高速、广三高速、321国道、广佛新干线等多条城市主干道，交通便利；u 户型设计方正实用，80-130平方米市场追捧户型，N+1可变灵活使用空间，使用率高 。u 项目围合式规划设计，两梯三户、两梯四户布局的中小型低密度商住小区，通风采光、居住舒适度强。二、劣势分析u 受土地出让限制条件，项目住宅套型建筑面积要求：90平方米以下住宅面积占宗地开发建设住宅总面积的比例不低于70%影响，户型面积设计空间不大；u 项目占

22、地19735.5平方米，总体规模较小，未能形成分期开发，缺乏规模效应 ；u 项目位于城南片区，南侧为厂房、西侧为城中村，部分周边环境一般，景观性弱 ；u 项目因为是旧城三旧改造项目，出让条件需要还建约14500平方米住宅给钟边村民，可能影响项目整体规划；u 因为项目采取开放式步行街设计，裙楼部分为商业步行街，以铺装园林为装饰，住宅小区园林规划设在第3层的空中园林，整体园林景观有所欠缺； 三、机会分析u 大沥镇正在进行大规模的城市升级改造，加上广佛商圈、沥桂一体化等城镇规划建设，将为项目带来更大的增值空间。u 项目处于旧城中心区，城区覆盖人口稠密，周边专业市场众多，为项目带来庞大的购买力，居住需

23、求旺盛；u 项目周边地块陆续进行三旧改造，紧临西侧水头潘村工业区地块已成功给雅居乐集团以66600万元，楼面价4647元/平方米竞得，地块将在旧厂房基础上改造建设成大型商住小区，加上北侧的“伟业”项目建设，项目周边城市面貌开始改变，为项目周边环境、区域品牌、城市规划等提升形象；u 目前大沥城区一手供应量小，项目推出市场将会刺激区域购户需求释放。且城区商业南向发展，与项目形成聚集效应，为项目带来契机。四、威胁分析u 项目在销售期内将会与“伟业华誉豪庭”、“华星华府”、“国华新都”等项目竞争，区域市场竞争激烈，且市场产品同质化情况较为严重；u 整体宏观经济、房地产市场在下半年并不乐观，虽2013年

24、初房地产高层有转暖迹象，但限购政策、金融调控手段仍在持续执行。五、整体市场定位项目定位推论：1、项目背景及地块分析: 项目地块，原是靠一些低矮的简易厂房出租，经济效益不佳。为配合南海区城市更新、升级改造，通过国有土地收储后，对该地块改造成为大沥镇大型的、有影响力的综合性商住项目，建成后将成为大沥镇三旧改造项目的城市典范。2013年大沥旧改项目地处广佛黄金走廊的大沥镇，早期粗放式经济发展模式，使得土地开发强度已达70%，三旧改造成为获得城市发展空间的唯一出路，而旧改政策也为大沥城市更新注入新的动力。城市的扩张的“改革”政策使得城市扩大形成新大沥，而新大沥的中心保留到老城区区域。结合老城区地域的特

25、性，必将使老城区成为新大沥的中央生活区。关键字：新大沥CLDCentral Living District，中央生活区 2、市场分析：休闲配套：凤东公园、芦村公园、雅会庭体育会所、鑫辉游乐园、金城健身休闲会所、大沥公园、大沥镇体育休闲公园（已规划）。 医疗配套 ：大沥医院、大沥新风综合医院、南海粤大中医。教育配套 ：大沥实小附幼、城南幼儿园、沥东幼儿园、大沥中心幼儿园；大沥城区小学、沥东小学、城南小学、大沥二中、大沥中心小学、大沥实验小学、大沥中学（省一级学校）。商业配套：新都会商场、巴黎春天商业、兴沥雄广场等时尚综合大商场，商业气氛浓厚完善的生活配套，带来无限的便利，成熟氛围带来城

26、市的繁华，尤其是丰富的教育资源，更是很多家庭所关心的核心资源。 新大沥CLD·首席人文小区3、项目分析：Ø 项目拥有2万多平方商业面积,在保证居住条件下，实现商业价值最大化；Ø 项目是三旧改造项目，要树立三旧改造创新、大沥人文品质标准；Ø 项目设计既要提供居住，又要有丰富的商业配套和休闲配套，它要向城市开放，有一定的规模，能聚集一定数量的人口，又要有亲切和谐的邻里关系。需要满足：城市精神·人文地脉·街区生活我们的定位是：新大沥CLD·首席人文街区生活六、产品定位基于上述的项目定位及结合市场、设计规定，对各类产品建议如下：1、

27、住宅产品建议：（1）考虑因素 考虑因素一：市场热销产品通过前面市场分析，市场上90-130产品成交独树一帜，成交量超出其他产品，首置的三房户型及刚需中小户型则持续保持较高的成交。70-130的三房单位主力；70-90的三房总供应比两房多50%左右，成交却多出100%以上；110-150的产品，四房的销售效率明显比三房要高得多； 考虑因素二：地块价值u 地块居住价值较高，配套完善，有条件打造中高档的居住小区。u 地块有“70/90”政策影响，在目前市场环境下，不建议设计大量合并户型；故90以下的户型产品将会占多数比例。u 保证居住要求下，实现商业价值最大化。 考虑因素三：主要竞争项目产品分析u

28、竞争市场以刚需90-110面积段为主。（2）产品建议：综合考虑地块自身具备的开发价值和市场情况，本项目的产品面积区间建议为80-130，户，以三房为主力，其中以90平方米左右的三房为主，100-130平方米的改善型产品为辅，少量二房或小三房单位。2、商业产品建议：（1）商业为了实现价值最大化，建议以开放式创新街区步行街设计，利用负一层空间开发，设计通过开放式商业街区的地面层来吸引大量的人流带动商业气氛，保证首二层购物娱乐休闲空间。（2）商铺开间进深建议：一般服装、餐饮类进深与开间之比为4 ：1 的商铺较为合理；而餐饮类对进深的要求不大，可设置4：1以上的比例；品牌服饰、数码类这类商家对门面的展

29、示性要求高，因此应缩少开间进深比，控制在1：2-3之间。七、客户群定位1、主要客户群体：刚需型客户，扎根在大沥7-10年的“新大沥人”u 25-35岁之间，首次置业者u 多为年轻的或者经济基础刚起步阶段u 对价格比较敏感，但又有很重的从众心理u 家庭关系比较简单，对生活素质有一定的要求u 要求：成熟的周边配套，与工作地点间的便利交通，更关注周边消费场所、重视生活成本u 关注幼儿园、小学的质量和收费u 80-90小三房为主， 部分考虑70两房u 具有升值空间、适中的价位、高性价比u 满足必要的舒适度u 长线有良好的升值前景2、次要客户群体：改善型客户，本地离巢、CBD溢出客户u 3040岁，处于

30、购买能力最旺盛的年龄阶段，是社会的中流砥柱；u 以二次置业改善居住型客户为主，u 活跃在各个行业，有一定的权利和地位，以企业中高层u 管理人员、政府中高级公务员、私营企业主为主；u 有固定的收入来源和一定的积蓄。u 忙碌、对住宅的地理位置较重视u 不过分看重价钱，而看重产品本身是否适合自己u 对物业的软硬件配套质素有较高要求八、价格定位1、住宅价格定位项目住宅定位为中档城央精品小区，通过对比区域主要在售竞争项目的销售情况，对本项目进行价格定位：依据住宅估价理论和方法，项目评估后可实现的理论均价为： 比较标的物评估价格U（各比较物业修正价格×比较权重）×（调整系数） （110

31、00×30%+11000×30%+8500×25%+ 6300×15%）×（89.55/90.03） 9618元/ 根据具体楼栋和户型情况，经调整最终理论均价为：9779元/ 毛坯。2、商业、车位价格定位经过初步对周边项目商铺、车位调研，初步价格定位如下：首层商铺：4-8万元/平方米；二层商铺：2-3万元/平方米；负一层：3万元/平方米地下停车位：150000元/个。第四部分 项目规划设计一、总平面规划项目北面为大沥镇钟边路，南面为某金属厂房，西面为大沥镇竹基南路，东面为将要开发建设的雅居乐地产公司的项目。其中靠东面的一条新的市政规划路尚未开通

32、。按照规划设计要点的要求，在小区内四周需新建一条环形车道。图4.1 项目总平面图拟建的住宅楼和公寓的规模严格按照规划条件的要求进行设计，综合指标均满足规划设计条件。在布局上，各向消防间距和日照间距均严格按照佛山市城市规划管理技术规定及有关规定执行。住宅的户型设计满足70/90的指标的要求。拟建的项目16层，由住宅、负一层、首层、二层商业组成，设两层地下室，负一层为商业，负二层为停车库。三层及之上为住宅。室外布置消防车道、绿地及少量的停车位，本区用地面积约2万平方米，地下车库停车位约480个。二、单体平面设计住宅为两梯3户或两梯4户，户型平面厅房方正，部分户型有花园面积赠送。南北通风，明厨、明卫

33、，楼梯、电梯厅均直接对外通风、采光。住宅首层、二层均设商铺，三层设有空中花园及入户大堂。 图4.2 建筑物效果图三、道路系统设计沿项目四周设置环形隐形消防车道，内部的住宅四周设消隐形防车道，小区内的消防车道结合小区的园路设置。图4.3 小区道路平面图四、绿地设计结合旧区原有的地形，根据因地制宜，综合利用原则，充分满足规划条件对绿地率的要求。绿化主要以组团间绿化和宅旁绿地作为区内的绿地系统，利用三层架空层空间作为空中花园，结合绿化园景，以进一步加强绿化景观要求。图4.4 园林设计图第五部分 项目经济效益分析一、项目主要基础参数指标本次申请*，详见下图：图5.1 15#、16#、21#、22#号楼

34、坐落图根据建设工程规划许可证建字第*号所示，本项目*号楼的规划设计指标详见下表内容。指标项目单位规划设计指标数据本项目社区七其余项目合计规划净用地面积16,635.5550,529.4567,165.00规划总建筑面积83,458.54321,538.88404,997.42地上总建筑面积59,839.94232,223.41292,063.35其中住宅建筑面积57,990.71208,264.46266,255.17商业建筑面积-13,314.6213,314.62办公建筑面积-规划条件配套设施-5,880.655,880.65其 他1,849.234,763.686,612.91地下总建筑

35、面积23,618.6089,315.47112,934.07其中停车场23,618.6089,315.47112,934.07计容总面积58,224.43227,528.21285,752.64容 积 率3.504.504.25建筑基底总面积2,169.6615,453.0217,622.68建筑密度%13.0430.5826.24规划绿地总面积7,079.9121,504.9728,584.88绿 地 率%42.5642.5642.56住宅套数套620.002,252.002,872.00社区人口人2,170.007,882.0010,052.00表5.1 *规划设计指标分析表注：规划设计指

36、标分析表具体数据详见附表1二、项目主要经济技术指标序号项 目单位数 额备 注 说 明1销售总额万元（销售均价）元/销售总额÷销售面积2投资总额万元（单位成本）元/投资总额÷建筑面积3税前利润万元销售总额-投资总额（税前利润率）%税前利润÷销售总额4应交所得税万元销售利润×25%5净利润万元税前利润应缴所得税（销售净利润率）%净利润÷销售总额（投资净利润率）%税后利润÷投资总额表5.2 *投资效益分析表注：投资效益分析表具体数据详见附表10三、项目投资估算总投资估算及构成=前期费用（包括：土地费用、前期费用）+工程费用（包括：土建工程费

37、用、安装工程费用、装饰工程费用、道路与园林绿化工程费用、设备安装工程费用、其他工程、监理及预算费用和不可预见费）+经营费用，具体如下表所示：序号工程或费用名称计量单位工程量合计单价（元）或计费基础（%）造价合计（万元）一土地费用*1土地出让金万元*7.15%7.152土地契税万元*7.15%*3土地评估费用万元139.007.15%*4拆迁总费用万元*二前期费用1,467.511市政建设费20,278.494.00%811.142设计费万元2,658.6420.61%547.873消防建审费83,458.543.0025.044施工报建费83,458.546.0050.085环评立项费83,4

38、58.544.0033.38三土建工程费用20,348.361三通一平69.871.1场地平整16,635.5511.0018.301.2基建水电费16,635.5531.0051.572土建工程20,278.492.1测绘钻探等83,458.5410.0083.462.2围蔽及土方工程23,618.60664.001,568.282.3土建施工（±0.00以下）23,618.603250.007,676.052.4土建施工（±0.00以上）59,839.941830.0010,950.71四安装工程费用4,285.601室内外电安装83,458.54344.502,875

39、.152室内外给排水安装、消防喷淋83,458.54169.001,410.45五装饰工程费用4,243.121室内外装饰（铝窗、栏杆、拦河）54,113.40470.002543.332住宅入户大堂155.516,630.00103.113住宅标准层电梯厅、走廊、空中花园4,138.261,950.00806.964住宅负一、二层梯间336.311,950.0065.585售楼部装修工程万元600.0020.58%123.476样板间装修工程906.006,630.00600.68六道路与园林绿化工程费用*1道路工程1,175.50630.0074.062化粪池工程83,458.5415.0

40、0125.193周边排水工程83,458.5437.50312.974天面绿化园建1,054.26975.00102.795中心绿化园建14,465.892050.002,965.51七设备安装工程费用839.761电梯工程台8550000.00440.002电讯安装59,839.9410.0059.844防雷工程59,839.945.0029.923智能设备套6205000.00310.00八其他工程（门牌、批示牌等）59,839.9410.0059.84九监理及预算费用1,014.061监理费万元33,357.191.99%663.812预算编制费(含抽钢筋)万元33,357.190.55

41、%183.463结算审核费万元33,357.190.50%166.79十不可预见费万元33,357.195.00%*十一经营费用*1开发综合管理费*1.00%*92销售费用万元*3.00%*3财务费用万元*6.77%*十二总成本*表5.3 *项目总投估算表注：项目总投资估算表具体数据详见附表21、项目总投资估算由上述计算可知，本项目建设投资为*万元，其中前期费用：*万元，建设成本：*万元，经营费用：*万元。2、项目建设的资本金比例本项目已完成*万元的土地费用支付和*万元的前期费用，两者合计约为*万元。3、本项目投资的资金组成为：项目资本金：*万元，所占比例为*%；其他建设资金：*万元，所占比例

42、为*%；经营费用：*万元，所占比例为*%。4、建设资金筹措计划：项目建设所需的建设资金和经营费用的资金缺口约*万元，拟通过银行贷款解决，具体为从*年第二季度开始引入银行资金*万元，在*年第二、三、四季度分期投入项目。具体资金筹措计划详见附表5的内容。四、财务评价1、报告财务评价的计算期确定本项目建设周期：以项目开始建设日起，至项目竣工交付日止，项目的上述建设进度计划为：*，合计39 个月。根据本项目的特点，报告选择项目的建设周期（以财务年度计算），作为本报告财务评价的计算期。依据上述的建设进度计划：报告财务评价的计算期为* 年（* 年*年）。2、本项目计算期内销售收入估算序号项 目单价（元/）

43、面积（）销售率（计算期）金额（万元）1住宅部分*100%*2车位部分*100%*3合 计*100%*表5.4 *销售收入估算表3、项目经营利润估算序号项 目金额(万元)备 注1销售收入*2土地费用*前期费用3前期费用*4土建工程费用*工程费用5安装工程费用*6装饰工程费用*7道路与园林绿化工程费用*8设备安装工程费用*9其他工程（门牌、批示牌等）59.8410监理及预算费用1,014.0611不可预见费1,667.8612营业税及附加税6,398.81税率5.72%13土地增值税2,449.91住宅部分-2%，车位部分3%14利润总额*15经营费用10,461.7616税前利润*17所得税6,

44、210.19利润总额的25%18净利润*表5.4 *经营利润估算表注：经营利润估算表具体数据详见附表6通过上表计算结果可计算出： 本项目计算期内，项目总投资收益率（所得税前）为*%。 本项目计算期内，项目资本金净利润率为*%。五、盈利能力分析项目销售计划将按项目建设进度及相关房地产销售法规确定。1、房地产销售的相关规定根据中华人民共和国城市房地产管理法第四十四条规定，商品房预售，必须符合下列条件：交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资（各期）的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期（各期）；向县级以上

45、人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，高层住宅（各期）主体达到2/3，即可销售。2、项目销售计划项目计划 *年*月达到项目产品销售所需的项目建设形象进度，故项目的总经营周期，计划始于* 年*月，至本报告选择的计算期结束为止。3、计算期内项目经营（销售）周期的确定本项目财务评价选定的计算期为 3 年（即* 年* 年），根据前述内容，项目计算期内的销售计划为* 年*月开始销售* 年* 月，故计算期内的项目经营（销售）周期为*个月。具体销售计划表详见附表4的内容。4、建设期各年计划投资比例本报告以项目建设计划进度为依据，分配本项目各年所需的建设资金，具体进度计划如下表横道图所示：序号工程或费用名称*年*年*年第二季度前第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度一土地费用二前期费用三土建工程费用 四安装工程费用 五装饰工程费用 六道路与园林绿化工程费