2020——收藏资料30日连云港金源·金凤凰城二期高层开盘营销推广策划案

1、1 12013房地产营销策划大全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 金源金源 金凤凰城二期高层开盘营销推广策划案金凤凰城二期高层开盘营销推广策划案 金源金源 金凤凰城项目工作组金凤凰城项目工作组2012013 3.03.30.03.302 22013房地产营销策划大全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 报告提纲报告提纲3 32013房地产营销策划大全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 本报告的工作目标本报告的工作目标4 42013房地产营销策划大

2、全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 5 52013房地产营销策划大全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 6 62013房地产营销策划大全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 7 72013房地产营销策划大全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 8 82013房地产营销策划大全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 9 92013房地产营销策划大全免费更新

3、！QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 根据连云港市房管局统计的数据显示，上周（3.15-3.21）港城普通住宅共成交714套，其中新浦区成交136套，连云区成交55套，海州区成交70套，开发区成交62套，赣榆县成交99套，东海县成交130套，灌云县成交72套，灌南县成交90套。与前周相比，成交量减少22套，降幅2.99%。港城近期住宅市场整体概况港城近期住宅市场整体概况10102013房地产营销策划大全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 港城近期住宅市场整体概况港城近期住宅市场整体概况 普通住宅总销售面积

4、为72055平方米，其中新浦区销售面积为12283平方米，连云区为5509平方米，海州区为5099平米，开发区为6197平米，赣榆县为12533米，东海县为10956平米，灌云县为8719平米，灌南县为10759平米。与前周相比，成交面积减少5278平方米，降幅6.83%。11112013房地产营销策划大全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 港城近期住宅市场整体概况港城近期住宅市场整体概况12122013房地产营销策划大全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 港城近期住宅市场整体概况港城近期住宅市

5、场整体概况13132013房地产营销策划大全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 港城近期住宅市场整体概况港城近期住宅市场整体概况14142013房地产营销策划大全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 港城近期住宅市场整体概况港城近期住宅市场整体概况15152013房地产营销策划大全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 港城近期住宅市场整体概况港城近期住宅市场整体概况16162013房地产营销策划大全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：

6、http:/，淘宝：http:/ 港城近期住宅市场整体概况港城近期住宅市场整体概况17172013房地产营销策划大全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 港城近期住宅市场整体概况港城近期住宅市场整体概况18182013房地产营销策划大全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 港城近期住宅市场整体概况港城近期住宅市场整体概况小结 自（1.18-1.24）周港城楼盘成交1102套后，港城楼盘的成交量就没有突破1000套大关，并且近几周可以说是一直处于下滑的趋势。上周楼盘成交量依然呈现下降趋势，全市的楼盘成

7、交714套，相比前周下降了2.99%。通过图表我们看到，整体上港城各区的楼盘成交量相对比较稳定，没有大的波动。目前港城住宅市场呈下述状况： 成交量处于较低的水平，其中连云区的成交量更是逐渐下降到不到300套的状况； 成交房源单套平均面积逐步下降，目前单套平均销售面积保持在在90平米左右；19192013房地产营销策划大全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 20202013房地产营销策划大全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 21212013房地产营销策划大全免费更新！QQ：1053527879

8、房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 案名案名东盛东盛 四季花城四季花城规划面积规划面积5353万方万方规划户数规划户数20002000多户多户销售面积销售面积50-13950-139单价范围单价范围3500-43003500-4300元元/ /均价均价40004000元元/ /在售户数在售户数房型面积房型面积89-10089-100二房、二房、118-139118-139三房三房主力面积主力面积120120（在售）（在售）主力总价主力总价近近5050万元万元已推房源销售率已推房源销售率90%90%工程进度工程进度现房现房房源去化房源去化二房基本售完，三房还有剩余二房基本售完，三房还

9、有剩余项目周边住宅市场调查情况项目周边住宅市场调查情况22222013房地产营销策划大全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 案名案名弘达名筑弘达名筑规划面积规划面积销售面积销售面积100-143100-143单价范围单价范围2900-36102900-3610元元/ /均价均价33803380元元/ /在售户数在售户数100100套左右套左右房型面积房型面积89-10089-100二房、二房、118-139118-139三房三房主力面积主力面积100.95100.95主力总价主力总价35-4035-40万元万元推出房源销售率推出房源销售率80%

10、80%工程进度工程进度现房现房房源去化房源去化三房剩余较多三房剩余较多项目周边住宅市场调查情况项目周边住宅市场调查情况23232013房地产营销策划大全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 案名案名香缇花园香缇花园规划面积规划面积规划户数规划户数销售面积销售面积50-13950-139单价范围单价范围4000-53004000-5300元元/ /均价均价45004500元元/ /在售户数在售户数144144套套房型面积房型面积80-11080-110平层、平层、120-130120-130复式复式主力面积主力面积80-11080-110（在售）（

11、在售）主力总价主力总价4040万元万元推出房源销售率推出房源销售率期房期房房源去化房源去化暂时为预订暂时为预订项目周边住宅市场调查情况项目周边住宅市场调查情况24242013房地产营销策划大全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 案名案名福港福港 好莱坞好莱坞规划面积规划面积3333万方万方销售面积销售面积47-15347-153单价范围单价范围3600-38003600-3800元元/ /均价均价37003700元元/ /在售户数在售户数二期二期4848套套房型面积房型面积47.5547.55一房、一房、114-152114-152三房三房主力

12、面积主力面积4848140140（在售）（在售）主力总价主力总价2020万元、万元、5050万元万元已推房源销售率已推房源销售率90%90%（现房）（现房）房源去化房源去化一房基本售完，三房还有剩余一房基本售完，三房还有剩余项目周边住宅市场调查情况项目周边住宅市场调查情况25252013房地产营销策划大全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 案名案名日出东方日出东方规划面积规划面积1717万方万方规划户数规划户数20002000多户多户销售面积销售面积83-26083-260单价范围单价范围3850-55003850-5500元元/ /均价均价4

13、5004500元元/ /在售户数在售户数7070套套房型面积房型面积一房一房8383； 二房二房100100； 三房三房130130；四；四房房150150主力面积主力面积130130（在售）（在售）主力总价主力总价55-6055-60万元万元推出房源销售率推出房源销售率90%90%（现房，已交（现房，已交2 2栋房）栋房）房源去化房源去化三房剩余三房剩余项目周边住宅市场调查情况项目周边住宅市场调查情况26262013房地产营销策划大全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 案名案名港城蓝天港城蓝天规划面积规划面积3 3万方万方规划户数规划户数32

14、2322户户销售面积销售面积50-13950-139单价范围单价范围3300-42003300-4200元元/ /均价均价37003700元元/ /在售户数在售户数110110套套房型面积房型面积一房一房53537979；二房；二房9292102102；三房；三房119119131131主力面积主力面积5050130130（在售）（在售）主力总价主力总价1818万元万元4848万元万元推出房源销售率推出房源销售率65%65%（现房）（现房）房源去化房源去化一房剩余一房剩余2020多套、三房剩余较多多套、三房剩余较多项目周边住宅市场调查情况项目周边住宅市场调查情况27272013房地产营销策划大

15、全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 案名案名海客瀛洲海客瀛洲规划面积规划面积2020万方万方规划户数规划户数14001400多户多户销售面积销售面积88-28088-280单价范围单价范围3800-65003800-6500元元/ /（海景房（海景房60006000元元/ / + +）均价均价47004700元元/ /在售户数在售户数0 0房型面积房型面积二房、三房、四房二房、三房、四房主力面积主力面积140140（一期）（一期）主力总价主力总价6060万元万元推出房源销售率推出房源销售率100%100%（现房）（现房）房源去化房源去化售完售

16、完项目周边住宅市场调查情况项目周边住宅市场调查情况28282013房地产营销策划大全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 案名案名帝豪帝豪 水榭花都水榭花都规划面积规划面积4040万方万方规划户数规划户数21002100户户销售面积销售面积110-200110-200单价范围单价范围3620-47803620-4780元元/ /均价均价40004000元元/ /在售户数在售户数4040套套房型面积房型面积130-140130-140三房、三房、200200四房四房主力面积主力面积130-140130-140（在售）（在售）主力总价主力总价5555

17、万元万元推出房源销售率推出房源销售率80%80%（现房）（现房）房源去化房源去化三房剩余较多三房剩余较多项目周边住宅市场调查情况项目周边住宅市场调查情况29292013房地产营销策划大全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 项目周边住宅市场调查情况项目周边住宅市场调查情况案名案名映像西班牙映像西班牙规划面积规划面积2828万方万方规划户数规划户数20002000多户多户销售面积销售面积90-14090-140单价范围单价范围3600-45003600-4500元元/ /（在售）（在售）均价均价37003700元元/ /在售户数在售户数6060套套

18、房型面积房型面积二房、三房二房、三房主力面积主力面积110-120110-120（在售）（在售）主力总价主力总价45-5045-50万元万元推出房源销售率推出房源销售率90%90%（现房）（现房）房源去化房源去化三房剩余较多三房剩余较多30302013房地产营销策划大全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 31312013房地产营销策划大全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 项目周边住宅市场调查情况分析项目周边住宅市场调查情况分析32322013房地产营销策划大全免费更新！QQ：105352787

19、9 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 由上述列表可以看出： 目前金凤凰城周边楼盘在售主力面积均在100平方米以上，100平方米一下的房源大多已经去化，剩余房源不多。除了海客瀛洲与福港 好莱坞目前在售房源主力面积为140平方米左右的大三房或四房外，其余楼盘房源均是120平方米左右的标准三房房源。本项目首期推出的3号楼、5号楼和13号楼中，除了13号楼是一房的小户型外，3号楼和5号楼的75套房源中，120平方米左右的三房有50套，这批房源的去化，将受到周边楼盘较大的影响。项目周边住宅市场调查情况分析项目周边住宅市场调查情况分析33332013房地产营销策划大全免费更新！QQ：1053

20、527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 项目周边住宅市场调查情况分析项目周边住宅市场调查情况分析34342013房地产营销策划大全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 由上述列表可以看出：目前金凤凰城周边楼盘以本项目为中心，住宅销售均价越靠近连云区中心越高，越远离中心越低。除了海客瀛洲的海景房的销售价格超过6000元/平方米外，靠近连云区中心的老婆均价一般在4000元/平方米出头；位置偏远的楼盘销售均价则在3400元/平方米以下。项目附近的楼盘销售均价在3700元左右，鉴于剩余房源多为高楼层房源，实际整盘销售均价应略低于37

21、00元/平方米。项目周边住宅市场调查情况分析项目周边住宅市场调查情况分析35352013房地产营销策划大全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 项目周边住宅市场调查情况分析项目周边住宅市场调查情况分析36362013房地产营销策划大全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 由上述列表可以看出： 此次调查的9个楼盘，在售房源总价除了海客瀛洲被海景房拉高到60万元，其他房源总价一般在45-55万元左右。鉴于目前周边项目在售主力房源多为三房，这样的总价是比较符合实际情况的。本项目即将推出的一房和二房的房源，

22、在总价上将具有较强的竞争优势。项目周边住宅市场调查情况分析项目周边住宅市场调查情况分析37372013房地产营销策划大全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 关于周边项目小户型房源： 福港 好莱坞：一室48平米，目前推出10套，开发商保留多套，单价3750元左右； 港城蓝天： 一室50平米，总共76套，目前剩余20多套，单价3700元左右； 东盛 四季花园：一室50平米左右，总130多套，目前剩余10套，单价3800元左右。项目周边住宅市场调查情况分析项目周边住宅市场调查情况分析38382013房地产营销策划大全免费更新！QQ：105352787

23、9 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 小结： 此次共调查9个楼盘，主要在周边项目在售房源的面积、均价、总价上汇总并分析，以作为本项目4月中二期高层小高层首批房源推出做定价参考。调查分析结果大致可归纳为： 周边在售房源大多为100平方米以上房源； 周边100平方米以下小面积房源销售去化速度快于大面积房源； 本项目附近楼盘目前销售均价为3700元/平方米（实际整体均价略低于此数据）； 周边地区面积为100平米以下及总价在40万元以下的房源较稀缺；项目周边住宅市场调查情况分析项目周边住宅市场调查情况分析39392013房地产营销策划大全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网

24、：http:/，淘宝：http:/ 40402013房地产营销策划大全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 项目周边商业市场调查情况项目周边商业市场调查情况久和商铺（期房无返祖）面积：底层30-90平方米（小面积商铺）；二层几百平方米都有结构：1楼挑高5.4米价格：底层均价16000/平方米； 最高价19000元/平方米；二层价格未定； 销售方式为底层及二层分开销售。 底层主力商铺总价在100万元以上41412013房地产营销策划大全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 项目周边商业市场调查情况项目

25、周边商业市场调查情况福港 好莱坞 （现房无返祖，就2间商铺）面积：一间面积为200平方米左右（底层）； 一间1000平方米左右（两层连卖，底层为小面积）结构：层高4.2米价格：底层均价10000元/平方米；二层均价7000元/平方米42422013房地产营销策划大全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 项目周边商业市场调查情况项目周边商业市场调查情况港城金三角（期房三年包租，每年6%）面积：65-122平方米（其中60%的商铺面积在60多平方米左右）结构：底层层高3.9米，二、三层2.8米；价格：均价5000元/平方米；最高价5300元/平方米（

26、连卖） 主力商铺总价30-40万元左右 目前以销售85%(销售员如是说)地理位置：非常差，距本项目很远43432013房地产营销策划大全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 项目周边商业市场调查情况项目周边商业市场调查情况香堤（期房，暂未销售）面积：95-105平方米结构：1层高9.5米价格：东面9500元/平方米；西面7500元/平方米 主力商铺总价80万元左右 44442013房地产营销策划大全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 项目周边商业市场调查情况项目周边商业市场调查情况45452013

27、房地产营销策划大全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 项目周边商业市场调查情况项目周边商业市场调查情况46462013房地产营销策划大全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 项目周边商业市场调查情况项目周边商业市场调查情况 周边项目以单层销售为多，只有本项目是所有商铺均采用两层连 卖的方式销售； 周边项目多为小面积商铺，除了福港 好莱坞外，主力面积一般 都在100平米左右； 周边项目底商单价较高，均在10000元/平方米以上，久和更是达 到16000元以上； 周边项目销售的商铺总价一般都在百万元以

28、下，久和的商铺总价 稍高，主力商铺为100-150万元；47472013房地产营销策划大全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 48482013房地产营销策划大全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 项目二期小高层高层首批房源定价建议项目二期小高层高层首批房源定价建议定价原则： 4月中旬推出房源销售价格须与本项目附近楼盘销售价格相近； 在上条所诉的基础上须体现本项目的价格竞争优势； 通过调整定价系数策略，以控制本项目的较大面积及高楼层房源的销 售总价，以保持高楼层房源在销售总价上的优势；494920

29、13房地产营销策划大全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 项目二期小高层高层首批房源定价建议项目二期小高层高层首批房源定价建议定价建议：3号楼均价约3509元/ 5号楼均价约3460元/ 13号楼均价约3751元/详见销售价格表方案一：50502013房地产营销策划大全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 项目二期小高层高层首批房源定价建议项目二期小高层高层首批房源定价建议定价建议：销售均价在方案一基础上下调140-150元/平方米详见销售价格表方案二：51512013房地产营销策划大全免费更新！

30、QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 项目二期小高层高层首批房源定价建议项目二期小高层高层首批房源定价建议 方案一优点销售价格高，销售资金收益大，缺点也是销售价格高，销售速度较平稳，回款效率较低。 方案二优点是销售价格较低，销售速度较快，短期内回款效率高，同时为后续3栋楼提价释放空间，给前期客户房产增值实惠，坚定后续客户信心。缺点是首批推出的3栋楼的收益会略有下降。 方案一销售周期预估为7个月，6栋楼整体去化平稳，预计在11月之前销售80%; 方案二销售周期预估较方案一短，其中此次推出的3栋楼能在3个月内去化90%。方案一与方案二分析对比52522013房

31、地产营销策划大全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 53532013房地产营销策划大全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 定价建议：均价7439.11元详见底商销售价格表项目二期底商定价建议项目二期底商定价建议 本项目二期底商由于面积较大，主力面积一般在200平方米以上。考虑总价因素，因此在单价上我司建议不宜过高，7500元/平方米左右的均价比较符合本项目的实际情况。 54542013房地产营销策划大全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 5555

32、2013房地产营销策划大全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 价值生成价值生成核心资源是？西小山原生态山体公园社区！西小山原生态山体公园社区！墟沟平山转盘附近最具价格优势的房产项目墟沟平山转盘附近最具价格优势的房产项目56562013房地产营销策划大全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 价值主线传播脉路价值主线传播脉路西小山原生态山体公园社区！西小山原生态山体公园社区！ 金凤凰城越来越美，住在金凤凰城生活更美金凤凰城越来越美，住在金凤凰城生活更美墟沟平山转盘附近最具价格优势的房产项目墟沟平山转盘

33、附近最具价格优势的房产项目 首付首付6 6万就能入住金凤凰城万就能入住金凤凰城57572013房地产营销策划大全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 主推广语主推广语首付才首付才6 6万万元起元起 住更美的住更美的金凤凰城金凤凰城 58582013房地产营销策划大全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 广告视觉风格定位广告视觉风格定位视觉调性：视觉调性：别致、现代、简约打破常规的设计风格入市，以原生态山景隐含的那种清新简练和质朴为画面元素基点，山景公园以一种亲切随性的风格进行展示。表现手法：表现手法

34、：在广告设计上，应走新颖及创意为主的广告推广模式，传播“山景公园”+“6万首付”系列广告，主要是“创意十品质十品牌”的三位一体化，达到牵一发而动全身之效。59592013房地产营销策划大全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 色色 彩彩：绿色系，黄色系阐阐 释释：绿色代表自然代表生机勃勃，凸显本项目山景公园的 核心价值。墨绿色则代表沉稳的气质与优雅的品质， 更是凸显了金科6年铸一剑的底气！ 黄色代表热情、激烈、积极的意韵，凸显本项目“6万 首付”强烈的冲击力。 墨绿底色与黄色文字结合，通过强烈的视觉反差，以 达到夺人眼球的效果！调调 性性: 生态

35、、自然、品味 + 醒目、震撼、冲击广告视觉色彩定位广告视觉色彩定位60602013房地产营销策划大全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 户外大牌：61612013房地产营销策划大全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 户外大牌：62622013房地产营销策划大全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 道旗一：63632013房地产营销策划大全免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：http:/，淘宝：http:/ 道旗二：64642013房

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