11日济南鲁商广场C座业态组合和租金策略

1、 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879鲁商广场C座业态组合和租金策略 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879第一部分：济南商业扫描第一部分：济南商业扫描 蓄势待发的济南商业 商业“大洗牌”即将来临 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105352787

2、9济南商业市场发展济南商业市场发展大观园商场、人民商场第一百货、百货大楼山东华联特征：特征：n本地国营商业；n百货业为主；n商业规模总体较小， 档次较低。传统商业期传统商业期19491995银座商城、贵和购物中心、三联家电、上海联华、万家隆、大润发特征：特征：n消费力的提升促进少 数高档百货的出现；n消费观念的改变促使 专业商场、专卖店、 超市大量出现。现代商业起步期现代商业起步期19962002泉城路万达、沃尔玛、苏宁、国美、伊势丹特征：特征：n大型超市、专业店 进一步拓展市场；n大型商业由传统百 货向综合型商业过度；n外资商业突破壁垒 进入济南商业市场；n销售类商业大量出 现。现代商业发展

3、期现代商业发展期2003目前恒隆广场、万达广场、佳世客、鲁商广场特征：特征：n外资连锁商业集团 大举进入；n综合型购物中心开始 出现；n商业壁垒逐渐薄弱， 商业环境更加透明 有序。现代商业成熟期现代商业成熟期2010济南的商业市场发展经历了一个长期缓慢的过程，直到07年济南大型商业的供应量才出现快速上升，由2007年68.5万平方米上升至2010年151.7万平方米。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879济南市商业市场现状济南市商业市场现状济南济南青岛青岛北京北京城市说明山东欠发达二线城市山东发达二线城市北

4、方一线城市大型综合商业面积（百货、购物中心）54.1万平米43.6万平米423.5万平米主要连锁商业银座、贵和、烟台振华利群、巴黎春天、麦凯乐、百盛王府井、新世界、美美、连卡佛、sogo、新光三越、燕莎市区人口数（万）382.0271.0733.5人均综合商业面积0.140.160.58济南济南青岛青岛北京北京城市说明山东欠发达二线城市山东发达二线城市北方一线城市大型综合超市面积14.4万平米19.6万平米96.8万平米主要连锁商业家乐福、沃尔玛、乐购、易初莲花、大润发、欧尚、家乐福、沃尔玛、乐购、易初莲花、大润发、欧尚、麦德龙家乐福、沃尔玛乐购、易初莲花、大润发、欧尚、麦德龙市区人口数（万）

5、382.0271.0733.5人均综合商业面积0.0380.0720.132目前商业结构（连锁大卖场）目前商业结构（综合性商业）人均综合商业面积：济南与北方一线城市差距较大，仅为北京24%同时落后与省内青岛；人均综合商业面积：与北京青岛差距较大，分别为北京/青岛的29%/53%；连锁商业品牌：与百货/购物中心相比，外资连锁大卖场进驻济南较早，占据市场过半份额，未来在济南仍会进一步大发展。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879济济南南商商业业发发展展进进程程比比较较济南济南青岛青岛北京北京1980 1985

6、1990 1995 2000 2005 2010 20151991：亚运会，商业逐步开放，涉外氛围增强 90年代中期：CBD/中关村等商务区形成，服务业发展迅速，刺激消费 2003年：WTO/申奥成功，城市地位提升，消费力提升，与国际接轨90年代初：市府东迁，香港中路商务区形成；2003年：商业新增供应22%，固定资产投入增长55%，城市地位进一步提升。2008：奥帆赛/啤酒节/外资投入进一步增长（日韩为主）等提升城市地位，与国际接轨90年代中：消费力提升，新增商业供应增加2003年：大量连锁业在进驻青岛后进一步进驻济南2010年后：市府东迁/全运会高新区产业定位细化，城市更加开放传统商业期现

7、代商业起步期现代商业发展期现代商业成熟期缺少产业刺激和国际性事件支持，先打服务业发展缓慢，商务办公物业市场不活跃等因素使济南商业发展进程明显落后于北京/青岛。作为衔接京津冀和长三角的枢纽城市，上述不足将逐渐改善，济南未来商业前景巨大；济南大型商业在近3年来有所增长，但整体速度较慢、人均商业面积不足，未来发展空间巨大；万达、恒隆、新世界等地产运营商进驻济南，市场竞争凸显，市场本埠垄断逐步被打破；竞争带来整体商业水平提升，快速结构性升级状态出现，大量现有商业改造、重组，高端、大型、新型商业 综合体将成为未来商业市场主流；外埠与本埠多家商业航母蓄势待发，将重新划定现有格局，济南商业市场已进入”大洗牌

8、“前夜。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879第二部分：关于鲁商广场第二部分：关于鲁商广场 商业前沿的城市综合体 领袖时代的城市标志 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879鲁商广场的特征鲁商广场的特征高可达性高密度、集约性整体统一性功能复合性土地使用均衡性空间的连续性内外部关系完整性强大的对外辐射型升值价值鲁商广场的功能特色鲁商广场的功能特色壹、综合型运动健身休闲中心全民健身中心（A座）贰、大型主力购物中心银座旗舰店（B座

9、）叁、世界顶级休闲娱乐商业钻石铺王（c座）肆、商务办公核心泉城公园生态写字楼市场竞争引发商业结构再升级市场竞争引发商业结构再升级济南首个高端休闲商业体济南首个高端休闲商业体鲁商广场鲁商广场高姿态入市高姿态入市 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879本项目城市综合体本项目城市综合体商业形态构成商业形态构成业态总结：1、百货主力店、大卖场、电器、影城、书城、玩具反斗城、家居、美食城、健身运动中心、生态公园、商务办公、商业街、国际一线品牌专营店、国际顶级餐饮、时尚体验概念店。2、各店与店之间要有良好的连通性与互动性

10、互补性3、并通过统一管理以发挥整体效应功能实现包括：功能实现包括：购物购物+运动运动+餐饮餐饮+休闲休闲+娱乐娱乐+写字楼写字楼+旅游旅游 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879健身运动中心健身运动中心国内项目最多、功能最全、环境和配套设施最完善南部富人区南部富人区CLD汇聚济南高收入阶层和高端消费能力人群泉城公园泉城公园46万平米主题生态公园鲁商广场各版块功能实现和相互价值关联鲁商广场各版块功能实现和相互价值关联南部富人区南部富人区生态生态写字楼写字楼健身运动中心健身运动中心银座旗舰店银座旗舰店C C座座资

11、源平台商务租客商务租客高消费人流高消费人流商旅消费人流商旅消费人流住家消费人流住家消费人流提升品质资源平台提升品质商务消费人流商务消费人流商旅消费人流商旅消费人流资源互补资源互补提升品质提升品质高消费人流高消费人流银座旗舰店银座旗舰店生态写字楼生态写字楼C座座健身运动中心健身运动中心南部富人区南部富人区泉城公园泉城公园办公办公甲级生态写字楼，CBD带来大量高等级商务人士C座座银座旗舰店银座旗舰店百货主力店，多业态组合多阶层消费情景餐饮、高端娱乐、体验式商业、世界一线品牌专营店汇集，为银座旗舰店做补充高消费人流高消费人流 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划

12、大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879鲁商广场C座功能实现高端娱乐高端娱乐概念店概念店国际一线国际一线运动品牌运动品牌汇集区汇集区世界顶级餐饮世界顶级餐饮国际一线品牌国际一线品牌专营店专营店时尚体验式时尚体验式商业商业C座座济南市场空白需求迅速翻升与银座百货业态互补提升鲁商广场商业价值国家倡议全民运动全民健身中心的商业补充年轻消费阶层迅猛增多健康运动成为高收入阶层的必须前沿科技引导时尚消费高端概念备受追捧科技以人为本的观念多数时尚品牌济南空缺满足城市高端消费的品质追求济南市场空白商务交际、城市文化需求南部富人区和商务人士的热衷 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2

13、010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879车展的5天内，包括劳斯莱斯、世爵、法拉利、迈巴赫等13家世界豪华名车品牌都有车辆被卖出，其中300万元以上的豪车订出5辆。全球第一全球四分之一2009上海车展有史唯一全球第二2009北京车展 2009年，中国首次超越美国成为世界头号汽车消费市场。中国消费者买下了1360万辆汽车，位居全球第一。截至2009年12月,中国奢侈品消费总额高达94亿美元,全球占有率约27.5%, 中国人一年买走了全世界超过四分之一的奢侈品,位居全球第二大奢侈品消费国。瑞士钟表厂家统计，2009年香港与内地在内的整个大中华区市场，消化了瑞士钟表全球四

14、分之一的出口额的。第一次在中国内亮相的玛莎拉蒂MC12以1400多万元售出；1000万元“全球特别纪念版”劳斯莱斯亮相4小时后售出；仅宾利一个品牌汽车就当场订出10余部。ROLEX有史以来唯一的展览，耗资千万在北京搭建展览厅;IWC旗下最资深的制表大师首次周游中国手把手教本地媒体拆装机械表机芯。 著名咨询公司贝恩发布了2009中国奢侈品市场调研报告，调查显示，中国二线城市也已经成为奢侈品牌争夺的重点，年轻的都市新贵步入奢侈品的追捧者行列。 2010年,已经有多个世界一线奢侈品牌将至少50%的市场推广份额放在了中国。 中国内地已经被很多奢侈品牌确定为未来五年的发展重点。来自世界奢侈品协会的统计数

15、字显示,2008年世界金融危机以来,全球奢侈品市场“整体疲软”,只有中国消费者对奢侈品消费的热情呈现出不减反增的态势。预计未来五年,中国奢侈品市场将会达到146亿美元,占据全球奢侈品消费额的顶峰。随着国际一线品牌的全球战略由发达国家向中国市场的转移，济南未来必将是国际一线品牌抢滩的焦点。C座的机遇国际顶级品牌抢滩中国中国高端消中国高端消费市场火热费市场火热 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879目前济南市场仅有的一线品牌目前济南市场仅有的一线品牌济南市场对国际一线品牌需求呈几何数字增长。国际一线品牌在济南存在

16、巨大的市场空白。国际一线品牌所处的环境需要安静、舒适。 国际一线品牌入驻考虑“择邻而居” ，鲁商品牌“门当户对”。独具风格的建筑受国际一线品牌青睐。 作为钻石铺王的C座从功能、建筑风格、市场定位等因素来看完全可以符合入驻国际一线品牌的条件。鲁商广场鲁商广场C座引进高档次、高规格实力的国际一座引进高档次、高规格实力的国际一线品牌旗舰店与银座百货业态相呼应，线品牌旗舰店与银座百货业态相呼应，作为百货业态的高端补充。将使鲁商广作为百货业态的高端补充。将使鲁商广场成为省城乃至山东高端休闲消费的朝场成为省城乃至山东高端休闲消费的朝圣地。圣地。C座具备的市场条件济南高消费群体购买力强，对鲁商的忠诚度高。交

17、通便利,物业设施高标准。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879第三部分：业态和品牌组合第三部分：业态和品牌组合 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278791F（2114）1、临近玉函路西片区规划为国际一线品牌旗舰店和主力店，此区位交通条件好，视野宽阔。便于一线品牌展示形象。提升鲁商广场的核心价值。2、临近健身中心和泉城公园的东区规划为国际高端运动品牌主力店和旗舰卖场。使休闲运动体验式购物的价值得到良好诠释。 房商网房商网海量房

18、地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879DOLCE&GABBANA / LVPRADA / VERSACEPiaget/JAEGER-LECOULTREHERMS / MONTBLANCSWAROVSKI / VERTUOMEGA / Rolexadidas classic/ NikeAdidas style（Y-3，SLVR）Reebok / FilaLe coq sportif / ElasticsArcteryx / THE NORTH FACE LAFUMA / SALEWATimberland/ R 房商网房商

19、网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278792F（2830） 本层共规划五种业态，均为国际时尚的体验式品牌专营店。 针对收入较高、具文化品位、懂生活享受的白领阶层和富裕人群而开设。购买者关注品牌或商品的功能、新奇款式以及商家的售后服务和买卖信誉，决策速度快。 体验式品牌店吸引目标顾客的同时也是渗透一个区域市场开发的战略步骤。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879MAC Gallery LimitedGryphon/Bang & O

20、lufsenSony StyleREPLAYDSquared2Diesel OriginalTAKEO KIKUCHISwatchMiss Sixty/ Issey MiyakeAnna Sui /nine westFornarina/ Hennes & MauritzEpisodeBiothermThe Body ShopLOccitane En P 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278793F（1716 ） 本层共规划为国际高端品牌连锁餐饮。分中餐、西餐、日韩料理、东南亚风味、咖啡屋等。注重轻餐饮结

21、构。 本层有连廊与银座旗舰店、全民健身中心相连接，通达性非常好。汇集中式、意大利、法国、美国、泰国、马来西亚、日韩等多国特色。是济南第一所国际性餐饮消费区。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879釜山料理pankoo鼎泰丰/ 满记甜品东京和食SUN /德川家日本料理蕉叶餐厅/ Prima TasteSTARBUCKS/ COSTA COFFEEWangsteak/ FAUCHONhaagen-Dazs / Babelas K 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 鲁商广场-济南首个高端休闲商业体，以国际流行同步的消费理念，前卫的设计构想，舒适的购物环境，为 消费者提供一个高品质的休闲商业场所。在鲁商广场，可以充分享受高品质的购物、餐饮、娱乐、休闲、运动一体化设施。 C座