湘潭市区基准地价(2007)课件

1、湘潭市城区基准地价评估第一章 湘潭市城区土地定级估价工作概述第一节 湘潭市概况湘潭市地处湖南省中部偏东，北接长沙市，南临衡阳市，西与娄底市相邻，东与株洲市接壤，全境总面积5015平方公里。湘潭市现辖湘潭县、湘乡市、韶山市一县二市和雨湖、岳塘二区，全市共有59个乡镇，22个街道办事处。2006年底，全市总人口达287.18万，其中农业人口206.83万，占总人口数的78%，非农业人口为80.35万，占人口总数的22%。其中雨湖、岳塘二城区人口为71.9983万（岳塘区34.6581万，雨湖区37.3402万），城区非农业人口占城区总人口的79，较全市平均水平高出57个百分点，城市化水平相对较高。

2、湘潭置县始于唐天宝八年（公元749年），县城在今湘潭县城易俗河镇，北宋后迁至今湘潭市城区城正街。湘潭市正是在湘潭县城的基础上发展起来的。1949年底在湘潭县城的基础上置湘潭市。一、区位条件湘潭市有良好的经济发展区位，与省会长沙、株洲距离仅40余公里，并呈“品”字状分布，使其成为湖南省交通、文化、科技、经济最发达的“金三角”地区。在“以长株潭为中心，1个半小时为通勤半径，包括岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳在内的“3+5”城市群中，湘潭市是长株潭城市群的重要组成部分。境内交通便捷：京广铁路、湘黔铁路在此交会；京珠高速公路和上瑞高速公路呈十字形交汇于湘潭境内，G107、G320国道穿境而过，城区内经长

3、潭高速公路只需40分钟即可到达长沙黄花国际机场，2007年2月通车的长潭西高速公路更是将长潭车程缩短20公里；湘江四季通航，常年可行驶千吨级货轮。湘潭现已初步形成由铁路、公路、水运相互配套的立体交通网络，也成为广大内陆地区通往长三角、珠三角等沿海发达地区，发展外向型经济的重要交通枢纽。二、自然条件湘潭市属中亚热带季风性湿润气候，四季分明，春暖多变，夏季炎热且暑热期长，秋季凉爽，冬季寒冷但严寒期短。光照充足，历年平均日照时数16401700小时。雨量丰沛，年降水量为12001445毫米。年平均气温16.717.4，1月最冷，平均气温为4.1，7月最热，平均气温为29.7。无霜期长，年均280天左

4、右。光、热、水基本同季。全市地处湘中丘陵盆地之中。北、西、南地势高，中部、东部地势低平，地势起伏较为和缓，相对高差不大。全市近80%的土地海拔在150米以下，最高处海拔802米。地貌类型以岗平地为主，山地占12.12%；丘陵占19.25%；岗地占32.05%；平原占28.05%；水面占8.53%。湘江在城区呈“C”形穿境而过，形成42公里的回弯，沿途接纳了流经湘潭县的涓水和流经湘乡市、湘潭县的涟水。城区为河流冲积平原，主要由湘江、级阶地组成,东北部有海拔100米左右的丘岗地,其余为地势低平冲积平原。城区内平地、丘岗、塘湖兼有，为城市多样化的土地利用奠定了基础。三、经济状况近几年来，随着国家中部

5、崛起战略实施、泛珠三角区域经济合作不断深入及长株潭经济一体化的推进，湘潭市经济快速发展，城镇化水平不断提高。具体表现在以下三个方面：1、经济持续快速增长“十五”期间，湘潭经济持续快速增长，至2006年底，湘潭市地区生产总值达422.1亿元，同比增长13.2%，比全省平均水平高出1.1个百分点，连续四年保持高于11.5%的增长速度；城镇化率达45.5%。全社会固定资产投资达2187600万元，同比增长25.6%；财政总收入315991万元，同比增长26.4%；实际利用外资31514万美元，同比增长19.5%。2、产业结构日趋合理，第二产业地位突出2001年，湘潭市的三次产业结构之比为16.04：

6、36.58：47.38，到2006年第一产业比重下降至14.37%，第二产业的比重增加到45.56%。湘潭市的产业结构日趋合理，第一产业比重略有下降，第二产业比重快速上升，产业结构从三二一型转变为现在的二三一型，第二产业的地位突出，城区工业发达，集中了全市约80%以上的大中型企业，形成了冶金、机电、纺织、化工、建材等五大支柱产业。3、人均主要经济指标稳定快速增长2006年人均地方总产值达15455元，比2001年增长了1.65倍；人均工业总产值为19180元，比2001年翻了一翻；人均农业总产值也增加了0.65倍；人均粮食总产量达到552公斤，比2001年增加了60公斤；人均全社会固定资产投资

7、为7351元，比2001年增加5181元，是2001年的3.38倍；另外，人均社会消费品零售总额、在岗职工平均工资、农民平均收入、城乡居民人均储蓄存款额、年末医疗病床数等人均主要社会经济指标也表现出稳定快速增长的趋势。四、科技、教育与卫生1、科技综合实力大大增强仅2006年一年中，湘潭市新增科技成果达52项，科技成果转化率达57.7%。完成专利申请923件，同比增长24.9%。新增高新技术企业29家，全市高新技术产业产值198.8亿元，增长27.3%。重大科技专项实施取得阶段性成果，8个重大科技专项共获专利43项，其中取得国内先进水平以上科技成果4项，一批科技成果获省以上的科技进步奖，其中省科

8、技进步奖14项，占全省科技进步奖的9.5，位居全国前列。全年共列入国家、省科技计划项目48项，争取资金4015万元，增长2.59倍。湘潭电机被认定为国家级企业技术中心，德国工业园被科技部批准为国家火炬计划机电一体化特色产业基地。2、教育事业稳步发展义务教育成果不断巩固，小学生、初中生年巩固率分别为100%，99.3%，分别居全省第一、第三。初中毕业会考合格率97.7%，高中毕业会考合格率96.3%，均居全省第一位。高中教育规模不断扩大，教师建设队伍建设进一步加强，职业教育进一步发展，职校学生就业率达95%以上。全市办学条件明显改善，推进教育公平工作取得新进展，全市有11万余学生享受了免费教科书

9、，金额达822万多元，2.2万人次享受免杂费，减免金额196万元。3、医疗卫生事业继续发展2006年，全市医疗卫生机构842家，拥有床位总数8594张；卫生技术人员10785人，其中执业医师及执业助理医师4781人，注册护士3120人。五、人民生活和社会保障1、城乡居民生活水平稳步提升全市城市居民人均可支配收入为10945元，同比增长13.0%；农村居民人均可支配收入为4460元，增长9.2%，人均生活消费现金支出3054元，增长15.5%。城市居民和农村居民人均住房面积分别为21.4平方米和49.5平方米。2、社会保障体系进一步完善2006年新增社会保险参保人数16.6万人，发放企业养老金7

10、.4亿元，调整补发养老金1.34亿元。全面推行城乡合作医疗制度，农民参加合作医疗人数达117.1万人，参合率提高到70%。六、土地利用现状1、土地利用结构湘潭市土地总面积500987.60公顷。至2005年底，在已利用的土地中，农用地为402384.09公顷，占土地总面积80.32%，其中耕地142318.69公顷，林地187559.24公顷，园地为9187.85公顷，牧草地为77.47公顷，其它农用地63240.85公顷；建设用地面积68506.76公顷，占土地总面积比重13.67%，其中城镇村居民点及工矿用地为57303.41公顷，交通用地为3482.14公顷，水利设施用地7721.22公

11、顷；未利用地面积为30096.74公顷，占土地总面积的比重达6.01%。各类用地占土地利用总面积的比例如（图1-1）所示。2、土地利用空间格局由于土地本身的地理位置不同，土壤理化性状存在差异，以及自然、社会、经济等因素对土地利用的综合影响，导致了湘潭市土地利用类型存在着明显的地域差异：一是从主要用地类型分布来看耕地、城镇及工矿用地主要集中在东部一江两水沿岸的平岗地区；林地则主要集中在北、西、南部的山丘地区。二是从行政区域来看，雨湖、岳塘两区以城市建设和副食品生产用地为主，属城市郊区用地类型；湘潭县、湘乡市以粮食、林木、经济作物生产用地为主，属远郊大农业用地类型；韶山以风景、旅游和粮食生产用地为

12、主，属比较典型的旅游农业用地类型（表1-1）。表1-1 湘潭市土地利用现状表 单位：公顷地类雨湖区岳塘区湘潭县湘乡市韶山市全市农用地耕地1613.804063.9077879.1852783.115978.70142318.69林地279.545329.9398455.8374330.149163.80187559.24园地54.29216.901707.856841.61367.209187.85牧草地0.000.000.0077.470.0077.47其他农用地876.521902.8329937.7828199.122324.6063240.85小计2824.1411513.562079

13、80.64162231.4517834.30402384.09建设用地城市2599.424344.490.00420.0169.207433.13建制镇0.0001881.08181.9879.102142.16农村居民点802.661692.2723900.0414706.351850.3042951.62独立工矿及其他141.47411.052789.441015.84418.704776.50交通用地114.30715.981538.48923.58189.803482.14水利设施用地62.18128.132116.055236.15178.707721.22小计3720.037291

14、.9332225.0922483.912785.8068506.76未利用地825.121846.2211275.0715729.83420.5030096.74土地总面积7369.3020651.71251480.80200445.1921040.60500987.60第二节 湘潭市城区土地定级估价工作情况一、工作范围本次湘潭市城区土地定级估价工作范围为148平方千米，包括岳塘区、雨湖区2个城区以及楠竹山、鹤岭、易家湾3个镇。其中，楠竹山镇、鹤岭镇和易家湾镇及城区中的株易路口区域、昭山区域因距离城区较远，是湘潭市城区的飞地，不参与多因素综合定级，因此，本次湘潭市城区多因素综合定级区域仅限岳塘

15、、雨湖城区，范围130平方千米。其它区域的定级由因素类比法和地价水平综合定级。二、工作目标和任务1、湘潭市城区土地定级严格按照城镇土地分等定级规程的要求，以计算机系统为辅助手段，全面完成湘潭市城区土地商业用地定级、住宅用地定级、工业用地定级和综合用地定级工作。2、湘潭市城区基准地价更新根据湘潭市城区土地定级与地价调查资料，在城区土地定级的基础上，严格按照城镇土地估价规程的要求，完成湘潭市城区基准地价更新，建立湘潭市城区基准地价动态监测系统。三、工作依据1、中华人民共和国土地管理法；2、中华人民共和国城市房地产管理法；3、城镇土地分等定级规程；4、城镇土地估价规程；5、湘潭市城市总体规划；6、湘

16、潭市土地利用总体规划；7、湘潭市城区土地定级估价工作相关文件。四、基准日2007年5月1日五、预期提交成果1、文字成果湘潭市城区土地定级估价工作报告、土地定级与基准地价评估技术报告、土地估价信息系统操作手册和项目验收报告。2、图件成果湘潭市城区各类用地级别图、基准地价图、土地定级各类因素（因子）分布图、各类因素（因子）作用分值图、调查样点分布图。3、计算机成果文字成果和图件成果光盘；湘潭市城区土地定级与基准地价更新、土地估价的计算机系统成果。六、组织管理1、成立城区基准地价更新工作领导小组和技术小组2007年6月成立由主管国土的副市长刘建业任组长，市人民政府副秘书长陈文林、市国土资源局局长杨世

17、同为副组长，国土局、财政局、物价局等部门领导任成员的领导小组。领导小组下设办公室，市国土局副局长石涛任办公室主任，专项协调此项工作的开展；成立由主管地价管理工作的副局长石涛任组长，各专业技术人员任成员的技术小组，完成具体技术工作。2、召开专门的协调会议和技术研讨会议2007年6月，召开专门的协调会议和技术研讨会议，讨论此项工作的整体思路和技术路线，确定严格按城镇土地分等定级规程和城镇土地估价规程实施项目。七、工作计划全部工作共分为前期准备、外业调查、内业处理、成果汇总、意见征询、成果验收与鉴定与上报审批等6个阶段（表1-2）。表1-2 湘潭市城区土地定级估价工作计划表项 目内 容一、准备阶段（

18、2007.6.12007.7.20）1.向上级部门报批工作实施方案国土局向上级上报工作方案，市政府成立领导小组，落实项目经费和各相关部门提供资料。2成立分工明确的工作组（1）市政府成立领导小组；（2）成立技术小组；（3）确定协作单位；（4）建立监督检查制度。3制定工作制度和方案（1）制定外业调查工作计划和制度；（2）编写城区土地定级估价资料调查方案；（3）确定湘潭市城区土地定级和基准地价更新技术方案；（4）制定湘潭市城区土地定级和基准地价更新工作方案。4搜集工作底图及图件编辑（1）1:5000及1:10000数字化地籍图；（2）数字化交通图及规划道路网图；（3）供水、排水、供气、供电等管网图；

19、（4）环境质量调查分布图、园林绿地分布图、人口分布图等专题图5、调查表格设计及印刷土地定级表格（1）综合商场调查表；（2）商业街调查表；（3）邮政局（所）调查表；（4）文化设施调查表；（5）体育馆（场）调查表；（6）医院（门诊部）调查表；（7）道路通达度调查表；（8）公交便捷度调查表；（9）火车站调查表；（10）加油站调查表；（11）学校调查表；（12）影剧院调查表；（13）长途汽车站调查表；（14）码头调查表；（15）交通便利度调查表；（16）基础设施完善度调查表；（17）公园绿地调查表；（18）农贸市场调查表；（19）自然条件优劣度调查表；（20）人口状况调查表土地估价表格（1）土地使用权

20、出（转）让调查表；（2）土地使用权出租调查表；（3）私旧房买卖调查表；（4）商品房出售调查表；（5）房屋出租调查表；（6）工业、仓储企业用地情况调查表；（7）征地、拆迁、土地开发调查表；（8）联合建房调查表；（9）土地联营入股调查表；（10）以地换房调查表。6收集有关资料和组织人员培训（1）按工作方案收集相关部门资料；（如商务局、房产局、统计局、建设局、国土局等）（2）人员培训：组织相关人员进行培训；（包括调查的目的、范围、工作对象、工作方法，详细讲述调查的基本要求以及调查表格的填写方法、样点的上图方法、各类型样点的调查方法，外业调查的注意事项等；（3）组织外业调查人员学习城镇土地定级规程、城

21、镇土地估价规程，编写湘潭市城区土地定级估价工作手册。7组织人员外出考察学习组织技术人员到有关城市学习，有问题及时请教国土部门工作人员、省、市领导和有关专家。8购置外业调查工具、辅助设备和落实场地购买电脑、扫描仪、数码相机等设备，购置皮卷尺、绘图板、笔记本、铅笔、钢笔、橡皮擦等工具和降温防暑药品，并落实工作场地。二、外业调查阶段（2007.7.212007.8.31）1土地定级资料收集商服中心状况、图书馆、体育馆、医院门诊部、中小学、幼儿园、道路通达度、公交便捷度、火车站、长途汽车站、码头、公园绿地、文体设施、农贸市场、供电状况、供气状况、供水状况、排水状况、环境质量优劣度、山地、河流、铁路、高

22、速公路、用地规划、道路规划、开发区规划、人口密度、产业集聚规模等。2、土地估价资料收集开展土地使用权出（转）让、商品房出售、私旧房买卖、房屋出租、工业企业和仓储用地调查、土地使用权出租、土地联营入股、联合建房、征地、拆迁、土地开发等估价资料的调查。3其他相关资料收集土地还原利率、房屋还原利率、房屋重置价、房屋耐用年限、房屋残值率、银行存贷款利率、房地产开发行业效益指标、各种房地产交易税费、物价指数等。4召开领导小组和技术人员全体会议召开领导小组和技术人员全体会议，解决工作中存在的问题。三、内业处理阶段（2007.9.12007.9.30）1开发适合湘潭市城区土地定级估价信息系统组织力量开发湘潭

23、市城区土地定级估价信息系统。2调查资料的分析整理（1）检查内容是否遗漏，数据是否符实；（2）从定级与估价二方面进行资料归类。3资料的录入及建库（1）按因子的图形和属性要求，制定合理的数字化方案；（2）建立相应类型的图形数据库；（3）进行图形编辑，检查数字化中的错误；（4）建立属性数据库；（5）配符号显示，检查和修正图形和属性数据的错误。4土地定级资料处理（1）建立湘潭市系统工程文件；（2）量化定级指标并计算因素的功能分和影响半径；（3）召开专家打分会议，确定土地定级因子及权重；（4）在土地定级估价信息系统中划分网格，计算各网格点的作用分。绘制网络点总分等值线图和总分频数直方图，初步确定城区土地

24、级别。5估价资料处理建立空间数据库，并对资料进行处理，按规程规定初步确定商业、住宅、工业用地地价，并建立宗地地价修正体系。6召开专家和领导小组会议不定期召开如商服中心、权重打分、工作协调等专家或领导小组会议。7初步成果分析与实地校核初步确定城区土地级别、各级别各类用地基准地价。四、成果汇总阶段（2007.10.12007.10.20）成果汇总与报告撰写（1）建立城市土地价格调查信息系统；（2）编写土地定级估价工作报告、土地定级与基准地价评估技术报告；（3）绘制土地定级及基准地价成果图、城镇土地定级规程城镇土地估价规程规定的其它图件；（4）编写有关专题报告（湘潭市土地定级与基准地价更新技术报告、

25、工作报告，土地估价信息系统操作手册和项目验收报告）；（5）各类成果数字化存档。五、意见征询阶段（ 2007.10.212007.11.10）意见征询与完善（1）召开专家咨询会及评审会；（2）归纳和整理各方面意见和建议，并修改完善。六、验收、鉴定与上报审批阶段（2007.11.11 ）成果验收与上报（1）成果验收、鉴定；（2）成果上报审批；（3）媒体宣传。第二章 湘潭市城区土地定级第一节 土地定级概况湘潭市城区土地定级属城镇土地定级范畴，是根据湘潭市城区土地的自然、经济两方面属性及其在社会经济活动中的地位和作用，对城区土地使用价值进行综合分析，揭示湘潭市城区内部土地质量的地域差异，评定城镇土地级

26、别。为土地行政主管部门全面掌握湘潭市城区土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城区土地，提高土地使用效率，为湘潭市政府制定各项土地政策和调控措施，为城区土地估价、土地税费征收和土地利用规划、计划的制订提供科学依据。一、土地定定级的理论基础1、区位理论区位是地球某一事物的空间几何位置及自然界的各种地理要素和人类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。区位理论是分析事物在空间上的方位和距离的关系，研究一定社会经济活动中诸多事物的空间分布特征的重要理论。土地区位包括自然地理区位、经济地理区位、交通地理区位，它们之间有机联系、相辅相成，共同作用于地域空间，形成区位的优劣差异。由于城镇土

27、地区位的不同，产生不同的使用价值，使得同类行业在不同区位上获得的经济收益会有显著差异，不同行业在同一位置上经济收益也会相差很大。这种差异反映了城镇不同土地类型的使用价值和收益水平，从而在空间地域上形成土地级别差异。2、城镇规划理论城镇规划是为了实现一定时期内城镇的经济和社会发展目标，确定城镇性质、规模和发展方向，合理利用城镇土地，协调城镇空间布局和各项建设而进行的综合部署和具体安排。城镇土地利用规划同城镇土地定级密切相关、互为影响。一方面，合理的土地定级成果可为城镇规划、调整土地利用结构、合理配置各类用地、发挥土地的经济效益提供依据。另一方面，城镇规划控制和确定的土地用途、范围等也是城镇土地定

28、级的约束条件，将直接影响土地定级和评定结果。3、阿伦索竞标理论在完全竞争的市场机制中，城市中各种活动的区位取决于它们支付地租的能力。不同的土地利用用途支付地租的能力不同，由供需决定的土地市场上地租的变化决定了土地利用的同心圆分布模式，因此，必然有合适各种用途的最优区位。地产市场的竞争机制自动实行了土地区位选择，从而使土地得到最优配置。根据竞争规律选择最优用途，是竞标理论的应用，分类定级的全域覆盖评价也正是以此为理论依据。4、级差地租理论级差地租指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润，因此级差地租与土地等级密切相关，在等量投入的情况下，土地等级不同，土地收益便不同。有关级差地租问题，

29、历来是土地经济学研究的热点，从威廉配弟、亚当斯密、大卫李嘉图到马克思，地租地价理论日趋系统、完善，成为现代地价评估的重要理论依据之一。级差地租与城市土地等级存在着互为因果的逻辑关系，即城市土地等级越好，级差收益越高，因此，从城市土地利用效益高低的分析，可以帮助我们研究城市土地等级的分异状况，具体可以从如下方面考虑：（1）城市基础设施水平 基础设施包括能源、水源、交通、通讯、环境绿化等方面，它是城市发展、土地开发不可缺少的物质基础，城市基础设施的完善程度和设施水平反映了城市土地物化劳动投入强度的大小，进而影响城市社会经济活动的运转效率，从而产生相应的级差收益。（2）城市用地产出水平 城市用地产出

30、水平越高，表明获得的级差地租相应越大，则土地等级越好。（3）城市土地投资开发强度 按照投资经济学理论，投资是一种引导行为，就土地开发利用而言，其结果使得投资尽可能地趋向于可能获得高额利润的城市土地，进而改善了土地条件，提高了土地的质量。二、土地定级的原则1、综合分析原则城镇土地定级应对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按综合差异划分土地级别。2、主导因素原则在分析影响城镇土地级别各种因素的基础上，重点分析对土地级别具有重要作用的因素，突出主导因素的影响。3、地域分异原则城镇土地定级应掌握土地区位条件特性和分布组合规律，分析由于区位条件不同形成的土地质量差异，将类似地域划归

31、同一土地级。4、土地收益级差原则城镇土地级别的高低应与对应级别的土地收益和土地价格相一致。5、替代原则根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品提供服务的效用相同或大致相近时，价格最低者吸收最大需求，即有两个以上互为替代性的商品或服务同时存在时，该类商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后才决定的，地价也遵循这种替代规律，具有相同使用价值，且有替代可能的土地之间，会相互影响和竞争，使其价格相互牵制趋于一致。6、定量与定性分析综合原则城镇土地定级应尽量把定性的、经验性的分析进行量化。通过定量与定性分析结合确定土地级别。三、土地定级工作步骤（流程）本次湘潭市城区土地定级工作包含8个步骤：1、准备工作

32、编制工作底图：利用湘潭市城区现势性强的城市规划图、交通图、地形图等图件资料，编制工作底图，并利用数字化方式建立图形数据库。建立土地定级评价指标体系：建立土地定级评价指标体系主要是组织熟悉湘潭市实际情况的专家组采用特尔斐法分别确定影响综合定级和分类定级的因素（因子）。设计、印刷调查表格：根据专家组确定的评价指标体系设计相应的调查表格，并进行整理、核对和印刷。列出部门资料清单：根据对各部门职权范围的调查了解，列出各部门可能提供的资料，并附上相关表格。均质区的划分、编号和描述：根据湘潭市实际情况，在已确定的工作底图上以道路为界把定级区域划分均质区域，并按一定的顺序对其进行编号，按顺时针方向将各均质区

33、域进行描述。2、因素（因子）体系的选择和权重确定根据城镇土地定级规程中定级因素选择的范围和原则，结合湘潭市实际情况，征求熟悉湘潭市实际情况的专家意见，选择并最终分别确定湘潭市综合定级与分类定级的因素（因子）体系，采用特尔菲法确定各因素、因子的权重。3、资料收集与调查严格按部门资料清单及相关调查表格的要求对各部门进行调查，搜集土地定级所需的各类基础资料（包括文本和图件），并及时进行资料的核对、整理；发现问题，及时处理，并拟订补充调查计划。4、资料的整理与量化建立土地定级信息数据库，将土地定级因素（因子）分布图和调查表输入计算机，建立土地定级因素、因子空间数据库和属性数据库。量化定级指标并计算因素

34、的功能分和作用半径；并召开专家打分会议，确定各土地定级因素、因子的权重；5、定级单元分值计算与级别初步划分每一个定级单元，按照各因素的功能分及衰减公式计算各因素得分求和。城镇土地定级单元划分以单元内定级因素的分取值（按照城镇土地分等定级规程15.2及15.3规定进行）。6、编绘湘潭市城区土地级别图，量算各级别土地面积。7、湘潭市城区土地级的边界落实及分宗整理。8、撰写湘潭市城区土地定级报告（技术报告、工作报告和专题报告）四、土地定级的技术程序在全面收集影响湘潭市城区土地质量的因素因子资料的基础上，运用国土资源部推荐的肯利德公司土地定级与基准地价更新软件，建立湘潭市城区土地定级信息数据库。然后，

35、采用多因素综合加权法根据影响综合土地级别、商业用地土地级别、住宅用地土地级别、工业用地土地级别的因素因子的相似性和差异性分别评定出市区综合土地级别、商业用地土地级别、住宅用地土地级别和工业用地土地级别。最后根据土地市场交易资料测算和专家评议等多种方法相互验证、相互补充，确定土地级别。技术路线图如下：编制土地定级更新工作方案土地定级更新资料调查建立土地定级信息数据库图件划分土地定级单元建立土地定级评价指标体系土地单元分值计算初步划分土地级别土地级别界限调整、确定土地定级更新文本土地定级更新图件因素综合加权法特尔斐法编制工作地图综合定级因素因子及权重 商业定级因素因子及权重 住宅定级因素因子及权重

36、 工业定级因素因子及权重 商服繁华程度交通条件基本设施状况城市规划人口资料其它相关资料定级因素因子空间数据库定级因素因子属性数据库总分频率曲线法土地市场交易资料专 家 评 议图2-1 湘潭市城区土地定级技术路线图五、土地定级的技术方法1、应用地理信息系统（GIS）技术，建立湘潭市城区土地定级信息数据库。 2、请熟悉湘潭市土地利用状况的专家采用特尔斐法确定影响综合土地级别、商业用地土地级别、住宅用地土地级别、工业用地土地级别的因素、因子。3、采用特尔斐测定法测算土地定级因素（因子）权重值；4、土地定级因子评价指标值标准化处理采用位序标准化方法，定级因素的作用分采用相对值法和距离递减法计算，按0，

37、100区间赋分，因素指标优劣与作用分的关系按正相关设置，因素条件越好，作用分越高；5、采用网格法将调查区划分为若干实地距离为20m×20m的土地定级单元。6、采用多因素综合加权法计算定级因素总分值和定级单元总分值。7、采用总分频率曲线法等分析方法，分析土地定级因素因子综合影响强度的空间分布和分异规律，初步划分综合土地级别、商业用地土地级别、住宅用地土地级别、工业用地土地级别。8、采用土地市场交易资料测算法测算各类土地的级别基准地价，理论验证并通过专家评议方法确定所划分的综合土地级别、商业用地土地级别、住宅用地土地级别、工业用地土地级别。9、采用等值线法、晕线法等计算机制图技术，自动绘

38、制土地定级因素、因子作用分值图、总分图和土地级别图。第二节 土地定级的因素、因子体系和权重确定一、土地定级因素、因子选择土地定级因素、因子选择的目的是建立起一个对土地级别有重要影响，因素指标值有较大的变化范围，对不同区位的影响有较大差异的因素、因子体系。因此，土地定级因素、因子的选择是土地定级的基础和关键，其选择的合理性、科学性直接关系到城市土地定级和基准地价更新成果的科学性和准确性。1、定级因素、因子选择的原则（1）主导性原则。所选的因素、因子对土地质量影响大，对土地级别影响明显；（2）土地收益差异性原则。能够反映土地质量的差异，体现城市土地区位经济效益；（3）可持续性原则。考虑土地现状的同

39、时，也考虑土地的发展潜力；（4）因地制宜原则。所选的因素、因子能反映湘潭市的实际情况，能体现城市土地区位经济效益；（5）易操作性原则。所选的因素易于获取相关资料和量化处理。2、土地定级因素、因子确定的方法在城镇土地分等定级规程确定的定级因素、因子选择范围内，依据湘潭市城区实际情况，征求并综合有关专家的意见，对个别因素、因子进行取舍，最后按商业、住宅、工业三种分类用途和综合用途确定湘潭市城区土地定级的因素、因子体系。3、土地定级因素说明（1）商服繁华影响度 商服繁华影响度是指商业、服务业及金融业等的集聚程度及对土地质量的影响程度，是反映城市土地区位的重要指标，是土地定级因素中一项最基本和最关键的

40、因素。商服中心中规模较大的商业服务业中心的营业额、占地面积、职工人数等指标最能直观地体现出某个区域的繁华程度。商服中心一般为城市中对企业、事业单位办公、选址和居民消费居住等日常生活产生吸引力的繁华地段，包括商场、集贸市场、金融（银行、证券交易）、中高级饭店、旅店、宾馆、酒店、影剧院等商业、服务业比较集中的城市的某些地区。其影响程度高低反映出该区域居民购物的方便程度和商服业的集聚程度，是反映土地经济区位的重要指标。根据湘潭市商服中心的商店数量、经营项目、利润额、营业面积等，分湘潭市城区商服中心为市级、区级、小区级等三个级别。（2）道路通达度道路通达度是指城市道路状况（包括道路等级、功能、宽度、道

41、路网密度）和各区域道路通行能力的一种量度。其好坏反映该地区居民生产、生活出入的方便程度。按道路在城镇交通中的作用可分为:主干道联系城镇中主要工矿企业、交通枢纽和全市性公共活动场所的道路，是城镇中主要客货运输线；次干道联系城镇主干道之间的道路；支路各街坊之间的联系道路。按主、次干道在城镇中的作用不同分为:混合型主、次干道；生活型主、次干道；交通型主、次干道等类别。其中混合型主、次干道是指城镇内部主要客货运输道路；生活型主、次干道是指城镇内部主要以客运为主的道路；交通型主、次干道是指城镇内部主要以货运和过境为主的道路。根据湘潭市道路网的分布，依据道路类型、级别标准、车流量、宽度及道路功能，分湘潭市

42、城区道路为主干道、次干道、支路等三种类型。混合型和生活型主干道道路宽度>25m，交通型主干道道路宽度21-25m，交通型次干道道路宽度15-20m，支路宽度<15m。（3）公交便捷度公交便捷度是指城市公交系统的方便程度。其好坏反映该区域居民生活出入的方便程度。湘潭市城区土地定级主要通过公交线路数和公交站点的分布状况确定公交便捷度对土地的影响。（4）对外交通便利度对外交通是区域对外联系的交通总称，主要指铁路、公路、水路和航空等形式，包括火车站、长途汽车站、码头、港口、机场等方便旅客出行的站点。其衡量指标一般是指交通站点的分布状况、疏密度、等级高低、对该区域人流、物流向城市外移动的方便

43、程度和频率高低的影响。根据湘潭市城区的实际情况，本次湘潭市城区的土地定级主要考虑火车站、长途汽车站、码头的影响。（5）基础设施完善度基础设施完善度是投入土地社会化劳动量的直接体现，反映对城市土地开发程度的高低，主要指供水、排水、供电、通讯、供气等。这些生活设施的好坏，反映了一个城市基础设施的配套程度、服务水平和保障率，也是投资环境好坏的标志。本次选择供水、排水、供电、供气等四类设施来衡量湘潭市城区基础设施的差异。（6）公用设施完备度公用设施完备度也是衡量投入土地的社会物化劳动量的指标之一，主要指与日常生活密切相关的中小学、幼儿园、医院诊所、餐馆及商服中心以外的邮局、农贸市场、体育场（馆）、公园

44、、图书馆、影剧院等设施的完备程度。根据各设施与湘潭市城区居民生活的密切程度，考虑各设施在湘潭市城区空间分布的差异性，本次湘潭市城区土地定级考虑医院、中学、小学、幼儿园、农贸市场、文体设施、公园绿地、加油站、邮局等公用设施对住宅用地和综合用地的影响。（7）环境质量优劣度环境质量是环境污染状况的综合反映。环境污染主要指大气污染、噪声污染、水污染。而绿化状况对环境有一定积极影响。根据湘潭市城区的实际，本次定级主要对城区内的噪声污染、主要污染源污染及公园绿地进行区域评价。（8）自然条件优劣度自然条件包括土地的工程地质、地形、地下水、洪水淹没等状况，据湘潭市城区自然条件特点，选择地形、洪涝灾害和工程地质

45、状况来衡量土地的自然条件差异。（9）城市规划土地价格不完全由土地投入所决定，城市规划决定土地的未来用途、利用方式和限制条件。同时，由于土地的稀缺性，供需关系的变化，也影响到地价水平的高低。所以城市规划的用地规划(含规划限制、重点建设项目规划)、道路规划对土地质量的好坏、土地价格的高低也有较大影响。本次土地定级考虑湘潭市城市总体规划（20002020年）中的道路规划、用地规划对土地的影响。（10）产业集聚规模产业集聚规模指某一行业的聚集程度和规模大小。其指标大小反映土地对其产业布局生产的适宜程度，从某种角度也反映了不同用途的土地质量，尤其对工业用地影响比较明显。根据湘潭市城区工业分布现状及湘潭市

46、城区经济开发区的布局，把湘潭市城区的产业集聚规模划分为两个等级。（11）人口密度人口密度指城市一定区域内单位面积的人口数量，可以在一定程度上体现城市土地的投入与开发强度。人口密度主要从两方面影响土地级别：人口密度大，消费需求也就高，反之就低，从而影响商业、住宅的消费需求；另一方面为产业提供劳动力市场.。对住宅用地而言，人口密度过大，则人均占有设施少，住房紧张、交通拥挤、环境质量差、治安状况差，会对土地质量产生负面影响；而人口密度过低，则城市基础设施少，服务及便利程度低，繁华程度低，生活不便。因此，只有在人口密度适宜的地区才最适宜人类居住。4、湘潭市城区土地定级因素体系的确定在遵照城镇土地分等定

47、级规程的基础上，结合湘潭市城区实际，综合相关专家意见，最终确定商业、住宅、工业用地等分类用途和综合用途的土地定级因素（因子）体系（图2-2、2-3、2-4、2-5）。（1） 商业用地土地定级因素（因子）体系二级因子层一级因子层交通条件客运汽车站基础设施基础设施完善度 商服繁华影响度商服中心道路通达度公交便捷度对外交通便利度客运客运码头客运火车站电力供水城市规划道路规划用地规划人口状况人口密度排水 图2-2 商业用地定级因素（因子）体系一览表二级因子层客运汽车站客运码头客运火车站地形状况地质状况洪涝灾害一级因子层商服中心客运电力供水排水绿地覆盖率中学小学幼儿园医院公园绿地文体设施农贸市场供气污染

48、源污染噪音污染基本因素层因素层繁华程度交通条件基础设施基础设施完善度商服繁华影响度对外交通便利度公交便捷度道路通达度城市规划道路规划用地规划人口状况人口密度公用设施完备度环境质量优劣度自然条件优劣度环境条件邮局加油站（2） 住宅用地土地定级因素（因子）体系图2-3 住宅用地定级因素（因子）体系一览表（3） 工业用地土地定级因素（因子）体系基本因素层因素层一级因子层二级因子层交通条件货运汽车站基础设施基础设施完善度道路通达度对外交通便利度货运货运码头货运火车站电力供水城市规划道路规划用地规划产业集聚规模产业集聚影响度排水环境条件自然条件优劣渡地形状况洪涝灾害地质状况 图2-4 工业用地定级因素（

49、因子）体系一览表（4）综合用地土地定级因素（因子）体系货运码头二级因子层一级因子层商服中心电力供水排水绿地覆盖医院公园文体设施农贸市场供气污染源污染噪音污染基本因素层因素层繁华程度交通条件基础设施基础设施完善度商服繁华影响度对外交通便利度公交便捷度道路通达度城市规划道路规划用地规划人口状况人口密度公用设施完备度环境质量优劣度自然条件优劣度环境条件客运汽车站客运码头客运火车站货运火车站中学小学幼儿园客运货运地形状况地质状况洪涝灾害邮局加油站货运汽车站图2-5 综合用地定级因素（因子）体系一览表二、土地定级因素、因子权重确定1、土地定级因素（因子）权重确定方法的选择按照城镇土地分等定级规程的要求，

50、土地定级因素（因子）权重可以采用特尔斐测定法、层次分析法、因子成对比较法中的一种或多种方法进行确定。本次湘潭市城区土地定级因素（因子）权重选取特尔斐测定法确定。该方法是土地定级因素（因子）评分的最常用方法，是对各因素进行多轮次的专家打分，并按以下公式计算其权重值：Wi=Ei/100式中：Wi：第i个因素或因子的权重Ei：第i个因素或因子经过专家多轮打分后的均值2、专家的选择根据湘潭市城区土地管理现状，遵循特尔斐测定法的实施要求，本次权重的确定选择了来自土地管理部门、规划部门、物价部门、房地产行业、高校等行政和科研部门的熟悉湘潭市土地状况和社会经济发展状况的专家共18名，其中既有高层次决策者，又

51、有相关专业的技术、管理专家，专家权威程度较高。3、多轮次专家打分根据城镇土地分等定级规程的要求，技术人员编制了湘潭市城区土地定级因素（因子）权重打分意见征询表及填表说明，各位专家按湘潭市城区土地定级因素（因子）权重调查表的要求，对商业、住宅和工业用地及综合用地定级因素进行权重打分。共进行了两轮因素（因子）权重打分，第一轮为湘潭市国土资源局专业人员打分，确定了土地定级因素（因子）的初步权重值，第二轮将该结果提交给选择的其他专家参考并打分，综合专家打分结果最终确定权重值。4、计算权重根据收回的专家权重打分表格，利用凯利德土地定级及基准地价动态更新系统软件计算综合、商业、住宅、工业四种用地类型土地定

52、级因素（因子）的权重（表2-1,2-2,2-3,2-4）。表2-1 商业用地定级因素(因子)权重计算结果表基本因素层权重因素层权重一级因子层权重二级因子层权重繁华程度0.362商服繁华影响度0.362交通条件0.226道路通达度0.0959公交便捷度0.0934对外交通便利度0.0367客运0.0367客运码头0.0101客运长途汽车站0.0146客运火车站0.0121基本设施状况0.213基本设施完善度0.213电力0.0738供水0.0704排水0.0456供气0.0232人口状况0.106人口密度0.106城市规划0.093道路规划0.0516用地规划0.0414表2-2 工业用地定级因素(因子)权重计算结果表基本因素层权重因素层权