建设法规8-建设用地

1、1第八章第八章 建设用地法律制度建设用地法律制度 南京工业大学南京工业大学2 8.1 8.1 我国地产制度的改革及其发展我国地产制度的改革及其发展 8.2 8.2 我国城镇土地使用权有偿出让我国城镇土地使用权有偿出让 8 8.3 .3 国有土地使用权划拨国有土地使用权划拨 8.4 8.4 国有土地使用权转让国有土地使用权转让 8.5 8.5 土地使用权出租土地使用权出租 8 8.6 .6 土地使用权抵押土地使用权抵押 8 8.7 .7 土地使用权终止土地使用权终止 8 8.8 .8 违反违反土地管理法土地管理法的法律责任的法律责任38.1 8.1 我国地产制度的改革及其发展我国地产制度的改革及

2、其发展 马克思曾经说过，“土地是一切生产和一切存在的源泉土地是一切生产和一切存在的源泉。” 任何朝代的统治阶级都十分重视土地管理，并相应制定了一系列的有关法律法规。1 1、社会主义条件下的绝对地租、社会主义条件下的绝对地租 绝对地租绝对地租：是指由于土地私有权的存在，租种任何土地都必须缴纳的地租，其实是农产品价值超过社会生产价格以上的那部分超额利润，即土地所有者凭借土地私有权的垄断所取得的地租。 社会主义绝对地租与资本主义绝对地租有着本质区别本质区别。社会主义地租社会主义地租：体现的是社会主义国家、集体和劳动者三者利益根本一致基础上的剩余产品的分配关系；是土地公有制土地公有制实现的经济形式，归

3、国家与集体国家与集体所有。资本主义地租资本主义地租：体现的是资本主义社会土地所有者和农业资本家共同剥削工人所创造的剩余价值关系；是土地私有制土地私有制实现的经济形式，被土地所有者土地所有者无偿占有。42 2、以行政管理手段为主的土地使用制度朝市场经济体制下、以行政管理手段为主的土地使用制度朝市场经济体制下的土地有偿使用制度转化的土地有偿使用制度转化 新中国刚成立时土地使用制度的主要特征：新中国刚成立时土地使用制度的主要特征： 土地无偿使用；无限期使用；不准转让。 改革开放前土地制度的弊端：改革开放前土地制度的弊端： （1）土地利用率低，使用效果差，造成土地浪费； （2）城市布局混乱，土地使用方

4、向不当，严重破坏了城市规划的实施； （3）妨碍了企业素质提高，不利于企业的经济核算； （4）削弱了国家对土地的管理，不利于国家的土地所有权5 结论：结论： 国家要实现对城市土地的有效管理，提高土地的使用效益，就必须改土地无偿使用为有偿使用，运用各种经济杠杆来加强土地的使用管理。6 土地制度主要有三种模式：土地制度主要有三种模式： （1）土地私有制或者主要以土地私有制为基础的完全市场体制，如：美、日等； （2）土地公有制为基础的非市场体制模式，如：前苏联、东欧等； （3）国家有效控制下的市场体制模式：土地所有权属于国家（或集体），国家把土地使用权出卖给使用者。在允许条件下，使用者可以将土地使用权

5、转让。英联邦国家多采用这种模式。7 我国的土地制度改革的原则我国的土地制度改革的原则： （1）坚持城市土地的单一国家所有制； （2）实行两权分离，使土地使用权商业化； （3）实行两权分离，国家同用地单位不再是单纯的行政管理关系； （4）在实行两权分离的前提下，强化国家对土地使用的监督和管理，调解土地使用权的正常流动。83 3、我国土地管理体制的改革方向、我国土地管理体制的改革方向 （1）从以土地资源管理为主向以土地资源管理与资产管理并重的方向转变； （2）从封闭型的计划管理体制向开放的市场管理体制转化； （3）从城乡土地分离管理向全国城乡土地统一管理方向转化； （4）从落后的管理方式向现代化管

6、理方式转化。94 4、主要相关法律、法规和规章、主要相关法律、法规和规章 中华人民共和国土地管理法（2004年） 中华人民共和国房地产管理法（2007年） 中华人民共和国物权法（2007年） 关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知（1999年） 国务院关于加强国有土地资产管理的通知（2001年） 国土资源部招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（2002年） 国土资源部经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况、执法监察工作（2004年） 国土资源部招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范、协议出让国有土地使用权规范（2006年） 国务院关于促进节约集约用地的通知（2008年）等。108.2 8.2

7、我国城镇土地使用权有偿出让我国城镇土地使用权有偿出让8.2.1 8.2.1 城镇国有土地使用权出让的法律含义城镇国有土地使用权出让的法律含义 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第8条规定：“土地使用权出让是国家以土地所有者土地使用权出让是国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。” 法律特征法律特征：（1 1）主体）主体 土地使用权的出让方出让方是土地所有者国家国家，土地使用权的受受让方让方是中华人民共和国境内外的公司、企业

8、、其他组织和个人组织和个人。11（2 2）内容）内容 土地使用权出让土地使用权出让：是国家将土地使用权从土地所有权中分离出来，转移给受让方； 土地使用权转让土地使用权转让：是受让方取得土地使用权再转移给新的受让人，转让双方的法律地位平等。（3 3）客体）客体 国有土地，主要是指市、县、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地。国家（土地所有者）国家（土地所有者）地方政府（代表国家）地方政府（代表国家）受让方受让方（第一受让方）（第一受让方）第二受让方第二受让方一级市场（出让）一级市场（出让）（政府垄断）（政府垄断）二级市场（转让）二级市场（转让）平等交换平等交换128.2.2 8.2.2 土地使

9、用权出让所遵循的原则土地使用权出让所遵循的原则 1 1、规划原则、规划原则 2 2、严格审批、登记原则、严格审批、登记原则 3 3、平等、自愿、有偿原则、平等、自愿、有偿原则138.2.3 8.2.3 国家实行土地有偿有限期使用制度国家实行土地有偿有限期使用制度 居住用地居住用地7070年年 工业用地工业用地5050年年 教育、科技、文化、卫生、体育用地教育、科技、文化、卫生、体育用地5050年年 商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地4040年年 综合用地、其他用地综合用地、其他用地5050年年148.2.4 8.2.4 我国城镇土地使用权出让的方式我国城镇土地使用权出让的方式 出让方式出

10、让方式：是指国有土地的代表通过一定形式或程序形式或程序将国有土地使用权出让给一定的使用者。不涉及土地的实质内容，只表明以什么形式取得土地使用权。 中华人民共和国城市房地产管理法第12条规定：“土地使用权出让，可以采取拍卖拍卖、招标招标、或者双方协议协议的方式。” 商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取拍卖、招标方式；没有条件的，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议方式。151 1、拍卖、拍卖（1 1）含义）含义：拍卖又称竞投、拍让。它是指土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得价高者得”的原则确定土

11、地使用权受让人的一种出让方式。16（2 2）拍卖程序）拍卖程序 发布公告发布公告 公告内容内容包括：拍卖地段位置；拍地段的用地要点；拍卖的地点和日期；拍卖的规则、叫价起点；拍卖保证金的数额和支付方式；其他需要公告的内容。 应征应征 公开拍卖公开拍卖 签订合同签订合同 领取土地使用证书领取土地使用证书17案例案例1 1： 深圳市于1987年12月1日率先试点，第一次以公开拍卖方式出让一块8588平方米的住宅用地，土地使用期50年。公开拍卖前三天，正式领取牌子准备参加竞标的企业有44家，其中外商9家。拍卖时，主持人宣布拍卖，开口价为200万元人民币，经过激烈竞争，最后深圳房地产公司叫价525万元，

12、取得该幅地块的使用权。 分析分析：深圳的试点工作正式拉开了我国国有土地使用制度从“无偿、无期限、无流动”变为“有偿、有期限、有流有偿、有期限、有流动动”改革的序幕，这标志着我国长期以行政划拨方式无偿供给分配的土地已作为一种特殊商品进入了流通领域。182 2、招标、招标 （1 1）含义）含义：是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式书面投标形式竞投某地段土地使用权，选择出让人和收取出让金的土地使用权的出让方式。注意注意：招标出让土地使用权，引入市场机制，体现了商品的等价交换原则等价交换原则。但获得土地使用权的，并不一定是出价最高并不一定是出价最高者者。19（2 2）招标程序）招

13、标程序 编制招标文件 确定参与投标的资格范围 发出招标公告 招标企业购买招标文件 招标小组解答投标者提出的问题 投标密封投入标箱，并按规定缴纳保证金 公开开标、验标、评标和决标。 向中标者发出中标通知书；对没有中标者，也应书面通知 中标者接到中标通知书后，在规定时间内与政府签订合同 中标者按规定办理有关手续，领取土地使用证书。20案例案例2 2： 深圳市于1987年11月25日第一次以招标形式出让面积为46355平方米的地块，用途为商品住宅，土地使用期限50年。当时共有9家企业参与投标，其中出标价最高为1891.28万元，即每平方米地价为408元；最低是1500万元，即每平方米地价为324元；

14、市政府内定标底为1539万元，即每平方米地价332元。最后根据评标结果，深圳深华工程开发公司得最高分94分，以标价1705.88万元，即每平方米地价368元中标，并当即发出中标通知书。中标通知书要求中标者持中标通知书在15天内到市政府签约，签约后30天内一次性付讫地价款。对未中标者按规定退还保证金。213 3、协议、协议（1 1）含义）含义 协议有时又称为私下协议。协议出让土地使用权的受让方直接直接向国有土地所有者代表机关提出有偿使用土地的要求，国有土地所有者代表机关通过与受让者进行协商协商，并就有关出让的土地价格、用途、期限、价金的支付、违约责任等内容进行商讨，最终达成土地使用权出让协议的过

15、程。 在各种出让方式中，协议出让使受让方受让方在出让过程中对合同主要条款有比较大的发言权较大的发言权，特别对出让金有直接讨价还价直接讨价还价的余地。 中华人民共和国城市房地产管理法第12条规定：“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于国家不得低于国家规定所确定的最低价最低价。”22（2 2）协议的程序）协议的程序 申请阶段 审查阶段 协商阶段 签约阶段23案例案例3 3： 1987年9月9日，深圳市政府第一次采取协议方式将一块编号为B211-1，面积5321平方米的土地，有偿出让给中国航空进出口公司深圳工业贸易中心建造职工宿舍。政府估价政府估价400400元元/ /平方米平方米单位报价

16、单位报价成交价成交价106106元元/ /平方米平方米100100元元/ /平方米平方米多次协商多次协商244 4、挂牌交易、挂牌交易（1 1）意义）意义 2001年3月6日深圳市政府以100号令正式颁布实施深圳市土地交易市场管理规定，这是我国第一部关于土地交易的地方性规章。 为了防止腐败孳生，为了形成公开、公平的交易市场环境，明确规定土地交易采取三种方式：招标招标、拍卖拍卖和挂牌交易挂牌交易。25（2 2）做法）做法 首先，由政府在土地交易机构进行公告公告。公开土地面积、用途、最低交易价格，并规定 其次，由购买者根据公开的交易底价进行认价和公示认价和公示。 再次，如果超过两家以上购买者，都可

17、以在规定时间内提出自己的交易价格，自由地变换变换自己的交易价格价格，继续公示公示。 最后，在规定时间结束后，凡购买者中谁的交易价格最高价格最高谁获得土地使用权。26（3 3）特点）特点 土地最低交易价透明。 容许思考，竞争平和。 稳定底价起到一定作用。注意注意：挂牌时间不得少于1010个工作日。278.3 8.3 国有土地使用权划拨国有土地使用权划拨1 1、土地使用权划拨的含义、土地使用权划拨的含义 中华人民共和国城市房地产管理法第23条规定：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。”

18、 划拨土地使用权有两种形式两种形式：无偿交付、附条件使用（缴纳补偿、安置费等）； 划拨土地使用权没有期限限制没有期限限制； 取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准核准并按法定的程序办理手续。282 2、划拨土地使用权的适用范围、划拨土地使用权的适用范围 中华人民共和国土地管理法第54条规定：“建设单位使用国有土地，应当以出让有偿方式取得；但是下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得： （1）国家机关用地和军事用地； （2）城市基础设施用地和公益事业用地； （3）国家扶持的能源、交通、水利登基础设施用地； （4）法律、行政法规规定的其他用地。”298.4 8.4 国

19、有土地使用权转让国有土地使用权转让 土地使用权转让土地使用权转让：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售出售、交换交换和赠予赠予。 土地使用权的转让是土地使用权作为商品经营的二级市场二级市场。8.4.1 8.4.1 土地使用权转让的条件土地使用权转让的条件 （1）必须是出让的土地使用权才能进行转让； （2）必须依照土地使用权出让合同规定的期限和条件对土地进行投资、开发、利用； （3）土地使用权转让必须办理过户登记。土地转让土地转让三要素三要素：签订合同、支付费用、动工建设。：签订合同、支付费用、动工建设。308.4.2 8.4.2 土地使用权转让方式土地使用权转让方式1 1、出售、出

20、售 也称之为“买卖”。是指从国家手中取得土地使用权的受让者将经过一定程度开发的土地或者具有土地使用权的地上建筑物、设施出卖给第三人，而由此将土地使用权转移给第三人的行为。2 2、交换、交换 也称之为“交易”。是指当事人双方约定互相转移土地使用权或一方转移土地使用权，另一方转移金钱以外标的物的行为。3 3、赠予、赠予 是指赠予人自愿把自己的土地使用权无偿转移给受赠人一方的行为。31 土地使用权转让应坚持一下几项原则原则： （1 1）认地不认人原则）认地不认人原则 （2 2）房产、地产一致的原则）房产、地产一致的原则 （3 3）效益不可损原则）效益不可损原则328.4.3 8.4.3 土地使用权转

21、让程序土地使用权转让程序1 1、申请、申请2 2、批准（或同意）、批准（或同意）3 3、签约、签约4 4、公证、公证5 5、过户登记、过户登记338.5 8.5 土地使用权出租土地使用权出租8.5.1 8.5.1 土地使用权出租的含义土地使用权出租的含义 根据国有土地使用权出让和转让暂行条例，土地使用权出土地使用权出租租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 土地使用权出租时出租人在保持自己对土地使用权的前提下在保持自己对土地使用权的前提下，把自己具有使用权的土地租赁给他人使用，并收取租金； 土地使用权出租的标的具有复杂

22、性，即不仅包括土地使用权土地使用权，还包括土地上的建筑物及其他附着物建筑物及其他附着物。 土地使用权出租是将土地使用权有限期地有限期地租给别人使用，租期届满后可以收回可以收回该使用权。348.5.2 8.5.2 土地使用权出租的条件土地使用权出租的条件（1）出租土地使用权是国家有偿出让具有物权性质的土地使用权。（2）按照土地使用权出让合同规定的期限和条件对土地必须进行投资开发、利用。（3）出租人和承租人应当签订租赁合同。（4）土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当按照规定办理登记。35案例案例4 4： 2005年7月，某市甲单位由于机构精简，有一幢行政办公楼空闲出来，该宗地位于市区

23、，地势较好，属于划拨用地，占地面积620平方米，建筑面积3100平方米。 甲单位于当年10月份将该幢办公楼出租给乙公司经营宾馆，甲单位和乙公司签订了房屋租赁协议，协议约定：乙公司每年向甲单位交纳租金30万元，租期为三年。 问题问题：本案中甲单位出租行为合法吗？为什么？36分析：分析： 该案由该市国土资源局执法监察支队立案查处，经查明，该幢办公楼原土地使用权登记的用途为机关用地，甲单位与乙公司一直未得到土地管理部门同意办公土地使用权出租登记，也未向土地管理部门缴纳年租金（即未将租金中所含的土地收益上缴国家）。土地出租行为未经土地管理部门批准。 甲单位将原办公楼出租给乙公司，土地使用权随建筑物的转

24、移而转移，而甲单位在未经市国土局批准的情况下，擅自将划拨土地使用权连同地上建筑物出租给乙公司，其行为违反了国务院有关规定，构成非法出租土地使用权，应按国务院55号令第46条的规定作出“没收土地非法收入，并处罚款”的行政处罚。378.5.3 8.5.3 土地使用权出租的程序土地使用权出租的程序 出租程序一般主要包括两个阶段：签约签约和登记登记 国有土地出让和转让条例第29条规定：“土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同签订租赁合同。” 国有土地出让和转让条例第31条规定：“土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应按照规定办理办理登记登记。”388.6 8.6 土地使用权抵押土地使

25、用权抵押1 1、含义、含义 土地使用权抵押土地使用权抵押：是指土地使用者将其依法取得的土地使用权作为清偿债务的担保的法律行为。2 2、特征、特征（1）抵押权具有从属性从属性（2）抵押权具有特定性特定性（3）抵押权的价值性价值性（4）抵押权的不可分性不可分性（5）抵押权具有物上代位性物上代位性（6）抵押权具有优先受偿性优先受偿性393 3、条件、条件 （1）只有经过出让和转让方式取得的土地使用权，才能抵押。 （2）土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。 （3）土地使用权抵押不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。4 4、程序、程序 （1）抵押双方当事人签订签订土地使用权抵押合同合同，抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。 （2）由公证机关对双方签订的合同给予公证公证。 （3）土地使用权抵押双方凭抵押合同、公证、认证等文件向土地管理部门办理抵押登记登记。 （4）抵押合同终止后，抵押权人应在规定的时间内向土地管理部门办理抵押登记的注销注销手续。408.7 8.7 土地使用权的终止土地使用权的终止1 1、土地使用权