物业管理师经营管理精炼版

1、精心整理物业经营管理复习资料第一章物业经营管理概述第一节物业经营管理的概念一、物业经营管理的内涵（掌握）物业经营管理I又称物业资产管理，是指为了I满足业主的目标，综 合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资 管理的技术、手段和模寸，以收益性物业为对象，为业主提供的 贯穿于物业整个寿命周阳的综合性管理服务I。物业经营管理活动 既包括了以保证物业正常使用的I运行操作管投资的主要物资载体。我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其 置楼宇设计装修状况和收益能厂等进行分类。国外通常将写字 楼分为 I I 甲、乙、丙三个等级。优良,建筑质量 达到或超过 I I 有关建筑条例或规范的

2、要求，其 I I 收益 能力能与新建成的写字楼建筑媲美。甲级写字楼通常有 I I 完善的物 业管理服务 I I，包括2424 小时的维护、维修及保安服务。乙级写字楼：具有 I I 良好的地理位置，I I 建筑物实物状况良好 I I, ,建筑 质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能 I I 不是最先- I I- ? ?-1 1进的（有功能陈旧因素影响），有自然磨损存在，I I 收益能力低于 I I 新 落成的同类建筑物。优越的地理位置和 交通环境, 建筑物物理状况甲级写字楼：具有所处的位精心整理3 3 丙级写字楼：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能 满足新的建筑条例或规范的要求

3、；建筑物存在较明显的实物磨损 和功能折旧，但仍能满足低收入租户的需求并与其租金支付能力 相适应；相对于乙级写字楼，丙级写字楼的租金虽然较低，但仍|能保持一个合理的出租率。写字楼分类在很大程度上依赖于 I I 专业人员的主观判断 I I。对写字楼 分类一般要考虑如下 1212 个因素：所处的位置、交通方便性、丨声望 或形象、建筑形式、丨大堂、电梯、走廊、臺内空间布置、为租户 提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型 。零售商业物业是用于 零售商业经营活动 I I 的建筑，包括从 I I 小型店铺 到大型购物中心的各种零售商业空间 零售商业物业的分类主要依据其 I I 建筑规模、I I 经

4、营商品的特点 I I 及 I I 商 业辐射区域的范围三个方面。零售商业物业通常分为如下六种类 型：区域购物中心、市级购物中丿心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店、特色商店区域购物中心集购物、休闲、娱乐、饮石等于一体，包括百货店、 大卖场以及众多专业连锁零售店 在内的超级商业中心。其建筑面 积在|10|10 万平方米以上,有效商业 I I 服务半径可达到 200km200km 市级购物中心的建筑规模 一般在 3 3 万 m2m2 以上，其商业辐射区域可 覆盖整个城市,服务人口在 3030 万人以上|，|年营业额在 5 5 亿元|人民 币以上。在市级购物中心中，通常由 一家或数家大型百货

5、公司I I 为 主要租户；”.I I j-厂 n”地区购物商场的建筑规模一般在 1 13 3 万平方米之间,商业服务区 域以城市中的某一部分为主，服务人口 1010 3030 万 I I 人，年营业额在 1 15 5 亿元人民币|之精心整理间。地区购物商场中,|中型百货公司|往往是主 要租户。居住区商场的建筑规模一般在|3000|30001000010000 兄之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口 1 15 5 万人|，年营业额 在 3 3。00001000010000 万元人民币 之间。居住区商场内,|日用百货商店 和超级市场|通常是主要租户。5 5 邻里服务性商店：这些商

6、店的建筑规模一般在|3000m2|3000m2|以下，且以|500|5001000m21000m2 建筑面积者居多， 服务人口在 1 1 万人以|下， 年 营业额在 3003000 0万元人民币以下。6 6 特色商店：主要表现在其所经营的商品或服务的特殊性，以及经营方式的灵活性零售商业物业基本上有两种存在形式：一是只经营零售业的独立的建筑物或建筑群；一是某综合用途物业内的部分。综合用途物业内零售商场的规模 往往受到一定的限制。（三）出租型别墅或公寓别墅（VillaVilla）是指在|风景区或在郊外|建造的|供休养的住所|。从环境 上看，别墅与 城市或者大规模的居民聚居点 具有一定的距离， 周

7、边环境质量比较高。从建筑形态上，别墅建筑应 独立，豪华舒适，层数较少，并带有一定规模的院落公寓（ApartmentApartment）是指包含有许午多住宅单元的建筑物，通常 不分割产权出售供出租或短期居住。具体类型包括：复式公寓、花玄园公寓和单间公寓工业物业是指为人类生产活动提供人住空间的物业，包括 I I 工业厂 房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房 （又称工业写 字楼）等。（五）酒店和休闲娱乐设施是为人们的 I I 商务 I I 或 I I 公务旅行、会议、旅 | - -精心整理游、休闲、康体娱乐活动提供人住空间的建筑，包括 I I 酒店、休闲 度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫

8、球等。酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在：1.1. 服务对象不同。酒店的服务对象主要是 商务和观光客人，而旅 游度假村的服务对象则是以休闲、娱乐、保健为目的的 I I 度假旅游 者、培训人员或会议客人。2.2. 地理位置不同|。酒店通常位于|市中心或其他交通便利的地方精心整理而旅游度假村则大多位于滨海、山地、湖泊、温泉等自然风景秀 丽的度假胜地3.3. |服务内容不同。酒店的服务以住宿、餐饮和商务功能|为主，康 体、娱乐功能为辅。而旅游度假村则以|康体、休闲、娱石功能为 主，餐饮、住宿功能为辅，只提供基本的商务服务。酒店追求的星级标准的豪华气派、 富丽堂皇，强调与都市风格相匹配，而旅游度假村的

9、设计大多采 用田园式、民居式或别墅式的建筑风格，强调与大自然融为一体， 追求淳朴简洁、清新淡雅、就地取材。三、物业经营管理服务的目标 物业经营管理服务的目标，是从 命的全寿命周期内，持续满足 业各期净收益最大化|的基础上，保持和提高物业的 市场价值以及 未来发展潜力。四、物业经营管理企业作为公司，一般应具有以下五个特征：依照有关法律进行登记注册；由两个以上股东共同出资经营；以营利为目的；具 有法人资格；是经济组织。物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型 I I 三种 管理型物业管理企业的工作重点在于物业管理工作的划 物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现

10、 金流管理、绩责效攵评价和客户关系管理等，在物业管理活动中处于总包的位置。Z Z 主的角度出发，在物业经济寿租户正常空间使用需求，在实现物4 4 建筑设计和装潢风格不同规划与计精心整理从管理层次上可以分为 公司管理、现场管理、现场作业三个层次第二节物业经营管理的层次与工作内容物业经营管理的层次（掌握） 通常将其分为I物业管理或设施管理I、I房地产资产管理I和I房地产组 合投资管理三个层次。其中,物业管理和设施管理I以I运行管理为 冋房地产资产管理和房地产投资组合管 以策略性管理为主I。 物业管理的核心工作是 对物业进行日常的维护与维修并向I人住I的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行

11、状态。对 于居住物业，物业管理就是物业经营管理的全部内容。设施管理是一种新型的房地产服务业务， 其主要功能是通过 对人 和工作的协调，为某一机构（企业或事业单位）创造一个良好的生 产、办公环境。对象主要是咼新技术企业用房、医院、科研教学n!s设施、大型公共文体设施、政府和企业办公楼I等物业,I服务对象 通常为拥有房地产的I非房地产企业或机构I。房地产资产管理从对物业、设施和租户的管理上升到I聘用多个物 业管理企业和设施管理公司 来同时管理I多宗物业I。房地产资产管 理公司负责管理物业管理企业 和设施管理公司，监督它们的行为， 指导它们为物业发展制定战略计划，以便使这些物业在所处的房 地产子市场

12、内实现价值最大化 的目标，满足 房地产组合投资管理者的要求价资产管理公司的 表现；审批资产管理公司为维护物业资产结构房地产组合投资管理I包括:理解和执行I物业业主的投资目标安全、功能先进，保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划;精心整理以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产；以及 在合适的时机购置和处置物业资产。房地产投资的利润 I I 是通过三种基本途径创造出来的：一是在 极好 的条件下购买物业( (从开发商或原业主手中) )；二是在持有期间以 现金流量的现值最大化为目标来经营物业;三是在合适的时机售 出物业。1 1、物业经营管理不同层次之间的关系(掌握) 物业管理和设施管理定位

13、在 现场操作层面的管理 I I，其主要作用是i-、/ I.4丿为租户提供及时的服务 和保证物业的持续收入和现金流。起来的分类原则来管理物业。房地产组合投资管理公司则以 投资者的目标和风险/回报参数特 征为基础，来详细制定和执行一个投资组合战略。 组合投资管理 公司监督物业购置、资产管理、处置和再投资决策，同时监督现 金的管理并向其服务的客户定期汇报。 .鱼、 - I物业经营管理中的战略性工作(熟悉)：(1)(1) | |确定战略、(2)(2) | |确定标 准 (3)(3)构建信息基础、| (4)(4)决策分析、(5)(5) | |进行资产组合 物业经营管理的常规工作(熟悉)(1(1 ) |常

14、规工作内容(租赁业务)|、(2(2 |现金流和成本管理、| (3)(3) 日常 维修和维护、| (4)(4)未来维修和维护 (5)(5) | |设施设备管理、(6)(6) | |物业保 险管理现金流和成本管理：支出的|分配、组织和管理|是物业管理师工作 的一个重要监控物业的运行绩效来地聘用、解聘和调配物:理一般按照物业类型、也理位置或两者结合资产管理公司通过业管理企业。资产管精心整理方面，支出的几个重要方面：I日常维修费用、计提维 修准备金、设施维护费用、保险费、法律和财务费用、工作成本 和地方性税收。相对于总收入，物业业主或投资者更关心I净运营 收益。当投资者将物业出租的时候，他们希望让租户

15、在租金之外承担尽 可能多的费用。但把所有的成本负担都转移给租户既不现实，也 不明智。特别是在下列三种情况下，一般不会采用这种方式：(1)(1) 对用于出租的住宅，一些法律要求使得物业业主必须对物业 进行某种程度的直接投资。(2)(2) 由于短期的商业租户会尽量减少对物业的投入，因此业主一般更希望签署一次性包含全部内容的租约，将预期收费纳入租约 中。、 L1 /(3)(3) 租户可能对物业的建筑或者某一部分表示不满意，这时为了 留住租户，业主不得不降低条件，允许租户承担较低的维修责任， 而由他自己负担大部分。第二章：房地产投资及其区位选择_ 卜 |第一节：房地产投资一、房地产投资的概念(掌握)房

16、地产投资是指以获得未来的房地产资产I收益或增值I为目的,预 先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产 开发经营活动I的经济行为。投资者进行房地产投资的主要目勺，是为了使其财富最大化。 通过进行房地产投资，投资者可以：获得作为I房地产业主的荣誉、 获得较高的收益和资本增值 I I,还可以 I I 降低其投资组合的总体风险、 抵抑通货膨胀的影新。精心整理二、房地产投资的形式（熟悉）房地产投资分为直接投资和间接投资。直接投资是指投资者直接参与 房地产开发或购买过程，参与有关 管理工作。直接投资又可分为从 购地开始的开发投资 I I 和面向建成物业的置旷 投资两种形式。开发投资者主要是

17、 赚取开发利润 I,I,其风险较天但回报丰厚 I I; ;置业 投资者则从长期投资的角度出发 I I, ,希望获得 I I 收益、保值、增值和 消费四个方面的利益。间接投资主要是指 I I 将资金投入与房地产相关 I I 的证券市场的行为 I I, , 间接投资者不直接参与房地产经营管理工作 I I。房地产间接投资的具体形式是 购买：房地产开发、投资企业的债口 券、股票，房地产投资信托基金（REITsREITs）的股份或房地产抵押支持 证券（MBSMBS 等。 .!- 1（一）房地产直接投资房地产开发投资是指投资者 I I 从购置土地开始 I I，修建、销售等一系列的过程收回投资、获取开发利润

18、房地产置业投资是指-面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。房地产置业投资的目的一般有两个：一是自用；二获取较为稳定的经常性收入。这种投资的另一个特点是在投资者不愿意继续持精心整理有该项物业资产时， 可以将其转售给其他置业投资者，并获取转 售收益。（二）房地产间接投资：1 1 房地产企业债券和股票投资、2 2 .投资 于房地产投资信托基金、I I 3 3 购买住房抵押支持证券 投资者将资金投入 房地产投资信托基金 REITsREITs 有很多优点：第一， 收益相对稳定；第二，投资的流动性较好。按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为权益型、抵押型和混合型三种形式。由于

19、有专业投资管理者负责经营管理，其, I/二 4收益水平也大大高于一般的股票收益。、房地产投资的特性（熟悉）寿命周期长：土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在 4040 年以上。房地产寿命可以区分为 经济寿命和自然寿命。公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是4040 年,工业厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命是 4545 年，银行、零售商业用房 的经- - -J| - -济寿命是|50|50 年 I I，|仓储用房|的经济寿命是|60|60 年 I I，|乡村建筑|的经济 寿命是 2525 年。适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功 能的方便程度。房地产本身并不能产生收益，也就是

20、说房地产的 收益是在使用过程中产生 I I 的。例如，写字楼的租户需要工作中的 短时休息，那就可以通过增加一个小酒吧满足这种需求；公寓的 租户希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房，提供出（1 1）位置固定性或不可移动性、（2 2）寿命周期长、适应性、各异性、（5 5）政策影响性、（6 6）专业管理依赖性、（7 7）相互影响性精心整理租洗衣设备来解决这一问题 各异性是指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产。 专业 管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。 相互 影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用 设施和环境变化的影响。房地产投资的利弊（熟悉）1 1

21、房地产投资之利：（1 1）相对较高的收益水平。（2 2）能够得到税收方面的好处。（3 3）易于获得金融机构的支持。（4 4）能抵消通货膨胀的影响。（5 5）提高投资者的资信等级。2 2房地产投资之弊：（1 1）流动性差。（2 2）投资数额巨大。（3 3）投资回收期较长。（4 4）需要专门的知识和经验第二节房地产投资的风险| * I* /；、房地产投资风险的基本概念期收益可能性的大小 当实际收益超出预期收益时，就称 I I 投资有增加收益的潜力，较预 期收益增加的部分，通常被称为 “风险报酬”；而 I I 实际收益低于预 期收益时，就称投资面临着风险损失（二）风险与不确定性 收益的分布就越集中,

22、投资风险也就越小。反之，标准方差越大， 各种可能收益的分布就越分散，风险就越大 （三）风险分析的目的：是要帮助投资者回答下述问题:1 1 预期收益率是多少，出现的可能性有多大 ? ?2.2. 相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失 或超过目标收益的可能性有多大？3.3. 预期收益的变动性和离散性如何？房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可 靠性投资项目风险的定风险可以定义为获得预风险涉及到变动和可能性亠般说来，标准方差越小，各种可能精心整理的流动性和资产管理的复杂性四个方面。 通常情况下，人们把风险划分为 对市场内所有投资项目均产生影 响、投资者无法控制的系统风

23、险和仅对市场内个别项目产生影响、 可以由投资者控制的个别风险。二、系统风险房地产投资首先面临的是系统风险 I I, ,投资者对这些风险不易判断 和控制，如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、 利率风险、政策风险和或然损失风险、政治风险等 。通货膨胀风险又称 购买力风险 I I, ,是指投资完成后 I I 所收回的资金 I I 与 初始投入的资金相比，购买力降低 I I 给投资者带来的风险。周期风险。房地产市场周期波动可分为 I I 复苏与发展、繁荣、危机- 与衰退、萧条四个阶段调整利率是国家对经济活动进行宏观调控 I I 的主要手段之一。利用 升高的利率对现金流折现 I I, ,会

24、使投资项目的 I I 财务净现值减小，甚 至出现负值；二是会加大投资者的债务负担 I I，导致还贷困难。 政治风险 I I 是房地产投资中 I I 危害最大的一种风险。或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的 置业投资损失。个别风险包括：（1 1）收益现金流风险、（2 2）未来经营费用风险、资本价值风险、(4)(4) 比较风险、 、（5 5） 时间风险、 、(6)(6) 持有期风险比较风险又称机会成本风险，是指 投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益的风险。四、风险对房地产投资决策的影响，主要体现在如下几个方面：1 1 根据项目风险大小确定相应的

25、 投资收益水平精心整理2 2 根据风险管理的能力 选择投资方向3 3 根据风险周期变化特点把握投资时机.第三节房地产投资区位的选择（熟悉）一、区位的含义房地产投资的三要素是“ I I 区位，区位，还是区位”。这充分说明了 在房地产投资中，区位选择的特殊重要性。狭义的区位是指某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。对区位的广义理解，除了其地理位置外 7 7 往还应包括该区位所 处的社会、经济、自然环境或背景 。二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求居住物业的投资区位选择时要考虑的主要因素包括:1 1 市政公用和公建配套设施完备的程度。2 2 公共交通便捷程度、3 3.环

26、境因素。4 4.居民人口与收入。影响写字楼项目区位选择的特殊因素包括：1 1与其他商业设施接近的程度。2 2周围土地利用情况和环境。| 3 3易接近性。零售商业物业投资区位的选择，在很大程度上取决于零售商业物业辐射区域分析的结果。商业辐射区域分析包括：I I 可能的顾客流圖消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。商业辐射区域通常被分为三个部分：I I 主要区域、次要区域和边界 区域。主要区域是与项目所处地点直接相邻的区域,其营业额的 6060% 7575都来自该区域； 次要区域是I距离项目所处地点 5 51515 冏的区 域 （对市级购物中心而言） ，项目营业额的 1515%2020%来自该区域

27、； 边界区域是距物业所处地点 15km15km 以外的精心整理区域占营业额的 5 5% i5i5%o工业项目场地的选择时须考虑的特殊因素包括：当地提供主要原材料的可能性,交 通运输是否足够方便以有攵地连接原材料供应基地;和丿A 品销售市场， 技一术人才和劳 为力供给的可能性，水、 电等资源供给的充足程度，控制环境污染的政策 I I 等 第三章：房地产投资分析技术考试的基本要求：掌握：现金流量、资金的时间价值、单利计息和复利计息的计算yj|方法、设备更新的经济分析方法熟悉：现金流量图的绘制方法、资金等效值的计算公式及其应用、 投资回收与投资回报的区别与联系，房地产投资经济效果的表现 形式及净态盈

28、利指标计算方法了解：名义利率与实际利率的区别、房地产投资动态盈利指标和 清偿能力指标的计算方法第一节投资分析的基本概念一、现金流量（掌握）房地产投资活动可以从 I I 实物形态和货币形态 I I 两个方面进行考察。 在房地产投资分析中，把 I I 某一项投资活动作为一个独立的系统|, 把一定时期 各时点上实际发生的 I I 资金流出或流入叫做 I I 现金流量。 其中，流出系统的资金叫做现金流出，流入系统的资金叫做现金 流入。现金流出与现金流入之差称为净现金流量。对于房地产开发投资项目来说，I I 现金流入 I I 通常包括销售收入、出 租收入、精心整理利息收入和贷款本金收入 I I 等,I

29、I 现金流出 I I 主要包括 I I 土地费 用建造费用、还本付息、I I 运营费用、税金 I I 等。房地产投资分析的目的，是要根据 I I 特定房地产投资项目 I I 所要达到的 I I 目标和所拥有的资源条件，I I 考察项目在不同运行模式或技术方 案下的现金流出与现金流入，选择合适的运行模式或技术方案，以获取最好的经济效果。三、房地产置业投资房地产置业投资，包括房地产购置投资和 I I 流动资金投入 I I 两部分。四、房地产置业投资的现金流量;|（一）现金流分析中的常用术语1.1. 潜在毛租金收入:I I 等于物业内全部可出租面积与最可能的租金 水平的乘积。2 2空置和收租损失3

30、3.其他收入物业中设置的自动售货机、| 投币电话等获得的收人称为其他收入。 这部分收入是租金以外的收入，又称计划外收入。此外，一般将通过专业代理机构或法律程序催缴拖欠租金所获得的收入亦列_其他收入项目上。4 4 有效毛收入=潜在毛租金收入一空置和收租损失十其他收入。5.5. 运营费用6.6. 净运营收益|=有效毛收入- -运营费用。净运营收益的最大化是 业主最关心的问题。7 7抵押贷款还本付息：物业抵押贷款还本付息，还要从净运营收 益中扣除。业主非常关心的问题是，物业所产生的净运营收益是 否能够支付抵押贷款的本息，精心整理|同时满足其投资回报 8 8 .准备金|-“9 9.税金经营税金及附加、

31、城镇土地使用税、房产税、企业所得 税。分别为营业税税额的 7 7%和 3 3%。ioio经营现金流: 税前现金流=净运营收益- -抵押贷款还本付息 税后现金流=税前现金流- -准备金- -所得税（二）收益性物业的现金流物业管理企业所涉及的财务管理一般到产生|净运营收益|为止。房*地产投资分析工作，通常要分析项目投资 税前和税后的投资经济 效果。第二节现值与现值计算一、资金的时间价值（掌握）在不同的时间付出或得到同样数额的资金 在价值上是不等的。也 就是说，资金的价值会随时间发生变化。对于资金的时间价值，可以从两个方面理解：1 1 随着时间的推移，I I 资金的价值会增加 I I。这种现象叫资金

32、增值。 从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值。2 2资金一旦用于投资|,就不能用于即期消费。从消费者的角度来 看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失|所应得到的补偿。资金时间价值的大小，取决于多方面的因素，主要有： |投资利润 率；通货膨胀率；风险因素。利率是资金时间价值的一种标志。二、利息与利率利息：是指 占用资金所付出的代可或放弃资金使用权 所得到的补 偿。精心整理利率（i i ）是指单位时间内（一个计息周期）所得到的利息额（I I ） 与借贷金额（本金 P P）之比。利息的计算有单利计息和复利计息两种。我国房地产开发贷款和住房抵押贷款|都是按复利计息的。四、名义利率与实

33、际利率名义利率与实际利率的概念当利率标明的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率 和实际利率的区别。名义利率 r r是指一年内多次复利 时给出的年利率 ，它等于 每期利率与年内复利次数的乘积实际利率 i i 是指一年内多次复利时,每年末终值比年初的增长率i i =（ 1+r/m1+r/m）m-1-11 1 实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；2 2名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；3 3当每年计息周期数 m m 1 1 时，名义利率与实际利率相等；4 4当每年计息周期数 m1m1 时，实际利率大于名义利率；5 5当每年计息周期数 mrmrx时， 名义利率

34、r r 与实际利率 i i 的关 系为 i i = er-1er-1。例如某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为o o. 5 5%,通常称为“年利率 6 6%,每月计息一次”。这里的年利率 6 6%称为“名 义利率”。当按单利计算利息时，名义利率和实际利率是一致的； 但当按复利计息时，上述年利率 6 6%，每月计息一次的实际利 率则不等于名义利率（6 6 %）。. i |l.”1五、复利计算公式与系数精心整理汽11L*打 / /（一）常用符号在复利计算和考虑资金时间因素的计算中，常用的符号包括 P P、F F、A A、G G S S、n n 和 i i 等，各符号的具体含义是：P P现值；F

35、 F终值（未来值）；A A连续出现在各 |计息周期期末的等额支付金额，简称年值；G G每一时间间隔收入或支出的等差变化值；S S每一时间间隔收入或支出的等比变化值；n n 计息周期数；i i每个计息周期的利率、也可以是折现率。在复利计算和考虑资金时间因素的计算中，通常都要使用i i 和 n n，以及 P P、F F 和 A A 中的两项。比较不同投资方案的经济效果时，常常换算成 P P 值或 A A 值，也可换算成 F F 值来进行比较。1终值 F F 为：F=P(1+i)F=P(1+i)n n,2 2、等额序列支付的现值系数和资金回收系数是指未来在每一个计息周期期末|都有一个|等额支付金额

36、A A，经过 n n 计息周期。求其现值(终值)，可以这样确定：把每一个 A A 看作是 一次支付中的 F F，用一次支付复利公式求其现值，然后相加，可得 到所求的现值。2p=p=A仁工 33(等额还本付息支付)| i(1+i)公式可以相互推导，在已知P P、F F、A A 其中任意两个，可求剩余一个。例题 2 2:投资者以 40004000 元/ /貳的价格购买了一套建筑面积为 10001000 m m2 2的写字楼单元，银行为其提供了 1515 年的商业用房抵押贷款，抵 押贷款价值比率为 6060%，该精心整理贷款的年利率为 9 9%，按月等额还本I I付息。假设该写字楼物业每年升值 2

37、2%，投资者在第 6 6 年年初将该 物业转售，则其在转售收入中需要偿还的贷款本金是多少？投资 者剩余的物业权益价值是多少？解：初始购买原值：4000*10004000*1000 = 400400 万元耳.L；2贷款金额为：4000*1000*604000*1000*60 % = 240240 万元3投资者每月还本付息额：A=Pi(1+A=Pi(1+- -)=2.2342)=2.2342 万元(计息周(1+i) -1期为 15*1215*12 = 180180、此 i i 为周期利率=9%/12=9%/12= 0.750.75 %)4第六年初该物业的价值：400*400* (1+21+2%)

38、5 5= 441.63441.63 万元5第六年初尚未偿还是抵押贷款的本金余额：p p= - 1-1-=i（1 + i）n192.16192.16 万元（p是还剩余期数n的未偿还的本金）（此p现值，即为本金，n为 180180 个计息周期减去已经计息的 6060 个周期，剩下的本金余额）6转售物业时投资者拥有的权益价值：441.63-192.16441.63-192.16 = 249.47249.47万元8585、等比序列的现值系数和年费用系数 j卢 /|等比序列是一种等比例增加或减少的现金流量序列。如果等比例 系数为 s s 表示收入或支出每年变化的百分率，第一年的现金收入 或支出的流量 A

39、1A1 已知，则第n n 年年初收入或支出的流量为 A1A1 （1+s1+s）n-1. .其公式为当 i i 不等于 s s 时，P=-P=-乩.（1-（伫）n乍当 i i = s s 时 P=nA/P=nA/（1+i1+i）, ,j S -1+ j第三节：设备更新中的经济分析（掌握）精心整理一、设备更新的原因与特点（一）设备更新的原因设备更新源于 设备磨损。磨损分为有形磨损和无形磨损。1 1 设备有形磨损设备有形磨损,是设备在使用（或闲置） 过程中发生的实体性磨损设备有形磨损分为第一类有形磨损和第二类有形磨损第一类有形磨损，是指设备在运转过程中，在外力作用下产生的 实体磨损、变形和损坏 I

40、I。该类磨损使 I I 设备精度降低、I I 劳动生产率 下降。第二类有形磨损，是指设备因 I I 自然力产生 I I 的磨损。闲置或封存的 设备也会产生有形磨损，包括 金属件生锈、腐蚀、橡胶件老化 等。 2 2设备无形磨损，是由于 社会经济环境变化造成的设备贬值。设 备无形磨损也可以分为第二类无形磨损和第二类无形磨损。 第一类无形磨损，是指|生产制造工艺的改进|, |劳动生产率|地提高, 设备生产成本降低 导致设备市场价格降低”，从而引发的|原来购买 的设备贬值。第二类无形磨损，是由于|技术进步因素的影响，社会上|出现了结X | r,构更先进、技术更完善、生产效率更高、运行费用更低I I 的

41、新型设备，从而使原有设备在术上显得陈旧、落后造成的。r-由于政府节能、环保等政策的调整，通过税费政策，鼓励新兴节 能环保设备的使用，限制原来能耗高、污染环境的设备使用，也 L,!/ f7会导致设备的第二类无形磨损。设备磨损的补偿方式有两种，即局部补偿和完全补偿。设备有形 磨损的局部补偿是 修理，设备无形磨损的局部补偿是 I I 现代化技术 改造。有形磨损和无形磨损的完全补偿是 更换，即 I I 淘汰旧设备，精心整理- | - -更换新设备。设备更新的特点分析：1 1. I I 设备更新的核心工作，是确定设备的经 济寿命、2 2 设备更新分析只考虑未来发生的现金流量、| 3 3只比较设备的费用、

42、4 4设备更新分析以费用年值法为主设备的寿命包旦括自扌然寿命、 技 术寿命和 7 7经 齐寿命自然寿命主要取决于设备有形磨损的速度技术寿命其时间长短主要取决于 无形磨损的速度精心整理经济寿命I是在数值I上I等于I使投入使用的设备I等额年总成本I （包括 初始购置费用和使用过程中的年运营费用）最低或I等额年净收益 最高的期限，经济寿命是有形磨损和无形磨损共同决定的。沉没成本I等于旧设备账面价值I（原值减折旧累计）减去其当前市场 价值（残值）后的差值。二、设备经济寿命的确定：I经济寿命I是在I数值I上I等于I使投入使用 的设备等额年总成本（包括初始购置费用和使用过程中的年运营 费用）最低或等额年净

43、收益最高的期限。第四节：房地产投资财务评价指标* fl投资回收与投资回报（熟悉） 房地产投资的收益或总回报，包括I投资回收和投资回报I两部分 房地产投资经济效果的表现形式是获得I利润，股息、利息* I. 的方式获得 投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所I获得的报酬。 常常表现为投资者所 获得的或期望获得I的I收益率或利息率。| - -对房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的 总、开 发成本的回收，而其投资回报则主要表现为I开发商利润。二、财务评价指标体系房地产投资分析的目的I,是考察房地产投资项目的I盈利能力和清 偿能力。盈利能力指标,1是用来考察项目 盈利能力水平I的指标

44、，包括静态 指标和动态指标 两类。静态指标是不考虑资金时间价值 I I 因素影响，通常在 I I 概略评价 I I 时采 用；动态指标是考虑了资金时间价可因素的影响，适用于 I I 详细可行性 研究阶段 I I的经济评价和计算期较长的投资项厂。清偿能力指标，是指考察项目计算期内 I I 偿债能力 I I 的指标。投资回收是指投资者对其所投入资本的口收通常是用提取折旧精心整理除了投资者重视项目的偿债能力外,为项目提供融资的I I金融机构|, 更加重视项目偿债能力的评价结果。三、盈利指标计算方法（熟悉）财务净现值、 贝 才务内部收益率、 动态投资回收期1财务净现值（NPVNPV）,是指项目按行业的

45、基准收益率或设定的目标收 益率 g 将项目计算期内|各年的净现金流量|折算到|开发活动起始 点的现值之和。 ； 丄厂:基准收益率 是导致投资行为发生所 I I 要求的最低投资回报率 I I，称为 最低要求收益率 （MARRMARR）ii决定基准收益率大小的因素 主要是|资金成本和|项目风险|。如果NpNp 大于等于 0 0 说明该项目的获利能力|达到或超过了基准收益率的-. .1 -要求，因而在财务上是可以接受的。如果 NPVNPV 小于 0 0,则项目不可 接受。2.2. 财务内部收益率财务内部收益率（IRRIRR） | |，是指项目在整个计算期内，各年净现金流 量现值累计等于零时|的折现率

46、，是评估项目盈利性的基本指标。财务内部收益率的经济含义是：在项目|寿命期内|项目内部未收回 投资每年的净收益率。到项目寿命期终了时, 所有投资可以被完精心整理当 i i 值小于 IRRIRR 时，对于所有的 i i 值，NPVNPV 都是正值；当 i i 值大于IRRIRR 时，对于所有的 i i 值，NPVNPV 都是负值。3 3 动态投资回收期 动态投资回收期（PbPb）,项目以净收益抵偿全部投资所需的时间 动态投资回收期自投资起始点算起,累计净现值等于零或出现正 值的年份即为投资回收终止年份动态投资回收期指标一般用于评价开发完结后用来 营的房地产开发项目|,也可用来评价|置业投资项目 房

47、地产置业投资项目和房地产开发之后进行|出租经营或自营 的项 目,需要计算借款偿还期（二）静态指标包括：1.1. 静态投资回收期， 抵偿全部投资所需的时间12.2. 现金回报率是指房地产置业投资过程|中,每年所获得的|现金报 酬与投资者初始投入的权益资本 现金投资；税后现金回报率等于税后净现金流量除以投资者的初 始现金投资。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率利率 高于 内部收益率5项目投资 就会面临亏损 。全收回。财务内部收益率可以通过 内插法求得如果贷款静态投资回收期、现金回报率、投 资回报率是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益出租经营或刘II的比率。其中，税前现金回报率 等于净

48、运营收益扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始O O精心整理3.3. 投资回报率指房地产置业投资过程|中,每年所获得的净收益与 投资者初始投入的权益资本 的比率。在不考虑物业增值收益时，投资回报率=（税后现金流量+ +投资者权益增加值）/初始权益投资数额；当考虑物业增值收益时，投资 回报率=（税后现金流量+ +投资者权益增加值+ +物业增值收益）/初 始权益投资数额。（见前例题）四、清偿能力指标计算方法（了解）包括：借款偿还期、偿债备 付率资产负债率房地产投资项目的清偿能力，主要是考察计算期内项目各年的财务状况及偿还到期债务的能力.T.（一）利息计算方法 f I |、按年计息时，为简化计算

49、，假定借款发生当年均在年中支用，按 半年计息，其后年份按全年计息；还款当年按年末偿还，按全年 计息。还本付息的方式包括以下几种：1 1一次还本利息照付：借款期间每期仅支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息；2 2等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应 的利息；. ,. .I13 3 等额还本付息，在规定期限内分期等额摊还本金和利息；4 4 .一次性偿付，借款期末一次偿付全部本金和利息；5 5“气球法”，借款期内任意偿还本息，到期末全部还清。（二）借款偿还期是指 项目开发经营期内使用可用作还款的 利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还 项目借款本息所 需要的时间精心

50、整理当借款偿还期|满足贷款机构|的要求期限时，即认为项目是有|清偿 能力的。房地产开发项目用于销售时|，不计算借款偿还期。精心整理（三）偿债备付率，是指项目在 借款偿还期内 I I 各年用于还本付息的 资金与当期应还本付息金额切比率。其计算公式为：可用于还本付息资金，|包括 折旧和摊销，利息费用，I I 利茁等。当 期应还本付息金额包括当期应还贷款本金及计入成本的利息。偿债备付率表示 I I 可用于还本付息的资金 I I 偿还借款本息 I I 的保障倍 数。对于一般房地产投资项目，该指标值|应该大于 1 1.2 2，当指标 小于 1 1.2时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务。（四）资产负债

51、率是反映项目各年所面临的 I I 财务风险程度及偿债能 I I 力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所 I I 提供的资金占全 部资产的比例，它可以用来衡量客户 I I 在清算时保护债权人利益的 程度。资产负债率高，则企业的资本金不足，对负债的依赖性强，应变 飞弋 L,! / $ 能力较差；资产负债率低则企业的资本金充裕，企业应变能力强。第四章：收益性物业价值评估第一节收益性物业的概念收益性物业是指 I I 能直接产生租赁收益 I I 或 I I 其他经济收益 I I 的物业，包 括住宅（特别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐 场、影剧院、属车场、加油站、标准厂房（用于出租的）

52、、仓库（用 于出租的）等。物业管理等等影响收益性物业价值的因素很多，例如区位、新旧程度、I I 供求、精心整理收益性物业价值的高低主要取决于下列3 3 个因素：未来净收益的大小；获得净收益的可靠性精心整理第二节收益性物业价格的概念和特征（熟悉），、物业价格的概念和形成条件 物业价格是 和平地获得 I I 他人的物业所必须I I 付出的代价十一货币 额、商品或其他有价物。二、物业价格的形成条件：I I 物业要有价格 I I 需要具备 I I 有用性、稀缺 性和有效需求。三、物业价格的特征（掌握） 物业价格与一般物品的价格，既有共同之处，又有不同的地方。 共同之处是：都是价格，用货币来表示；都有波

53、动，受供求* I | _因素的影响；都是按质论价：优质高价，劣质低价。r-物业价格主要有下列五个特征：（1 1）物业价格受区位的影响很大。(2)(2)物业价格 1i11i 实质上是物业权益的价格。 ，物业价格既有_交换代价的价格，又有使用代价的租金。（4 4）物业价格形成的时间较长。1 II.（5 5）物业价格 容易受交易者的个别因素的影响二、投资价值和市场价值（熟悉）某一物业的投资价值，是指某个 I I 特定的投资者（如某个具体的购买 者）基于个人的需要或意愿 I I，对该 I I 物业所评估出的价值。而该物业的市场价值，是指该物业对于 I I 一个典型的投资者 I I（市场上 抽象的一般投

54、资者，他代表了市场上大多数人的观点 ）I I 的价值。前提，没有使第三节收益性物业价值和价格的种类（熟悉）X ，!-.- II精心整理市场价值是客观的、非个人的价值,而投资价值是建立在I主观的 个人因素基础上的价值。在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值会因投资者的不同 而不同。同一物业对于不同的投资者之所以会有不同的投资价值，是因为 不同的投资者可能在 I I 开发成本或经营费用方面的优势不同，纳税 状况不同，对未来的信心不同，等等。评估投资价值与评估市场价值的 I I 方法本质上是相同的，I I 所不同的 是假设前提。1j -r例如，投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估一I价值是未来

55、净收益的现值之和，但其中选取参数的立场不同。拿折现率 来说，评估 I I市场价值所采用的折现率， 应是与该物业的风险程度 相对应的社会一般报酬率；而评估投资价值所采用的折现率，应是某个特定的 I I 投资者所要求 的最低报酬率（通常称为最低期望收益率）。在净收益方面，评估投资者评估的物业的投资价值I大于或等于I该物业的市场价格，是 其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。当投资价值大于市场 价格时，说明值得投资（购买）;反之，说明不值得投资（购买）。 市场价格和理论价格相比，市场价格是 I I 短期均衡价格 I I，理论价格 是长期均衡价格。价格单位由货币和面积两方面构成。投资价值时通常得税。

56、要扣除所得税而评估市场价值时通常I不扣除所精心整理五、实际价格和名义价格 实际价格I是指在成交日期时一次付清的价格|,或者将不是在成交 日期时一次付清的价格折现到I成交日期时的价格。名义价格是指在 成交日期时讲釦，但不是在成交日期时一次付清 的价格。六、现房价格和期房价格物业的现货价格是指以现状物业为交易标的的价格期房价格=现 丑房价格- 预 期从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风阳险补偿F1 |i z经济适用房的成本包括： 征地和拆迁补偿安置费，勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施费（含小区非经 营性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金七项，利润控制在 3 3%第

57、四节影响收益性物业价格的因素（了解）影响收益性物业价格的因素包括 9 9 个方面：|人口因素、居民收入 因素物价因素、利率因素、汇率因素、物业税收因素、城市规 划因素、交通管制因素、心理因素人口因素：主要从 来说明人口因素对物业价格的影响。利率因素：I物业价格I与利率负相关I,利率上升，物业价格会下降; 利率下降，物业价格会上升。交通管制因素：交通方便程度直接影响物业价格 心理因素：影响物业价格的心理因素主要有如下方面： 购买或人口数量、 人 口素质和I家1庭人口规模三个方面精心整理出售心态；个人欣赏趣味（偏好）|;时尚风气;I I接近名家住 宅心理；讲究风水或吉祥号码，如讲究门牌号码、楼层数

58、字等 第五节收益性物业估价的基本方法（熟悉） 物业估价是为了特定的目的 I I，对特定的物业（或物业权益）在特定 的时点的客观合理价格或价值进行测算和判定。在物业估价 I I 上产生了三大基本方法, 即 I I 市场法、成本法收益法。、市场法（了解） 市场法又称市场比较法，是将估价对象与 I I 在估价时点 I I的近期发生 过交易的类似物业进行比较，对这些 I I 类似物业的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的 I I 方法。市场法适用的对象是 I I 具有交易性的物 0 0, ,如物业开发用地、普通 商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。市场法适用的条件是

59、 在同一供求范围内并在估价时点的近期，存口 在着较多类似物业的交易。I I1 1运用市场法估价一般分为下列 4 4 大步骤进行：搜集交易实例;价格。整;在搜集交易实例时应尽可能搜集较多的内容，一般包括： 交易 实例物业的状况 交易双方的资可 成交日期;I I成交价格, 包括计价方式和价款；付款方式，交易情况。选取的可比实例应符合如下 4 4 个基本要求：可比实例物业应|是 估价对象物业的类似物业；可比实例的 I I 成交日期应与估价时点 接近；可比实例的 交易类型应与估价目的吻合可比实例的 成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格 。；|对可比实例成交价格进行处理；求取比准|对可比实例

60、成交价格进行处理分为价格换算、 价格修正和价格调精心整理选取的可比实例数量从理论上讲越多越好， 但是，一般选取|3|31C1C 个可比实例即可。建立价格可比基础包括如下 5 5 个方面：统一付款方式；统一 采用单价；统一币种和货币单位；统一面积内涵；统一面 积单位。下列交易因素，成交价格往往会偏离正常市场价格：1 1 利害关系人之间的交易。2.2. 急于出售或急于购买的交易。3.3. 交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。11L1打 /4.4. 交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。5.5. 特殊交易方式的交易。如拍卖、招标、哄抬或抛售等。6 6交易税费非正常负担的交易。7 7相邻物业的