河北省廊坊市中建廊坊项目市场定位报告课件

1、偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.中建廊坊项目第一阶段报告2011-5偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.第 2 页报告框架 廊坊投资发展环境研究 廊坊房地产市场研究 中建各地块开发方向研判偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.第 3 页廊坊投资发展环境研究偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 4 页城市概况廊坊市位于河北省中部偏东，北临京都，东与津门交界， 南接沧州，西和古城保定毗连，地处京津两大城市之间，环渤海腹地，素有“京津走廊上的明珠”之称。现辖广阳、安次两个区，三河、霸州两个县级市，大厂、香河、永清、固

2、安、文安、大城六个县。总面积6429平方千米。2010年末总人口410万人，其中城区人口75万人。地理位置偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.廊坊市1989经国务院批准为省辖地级市；进入90年代，特别是“九五”以来，城镇住宅建设迅猛发展，住宅投资额和开竣工量连年增长；2006年开始，廊坊房地产投资明显加快，尤其是近三年总规模快速增长，市场发展进入稳定增长期。2010年1-11月份固定资产投资完成812.8亿元，其中房地产投资完成226.3亿元，为房地产行业的发展奠定良好的发展基础，发展潜力较大。城市概况市场发展偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 6

3、页排名城市GDP（亿元）常住人口（万）人均GDP（元） 京津冀33502.27801.7642941.851北京市11865.9175567611.96 2天津市7500.80 122861081.4333781.4074550757.0543114.90 98031784.6951900.0052236391.5061737.60110115772.5671160.4039329526.728877.0028530771.939800.5042318924.3510763.7036920696.482009年京津冀都市圈各市GDP排名环渤海区域经济的崛起、京津冀都市圈的振兴，使处于环渤海环京

4、津战略发展核心地带的廊坊更加充满活力。n 廊坊市经济发展迅速，GDP保持稳定增幅。数据来源：中国廊坊政府门户网城市概况经济实力偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 7 页数据来源：中国廊坊政府门户网n 廊坊市人均可支配收入持续增长，2009年城市居民收入达到18333元，但增长幅度较往年有所下滑。n 随着人均可支配收入的增长，全民消费支出逐年提高。近年来廊坊市人均可支配收入逐年增加，人民生活水平和质量逐年提高。城市概况居民收入偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 8 页2002-2007年廊坊固定资产投资增速迅猛。2008年增速有所放缓，但仍高于河北

5、省28.8%的平均水平。2009年受国家四万亿投资及河北省“三年大变样”工程影响，投资额大幅增加；2010年固定投资投资额增速降低，但仍高于2008年。城市概况固定资产投资数据来源：廊坊统计公报偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 9 页中中心心城城区区北京外部交通设施全面提升,高效快捷的国道、市道系统和轨道交通使北京城市化进程加快，促进北京边缘组团发展。北京北京中心城区中心城区固安固安燕郊燕郊廊坊廊坊怀来怀来涿州涿州香河香河n随着北京城市的壮大，城市化进程的发展，人口的不断增加，距离北京最近的燕郊、香河、廊坊、固安、涿州及怀来等城市将率先发展，逐渐融入北京，北京的城市功

6、能和范围进一步扩大。区域发展机遇北京外扩偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 10 页北京城区面积不断增大，经济发展、人口快速增长外部交通设施全面提升，为城市化发展提供可能 环首都经济圈政策支撑，北京进入新城时代环北京区域已迎来重大发展机遇伴随城市化的运动过程，资源、市场高效配置，人们的居住、生活、工作不再以城市的行政边界为界限，周边组团逐渐纳入城市整体当中，形成新的城市发展模式。区域发展机遇北京外扩偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 11 页 京津冀都市圈将以北京、天津、唐山为三角核心，构建-京津唐三角极轴，在外围形成环状合作带。n通过核心的辐射

7、效应和扩散，逐步形成合理的城市等级体系，构建一体化空间格局；n图示的京津唐金三角是京津冀都市圈的核心地区，其发展关系到整个大范围地区的合作格局。资料来源：中国人民大学区域经济与城市管理研究所 廊坊在京津冀都市圈的规划下，“黄金三角”占据最佳的位置和先机，廊坊恰恰位于三角核心区域内，享有极佳的发展前景。区域发展机遇京津冀城市圈偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.2011年，廊坊市将以加快转变经济发展方式为主线，建成以“京津冀电子信息走廊、环渤海休闲商务中心”为标志性定位的现代产业体系框架和城乡发展格局。目前各区域政府部门力争做到区域规划“一张图”，以求“大北京”区域的总体共同

8、发展，构建合理的城市体系。京津发展带动廊坊区域发展机遇偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 13 页谋划建设北京新机场廊坊临空经济区，对承接国家重大项目、产业结构升级和拉动区域经济发展具有重大意义。 1、提高廊坊城市知名度； 2、促进交通、物流及航空产业的发展； 3、经济环境的改变、服务水平的提升。机场效果图机场效果图区域发展机遇第二机场偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 14 页n 廊坊站是出京第一站，坐火车从北京到廊坊只需20分钟；n 预计2011年国庆节前全面通车；n 上海段已于2011年2月开通测试。区域发展机遇京沪高铁偉 業 顧 問 20

9、10 B.A.Consulting.第 15 页城市定位 ：京津冀城镇群重要区域中心城市，承接京津城市部分职能。n 全市“大三点“：市区、永清、固安组团构成的城市群空间布局结构；n 市区“小三点”：主城区、开发区、万庄新城区组团构成的城市空间布局。廊坊是以发展高新技术产业和现代服务业为主的生态宜居名城。本案廊坊城市规划空间布局偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 16 页n 一轴：即南北绿色步行轴；n 一廊：即京沪高铁景观生态廊 ；n 两环：即环城水系景观带、环城奥林匹克公园 ；n 八中心：市民广场、商业中心、休闲中心、 体育中心、交通枢纽中心、商务中心、 会展中心、龙河

10、次中心。一轴、一廊、两环、八大中心会展中心会展中心文化休闲中心文化休闲中心体育中心体育中心市民广场市民广场城市商业中心城市商业中心交通枢纽中心交通枢纽中心周各庄商务区周各庄商务区光明片区商务区光明片区商务区龙河次中心龙河次中心随着城市空间结构的优化，廊坊城市品质将全面提升，城市综合承载力和核心竞争力逐渐增强，吸引更多北京及廊坊客户在这里买房置业。 本案主要功能区廊坊城市规划偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 17 页交通枢纽中心项目占地75公顷。以火车站南北站为依托，以站前商务区为核心，以实现零换乘为目标，形成高速铁路、城市轨道交通、城市公共交通等多种交通方式相衔接的城

11、市综合交通枢纽中心。光明商务区项目占地约48.6公顷，利用城中村整体改造契机，强化城市公共设施功能，创造以地上、地下空间综合利用为特色，集商务、办公、商业购物、休闲旅游、高档居住、游玩观赏为一体，交通便利，具有现代都市风情的综合功能特色街区。瑞丰公园景观绿化70000平方米，园路及铺装17000平方米，园林建筑1000平方米，河湖水系40000平方米。龙河次中心项目占地约100公顷，以建设现代化、高质量的公共服务设施，建成环境优美、富于特色的生态型现代化城区，配套建设高档住宅区位目标，承担为安次区和龙河工业园服务的综合性商贸服务、文化娱乐、生活配套等职能。主要功能区廊坊城市规划偉 業 顧 問

12、2010 B.A.Consulting.第 18 页东北部承接北京人口转移：新市政中心移向东北部，万庄新区有一定发展基础，高端楼盘集中，是未来城市综合新区，最适宜居住、生活。东南部承接京津产业转移：东部、南部的两大产业园区在原有产业基础上更新发展，承接新产业的转移主要功能区廊坊城市规划偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 19 页涿密高速大广高速廊沧高速未来廊坊与周边城市的联系将更加紧密，特别是与京津之间的通达性越来越高。纵向： 京津塘高速 京津塘高速二线 京哈高速 京沈高速 京开高速 廊沧高速（廊坊沧州，2010年已全线通车） 大广高速（大庆广州，预计2011年底建成通

13、车）横向： 津保高速（天津保定，2000年7月19日建成通车） 密涿高速（密云涿州，预计2011年底建成通车）高铁建设廊坊城市规划偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 20 页京沪高速铁路与京津城际铁路进行连接 n2010年8月京津城际铁路开通运营。京沪高铁已开工建设。京沪高速铁路与京津城际铁路功能互补，充分整合、高效利用两条线路的运输资源，也进一步推动廊坊经济发展。北京和廊坊之间将由轻轨一站连接，从北京亦庄到廊坊城区只需要15分钟。轨道交通廊坊城市规划偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 21 页n 两带：环北京产业带、环天津产业带；n 一轴：中部

14、特色产业轴；n 一中心：（城市功能中心）多园支撑、集群发展的空间格局；n 六大产业：电子信息、汽车零部件制造、金属制品、木材加工及家具制造、食品加工、会展旅游；n 六个重点产业功能区：廊坊开发区、燕郊开发区、香河开发区、大厂工业园区、龙河工业园、固安工业园区。两带一轴一中心产业规划廊坊城市规划偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 22 页廊坊经济技术开发区n 重点园区：出口加工区、创业中心、电子产业园、朗森汽车零部件产业园、华日工业园 、国际履约环保产业园 、新奥燃机工业园 、石油管道工业园 。n 进区企业：目前已汇聚了来自全球30多个国家和地区的1500多家企业的4.7

15、万余名职工，进区企业包括东方大学城有限公司 、华生富士达电梯有限公司、好丽友食品有限公司 、中航福克电气（廊坊）有限 、新兴重工有限公司 、特瑞胶黏有限公司、新奥集团 、日清中粮食品宥限公司 、立邦涂料有限公司 、贝斯特电子有限公司 、荣盛建筑（集团）公司 、中国石油理材总公司 、法国红城堡酒业有限公司等。重点发展：新型建材、机械电子、食品、轻工纺织、生物制药 产业规划廊坊城市规划偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 23 页龙河高新技术产业区重点发展：以高新科技、现代制造、产业集聚、配套服务为发展方向，以电子信息、环保节能、汽车零部件、建筑新材料为主导产业，以现代服务、

16、物流配送为辅助产业。 n 进区企业：世界500强台湾富士康科技集团投资的富士康（廊坊）电子信息产业制造基地、高迪数码北方基地、新加坡凯发新生水、小型风电、气动脱硫、精密机械等20多个项目入区建设。企业职工约4万人。龙河高新技术产业区总体规划图产业规划廊坊城市规划偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 24 页n 廊坊的第三产业比重仅仅是低收入国家平均水平的下限。电子信息和休闲商务先进制造业、现代服务业、新型农业传统优势产业第三产业占地区生产总值的比重*低收入国家平均为3035%*中等收入国家为50%*高收入国家为70%以上发展定位 ：京津冀电子信息走廊，环渤海休闲商务中心，

17、成为“中国移动谷、首都RBD”。 产业规划廊坊城市规划数据来源：廊坊统计年鉴偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 25 页廊坊的知名企业廊坊城市规划偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 26 页年份年份200520062007200820092010成交面积（亩）成交面积（亩）7001186.21221.71602.71368.62033.5成交总价（万元）成交总价（万元）40523.78102263241887303303.9248520582801均价（万元均价（万元/亩）亩）51.5118.3197.99189181.6286.6近6年廊坊市土

18、地交易情况表廊坊市土地成交面积，总价及均价自2005年开始逐年递增，并且增幅较大。廊坊土地市场情况数据来源：廊坊统计年鉴偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 27 页土地成交面积自廊坊房地产市场2005年起步以来，呈逐年上升趋势，除2009年受经济危机滞后影响成交面积较小外，土地市场平稳发展。据政府相关人员介绍，廊坊未来几年的土地出让面积将控制在1200-1500亩左右。廊坊市区2005-2010年的住宅土地成交情况廊坊土地市场情况数据来源：廊坊统计年鉴偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 28 页廊坊市区2005-2010年的住宅土地成交价格情况2

19、010年各季度廊坊住宅土地市场价格走向图廊坊住宅土地价格在市场起步后逐年上涨，08年受金融危机影响土地价格呈下降趋势，09年土地市场供应不足，当地土地价格在现阶段基本可以通过运作敲定，并无强烈竞争意向，土地招拍挂程序中常见一家举牌一家拍卖的现象。廊坊土地市场情况数据来源：廊坊统计年鉴偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 29 页区域面积（亩）单价（万元/亩）广阳1177.464297.35安次695.599230.42其他248.553148.98广阳区土地成交均价为297.35万元/亩，高于安次区29.1%，高于整体市区均价3.8%。廊坊土地市场情况数据来源：廊坊统计年

20、鉴偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 30 页n2010年，廊坊市区全年公开拍卖住宅用地成交31宗，总面积约203万平方米；其中广阳区成交约157万平方米，安次区成交约46万平方米； n从分布看，广阳区土地交易较为活跃，共成交土地24宗，且集中在广阳道以北、银河路以西片区；n土地成交均价为4318元/平米，其中广阳区土地成交均价4385元/平米，安次区土地成交均价4087元/平米，土地价格低于广阳区；n京御幸福房地产开发公司共竞得9块用地，面积约64万平方米，与廊坊本地房地产名企荣盛地产形成分庭抗礼之势；n目前为止大连万达开发的万达广场和廊坊元辰房地产开发公司开发的呈祥

21、紫园已入市销售，开发动作较快。廊坊土地市场交易频繁，后期市场供应较为充足，且项目集中在广阳区西北部，安次区南部区域项目较少廊坊土地市场情况最新土地成交偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 31 页多条高速连接 、轨道交通规划北京廊坊一体化发展京津冀都市圈 、 环北京产业带廊坊承接京津产业转移产业结构调整 、完善的城市规划城市经济与建设迎来新机遇廊坊未来将承接大量北京、天津的产业及人口的转移，成为辅助京津冀核心城市发展的次级城市，迎来廊坊快速发展的机遇。东南部两大产业园承接京津产业转移，东北部承接北京人口转移，万庄新区将形成未来城市综合新区。区域价值梳理偉 業 顧 問 20

22、11 B.A.Consulting.第 32 页廊坊房地产市场研究偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.房地产总体市场近几年房地产投资及增长率l近几年来，廊坊市商品房开发规模快速增长，商品房销售市场极为活跃，2006至2007年商品房价格上涨最快，2008年商品房销售趋于停滞状态，009年，由于政策原因等，市场开始回暖，项目投资增长达13.7%。l2010年城镇人均住房面积30平米，外来人口大量涌入拉动了廊坊房地产市场，因此人均住房面积明显偏高。数据来源：廊坊统计年鉴/廊坊市市五届人大四次会议政府工作报告)偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 34 页2

23、006-2010年廊坊市房屋施工面积呈逐年上升趋势，从环比来看，2010年呈现峰值态势；同时在08年拐点之后，随着大趋势的发展，市场信心不断增加，竣工面积也一路攀升。但从环比来看，18.76%的比例反应市场出现疲态，急需“强心针”式项目的注入。房地产总体市场数据来源：廊坊统计年鉴偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 35 页2010年各月成交分析2010年112月市场成交量略有波动，但保持整体上升态势，成交价格稳步上升，12月份较1月份成交均价涨幅达到了72.9%；2010年全年廊坊房地产市场共销售131.05万.房地产总体市场数据来源：廊坊统计年鉴偉 業 顧 問 201

24、0 B.A.Consulting.第 36 页2006-2010年廊坊市商品住宅成交均价走势图 整体来看，市场均价在经历了2007-2008年的平稳之后，开始高歌猛进，至2010年达到7200元/m的均价水平。但是值得注意的是市场均价的增速放缓。 房地产总体市场数据来源：廊坊统计年鉴偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.q北外环区：北外环区：距离北京城区和机场较近，地处外环，交通便利，售价较高，并被规划为廊坊市未来的政治、文化、居住中心。q市中心区市中心区：商业繁华地带和行政办公中心。楼盘密集，是廊坊地区发展最成熟的地区。q南外环南外环区区：距离北京市中心和机场较远，是廊坊市

25、发展较晚的地区，近年来在新兴产业入住本区等因素的带动下，本区域将迅速发展。北外环区北外环区市中心区市中心区南外环南外环区区板块分布板块分布在售住宅项目偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 38 页区区域域项目名称项目名称建筑面积（平米）建筑面积（平米）产品形式产品形式北北外外环环区区第九园兰亭第九园兰亭183386花园洋房 、高层板楼书芳苑书芳苑98410小高层华夏铂宫华夏铂宫80308 高层壹公馆壹公馆3000021层板塔结合东日瑞景东日瑞景260000层、小高层板楼、塔楼多市市中中心心区区尚华城尚华城400000高层板楼呈祥紫园呈祥紫园180000高层板楼，高层塔楼豪

26、邸坊豪邸坊156087小高层，高层板楼盛德花园盛德花园500000层板楼晓廊坊小区晓廊坊小区230000高层万达广场万达广场641000高层侨治花园侨治花园128000多层，小高层，高层天域学府天域学府122800多层，小高层南南外外环环区区阳光逸墅阳光逸墅173389多层，高层龙河盛都龙河盛都330000高层宏泰宏泰富仕康城富仕康城400000板楼 多层 小高层 高层项目情况项目情况在售住宅项目数据来源：搜房网偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 39 页q北外环区因为交通区及位优势吸引了大量的北京客源，住宅品质较高，因此售价最高；q市中心区生活配套齐全，沃尔玛，明珠等

27、购物场所集中，发展最为成熟，但高峰时间的堵车现象也正在加剧；q南外环区发展较晚，是廊坊市的新兴板块，随着富士康等10多个高科技项目入区建设，该区域将讯速发展。 区位因素和生活配套设施的完备程度是影响三个区域住宅产品不同售价的主要因素。区位因素和生活配套设施的完备程度是影响三个区域住宅产品不同售价的主要因素。单价：元/平方米820076006600400050006000700080009000北外环区市中心区南外环区均价水平均价价格水平价格水平在售住宅项目偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 40 页目前北外环区主力均价在目前北外环区主力均价在8200元元/，市中心区均价

28、，市中心区均价7600元元/，南外环区均价，南外环区均价6600元元/，区域差距逐渐缩小。，区域差距逐渐缩小。价格水平价格水平在售住宅项目数据来源：搜房网偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 41 页廊坊市区住宅的高总价住宅集中在北外环区，低总价住宅集中在南外环区，整区域总价区间主要在80-110万之间。在售住宅项目数据来源：市场调查偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 42 页区区域域项目名称项目名称一居一居两居两居三居三居四居四居40506070809010090100110120130140以以上上100200300以上北北外外环环区区第九园兰

29、亭第九园兰亭书芳苑书芳苑华夏铂宫华夏铂宫壹公馆壹公馆东日瑞景东日瑞景市市中中心心区区尚华城尚华城呈祥紫园呈祥紫园豪邸坊豪邸坊盛德花园盛德花园晓廊坊小区晓廊坊小区万达广场万达广场侨治花园侨治花园天域学府天域学府南南外外环环区区阳光逸墅阳光逸墅龙河盛都龙河盛都宏泰宏泰富仕康富仕康城城一居一居两居两居三居三居四居及以上四居及以上n目前市场主流户型面积区间一居目前市场主流户型面积区间一居50-60，两居，两居80-100，三居，三居100-130，四居，四居120以上；以上；n区域间户型差距不明显区域间户型差距不明显,市场主要以市场主要以80-130 的两居，三居为主。的两居，三居为主。户型配比户型配

30、比在售住宅项目数据来源：市场调查偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 43 页各区存量各区存量存量北外环区65.1市中心区235.4南外环区90.3合计290.8在售住宅项目数据来源：市场调查偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.2006-2010年廊坊市房地产施工、竣工面积总体呈上升趋势，2010年房屋竣工面积为126.2万平米，环比增长18.76%，预计廊坊市未来的市场容量会以每年环比超过20%的速度增长.近年市场供应在售住宅项目偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 45 页年份总量经适房商品房廉租房90平米1%配建1.5%配建

31、2011254244964204601713253079420122804554762256818898584876总计5346910440430283603011141670年份总量经适房商品房廉租房90平米1%配建1.5配建2011264771539715722505581456243264773971620122920621438093248252816063422920643809总计55683368352504733086306258555683835252011-2012年廊坊市市住房建设年度计划（单位：套 ）2009-2012年廊坊市市住房建设年度计划（单位：）未来两年，廊坊市计

32、划建设商品房43028套，合计473万平米，其中小于90平米的商品房36030套，合计306万平米。未来住宅供应量在售住宅项目偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.区域项目名称销售速度（套/月）北外环区第九园兰亭（2010年12月开盘，600套房源开盘售罄）华夏铂宫月均100套左右壹公馆30东日瑞景50-60套市中心区尚华城（前两个组团月均销售100套以上）豪邸坊90晓廊坊小区100套万达广场（首推两栋楼团购）侨治花园80天域学府（开盘初期销售70%）南外环区阳光逸墅75龙河盛都120目前廊坊市场在售房源不多，各项目销售良好，新推楼盘去化速度较快，基本上开盘即售罄。销售速度在

33、60-80套/月各期在售项目新推房源以高层产品为主，产品类型无太大变化，在售项目2011年供应总套数较少，整体供应不足。去化速度在售住宅项目偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 47 页市场总体去化量预测廊坊房地产市场今年销售面积，增长率及未来三年预测 2007-2009年廊坊全市房地产成交面积逐年上升，2009年全市成交面积达607.7万平方米； 由2007-2010年的廊坊市场增长率平均得出预计出未来三年的市场增长率为24.76%，并推算出未来三年的住宅销售面积，总体呈出平稳上涨趋势。在售住宅项目偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.建筑风格建筑风格

34、在售住宅项目偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 49 页目前廊坊在售项目基本都采用地暖，门窗采用断桥铝合金，可视对讲系统，少数目前廊坊在售项目基本都采用地暖，门窗采用断桥铝合金，可视对讲系统，少数项目引入低碳理念，使用低碳环保技术，如项目引入低碳理念，使用低碳环保技术，如LED照明及太阳能热水系统。照明及太阳能热水系统。设备设施设备设施在售住宅项目偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.园林打造以水系景观为主，项目整体注重绿地面积的打造，绿化率基本在园林打造以水系景观为主，项目整体注重绿地面积的打造，绿化率基本在35%以上，以上，个别项目达到个别项目达到

35、50%以上。以上。园林景观园林景观在售住宅项目偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.l各项目配套条件比较完善，多数项目有自建幼儿园，华夏铂宫，盛德花园等个别项各项目配套条件比较完善，多数项目有自建幼儿园，华夏铂宫，盛德花园等个别项目引入主题会所提升项目档次；目引入主题会所提升项目档次；l车位配比均在车位配比均在1 1：1 1以内，出于成本方面考虑，多数项目采用地上、地下停车。以内，出于成本方面考虑，多数项目采用地上、地下停车。配套及车位配套及车位在售住宅项目偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.多数项目为开发商自己的物业公司进行管理，物业费基本在多数项目为开

36、发商自己的物业公司进行管理，物业费基本在1.5元元/.月以下，月以下，物业服务水平一般，个别公寓项目注重物业服务，聘请第一太平戴维斯进行管理。物业服务水平一般，个别公寓项目注重物业服务，聘请第一太平戴维斯进行管理。物业管理物业管理在售住宅项目偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 53 页客户来源及构成置业类型及目的北外环区大多北京客户选择在此置业，整区域以本地客户为主，还有少量东北客户北京客户以投资为主，本地客户多以自住和改善住宅为主市中心区本地客户为主，有少量的东北客户可北京客户市中心区客户主要是自住及改善居住条件，兼有部分投资客南外环区主要以区域地源性客户及廊坊下县客

37、户为主客户以自住和改善居住条件为主客户特征客户特征廊坊区域项目以廊坊本地客户为主，有少数北京客户和东北客户，大概占廊坊区域项目以廊坊本地客户为主，有少数北京客户和东北客户，大概占15-25%；廊坊本地客户和东北客户以自住和改善为主，北京客户主要关注中小户型，以投资廊坊本地客户和东北客户以自住和改善为主，北京客户主要关注中小户型，以投资为主。客户年龄以为主。客户年龄以25-40岁客户为主，主选总价岁客户为主，主选总价60-90万的两居三居。万的两居三居。在售住宅项目数据来源：市场调查偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.偏低收入人群偏低收入人群中等收入人群中等收入人群高收入高收

38、入管道局、管道公司中高层；外企、私企及其他国企高管；私营业主等； 年收入年收入20万以上万以上各公司管理人员；管道局职员；私营小业主；金融从业人员；医生；教师；政府职能部门公务员；部分公司职员；物流等服务性行业员工等月收入月收入300010000元元公司职员；普通工人；商贩等； 月收入月收入3000元以下元以下市场市场主力客群主力客群客户结构客户结构在售住宅项目数据来源：市场调查偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.案例选取原则n区位类似：项目处于北京一小时生活范围内，交通便捷；n地块条件类似：选取的参考项目容积率与本项目地块条件相近；n项目品质&销售状况：孔雀大卫城

39、、豪邸坊是目前房地产市场中销售较好的住宅项目，且品质在当地相对较高。典型案例分析偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.孔雀大卫城开 发 商： 京御房地产开发有限公司项目位置：北京经济管理职业学院南侧(玉 泉营上京开高速直达永定河桥南)建筑设计：翰时国际产品类型： 小高层、高层物业公司：廊坊市幸福基业物业服务有限公司物 业 费：1.99元/平方米/月占地面积：46万平方米 建筑面积：115万平方米 绿 化 率：30%容 积 率：2.32现 均 价：6500元/平方米基本信息典型案例分析偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.n孔雀大卫城前期规划分5期建设，占地约

40、46万平米，总建筑面积约115万平米，其中一期规划总建筑面积约25.6万平米，约2530户，二期规划总建筑面积约21.8万平米，约2000户整体规划孔雀大卫城典型案例分析偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.n产品外立面风格南加州风格，此类风格在目前市场中较常见，普遍被客户所认可；n外立面装修材料为涂料、贴砖，成本较低，颜色以暗黄为主色调。建筑特点孔雀大卫城典型案例分析偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.n南北通透，户型方正，大面宽起居室。明厨明卫，卫生间干湿分离；厨房配有功能阳台；南向卧室配景观阳台。n大面宽起居室，配有大景观阳台；明厨明卫，卫生间干湿分

41、离；卧室方正。n南北通透，户型方正；主卧配有大飘窗，采光充足；三面采光。户型面积为60-130平米一至三居户型特点孔雀大卫城典型案例分析偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.置业目的：安家46%，改善10%，投资兼自住23%，投资21% 部分人是几种置业目综合考虑，一些情况下可以相互兼容甚至转换；客户来源：客群主要来自北京，改善型中固安当地人稍多；收入水平：家庭年收入集中在5-10万之间，投资型客户经济条件较好；客户年龄：年轻客户较多，20-39岁为主要年龄段，自住改善型客户年龄主要集中在30-49岁；居住向往：有个家，踏实、自豪、归属感、温馨、舒适、安逸、宽松、安静、减压、

42、慢节奏、 方便、环境好、升值。客户特点孔雀大卫城典型案例分析偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.u 延续孔雀城品牌形象，打造刚性需求产品；u 建筑突出南加州风格，受市场接受度较高；u 价格是吸引北京客户的重要因素，其次是交通，开发商，环境，区 域发展等；u 90平米以下二居最受欢迎，需求率达53%；90平米以上二居需求率 为13%；一居需求率23%；三居需求率为10%。案例借鉴孔雀大卫城典型案例分析偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting. 开 发 商： 荣盛房地产发展股份有限公司 项目位置：廊坊市银河南路与光明西道交口东南角 产品类型： 高层 物业公司：荣盛

43、物业 物 业 费：1.3元/平方米/月 占地面积：60007平方米 建筑面积：15万平方米 绿 化 率：30% 容 积 率：2.32 现 均 价：8000-9000元/平方米 总 套 数：规划13栋11-18层板楼和2栋酒店式公 寓，合计1181户 主力户型：70平米两居和90-113平米三居 车位情况：全地下停车，人车分流，1:0.5,只售 租，10-12万/个典型案例分析基本信息豪邸坊偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.项目规划（分两期开发）：n 一期为靠项目东侧的6栋楼：2、3、5、7、9、13号楼。2号楼为16层全LOFT，其他为18层板楼，2010年5月首次推盘；

44、n 二期是7栋板楼，2栋酒店式公寓；n 项目中有2000平米底层沿街商业。产品情况：n 一期2、3、5、7、9、13号6栋楼，2号楼为16层2个单元全LOFT，其他为23个单元的18层板楼，户型面积以70平米两居以及90-113平米三居为主，另有部分130平米左右大户型产品；n 二期是7栋板楼产品设计与一期一致，14、15号2栋精装酒店式公寓，共9栋楼。典型案例分析整体规划豪邸坊123456798101112131415一期偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.n产品外立面为简欧风格，此类风格在目前廊坊市场中较常见，容易被客户接受；n外立面材质为仿砖涂料，控制成本的同时也能体

45、现出贴砖的质感，颜色以深黄、米黄相间。典型案例分析建筑特点豪邸坊偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.创新户型设计，赠送层高为2.19米的跃层，在不影响容积率的前提下增加产品附加值n70-73平米两居，户型方正典雅，功能分区明确，布局合理，南北通 透。有赠送面积n100-114平米三居，主卧室大转角观景窗，户型方正，空间利用合理。典型案例分析户型特点豪邸坊n90平米两居，户型方正，功能分区明确，南北通透，明厨明卫，另赠送48层高为2.19米的跃层，提高产品附加值117-130平米三居，户型方正典雅，南北通透，主卧室大转角观景窗，功能分区明细。赠送面积偉 業 顧 問 2010

46、B.A.Consulting.n江南园林风格的景观，以水系为主题，配以观景亭台，体现江南风情典型案例分析园林景观豪邸坊偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.n客户来源：廊坊本地人购买的居多：其中下县的私营老板以及老城区政府、机关单位人员购买占据很大比例，另有少部分北京客户来此置业；n置业目的：改善型居住；n客户关注点：荣盛开发公司的品牌和物业服务水平；小区品质以及在此购房人的整体素质；实用的户型设计、赠送的面积和价格的优惠政策；规划利好带来的物业升值空间 。典型案例分析客户特点豪邸坊偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.n2010年5月底首次开盘，推出项目东

47、南角的13号楼11层4个单元，共计88套，6272.86平方米，开盘前三天即售罄；n2010年6月13日推出一期2、3、5号楼，分别为18层3个单元、16层2个单元LOFT、18层2个单元，共计244套。开盘至今9天时间内，已销售160套左右，占本次推出量的65%。成交均价为7100元/平米；n目前为项目二期，第一次推8、10、11三栋楼，约210套房源，户型以54平米一居和90平米两居的loft产品，70平米的两居、100平米的三居为主，目前处于客户积累阶段，预计2011年4月份开盘；n目前对外报价为8000-9000元/平米，较去年6月份上涨约1000元/平米。项目销售情况理想，开发商在廊

48、坊市场口碑良好，注重品牌营销典型案例分析销售情况豪邸坊123456798101112131415偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.u 打造适应刚性需求的产品；u 创新户型设计，赠送灰色空间，提高产品附加值；u 注重品牌营销，突出开发商责任；u 均好性项目，为本案产品提供了参照标准。案例借鉴典型案例分析豪邸坊偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.阳光逸墅开 发 商：荣盛房地产发展股份有限公司廊坊 分公司项目位置：建设南路与瑞丰道交口（安次一幼 对面）建筑设计：翰时国际产品类型：多层、高层物业公司：荣盛物业服务有限公司 物 业 费：1.3元/平方米/月占地面积：74993.63平方米建筑面积：17