中外资产评估准则比较研究最终版

1、2要点英国评估准则英国评估准则234欧洲评估准则欧洲评估准则 中外资产评估准则的比较中外资产评估准则的比较1国际评估准则国际评估准则 国际评估准则理事会（国际评估准则理事会（International Valuation International Valuation Standards Council Standards Council ，简称，简称IVSCIVSC）成立于）成立于19811981年，是在各国年，是在各国评估行业迅速发展和评估业区域化、国际化发展的基础上形评估行业迅速发展和评估业区域化、国际化发展的基础上形成的国际性评估专业组织，其成立标志着国际评估业正式走成的国际性评估专业

2、组织，其成立标志着国际评估业正式走上国际化协作发展的道路。上国际化协作发展的道路。 IVSC IVSC在国际评估界发挥着主导作用，其制定和努力推在国际评估界发挥着主导作用，其制定和努力推广的国际评估准则是目前最具影响力的国际性评估专业广的国际评估准则是目前最具影响力的国际性评估专业准则。准则。1国际评估准则国际评估准则理事会组织结构国际评估准则理事会组织结构国际评估准则理事会国际评估准则理事会IVSCIVSC国际评估主要委员会国际评估主要委员会IVPB国际评估准则委员会国际评估准则委员会IVSB管理委员会管理委员会BOT由由9名委员组成，负责监督名委员组成，负责监督全球评估行业的培训及全球评估

3、行业的培训及资格授予。资格授予。IVSB是是IVSC下的独立自主下的独立自主的准则制定机构。由的准则制定机构。由9名委员名委员组成，负责国际评估准则的组成，负责国际评估准则的制定工作。制定工作。由由611名委员组成，负责名委员组成，负责IVSC战略、监管和筹资，任战略、监管和筹资，任命其他两委员会的人选并审议命其他两委员会的人选并审议新会员的申请。新会员的申请。国际评估准则的产生背景国际评估准则的产生背景1 1、世界范围资产评估业的迅猛发展。、世界范围资产评估业的迅猛发展。2 2、经济全球化。、经济全球化。3 3、国际会计准则、财务报告准则的快速发展及国际趋同。、国际会计准则、财务报告准则的快

4、速发展及国际趋同。4 4、资产评估理论与实务的不断发展。、资产评估理论与实务的不断发展。6国际评估准则的演进国际评估准则的演进覆盖各类资产的覆盖各类资产的新准则新准则1985-1993年年1994-1999年年2000-2007年年2008-2011年年 以不动产评估为主以不动产评估为主要内容要内容价值类型的划分价值类型的划分确立了准则的结构确立了准则的结构初始（起初始（起步）步）阶段阶段扩张阶段扩张阶段快速发展阶段快速发展阶段国际适当程国际适当程序约束阶段序约束阶段现行国际评估准则的结构体系现行国际评估准则的结构体系 由由框架、通用准则、资产准则和评估应用框架、通用准则、资产准则和评估应用四

5、部分组成。四部分组成。实现了同类别内不同标准之间布局设计的连贯性。实现了同类别内不同标准之间布局设计的连贯性。框架包含了国际评估准则所依据的概念、原则和定义，这些概念、原则和定义已被普遍接受，且在遵循国际评估准则时需要考虑和应用。通用准则对评估作出了一般意义上的规定，所提供的解释性注释是针对准则该如何被应用而非应采取何种具体操作。资产准则对通用准则中的规定进行修改和补充，用以确定为不同的资产类别进行特定评估考虑所设的准则，以适用于特定类型的资产。评估应用包括以财务报告为目的的评估和抵押贷款的不动产权益的评估两项，每项都由准则和评估应用指导两部分内容构成。国际评估准则基本结构国际评估准则基本结构

6、国际评估准则国际评估准则框架框架通用准则通用准则评估应用评估应用资产准则资产准则评估报告评估报告评估的实施评估的实施工作范围工作范围无形资产无形资产企业和企业权益企业和企业权益厂房和设备厂房和设备金融工具金融工具不动产权益不动产权益建造中的投资性资产建造中的投资性资产以财务报告为目的的以财务报告为目的的评估评估抵押贷款的不动产权益抵押贷款的不动产权益的评估的评估 英国评估和估价准则（英国评估和估价准则（The Red BookThe Red Book由英国皇家特许测量学会（简称由英国皇家特许测量学会（简称RICSRICS）的评估和）的评估和估价准则委员会制定。估价准则委员会制定。 该学会成立于

7、该学会成立于18681868年，系世界上第一个资产年，系世界上第一个资产评估专业组织和世界范围不动产事务的最大专业评估专业组织和世界范围不动产事务的最大专业组织，也是得到全球评估业界最为广泛、一致认组织，也是得到全球评估业界最为广泛、一致认可的专业性学会。可的专业性学会。 评估和估价准则包括准则的效力及其应评估和估价准则包括准则的效力及其应用、职业规范，指南，英国职业规范，英国指南。用、职业规范，指南，英国职业规范，英国指南。2英国评估准则英国评估准则-制定与演进制定与演进演进历程演进历程摸索阶段。工业革命后，英国最早实现了从农业社会向工业社会变革，摸索阶段。工业革命后，英国最早实现了从农业社

8、会向工业社会变革，交易活动不断增加。交易活动不断增加。20世纪世纪70年代初期，资产评估在经济、社会和文化年代初期，资产评估在经济、社会和文化方面愈加重要，需要统一协调的评估准则实现透明性。第一部评估准方面愈加重要，需要统一协调的评估准则实现透明性。第一部评估准则则关于评估标准的关于评估标准的“红皮书红皮书”于于1975年在英国诞生。年在英国诞生。第一完善阶段。资产评估与会计有着密切的联系，由于会计准则和评估职业惯例的变完善阶段。资产评估与会计有着密切的联系，由于会计准则和评估职业惯例的变化，化，评估和估价标准经过了反复的修改和完善，并逐渐得到世界范围的认可。评估和估价标准经过了反复的修改和完

9、善，并逐渐得到世界范围的认可。自自1975年至年至2009年已发布了年已发布了6版。版。 第二英国评估和估价准则的结构体系英国评估和估价准则的结构体系 英国评估和估价准则由引论、术语表、职业规范英国评估和估价准则由引论、术语表、职业规范 和指南四个部分的内容组成。其结构图为：和指南四个部分的内容组成。其结构图为：评估和评估准则评估和评估准则引论引论术语表术语表执业规范执业规范指南指南遵守标准及道德要求遵守标准及道德要求约定条款的协议约定条款的协议价值基准价值基准应用应用调查调查行业相关的物业的评估行业相关的物业的评估工厂与设备工厂与设备对组合资产和多组物业的评估对组合资产和多组物业的评估蕴藏矿

10、物的土地和废物管理场地蕴藏矿物的土地和废物管理场地评估的不确定性评估的不确定性评估报告评估报告英国红皮书的历史地位和影响英国红皮书的历史地位和影响（一）奠基（一）奠基 英国评估业在国际上有深厚影响，英国评估业在国际上有深厚影响，RICSRICS有有140140多年的历多年的历史，在英国的房地产估价中占有举足轻重的地位，其评估史，在英国的房地产估价中占有举足轻重的地位，其评估和估价准则是世界上开山之作，对国际评估准则、欧洲评和估价准则是世界上开山之作，对国际评估准则、欧洲评估准则等国家或地区资产评估准则的制定具有奠基意义。估准则等国家或地区资产评估准则的制定具有奠基意义。（二）全球一致性标准（二

11、）全球一致性标准 近年来，随着评估行业的发展，近年来，随着评估行业的发展，RICSRICS进行改组，向着综进行改组，向着综合化方向发展，其评估准则业在不断修订和完善。红皮书合化方向发展，其评估准则业在不断修订和完善。红皮书描述了全球一致的标准，并被译为多种语言，在全球不同描述了全球一致的标准，并被译为多种语言，在全球不同国家或地区有着广泛的应用。国家或地区有着广泛的应用。 欧洲评估准则（欧洲评估准则（European Valuation European Valuation Standards,The Blue Book,Standards,The Blue Book,蓝皮书）由欧洲评估师协会

12、联蓝皮书）由欧洲评估师协会联合会（简称合会（简称TEGOVATEGOVA）制定的一部适用于欧洲地区的区域性）制定的一部适用于欧洲地区的区域性评估准则，也是当前国际评估界具有重要影响力的评估准评估准则，也是当前国际评估界具有重要影响力的评估准则之一。则之一。 欧洲评估准则自欧洲评估准则自19781978年发布第一版后，不断修订与年发布第一版后，不断修订与完善。完善。20092009年，发布了第六版。年，发布了第六版。3欧洲评估准则欧洲评估准则-制定与演进制定与演进欧洲资产评估准则欧洲资产评估准则20092009的基本结构EVS2009（第（第6版版）前言前言EVS委员会成员委员会成员介绍介绍第一

13、部分欧洲评估准则第一部分欧洲评估准则第二部分欧洲评估指南第二部分欧洲评估指南词汇表词汇表TEGoVA成员成员准则准则1市场价值市场价值准则准则2非市场价值非市场价值准则准则3合格的评估师合格的评估师准则准则4评估程序评估程序准则准则5评估报告评估报告指南指南1以财务报告为目的的评估以财务报告为目的的评估指南指南2以租赁为目的的评估以租赁为目的的评估指南指南3以资产证券化为目的的物业估值以资产证券化为目的的物业估值指南指南4保险价值评估保险价值评估指南指南5以个体投资者为目的的投资价值评估以个体投资者为目的的投资价值评估欧洲评估准则的特点与影响欧洲评估准则的特点与影响（一）特点（一）特点1 1、

14、撰写方式、撰写方式2 2、偏重于不动产评估的研究、偏重于不动产评估的研究3 3、注重评估与会计的协调、注重评估与会计的协调4 4、强烈的区域政治特性和非开放性、强烈的区域政治特性和非开放性（二）影响（二）影响 欧洲评估准则在欧洲各国有着重要影响，其本身并无欧洲评估准则在欧洲各国有着重要影响，其本身并无强制执行力，但强制执行力，但TEGVOATEGVOA要求各会员国积极引进并将其纳入要求各会员国积极引进并将其纳入该国的评估准则体系，甚至得到该国法律的认可。欧洲评该国的评估准则体系，甚至得到该国法律的认可。欧洲评估准则要求评估师使用的评估方法必须与评估目的相一致，估准则要求评估师使用的评估方法必须

15、与评估目的相一致，要求评估师披露任何利益关连和能力缺陷。要求评估师披露任何利益关连和能力缺陷。 由于中国、美国、英国等国家或地区资产评估行业的发展历史、基础目的、经济体制、法律环境、文化背景等不同，两国评估准则在诸多方面存在差异。比较点比较点中国中国国际评估准国际评估准则则美国美国UAPAP欧洲评估准欧洲评估准则则英国英国制定主体制定主体财政部、中财政部、中国资产评估国资产评估协会协会国际评估准国际评估准则理事会则理事会美国评估促美国评估促进会进会欧洲评估师欧洲评估师联合会联合会皇家特许测皇家特许测量师学会量师学会最早成立时间最早成立时间1993年年1981年年1896年年1977年年1868

16、年年经费来源经费来源会费收入；会费收入；国家拨付的国家拨付的事业经费；事业经费；会员和社会会员和社会资助、捐赠；资助、捐赠；协会举办各协会举办各种活动的收种活动的收入；其他收入；其他收入入会费收入；会费收入；其他收入其他收入发起人赞助；发起人赞助；评估分会拨评估分会拨款；发行出款；发行出版收入版收入会费收入；会费收入；其他收入其他收入会费收入；会费收入；其他收入其他收入4中外资产评估准则比较中外资产评估准则比较比较点比较点中国中国国际评估准国际评估准则则美国美国UAPAP欧洲评估准欧洲评估准则则英国英国首个准则首个准则2001年年1985年年1987年年1978年年1974年年制定背景制定背景

17、适应适应“国退国退民进民进”等经等经济体制改革济体制改革和国有资产和国有资产管理工作需管理工作需要及评估准要及评估准则国际趋同，则国际趋同，政府以法令政府以法令形式催生的、形式催生的、应急性的。应急性的。经济全球化、经济全球化、各国评估准各国评估准则差异。则差异。总结总结20世纪世纪80年代泡沫年代泡沫经济教训，经济教训，适应评估内适应评估内在要求和经在要求和经济发展外部济发展外部要求而自发要求而自发制定。制定。欧盟第欧盟第4号法号法令即公司法，令即公司法，其中第七章其中第七章第第35条规定条规定了为财务报了为财务报告目的对固告目的对固定资产进行定资产进行估价的规则，估价的规则，或为制定评或为

18、制定评估指南的基估指南的基础。础。工业革命后，工业革命后，英国最早实英国最早实现了从农业现了从农业社会向工业社会向工业社会变革，社会变革，交易活动不交易活动不断增加。断增加。20世纪世纪70年代年代初期，资产初期，资产评估在经济、评估在经济、社会和文化社会和文化方面愈加重方面愈加重要，需要统要，需要统一协调的评一协调的评估准则实现估准则实现透明性。透明性。比较点比较点中国中国国际评估准国际评估准则则美国美国UAPAP欧洲评估准欧洲评估准则则英国英国制定目的制定目的规范注册资规范注册资产评估师执产评估师执业行为和职业行为和职业道德行为业道德行为促进各国评促进各国评估准则的统估准则的统一一规范在抵

19、押规范在抵押贷款业务中贷款业务中的评级行为，的评级行为，防止诱发金防止诱发金融危机。融危机。制定和推广制定和推广在欧盟适用在欧盟适用的评估准则的评估准则确保会员估确保会员估价的完善、价的完善、清晰和客观清晰和客观性性规范对象规范对象评估师评估师评估师评估师评估师评估师评估师评估师会员会员适用范围适用范围中国大陆中国大陆国际国际加拿大、墨加拿大、墨西哥、菲律西哥、菲律宾宾欧盟成员国欧盟成员国适用于在任适用于在任何国家执业何国家执业的会员。的会员。准则结构准则结构基本准则基本准则 具体准则具体准则评估指南评估指南指导意见指导意见框架框架通用通用准则准则资产资产准则准则评估评估应用应用前言前言定义定

20、义职业道德职业道德规则规则准则准则准则说明准则说明介绍介绍准则准则指南指南词汇词汇表表TEGoVA成员成员简介简介术语术语表表职业规职业规范范指南指南比较点比较点中国中国国际评估准国际评估准则则美国美国UAPAP欧洲评估准欧洲评估准则则英国英国内容2个基本准则、8个具体准则、2个资产评估指南和6个资产评估指导意见。初期体系凌乱。目前框架合理，理论基础科学严谨，对条款有深入解释，应用导向明确，操作性强。定义、引言、等以及10个准则、10个准则说明和29个咨询意见。组织结构严密，文字严谨，专业水准高。介绍，准则5个，指南5个。执业规范、指南、国家执业规范、国家指南。制定基础及操作性准则不成熟、不严

21、密，一些概念、术语界定模糊，可理解性差。离实现与国际准则趋同还有一段距离。不同国家或地区在评估基本理论、概念和范围等问题上存在差异，针对性和可操作性较弱。得到民间评估专业团体财政支持和国家立法的认可及支持。以形成较完善的体系。早期以固定资产评估为主，近期以财务报告为目的的评估十分发达。准则具有较强的针对性和操作性。为不同目的搭建了一个执行以及提供估价的最佳执业惯例的框架，但并不指导会员如何估价，也不讨论估价的方法或技巧。比较点比较点中国中国国际评估准国际评估准则则美国美国UAPAP欧洲评估准欧洲评估准则则英国英国约束力、影约束力、影响范围及效响范围及效力力具有强制性、具有强制性、针对性约束针对

22、性约束力很强，主力很强，主要限于中国要限于中国大陆资产评大陆资产评估机构和注估机构和注册资产评估册资产评估师。师。推荐性准则，推荐性准则，不具有强制不具有强制性。相对松性。相对松散的组织制散的组织制定。不具备定。不具备实质性约束实质性约束力，对英美力，对英美等评估业发等评估业发展大国影响展大国影响较小。较小。很强约束力，很强约束力，国家立法和国家立法和政府规定的政府规定的强制性遵守强制性遵守要求及各评要求及各评估协会的专估协会的专业性要求。业性要求。无强制执行无强制执行力。力。但但TEGVoA要求要求各会员国积各会员国积极引进并将极引进并将其纳入该国其纳入该国的评估准则的评估准则体系，甚至体系

23、，甚至得到该国法得到该国法律的认可。律的认可。目的性强，目的性强，适用的国家适用的国家具有强制性具有强制性效力（效力（1991年起）。年起）。与会计的关与会计的关系系重视评估与重视评估与会计的关系会计的关系特别重视评特别重视评估与会计的估与会计的关系，突出关系，突出为编制财务为编制财务报表而进行报表而进行的评估业务。的评估业务。评估与会计评估与会计是两个完全是两个完全不同的专业不同的专业领域。评估领域。评估结果系资产结果系资产交易、纳税交易、纳税减免的依据。减免的依据。重视评估与重视评估与会计的关系会计的关系英国评估师英国评估师普遍都很精普遍都很精通会计。通会计。比较点比较点中国中国国际评估准

24、国际评估准则则美国美国UAPAP欧洲评估准欧洲评估准则则英国英国原则导向原则导向与规则导向并重。坚持原则性和可操作性兼顾，基本准则原则性强，其他准则是在坚持原则性的前提下兼顾可操作性。原则导向原则导向原则导向原则导向市场经济和法律环境评估认识不足，法律环境差、市场经济不完善。各国之间评估基础、法律环境、市场经济程度参差不齐。评估基础好，法律环境好、市场经济完善。各国之间评估基础、法律环境、市场经济程度参差不齐。评估基础好，法律环境好、市场经济完善。此外，中国、美国、英国、国际及欧洲评估相关准则之间存此外，中国、美国、英国、国际及欧洲评估相关准则之间存在匹配（对应）关系。不同国家或地区之间的准则

25、可以相互在匹配（对应）关系。不同国家或地区之间的准则可以相互索引，进行比较和借鉴。索引，进行比较和借鉴。中外资产评估准则的主要异同 发展过程发展过程 各国资产评估准则的发展基本上经历了各国资产评估准则的发展基本上经历了“探索、建立、探索、建立、发展和提高发展和提高”几个阶段。我国准则制定先后顺序为无形资几个阶段。我国准则制定先后顺序为无形资产企业价值不动产，显著有别于国外准则的发展历史，表产企业价值不动产，显著有别于国外准则的发展历史，表明我国资产评估准则的制定具有明显应急性，相关准则尚明我国资产评估准则的制定具有明显应急性，相关准则尚未经历实践考验和完善的过程。未经历实践考验和完善的过程。

26、主要评估方法主要评估方法 无论评估资产的市场价值还是非市场价值，中外资产无论评估资产的市场价值还是非市场价值，中外资产评估准则均分为市场法、收益法和成本法三大基本方法，评估准则均分为市场法、收益法和成本法三大基本方法，并要求评估师根据项目具体情况恰当选择评估方法。并要求评估师根据项目具体情况恰当选择评估方法。中外资产评估准则的主要异同 重视职业道德重视职业道德 国内外均十分重视职业道德行为的规范，并将其安排国内外均十分重视职业道德行为的规范，并将其安排在显著位置。一是将资产评估职业道德准则和资产评估业在显著位置。一是将资产评估职业道德准则和资产评估业务准则并列，作为准则体系的两个组成部分。二是

27、将职业务准则并列，作为准则体系的两个组成部分。二是将职业道德准则游离余评估准则体系之外，认为其是为保护社会道德准则游离余评估准则体系之外，认为其是为保护社会公众利益和维护行业形象，对评估师提出的道德要求，不公众利益和维护行业形象，对评估师提出的道德要求，不属于行业技术性规范，因此不再纳入评估准则体系。属于行业技术性规范，因此不再纳入评估准则体系。 从注重不动产评估到综合体系从注重不动产评估到综合体系 以评估师为规范对象以评估师为规范对象 细节有别细节有别对我国准则制定的启示与借鉴对我国准则制定的启示与借鉴（一）重视对术语的解释（一）重视对术语的解释（二）原则导向为主（二）原则导向为主 原则导向

28、与规则导向的根本区别在于约束条款的细化原则导向与规则导向的根本区别在于约束条款的细化程度不同。程度不同。规则导向：强调准则比较具体详细，比较复杂，职业判断较少，规则导向：强调准则比较具体详细，比较复杂，职业判断较少，操作性强，但运用上较为僵化，将更多的职业判断空间交给准则制操作性强，但运用上较为僵化，将更多的职业判断空间交给准则制定机构或组织界定定机构或组织界定原则导向：主张准则内容更简洁明了，主要是一些基础性的原则，原则导向：主张准则内容更简洁明了，主要是一些基础性的原则，运用上较为灵活，在形式和过程上赋予职业人员更多的职业判断自运用上较为灵活，在形式和过程上赋予职业人员更多的职业判断自由，

29、准则的可操作性较差，准则制定机构则从部分判断责任中解脱由，准则的可操作性较差，准则制定机构则从部分判断责任中解脱出来，获得更大权力。出来，获得更大权力。（三）关注新兴评估业务（三）关注新兴评估业务 国际金融危机对世界经济产生深远影响，对资产评估国际金融危机对世界经济产生深远影响，对资产评估服务内容、评估准则建设也提出了新的要求。服务内容、评估准则建设也提出了新的要求。（四）尽快理顺评估市场多头管理、条块分割、各自为政的（四）尽快理顺评估市场多头管理、条块分割、各自为政的局面局面 多部门之间缺少沟通，标准政策不一，技术规范、操多部门之间缺少沟通，标准政策不一，技术规范、操作流程、执业质量参差不齐

30、。我国应打破资产评估准则制作流程、执业质量参差不齐。我国应打破资产评估准则制定及施行在不同部门的壁垒，在执业中履行统一的评估准定及施行在不同部门的壁垒，在执业中履行统一的评估准则，维护评估行业客观、公平、公正的职业形象。则，维护评估行业客观、公平、公正的职业形象。（五）建立资产评估准则评价、修订机制，定期完善资产评（五）建立资产评估准则评价、修订机制，定期完善资产评估评估准则。估评估准则。 评估准则体系是一个开放、动态的系统，基于实务的评估准则体系是一个开放、动态的系统，基于实务的复杂性及理论的成熟度较低，准则需要根据理论和实践的复杂性及理论的成熟度较低，准则需要根据理论和实践的发展不断修订和

31、完善。发展不断修订和完善。对我国准则制定的启示与借鉴对我国准则制定的启示与借鉴（六）民主性、广泛性、开放性（六）民主性、广泛性、开放性 美国美国USPAPUSPAP制定过程中举行公开会议、现场口头听证制定过程中举行公开会议、现场口头听证会等方式值得我国借鉴。会等方式值得我国借鉴。（七）背离条款（七）背离条款 美国美国USPAPUSPAP、英国、英国RICSRICS中均设置了背离条款，其实质中均设置了背离条款，其实质是为评估师在复杂紧迫的局面下提供一个灵活机动处理评是为评估师在复杂紧迫的局面下提供一个灵活机动处理评估问题的机会，使评估师在紧迫局面下，运用丰富的评估估问题的机会，使评估师在紧迫局面

32、下，运用丰富的评估经验、良好的意识、判断力、观察力和应变力，采取不符经验、良好的意识、判断力、观察力和应变力，采取不符合或不完全符合准则的行动，从而摆脱进退两难的局面。合或不完全符合准则的行动，从而摆脱进退两难的局面。设置背离条款是一把双刃剑。设置背离条款是一把双刃剑。（八）评估准则编号（八）评估准则编号 无法从准则名称上看出准则的属性，凌乱、缺乏内在无法从准则名称上看出准则的属性，凌乱、缺乏内在逻辑性。逻辑性。对我国准则制定的启示与借鉴对我国准则制定的启示与借鉴对我国准则制定的启示与借鉴对我国准则制定的启示与借鉴（九）美国（九）美国USPAPUSPAP生动鲜活的常见问题问答生动鲜活的常见问题

33、问答 对实践中遇到问题的解答，成为评估师等沟通交流对实践中遇到问题的解答，成为评估师等沟通交流的一条渠道、的一条渠道、（十）注重资产评估准则与会计准则关系的协调（十）注重资产评估准则与会计准则关系的协调 国际、英国与欧洲均十分注重资产评估准则与会计准国际、英国与欧洲均十分注重资产评估准则与会计准则关系的协调，欧洲由于会计准则较早就允许以公允价值、则关系的协调，欧洲由于会计准则较早就允许以公允价值、现时价值作为计量基础，现时价值作为计量基础，2020世纪世纪7070年代就发展了以财务报年代就发展了以财务报告为目的的评估业务。从而有助于财务会计报告的编制和告为目的的评估业务。从而有助于财务会计报告

34、的编制和修正，恰当地分列和反映财务会计报告中资产的市场价值。修正，恰当地分列和反映财务会计报告中资产的市场价值。我国应顺应这种主流变化，强调资产评估与会计的联系，我国应顺应这种主流变化，强调资产评估与会计的联系，重视以财务报告为目的的评估业务。重视以财务报告为目的的评估业务。资产评估报告准则比较研究资产评估报告准则比较研究中国资产评估报告准则中国资产评估报告准则u资产评估准则资产评估准则评估报告评估报告20072007 注册资产评估师根据资产评估准则的要求，在履行必注册资产评估师根据资产评估准则的要求，在履行必要的评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的要的评估程序后，对评估对象在评估基

35、准日特定目的下的价值发表、由其所在评估机构出具的书面专业意见。价值发表、由其所在评估机构出具的书面专业意见。 旨在规范注册资产评估师编制和评价评估报告行为，旨在规范注册资产评估师编制和评价评估报告行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人的合法利益。维护社会公共利益和资产评估各方当事人的合法利益。 u企业国有资产评估报告指南企业国有资产评估报告指南20082008u金融企业国有资产评估报告指南金融企业国有资产评估报告指南20112011 所谓的金融企业是占有国有资产并取得金融业务许可所谓的金融企业是占有国有资产并取得金融业务许可证的企业、金融控股公司以及其他从事金融类业务的企业。证的企业、金融

36、控股公司以及其他从事金融类业务的企业。资产评估报告准则比较研究资产评估报告准则比较研究 国际评估准则国际评估准则 代表了资产评估准则建设的前沿、趋势和主流。代表了资产评估准则建设的前沿、趋势和主流。总则总则确定了评估报告准则在准则体系中的地位；明确了评估报告确定了评估报告准则在准则体系中的地位；明确了评估报告的定义。的定义。基本要求基本要求对评估报告的总体性、基本性要求，包括评估报告详细程度对评估报告的总体性、基本性要求，包括评估报告详细程度要求，必要披露内容的要求，签章要求，评估程序受限的处要求，必要披露内容的要求，签章要求，评估程序受限的处理要求，文字、币种要求，评估报告有效期要求等。理要

37、求，文字、币种要求，评估报告有效期要求等。列示了评估报告应当包括的具体内容，并对各项内容提出了列示了评估报告应当包括的具体内容，并对各项内容提出了具体要求。具体要求。对准则生效期的规定。对准则生效期的规定。评估报告内容评估报告内容附则附则资产评估准则资产评估准则评估报告基本框架评估报告基本框架资产评估报告准则比较研究资产评估报告准则比较研究IVS103IVS103评估报告的基本结构评估报告的基本结构u一般原则一般原则 1 1、沟通、清晰和可理解、沟通、清晰和可理解 使评估报告所传达的信息能够得到正确的理解，避免含使评估报告所传达的信息能够得到正确的理解，避免含糊不清或者具有误导性。糊不清或者具

38、有误导性。 2 2、可比性、相关性和可靠性、可比性、相关性和可靠性 应当对评估范围、目的和预期报告使用者做出清晰准确应当对评估范围、目的和预期报告使用者做出清晰准确的描述，对评估结果有直接影响的评估基本原则、一般假设、的描述，对评估结果有直接影响的评估基本原则、一般假设、特殊假设、预期不确定性及评估中限制条件进行充分披露。特殊假设、预期不确定性及评估中限制条件进行充分披露。 3 3、适用范围。适用于所有评估报告、适用范围。适用于所有评估报告 4、评估目的。评估目的。 资产评估报告准则比较研究资产评估报告准则比较研究5 5、所有评估报告都应该包括以下事项、所有评估报告都应该包括以下事项p评估师执

39、业机构评估师执业机构p评估委托方及其他任何利益关系使用者评估委托方及其他任何利益关系使用者p评估目的评估目的p被评估资产或者负债的鉴定被评估资产或者负债的鉴定p价值类型价值类型p评估基准日评估基准日p调查范围调查范围p评估信息的性质和来源评估信息的性质和来源p一般假设和特殊假设一般假设和特殊假设p评估报告使用限制、分发或者出版评估报告使用限制、分发或者出版p评估工作与评估工作与IVSIVS的一致性的一致性p评估方法选择和理由评估方法选择和理由p评估结论和评估报告日评估结论和评估报告日资产评估报告准则比较研究资产评估报告准则比较研究美国评估准则（白皮书）美国评估准则（白皮书） 美国美国USPAP

40、USPAP关于评估报告是国际上最为完善的准则体系，关于评估报告是国际上最为完善的准则体系，从形式上看，美国评估报告准则是与评估业务相关联的，即从形式上看，美国评估报告准则是与评估业务相关联的，即有什么样的评估业务就有什么样的评估报告。有什么样的评估业务就有什么样的评估报告。 从类型上考察，有书面和口头评估报告（评估师在法庭从类型上考察，有书面和口头评估报告（评估师在法庭上所做的证词），书面评估报告进一步分为完整评估报告、上所做的证词），书面评估报告进一步分为完整评估报告、简明评估报告或限制用途评估报告三种类型。简明评估报告或限制用途评估报告三种类型。 从内容、风格和结构上分析，从内容、风格和结

41、构上分析，USPAPUSPAP评估报告准则是最为评估报告准则是最为科学合理的。科学合理的。资产评估报告准则比较研究资产评估报告准则比较研究英国评估准则（红皮书）英国评估准则（红皮书）RICS估价报告估价报告总则：估价报告应当以一种不模棱两可、不误导或者造总则：估价报告应当以一种不模棱两可、不误导或者造成错误印象的方式清晰准确做出一个估价的结论。成错误印象的方式清晰准确做出一个估价的结论。基本内容：基本内容：l确认客户；确认客户； 估价报告必须呈送客户。必须注明估价委估价报告必须呈送客户。必须注明估价委托的来源和客户的身份托的来源和客户的身份l估价目的、估价对象；估价目的、估价对象； l被估价的

42、权益；被估价的权益； 应注明每项物业中的法定权益，如果应注明每项物业中的法定权益，如果需要也应说明已经有的或者可能有的空置物业的程度。需要也应说明已经有的或者可能有的空置物业的程度。l物业类型及客户对其使用方式或分类方式；物业类型及客户对其使用方式或分类方式；资产评估报告准则比较研究资产评估报告准则比较研究l 评估基准日评估基准日l 对任何重要参与事项的披露前没有任何重要参与事项的声明对任何重要参与事项的披露前没有任何重要参与事项的声明l 对评估师的说明对评估师的说明l 适用时，已采用的货币；如果某些估价已转换成物业所在国适用时，已采用的货币；如果某些估价已转换成物业所在国之外的一种货币，必须

43、注明所采用的汇率及其来源之外的一种货币，必须注明所采用的汇率及其来源l 任何假设、特殊假设、保留、任何特殊指示或者背离；当假任何假设、特殊假设、保留、任何特殊指示或者背离；当假设在不同国家不同时，估价报告必须对此清晰说明，对处置设在不同国家不同时，估价报告必须对此清晰说明，对处置是可能发生的纳税责任是否已经做出了任何折扣以及估价是是可能发生的纳税责任是否已经做出了任何折扣以及估价是否放映了采购或者变现成本否放映了采购或者变现成本l 会员的调查范围、会员所依据信息的性质和来源会员的调查范围、会员所依据信息的性质和来源l 对外公布的任何同意或限制对外公布的任何同意或限制资产评估报告准则比较研究资产

44、评估报告准则比较研究l 限制或者免除对除客户之外各方所负的责任限制或者免除对除客户之外各方所负的责任l 确认估价符合本标准确认估价符合本标准l 对估价方法的声明对估价方法的声明 估价报告中必须包括一项声明，它是关于该价值得到市场估价报告中必须包括一项声明，它是关于该价值得到市场证据支持的程度，或由于物业的性质、受限的交易或这些证据支持的程度，或由于物业的性质、受限的交易或这些因素的任何组合而使用其他估价方法进行估价（应当予以因素的任何组合而使用其他估价方法进行估价（应当予以披露）的程度披露）的程度l 以数字或者文字对价值表示的意见以数字或者文字对价值表示的意见l 估价报告的签名和日期估价报告的

45、签名和日期资产评估报告准则比较研究资产评估报告准则比较研究欧洲评估准则（蓝皮书）欧洲评估准则（蓝皮书）欧洲评估准则欧洲评估准则5 5评估报告由简介、适用范围、评估报告编评估报告由简介、适用范围、评估报告编制、评估报告及书面证明、评估报告的内容五部分构成制、评估报告及书面证明、评估报告的内容五部分构成l简介简介 评估报告是评估业务委托方做出决策的依据性文件，评估师确评估报告是评估业务委托方做出决策的依据性文件，评估师确定的评估结果及其内容应当清晰、准确、有效可靠，并恰当地传定的评估结果及其内容应当清晰、准确、有效可靠，并恰当地传达给评估业务的委托方。达给评估业务的委托方。l适用范围适用范围 本准

46、则论述的评估报告是评估师为评估业务委托方做出价值本准则论述的评估报告是评估师为评估业务委托方做出价值确定建议性文件。确定建议性文件。资产评估报告准则比较研究资产评估报告准则比较研究l 评估报告编制评估报告编制1 1、欧洲理事会、欧洲理事会20062006年第年第4848号指令对市场价值和抵押贷款价值的号指令对市场价值和抵押贷款价值的定义：定义：“市场价值和抵押贷款应以清晰易懂的方式予以记录和市场价值和抵押贷款应以清晰易懂的方式予以记录和说明说明”。2 2、一份评估报告应当提供清晰、毫无模糊的评估意见，同时要、一份评估报告应当提供清晰、毫无模糊的评估意见，同时要足够详细。足够详细。3 3、评估报

47、告应该满足可靠性和可理解性，并以准备好的书面形、评估报告应该满足可靠性和可理解性，并以准备好的书面形式提交给评估业务委托方和报告使用者。式提交给评估业务委托方和报告使用者。l 评估报告及其书面证明评估报告及其书面证明l 评估报告的内容评估报告的内容（1 1）评估报告应该包括以下内容：被评估资产的描述，被评估）评估报告应该包括以下内容：被评估资产的描述，被评估资产所处市场情况说明，评估方法和分析过程的描述。资产所处市场情况说明，评估方法和分析过程的描述。资产评估报告准则比较研究资产评估报告准则比较研究（2 2）签字（取得资格的）评估师对业务委托方的评估结果负责，）签字（取得资格的）评估师对业务委

48、托方的评估结果负责，本准则建议所有的评估应该包括该效力的声明，并与本准则保本准则建议所有的评估应该包括该效力的声明，并与本准则保持一致。特殊情况，也要声明任何违背本准则的程度和原因，持一致。特殊情况，也要声明任何违背本准则的程度和原因，或是评估过程中任何一个重要部分被省略的原因。或是评估过程中任何一个重要部分被省略的原因。（3 3）评估师应该确保自己对影响资产评估价值的各个事项都有）评估师应该确保自己对影响资产评估价值的各个事项都有关注。关注。（4 4）增值税）增值税如果在评估基准日，国家对资产的增值税率有相如果在评估基准日，国家对资产的增值税率有相关规定的话，应当确保评估中所用的增值税率保持

49、一致性。除关规定的话，应当确保评估中所用的增值税率保持一致性。除报告的评估价值之外，对于任意一项资产交易所要支付的增值报告的评估价值之外，对于任意一项资产交易所要支付的增值税都应当予以说明。税都应当予以说明。资产评估报告准则比较研究资产评估报告准则比较研究比较、启示与借鉴比较、启示与借鉴比较比较u相同点相同点 1 1、评估报告的定义。、评估报告的定义。 我国资产评估准则我国资产评估准则评估报告指出，资产评估报告是评估报告指出，资产评估报告是指注册资产评估师根据资产评估准则的要求，在履行必要评估指注册资产评估师根据资产评估准则的要求，在履行必要评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发

50、表的、程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的、由其所在评估机构出具的书面专业意见。由其所在评估机构出具的书面专业意见。 EVS5EVS5评估报告强调，评估报告是评估师为评估业务委评估报告强调，评估报告是评估师为评估业务委托方做出价值决定的建议性文件。托方做出价值决定的建议性文件。资产评估报告准则比较研究资产评估报告准则比较研究 2 2、基本要求一致。、基本要求一致。 评估师编制反映不动产评估结论的报告，应当恰当反映每评估师编制反映不动产评估结论的报告，应当恰当反映每项分析、意见和结论，不得误导。同时，评估师在明确客户时项分析、意见和结论，不得误导。同时，评估师在明确客户时应当保持

51、谨慎，确信能够清晰理解，并避免违反职业道德规则应当保持谨慎，确信能够清晰理解，并避免违反职业道德规则中的保密要求。中的保密要求。 3 3、实质重于形式。、实质重于形式。 委托方等资产评估报告使用者眼中的资产评估报告冗长、委托方等资产评估报告使用者眼中的资产评估报告冗长、八股、复杂。各国或者组织均规定了报告应包含的满足最低要八股、复杂。各国或者组织均规定了报告应包含的满足最低要求的信息，但评估报告的形式、格式、风格和细节等均未作要求的信息，但评估报告的形式、格式、风格和细节等均未作要求，具体由估价师决定。求，具体由估价师决定。资产评估报告准则比较研究资产评估报告准则比较研究4 4、评估报告的基本

52、要素基本相同。、评估报告的基本要素基本相同。 要素包括：评估目的，评估对象和评估范围，评估依据，评要素包括：评估目的，评估对象和评估范围，评估依据，评估假设，评估方法，评估结论等等。估假设，评估方法，评估结论等等。5 5、区间值抑或确定的数值。、区间值抑或确定的数值。 以文字或数字形式清晰说明评估结论是评估师执业中的重要以文字或数字形式清晰说明评估结论是评估师执业中的重要要求之一。以确定的数值表达评估结论是评估行业中的客观要要求之一。以确定的数值表达评估结论是评估行业中的客观要求，区间值可以作为一个特殊的表达方式。区间值的表达式评求，区间值可以作为一个特殊的表达方式。区间值的表达式评估结论表达

53、形式的丰富化，是评估师提供更多服务需求的表现估结论表达形式的丰富化，是评估师提供更多服务需求的表现形式。形式。6 6、评估基准日、评估报告与报告有效期。、评估基准日、评估报告与报告有效期。 资产评估报告准则比较研究资产评估报告准则比较研究u不同点不同点1 1、评估报告的形式、格式与类型不同、评估报告的形式、格式与类型不同 美国评估报告的书面评估报告类型又分为完整评美国评估报告的书面评估报告类型又分为完整评估报告、简明评估报告和限制用途评估报告，三者的估报告、简明评估报告和限制用途评估报告，三者的显著区别在于报告所提供的内容和数据的繁简。显著区别在于报告所提供的内容和数据的繁简。 完全评估报告没

54、有假设和限制条件，限制评估指完全评估报告没有假设和限制条件，限制评估指有假设或限定条件。评估报告中一定要解释和说明各有假设或限定条件。评估报告中一定要解释和说明各种假设和限制条件。当预期使用者包括客户以外的其种假设和限制条件。当预期使用者包括客户以外的其他当事方时，应采用完整评估报告或者简明评估报告他当事方时，应采用完整评估报告或者简明评估报告类型，否则采用限制用途评估报告类型。类型，否则采用限制用途评估报告类型。 资产评估报告准则比较研究资产评估报告准则比较研究 USPAP USPAP书面价值评估报告分为书面报告和限制用途报告两种书面价值评估报告分为书面报告和限制用途报告两种类型，当评估报告

55、的使用者包括委托方之外的相关当事人时，类型，当评估报告的使用者包括委托方之外的相关当事人时，应当采用评估报告；但评估报告的使用者仅包括委托方时，可应当采用评估报告；但评估报告的使用者仅包括委托方时，可以采用限制用途评估报告。以采用限制用途评估报告。 USPAP USPAP按照资产评估工作的内容，分为正常评估、评估复按照资产评估工作的内容，分为正常评估、评估复核和评估咨询，相应地，资产评估报告也可以分为正常评估报核和评估咨询，相应地，资产评估报告也可以分为正常评估报告、评估复核报告和评估咨询报告。告、评估复核报告和评估咨询报告。2 2、评估师声明不同。、评估师声明不同。 中美资产评估师声明的基本

56、内容如下：中美资产评估师声明的基本内容如下：资产评估报告准则比较研究资产评估报告准则比较研究美国美国USPAP中国中国在我能够知晓和确信的范围内，我声明：在我能够知晓和确信的范围内，我声明：-本报告中陈述的事实是真实和正确的。本报告中陈述的事实是真实和正确的。-报告中的分析、意见和结论是我个人报告中的分析、意见和结论是我个人的公正专业分析、意见和结论的公正专业分析、意见和结论-我与本报告中的评估对象不存在现有我与本报告中的评估对象不存在现有或者未来利益关系或者未来利益关系-我对评估对象相关当事方不存在偏见我对评估对象相关当事方不存在偏见-我承接本业务不以形式或报告预先确我承接本业务不以形式或报

57、告预先确定的价值为前提定的价值为前提-所获报酬完全在客观公正下获得所获报酬完全在客观公正下获得-我的分析、意见和结论符合我的分析、意见和结论符合USPAP-我已经（或者我已经（或者)没有对报告中的评估对没有对报告中的评估对象进行个人勘察象进行个人勘察-没有人对本声明签署人提供过重要的没有人对本声明签署人提供过重要的不动产评估专业的帮助（如果有要列示不动产评估专业的帮助（如果有要列示每位人士的姓名）每位人士的姓名）1、我们在执行评估业务中，遵守相关、我们在执行评估业务中，遵守相关法律法规和资产评估准则，并对评估结法律法规和资产评估准则，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。论合理性承担相应的法律

58、责任。2、评估对象涉及的资产、负债清单由、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其盖章确委托方、被评估单位申报并经其盖章确认。认。3、我们与评估对象、相关当事方没有、我们与评估对象、相关当事方没有现成或预期利益关系，与当事方不存在现成或预期利益关系，与当事方不存在偏见。偏见。4、我们已经、我们已经(或者未）对评估对象及资或者未）对评估对象及资产进行现场调查，对其法律权属给予关产进行现场调查，对其法律权属给予关注并如实披露，且提请委托方及相关当注并如实披露，且提请委托方及相关当事方完善产权手续以满足评估报告要求事方完善产权手续以满足评估报告要求5、我们出具的评估报告中的分析、判

59、、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中的假定条件的限断和结论受评估报告中的假定条件的限制，使用者应当充分考虑这些假设、特制，使用者应当充分考虑这些假设、特别事项对评估结论的影响。别事项对评估结论的影响。美国美国USPAP、中国评估师声明对比、中国评估师声明对比资产评估报告准则比较研究资产评估报告准则比较研究 中美资产评估师声明的基本要件主要有工作原则（独立、客中美资产评估师声明的基本要件主要有工作原则（独立、客观和公正），利害关系、评估过程和方法、评估假设和评估结观和公正），利害关系、评估过程和方法、评估假设和评估结论等，但美国在措辞上侧重于执行评估师个人作为及其责任的论等，但美

60、国在措辞上侧重于执行评估师个人作为及其责任的厘定，强调厘定，强调“我我”（个体）与评估的关系，没有涉及评估对象（个体）与评估的关系，没有涉及评估对象的法律权属状况的关注及报告使用责任；而我国强调的法律权属状况的关注及报告使用责任；而我国强调“我们我们”（整体）与评估的关系，并多处提及法律权属同时，我国突出（整体）与评估的关系，并多处提及法律权属同时，我国突出了特别事项说明、法律责任等方面。了特别事项说明、法律责任等方面。 总之，美国总之，美国USPAPUSPAP评估声明内容以职业道德守则为主，内容评估声明内容以职业道德守则为主，内容简练清晰，可读性强，注重实质。简练清晰，可读性强，注重实质。3