房地产批量评估技术及应用

1、 房地产批量评估技术及应用房地产批量评估技术及应用 主讲：郝俊英主讲：郝俊英主要内容主要内容 房地产批量评估概述房地产批量评估概述 房地产批量评估技术房地产批量评估技术 房地产批量评估技术的应用房地产批量评估技术的应用 房地产批量评估概述房地产批量评估概述 批量评估的定义批量评估的定义 批量评估的基本特征批量评估的基本特征 批量评估的缘起和发展批量评估的缘起和发展 批量评估的基本程序批量评估的基本程序 批量评估基础数据及获取渠道批量评估基础数据及获取渠道 批量评估的定义批量评估的定义批批量量评评估估准准则则麦迪逊协议麦迪逊协议批量评估的定义批量评估的定义 国际评估准则国际评估准则（IVSIVS

2、）的定义）的定义应用应用系统系统的、的、统一统一的、考虑到的、考虑到统计检验统计检验和结果和结果分析的评估方法和技术评估分析的评估方法和技术评估多项财产多项财产确定确定日期价值的活动。日期价值的活动。 美国评估准则美国评估准则（USPAPUSPAP）的定义）的定义在在某一日期某一日期通过采用通过采用标准化方法标准化方法、引用、引用共同共同数据数据、进行、进行统计测试统计测试等方法对某类等方法对某类群体资群体资产产进行评估的过程。进行评估的过程。 批量评估的定义批量评估的定义 国际估价官协会（国际估价官协会（IAAOIAAO）的定义）的定义利用利用共同数据共同数据，标准化的方法标准化的方法和和统

3、计检验技术统计检验技术评估一组财产确定日期价值的活动。评估一组财产确定日期价值的活动。房地产批量评估可以房地产批量评估可以界定界定为：在为：在给定时间给定时间通过采用通过采用标准化方法标准化方法、引用、引用共同的数据共同的数据，进行进行统计测试统计测试等方法对等方法对大量大量房地产进行评房地产进行评估的过程。估的过程。 批量评估的基本特征批量评估的基本特征 统一统一估价时点的估价时点的大批量大批量评估评估 使用同一标准以保证结果的使用同一标准以保证结果的公正性公正性 以利用共同的数据为以利用共同的数据为基础基础 批量评估需通过统计批量评估需通过统计检验检验 与个案评估最根本区别：一次评估的对象

4、是与个案评估最根本区别：一次评估的对象是一批一批或或一组一组不动产不动产 比较内容比较内容 批量评估批量评估个案评估个案评估相同相同的理的理论基础论基础基于市场比较法、成本法和收益法的基本原理基于市场比较法、成本法和收益法的基本原理对评估过对评估过程的程的市场市场分析分析不同不同应用应用计算机软件计算机软件同时分析和处理同时分析和处理大量大量市场信市场信息息; ;利用利用GISGIS等空间技术对大量等空间技术对大量市场市场及及主体主体信息信息进行分析处理并及时进行分析处理并及时跟踪跟踪和和动态动态分析分析围绕围绕特定特定的评的评估对象，有估对象，有针针对性对性地收集相地收集相关信息数据关信息数

5、据评估评估质量质量控制控制方面方面的差异的差异全面的全面的信息信息资料；资料；可对三大方法下的模型进行可对三大方法下的模型进行校准和检验校准和检验；利用大样本、多数据等有利条件对评估利用大样本、多数据等有利条件对评估对象对象进行进行归类归类；通过比率分析法进行估价通过比率分析法进行估价质量分析质量分析，保证数，保证数据科学客观；据科学客观；估价估价人员人员业务业务水平、职业道水平、职业道德对结果影响德对结果影响较大，影响了较大，影响了评估的客观性评估的客观性操作操作程序程序不同不同建立数据建立数据库库分类和归分类和归类类确定一致性确定一致性区区域域建模、校准建模、校准监测监测结果结果解释解释结

6、果结果处处理理结果结果收集资料收集资料实实地踏勘地踏勘选择选择方法方法评估评估报告报告批量评估的应用条件 相对成熟的房地产市场相对成熟的房地产市场市场基础市场基础 完善房地产信息系统完善房地产信息系统物质基础物质基础 合理的房地产分类合理的房地产分类 合理的评估分区合理的评估分区批量评估的缘起和发展批量评估的缘起和发展 19191919年，将统计学的多元回归分析作为估价技术年，将统计学的多元回归分析作为估价技术进行应用进行应用 19771977年，年，Carbone Rorbert Carbone Rorbert 和和 Longini Richard Longini Richard 发表了发表

7、了反馈模型在房地产自动评估中的应用反馈模型在房地产自动评估中的应用，首次首次提出了自动评估模型概念提出了自动评估模型概念 19831983年，年，国际估价官协会国际估价官协会颁布了关于三种基本价颁布了关于三种基本价值评估方法在批量评估中的应用准则（之后值评估方法在批量评估中的应用准则（之后9 9次进次进行补充与完善）行补充与完善） 20052005年，年，国际评估准则委员会国际评估准则委员会对批量评估的规则对批量评估的规则和评估人员的规范做了相应规定和评估人员的规范做了相应规定 专业评估准则专业评估准则在标准在标准6 6中对评估人员在批量评估时中对评估人员在批量评估时所运用的技术和方法进行了规

8、范性的表述所运用的技术和方法进行了规范性的表述 批量评估的缘起和发展批量评估的缘起和发展 批量评估批量评估最早产生于最早产生于从价税评估中对从价税评估中对一致一致性性和和统一性统一性的需求的需求 批量评估已经成为各国不动产税基评估的批量评估已经成为各国不动产税基评估的主流技术主流技术 成本大成本大税负不公税负不公税收流失税收流失不便重估不便重估批量评估的缘起和发展批量评估的缘起和发展 应用领域的扩展应用领域的扩展 农业用地农业用地评估评估征税为目的征税为目的的财产评估的财产评估抵押财产评估抵押财产评估公共事业性公共事业性企业资产评估企业资产评估时间时间文件名文件名相关内容相关内容2009.72

9、009.7财税财税20200910009100号号 关于关于开展应用开展应用房地房地产评税技术产评税技术核定核定交交易环节计税价格工易环节计税价格工作的通知作的通知 各省、自治区、直辖市和计划单列市财各省、自治区、直辖市和计划单列市财税部门税部门选定城市选定城市开展应用开展应用评税技术评税技术核定核定交易环节计税价格工作交易环节计税价格工作2010.112010.11财税财税20201010510105号号关于关于推进应用推进应用房地房地产评估技术产评估技术加强加强存存量房交易税收征管量房交易税收征管工作的通知工作的通知 应用房地产估价技术应用房地产估价技术加强加强存量房交易税存量房交易税收征

10、管收征管 各地在各地在20112011年年7 7月月1 1日前日前完成试点完成试点2011.72011.7财税财税202011611161号号关于关于推广应用推广应用房地房地产估价技术产估价技术加强加强存存量房交易税收征管量房交易税收征管工作的通知工作的通知 各地自各地自20122012年年7 7月月1 1日起对纳税人所申报的存量房交易日起对纳税人所申报的存量房交易价格进行全面评估，严格禁止不经评估即直接按纳税价格进行全面评估，严格禁止不经评估即直接按纳税人申报的交易价格征税；人申报的交易价格征税； 应用房地产批量估价技术应用房地产批量估价技术确定存量房交易价格估值，确定存量房交易价格估值，不

11、得使用其他方法进行评估不得使用其他方法进行评估。 “统一评估方法、技术路线、工作流程、基本数据项统一评估方法、技术路线、工作流程、基本数据项和数据采集标准。和数据采集标准。” “评估方法原则上应首先使用市场法的评估方法原则上应首先使用市场法的间接比较法间接比较法”。我国房地产交易税收中对批量评估技术应用的要求我国房地产交易税收中对批量评估技术应用的要求房地产估价规范房地产估价规范5.6.3房地产税收估价，应兼顾公平、效率和成本。对同类房地产数量较多、相互之间具有一定可比性的应税房地产，应优先选用批量估价方法进行估价。对同类房地产数量较少、可比性差、难以采用批量估价方法估价的应税房地产，应采用个

12、案估价方法进行估价。批量评估的基本程序批量评估的基本程序明确被评估的资产明确被评估的资产明确市场区域明确市场区域设计模型设计模型校准模型校准模型批量评估批量评估确认影响价值的特征确认影响价值的特征复核评估结论复核评估结论美国评估准则美国评估准则中批量评估的基本程序中批量评估的基本程序反复调整反复调整批量评估基础数据及获取渠道数据类型数据类型收集渠道收集渠道空间空间数据数据卫星遥感影像卫星遥感影像卫星地面接收站、遥感影像销售代理公司卫星地面接收站、遥感影像销售代理公司航拍图航拍图测绘部门、直接投资拍摄测绘部门、直接投资拍摄行政区划图行政区划图测绘部门、地名办公室等测绘部门、地名办公室等土地定级成

13、果图土地定级成果图基准地价图、地籍图基准地价图、地籍图国土资源部门国土资源部门房地产编号房地产编号房管部门、建设部门、城市规划部门房管部门、建设部门、城市规划部门属性属性数据数据成本数据成本数据建设部门、工程造价制定和管理部门、房地产开建设部门、工程造价制定和管理部门、房地产开发公司等发公司等交易数据交易数据房地产交易中心、产权登记管理部门、房地产开房地产交易中心、产权登记管理部门、房地产开发公司、销售代理和中介公司、估价机构等发公司、销售代理和中介公司、估价机构等收益数据收益数据房屋土地管理部门、中介机构、估价机构等房屋土地管理部门、中介机构、估价机构等纳税人纳税人信信息数据息数据土地产权信

14、息土地产权信息国土资源部门国土资源部门房屋产权信息房屋产权信息房屋管理部门房屋管理部门其他其他数据数据评估参数等评估参数等以上相关部门及房地评估研究机构、税收部门以上相关部门及房地评估研究机构、税收部门地籍房籍户籍庙里有个和尚从前有座山山里有座庙房地产批量评估技术房地产批量评估技术 计算机辅助批量评估计算机辅助批量评估 自动评估模型自动评估模型 自动评估模型的类型自动评估模型的类型 自动评估模型的校准技术自动评估模型的校准技术 计算机辅助批量评估计算机辅助批量评估根据是否有计算机辅助可以分为根据是否有计算机辅助可以分为手工手工批量批量评估和计算机辅助的批量评估评估和计算机辅助的批量评估 计算机

15、辅助批量评估（计算机辅助批量评估（Computer Aided Computer Aided Mass AppraisalMass Appraisal，CAMACAMA）指利用计算指利用计算机机程序程序，以事先搜集的反映物业特征、市，以事先搜集的反映物业特征、市场状况等信息的场状况等信息的数据数据为基础，按照一定计为基础，按照一定计算规则和统计方法，实现对大量物业单元算规则和统计方法，实现对大量物业单元在指定时点上市场价值的在指定时点上市场价值的准确、快速准确、快速和和批批量量评估。评估。批量评估系统批量评估系统数据数据管理管理系统系统评评估估系系统统评估评估分析分析系统系统管理管理支持支持系

16、统系统诉诉讼讼系系统统计算机批量评估系统的构成计算机批量评估系统的构成自动评估模型自动评估模型 自动评估模型（自动评估模型（Automated Valuation Automated Valuation ModelModel，AVMAVM） 将将批量评估模型批量评估模型（反映反映市场供求关系因素如何相互作用的数学运市场供求关系因素如何相互作用的数学运算模型算模型）计算机化计算机化的计量经济模型，即基的计量经济模型，即基于数学模型开发的用于进行不动产价值评于数学模型开发的用于进行不动产价值评估的估的计算机软件程序计算机软件程序。自动评估模型能够自动评估模型能够自动生成自动生成基于对区位、基于对区

17、位、市场条件和房地产特征等已收集数据的市市场条件和房地产特征等已收集数据的市场分析，从而得到待评估房地产的价值。场分析，从而得到待评估房地产的价值。自动评估模型的类型自动评估模型的类型 采用计算机辅助批量评估的自动评估模型采用计算机辅助批量评估的自动评估模型种类很多，但这些模型依然是建立在种类很多，但这些模型依然是建立在成本成本法、市场比较法、收益法法、市场比较法、收益法等基本的估价方等基本的估价方法理论基础上的，其中使用最为广泛的法理论基础上的，其中使用最为广泛的市市场比较法场比较法又可以按照自动评估模型结构的又可以按照自动评估模型结构的不同划分为直接市场法模型、间接市场法不同划分为直接市场

18、法模型、间接市场法模型、时间序列分析模型。模型、时间序列分析模型。自动评估模型自动评估模型成本法模型成本法模型收益法模型收益法模型市场比较法模型市场比较法模型可比样本法模型可比样本法模型直接市场法模型直接市场法模型混合模型混合模型乘数模型乘数模型加成模型加成模型时间序列法模型时间序列法模型时间哑元法时间哑元法销售价格销售价格/ /评评估价值趋势法估价值趋势法重复交易法重复交易法单位价值分析单位价值分析自动评估模型的类型自动评估模型的类型成本法成本法模型模型式中：式中：MVMV目标房地产市场价值（下同）目标房地产市场价值（下同） GQGQ影响建筑和土地价值的一般的质量变量，如影响建筑和土地价值的

19、一般的质量变量，如位置和时间位置和时间 BQBQ建筑物折旧因子建筑物折旧因子 RCNRCN建筑物重置更新成本建筑物重置更新成本 LVLV土地的评估价值土地的评估价值LVRCNBQGQMVD1自动评估模型的类型自动评估模型的类型 从评估结果的精确角度考虑，成本法更适从评估结果的精确角度考虑，成本法更适合于不存在大额折旧，并能够从最近的土合于不存在大额折旧，并能够从最近的土地销售中地销售中获取土地价值信息资料获取土地价值信息资料的较新不的较新不动产或一般不宜采用市场法的房地产动产或一般不宜采用市场法的房地产 具体应用的房地产类型：具体应用的房地产类型：为独特生产工艺建造的为独特生产工艺建造的非标准

20、工业房地产非标准工业房地产很少交易的很少交易的偏远偏远地区或乡镇地区或乡镇住宅住宅区片内区片内不成套不成套的低层住宅的低层住宅自动评估模型的类型自动评估模型的类型 收益法收益法模型模型式中：式中：RtRt第第t t年房地产的预期收益值年房地产的预期收益值rr折现率折现率nn预期收益年限预期收益年限ntttrRMV11自动评估模型的类型自动评估模型的类型 收益法模型看起来形式很简单，但由于其中的参收益法模型看起来形式很简单，但由于其中的参数较为复杂，在确定（净）收入、资本化率、收数较为复杂，在确定（净）收入、资本化率、收入倍数等变量时，还都要入倍数等变量时，还都要建立相应的子模型建立相应的子模型

21、，大，大大增加了模型的复杂性和方法使用的难度。大增加了模型的复杂性和方法使用的难度。 具体应用的房地产类型：具体应用的房地产类型：商铺、商场、酒店宾馆、写字楼商铺、商场、酒店宾馆、写字楼加油站、用于出租的标准厂房和仓库等加油站、用于出租的标准厂房和仓库等成套住宅成套住宅自动评估模型的类型自动评估模型的类型 直接市场法直接市场法模型模型 也称也称特征价格特征价格模型（模型（Hedonic price model），），即通过估计各物业即通过估计各物业特征特征对物业市场对物业市场价值价值的的积极贡献获消极积极贡献获消极影响影响，再根据这些特征相，再根据这些特征相关参数估计值和待估单元的特征，直接得

22、关参数估计值和待估单元的特征，直接得到对待估单元市场价值的估计结果。到对待估单元市场价值的估计结果。参与估计和计算的物业特征一般包括参与估计和计算的物业特征一般包括区位区位特征、特征、物理物理特征、特征、邻里邻里特征、特征、交易交易条件等条件等自动评估模型的类型自动评估模型的类型 直接市场法直接市场法模型模型加成模型加成模型式中：式中：XiXi影响房地产价值的特征因素影响房地产价值的特征因素AiAi特征因素特征因素i i调整系数调整系数nnXAXAXAAMV22110自动评估模型的类型自动评估模型的类型 直接市场法直接市场法模型模型加成模型举例加成模型举例MV=142,000+352.36MV

23、=142,000+352.36SQMSQM+28,320+28,320QUALQUAL + + 28,00028,000DirectionDirection 46034603AGEAGE46,83246,832REMOTE1REMOTE1+94,800+94,800LAKE2LAKE2对于一个位于对于一个位于“Lake2”Lake2”邻近区域内，面积邻近区域内，面积 143 143 平方米，质量好，朝向为南北东，房龄为平方米，质量好，朝向为南北东，房龄为 3 3 年的年的房产，其市场价值根据模型计算的结果为：房产，其市场价值根据模型计算的结果为：MV=142,000+352.50MV=142,

24、000+352.50143143+28,320+28,3201.251.25 + + 28,00028,0001.51.5 460346033 3 46,83246,8320 0+94,800+94,8001 1=350798.5 =350798.5 元元 自动评估模型的类型自动评估模型的类型 直接市场法直接市场法模型模型乘数模型乘数模型 直接市场法直接市场法模型模型混合模型混合模型nAnAAXXXAMV21210nAnXAXAXXAAMV2222110自动评估模型的类型自动评估模型的类型 间接市场法间接市场法模型模型 也称也称可比样本法可比样本法、标准房地产法、标准价调整法标准房地产法、标准

25、价调整法 具体的具体的做法做法：在历史交易案例库中选择特定的交：在历史交易案例库中选择特定的交易案例作为易案例作为“标准房地产标准房地产”或根据需要设定一个或根据需要设定一个各种特征均已确定各种特征均已确定“标准房地产标准房地产”，以该，以该“标准标准房地产房地产”的交易价格或评估价格作为价格基础，的交易价格或评估价格作为价格基础，然后然后分析分析待评估的房地产单元与基准单元之间的待评估的房地产单元与基准单元之间的特征差异特征差异，根据一定的规则或系数进行价格调整，根据一定的规则或系数进行价格调整，最终得到所要评估房地产的市场价值评估结果。最终得到所要评估房地产的市场价值评估结果。 自动评估模

26、型的类型自动评估模型的类型 间接市场法间接市场法模型模型式中：式中： 标准房地产的价格标准房地产的价格 针对待估房地产与标准房地产差异的价格调针对待估房地产与标准房地产差异的价格调整整该模型仅为通用模式，实际操作中根据情况进行该模型仅为通用模式，实际操作中根据情况进行设计设计CSPCCADJSP MVCADJ间接市场法的基本程序明确被评估的房地产明确被评估的房地产划分评税分区划分评税分区评估标准房地产评估标准房地产确定影响房地产价值因素确定影响房地产价值因素计算应地产价值计算应地产价值选取标准房地产选取标准房地产检测评估结果检测评估结果自动评估模型的类型自动评估模型的类型 间接市场法间接市场法

27、模型模型评估价值基准价 楼层系数 朝向系数 面积系数 楼层系数 朝向系数 面积系数 楼层系数 朝向系数 面积系数区域基准价区域基准价自动评估模型的类型自动评估模型的类型 间接比较法的间接比较法的优点优点：便于准确、快捷地确定房地产价格便于准确、快捷地确定房地产价格价格形成价格形成直观、明了，易于解释直观、明了，易于解释便于平衡，体现税负公平便于平衡，体现税负公平便于及时、多方法更新价格系统便于及时、多方法更新价格系统在市场交易量减少情况下，保持评估价格在市场交易量减少情况下，保持评估价格的准确性的准确性通过比价网络，分析不同区域内价格变化，通过比价网络，分析不同区域内价格变化，对趋势进行判断对

28、趋势进行判断自动评估模型的类型自动评估模型的类型 间接市场法方案的间接市场法方案的关键点关键点以楼幢基准价为核心、以区域基准价为基础以楼幢基准价为核心、以区域基准价为基础合理合理分区分区合理划分合理划分基准价层次基准价层次建立建立修正体系修正体系（楼幢修正系数；楼幢内部的楼层（楼幢修正系数；楼幢内部的楼层修正系数、朝向修正系数、面积修正系数）修正系数、朝向修正系数、面积修正系数）建立建立符合本地房产特征符合本地房产特征的评估模型的评估模型数据数据收集标准与收集标准与模型检验模型检验自动评估模型的类型自动评估模型的类型 时间序列时间序列模型模型时间趋势分析是在有关财产特征变量信息时间趋势分析是在

29、有关财产特征变量信息较难获得的情况下所采用的较难获得的情况下所采用的预测技术预测技术，是，是根据根据以往以往的财产的财产评估评估价值或财产的价值或财产的销售销售价价格格推算推算财产评估基准日的评估价值财产评估基准日的评估价值IAAOIAAO：单位价值分析、重复销售分析、销：单位价值分析、重复销售分析、销售价格售价格/ /评估价值趋势分析、在销售比较模评估价值趋势分析、在销售比较模型中加入时间变量等型中加入时间变量等自动评估模型的类型自动评估模型的类型 时间序列时间序列模型模型单位价值分析：跟踪单位价值分析：跟踪面积单价面积单价或或单元单价单元单价等的平等的平均值变化均值变化销售价格销售价格/

30、/评估价值趋势分析：跟踪已估价物业单评估价值趋势分析：跟踪已估价物业单元销售价格与评估价值元销售价格与评估价值比率比率的变动的变动重复销售分析：将重复交易的物业单元在前后交重复销售分析：将重复交易的物业单元在前后交易中销售价格间的差异易中销售价格间的差异转化为月变动率转化为月变动率，并从中，并从中计算平均（中位）变动率计算平均（中位）变动率时间哑元法：在时间哑元法：在销售比较模型销售比较模型中中加入加入时间变量的时间变量的方式方式 （混合模型）（混合模型）自动评估模型的类型自动评估模型的类型 直接市场法直接市场法一般采用多元回归技术进行校一般采用多元回归技术进行校准，需要收集与所评估房产财产特

31、征以及准，需要收集与所评估房产财产特征以及销售价格等数据，适合于历史销售价格等数据，适合于历史数据较完备数据较完备的城市使用的城市使用 间接市场法间接市场法中标准房地产价值的确定可以中标准房地产价值的确定可以采用多元回归技术，在没有足够数据的城采用多元回归技术，在没有足够数据的城市，可以更多地市，可以更多地依靠估价师经验依靠估价师经验 具体应用的房地产类型：具体应用的房地产类型：存量成套住宅、写字楼、商铺存量成套住宅、写字楼、商铺自动评估模型的类型自动评估模型的类型 时间序列法（前三种）虽然不需要待估房时间序列法（前三种）虽然不需要待估房地产或相近房地产的特征数据，但对历史地产或相近房地产的特

32、征数据，但对历史成交的价格数据成交的价格数据要求比较完善要求比较完善 运用时间趋势分析估计财产价值，必须注运用时间趋势分析估计财产价值，必须注意到随着推算日期的拉长，预测的意到随着推算日期的拉长，预测的精确度精确度将会降低将会降低自动评估模型的校准技术自动评估模型的校准技术 模型的模型的校准校准：通过对自动评估模型中的变：通过对自动评估模型中的变量进行市场分析来量进行市场分析来调整调整和和确定确定系数，主要系数，主要是建立和运用一些统计模型来观测、是建立和运用一些统计模型来观测、校准校准房地产价值房地产价值 在国外，自动评估模型使用多元回归分析、在国外，自动评估模型使用多元回归分析、时间序列分

33、析、自适应回归、人工神经网时间序列分析、自适应回归、人工神经网络、专家系统等技术进行校准络、专家系统等技术进行校准自动评估模型的校准技术自动评估模型的校准技术 多元回归分析：研究多个变量之间关系的多元回归分析：研究多个变量之间关系的回归分析方法回归分析方法 类型类型：线性回归分析、非线性回归分析：线性回归分析、非线性回归分析 基本基本原理原理：通过对变量、误差的假定，依：通过对变量、误差的假定，依靠最小二乘法来拟合因变量与自变量的线靠最小二乘法来拟合因变量与自变量的线性或非线性关系的基础上建立和校准相关性或非线性关系的基础上建立和校准相关的数学模型的数学模型回归分析是批量评估中回归分析是批量评

34、估中最早最早使用的一种模型校准使用的一种模型校准技术，随着计算机技术的不断发展，多元回归技技术，随着计算机技术的不断发展，多元回归技术在批量评估中的运用也更加成熟和广泛术在批量评估中的运用也更加成熟和广泛自动评估模型的校准技术自动评估模型的校准技术 时间序列分析：在有关财产特征变量信息时间序列分析：在有关财产特征变量信息较难获得的情况下所采用的校准技术较难获得的情况下所采用的校准技术 自适应回归：又称适应估计技术或回馈技自适应回归：又称适应估计技术或回馈技术，是不断利用新的销售信息来调整不动术，是不断利用新的销售信息来调整不动产的价值，即将初始模型得出的价值与销产的价值，即将初始模型得出的价值

35、与销售价格进行不断对比，直到得出自动评估售价格进行不断对比，直到得出自动评估模型中最小误差的系数为止，该技术通常模型中最小误差的系数为止，该技术通常被用于处理被用于处理混合模型混合模型自动评估模型的校准技术自动评估模型的校准技术 人工神经网络技术：基于人工神经网络技术：基于模仿模仿生物的生物的大脑大脑结构和功能而构成的一种信息处理系统，结构和功能而构成的一种信息处理系统，该系统将大量简单的、类似于神经的处理该系统将大量简单的、类似于神经的处理单元通过形如神经键的接点连在一起单元通过形如神经键的接点连在一起神经网络的神经网络的优势优势：超强的适应能力和学习：超强的适应能力和学习能力、可以同时包括

36、线性和非线性的结构能力、可以同时包括线性和非线性的结构评估师可以在采用评估师可以在采用直接市场比较法模型直接市场比较法模型时时利用财产特征变量组成的人工神经网络来利用财产特征变量组成的人工神经网络来对模型进行校准对模型进行校准自动评估模型的校准技术自动评估模型的校准技术 专家系统（专家系统（Expert Systems ESExpert Systems ES）：除人工）：除人工神经网络及其他数字技术外的计数方法，神经网络及其他数字技术外的计数方法， 优势优势：不需要套用历史信息，而是将人类：不需要套用历史信息，而是将人类的判断和决策过程制成模型程序，能够复的判断和决策过程制成模型程序，能够复制

37、估价人员的专业知识制估价人员的专业知识 缺点缺点：需要花费大量的时间和财力进行细：需要花费大量的时间和财力进行细致彻底的专家访谈，而且缺乏稳健性致彻底的专家访谈，而且缺乏稳健性在没有大量历史数据的情况下，采用专家在没有大量历史数据的情况下，采用专家系统作为模型的校准技术也不失为一种较系统作为模型的校准技术也不失为一种较好的选择好的选择自动评估模型与校准技术自动评估模型与校准技术多元回归分析多元回归分析校准技术校准技术市场法自动评估模型市场法自动评估模型直接市场法模型直接市场法模型（加成、乘数、混合）（加成、乘数、混合）自适应回归分析自适应回归分析时间序列分析时间序列分析人工神经网络人工神经网络

38、专家系统专家系统间接市场法模型间接市场法模型时间序列法模型时间序列法模型批量评估技术的应用批量评估技术的应用 丹东市的直接市场比较法丹东市的直接市场比较法 杭州市的多元回归法杭州市的多元回归法 太原市的间接比较法太原市的间接比较法 丹东市直接市场比较法丹东市直接市场比较法 丹东市丹东市的直接市场比较法的直接市场比较法房屋分类房屋分类房地产因素修正房地产因素修正建立可比价格基础建立可比价格基础选取可比实例选取可比实例收集交易实例收集交易实例区域划分区域划分建立评估模型建立评估模型房地产价值评估房地产价值评估区位修正区位修正交易情况修正交易情况修正个别修正个别修正交易时点修正交易时点修正杭州市的多

39、元回归法杭州市的多元回归法 杭州市主城区：以市场法为评估原理，杭州市主城区：以市场法为评估原理，采用了特征价格模型，测算确定每一采用了特征价格模型，测算确定每一幢住宅楼的基准价格幢住宅楼的基准价格 杭州主城区住宅的校准技术采用多元杭州主城区住宅的校准技术采用多元线性回归分析线性回归分析 杭州市的多元回归法杭州市的多元回归法杭州市的多元回归法杭州市的多元回归法 模型：模型： 杭州市的多元回归法杭州市的多元回归法 利用以上四个模型函数分别进行回利用以上四个模型函数分别进行回归分析，经过多次试算优化选取最归分析，经过多次试算优化选取最优方案，最终确定优方案，最终确定对数线性形式对数线性形式的的模型为

40、最优模型。模型为最优模型。 杭州市的多元回归法杭州市的多元回归法 多层价格多层价格expexp(8.325+0.021XS1+0.031XS2+0.042XS3+0.034XS4+0.03(8.325+0.021XS1+0.031XS2+0.042XS3+0.034XS4+0.035XS55XS50.011X0.011X和四楼差距和四楼差距-0.015X-0.015X是否是顶层是否是顶层-0.069X-0.069X是否是否是乡镇是乡镇+0.110X+0.110X是否是重点学区是否是重点学区+0.052X+0.052X小区内部环境小区内部环境+0.067X+0.067X周边环境质量周边环境质量+

41、0.032X+0.032X周边景观周边景观+0.062X+0.062X楼盘档次楼盘档次+0.025X+0.025X物业管理物业管理+0.042X+0.042X生活配套综合得分生活配套综合得分+0.053X+0.053X交通交通便捷度便捷度-0.0187X-0.0187X房龄打分房龄打分+0.009X+0.009X朝向朝向0.013X0.013X三临综合三临综合0.017X0.017X离离CBDCBD距离距离+0.021X+0.021X距离西湖得分距离西湖得分+0.015X+0.015X钱塘江钱塘江距离得分距离得分+0.017X+0.017X景观分景观分+0.075X+0.075X供求稀缺性供求

42、稀缺性) ) 杭州市的多元回归法杭州市的多元回归法 高层价格高层价格 expexp(8.336+0.004X(8.336+0.004X所在楼层所在楼层+0.025XS1+0.025XS10.011XS2+0.021XS30.011XS2+0.021XS30.014XS40.014XS40.014XS5-0.069X0.014XS5-0.069X是否是是否是乡镇乡镇+0.06X+0.06X小区内部环境小区内部环境+0.043X+0.043X周边环境质量周边环境质量+0.024X+0.024X周周边景观边景观+0.037X+0.037X楼盘档次楼盘档次+0.021X+0.021X物业管理物业管理+0.05X+0.05X生活配套生活配套综合得分综合得分+0.047X+0.047X交通便捷度交通便捷度+0.113X+0.113X是否是重点学区是否是重点学区+0.026X+0.026X新景观分新景观分0.006X0.006