城空间集约开发经验借鉴

1、城市空间集约开发经验借鉴目前我国大部分城市正处于工业化、城镇化加速发展时期，城市规模急剧膨胀，土地资源需求巨大，土地供求矛盾在人多地少的情况在深圳等一线城市显得格外尖锐。深圳是土地稀缺最为严重的一线城市。尽管深圳曾主导了我国早期的土地市场化改革，但是由于土地总量原因，住宅用地市场常年处于“零供应、零成交”的状态，城市住宅供应主要依赖于旧城改造的“城市更新”模式。土地紧缺传递到住宅市场最终造成住宅供应紧缺，所以深圳市场短期内“供小于求”的局面尤甚于其他一线城市，这在全国市场并不多见。如何能够既满足城市发展对用地的必然需求，又做到少占用耕地，保护土地资源，促进土地可持续利用，实现经济社会持续发展的

2、战略目标，是函待探索解决的重大问题，开展城市土地集约利用研究显得极为迫切。国外很多国家土地资源相对丰富，其实现土地集约利用的紧迫性远不如中国、日本等人多地少的亚洲国家，因此在这方面的直接研究相对较少。但土地资源节约、集约利用的理念始终贯穿于发达国家的土地资源开发、利用和保护理论以及实证研究。这些国家在城市土地利用的具体实践过程中不断总结经验教训，适时调整城市土地开发利用的强度，探索最佳土地利用方式。西方国家先进的城市规划理念和有利于土地集约利用的具体措施为促进我国城市土地集约利用提供了可贵的参考。一、美国的“精明增长”理念20世纪50年代后期，美国许多大城市中心区人口数量停止增长，近郊小城镇人

3、口迅速增加，城市向郊区蔓延。城市边缘原有的开放空间、农田不断被侵占，占用土地的增量远远超生人口的增长速度。这种缺乏科学用地规划、占用大量土地的城市发展模式造成城市规模低效率平面扩张、中心城区的空心化日益严重等问题。面对这些问题，人们开始重新考虑城市增长模式和城市空间优化问题，环境学者和城市规划师提由了“精明增长”的概念。精明增长是在拓宽容纳社会经济发展用地需求的途径的基础上控制土地的粗放利用，改变城市浪费资源的不可持续发展模式，促进城市的健康发展。精明增长包含十项原则：土地混合使用；创建适合步行的社区；交通方式多样；提供多种住宅选择；创造富有自身特色的、魅力型的社区；设计紧凑的建筑，更有效地利

4、用土地资源；保护空地、农田、自然景观及生态敏感区域；加强引导现有社区的发展；使发展决策具有可预测性、公平性和成本经济性；豉励公众参与。这些原则的核心内容是充分利用城市存量空间，避免盲目扩张；加强对现有社区的重建开发，整理废弃、污染工业用地，以节约基础设施和公共服务建设成本；城市建设相对集中，密集组团，尽量拉近生活和就业单元的距离，减少基础设施、房屋的建设和使用成本。美国达拉斯城市公园项目是“精明增长”理念的典型事件，该项目获得了ULI（城市国土资源机构）2014年城市开放空间奖，以认可这个位于德克萨斯达拉斯的公园项目对于城市规划的杰生贡献。达拉斯城市公园完工于2012年年末，它是达拉斯新的城市

5、广场。公园将达拉斯市中心文化区和北边新建的混合居民区联系了起来，将城市重新布局，促进了其经济发展。公园面积5.25英亩，位于WoodallRogers高速公路上方，这条高速公路曾经严重阻碍了市中心和人口密集的居民区。项目设计融合了基础设施、建筑和景观为一体，在达拉斯市中心创造了一片富有生机的开放空间。公园的建造使得住宅区、市中心和艺术区之间人行道、电车和自行车道增多，使得城市中心交通更加方便。二、新加坡的“组屋”政策新加坡是东南亚的一个岛国，也是一个城市国家，国土面积为707.1平方公里。根据新加坡政府2008年统计数据，目前新加坡常住人口已达484万人。平均每平方公里土地承载6800多人。新

6、加坡人多地少，严重缺乏土地资源的国情决定其必须充分利用土地，提高土地利用效率。新加坡探索生了一条独具特色的道路，成为了“花园城市”国家，为大多数亚洲发展中国家树立了现代都市发展的典范。新加坡在土地集约利用方面的做法主要有：(l)实施强制性的土地征用政策。新加坡是世界上为数不多的将住宅、工业、商业用地全部纳入征地范围的国家。1965年后，通过立法强制性地从征用了大量土地作为建设用地，国有土地占国土面积的比例上升到80%左右。(2)推行组屋政策，提高土地利用效率。组合房屋，简称组屋，是由新加坡建屋发展局承担建筑的公共房屋。组屋政策有效地改善了居民的居住条件，提高了土地利用效率。在组屋区，房屋非常集

7、中，并且基本上都是高层(1999年新加坡建屋发展局开始将新建的组屋提高到30层)，同时，这里所有的公共设施、绿地也都是开放式的，公共绿化空间显得非常大。新加坡还增加了靠近轨道交通车站建筑的高度，以利于更多的居民步行至轨道交通车站。这种兴建更高楼层、向空中发展的做法，不仅是符合长期经济效益和需求的正确方向(高楼空气清新，噪声小，视野开阔，景观好)，更是城市集约利用土地的重要举措。(3)积极创新土地利用方式。如兴建供密集区储存饮用水的地下储水池；通过填土和兴建地下污水处理厂，提高土地使用的密集度；在地铁站和公共汽车转换站建多层楼房；轻重工业分区设置，将食品制造、电子、印刷等轻工业规划在临近生活区的

8、位置以方便市民的日常生活，将金属装配、机械等普通工业园规划在郊区，将造船、石油化工等重工业园区设置在远离生活区的外岛，以减少这些污染性工业所需的缓冲区域。三、日本的“都市圈”日本在战后城市化水平迅速提高，城市人口比重从1950年的37%,上升到1975年的76%跨入了世界城市化先进水平行列，与此同时日本也成为世界第二经济大国。日本的都市圈规划始于城市化加速发展过程中，与中国目前的发展阶段类似。日本战后50余年实行都市圈紧凑型发展，坚持在集约利用土地上做文章，走集中型城市化道路，提高土地集约利用水平。其城市化模式既考虑三大都市圈的“集聚”效益，也考虑了由于超大规模发展带来的“密集”的弊端，提由要

9、控制大城市的用地规模，由大城市向其四周扩散发展，形成一个有辐射功能的“圈层”。1970年代以后，日本城市化进入缓慢增长期，到1980年日本城市化水平达到76.2%,1990年为77.4%,2000年为78.8%（UnitedNations,2001）。自1970年代起，由于工业向电器机械工业、汽车制造业等加工组装型工业为中心的结构转换，工厂开始向太平洋带状地带以外、尤其向建有高速交通网（新干线、高速铁路）的区域扩散，区域结构趋向均衡化。与此同时，都市圈则侧重于发展知识密集型产业，在分工中发挥高技术、基础技术聚集区的作用，并呈现由向商务职能和高级服务业职能专门化的趋势。这一时期，人口向三大都市圈

10、聚集的势头减缓，既有流入人口，也有流由人口（人口向地方回流，即所谓“地方时代风潮”）,且近距离流动和都市圈之间的相互流动更为多见。1980年代后半期以来，在全球化和信息化的浪潮下，日本向信息社会（知识社会）过渡，承担生产职能的工厂进一步从都市圈扩散到地方圈，甚至从地方圈转移到海外。而承担中枢商务职能的东京圈的作用进一步加强，人口再次向东京聚集，同时人口郊区化和人口逆城市化的迅速发展，城市与乡村的界限越来越难以区别，都市圈半径扩大，最终太平洋沿岸大都市圈（巨型城市带）形成。占日本国土面积27.66%勺太平洋沿岸大都市圈（一级都市圈），包括首都圈、中部圈、近畿圈3个二级都市圈，聚集着日本62.37

11、%勺人口，而其核心区域东京圈、名古屋圈、关西圈（三级都市圈）,则以10.33%勺面积聚集日本46.73%的人口，也就是说以1/10的国土容纳了近一半的国民。其中，又以首都圈的人口最为密集，人口密度达1137人/km2,分别是中部圈和近畿圈的2.75倍和1.48倍。总之，日本独特的自然地理条件，重化工业化、外向型经济的发展造就的临港工业地带，人口的高速成长、人口城市化进程的加速等，形成了日本独特的人口大城市化和人口都市圈化的人口城市化模式。否则，地形破碎、耕地不足、资源奇缺的小国日本，不可能容纳12692万人口。四、香港的“立体开放”模式香港土地总面积为1.104平方公里，且大部分是山地、丘陵、

12、海滩等，可用来生产、生活的土地比例很低。截至2014年底，香港人口达724.00万人，人口密度达每平方公里3.2万人，是世界上人口密度最高的地区之一。香港土地稀缺，在对土地资源的集约利用上有一套成功的做法。(1)建筑布局紧凑。在香港，建筑物之间的距离都比较小，这样可以减少对交通的需求。如香港中环CBD占地152.97hm2,建筑物之间的距离小，可步行游览整个CBD(2)对土地的高强度利用。香港城市规划的基本原是优化利用每一块土地，即在环境承载力范围之内兴建高层多用途的建筑，最大限度地利用土地。香港的建成区域只占了其土地面积的20%,留下了相当数量的郊野、山林和农地。(3)对土地的立体化利用。就交通设施建设而言，地下铁网络覆盖全港，地面平整，规划合理，主要用于机动车辆的通行，空中的人行天桥四通八达，几乎连接所有市政设施，实现人车分流。地下、地面和地上空间都得到充分利用。(4)建筑底层空间开放。大多数建筑底层通常采取开放式的开敞或半开敞的设计，底层空间被用作公共平台，平台上设有公园、娱乐场所、医疗机构等，连接整个社区。为使社区与城市周边交通相衔接，平台还与人行天桥、地面交通及地下铁相连。(5)社区综合开发。社区集居住、