商业物业销售返租模式分析

1、报告提纲为什么要销售销售的标的物（物权、非物权）商业物业的几种销售方式（概念特点）不同销售方式的优劣势及其适用物业不同销售方式的定价策略带租约销售与售后返租回报率与利率、租金的关系及对销售的影响不同返租模式的现金流售与不售招商与销售的关系先租后售租售并举先售后租只租不售只售不租为什么要销售开发商直接的现金压力未来预期不良退出机制销售的标的物（物权）商业物业的物权属性包含所有权、使用权、转让权、收益权、抵押权、担保权、退出（转让），现实中的商业物业销售多种多样，围绕6大属性，不同的销售方式所销售的标的物也不同。商业物业的几种销售方式商业物业的几种销售方式直接销售带租约销售产权式销售（售后返租）整

2、体销售房地产信托直接销售完全的物权转移商业运营之前直接销售带租约销售带条件的物权转移产权式销售不完全的物权转移产权式销售也称为“返租销售”，通常是对整体商铺进行分割后对外发售，为确保统一经营，一般采用返租形式收回商铺一定期限的经营权，给予投资者一定比例的租金回报。是最具争议的商业销售模式。经营权销售非物权转移销售经营权（经营收益权）销售：对于投资者或经营者来说，只拥有物业经营权属，而没有物业所有权属。房产信托REITS一、房地产信托公司二、房地产资金信托：即委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的

3、，将资金投向房地产业并进行管理和处分的行为。这也是我国目前大量采用的房地产融资方式。权益型（EQUITYREIT）：直接投资并拥有房地产，其收入主要来源于属下房地产的经营收入，通常主要持有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。投资者的收益包括租金收入和房地产的增值收益。抵押型（MORTGAGEREIT）：主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种抵押贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益。混合型（HYBRIDREIT）：此类REIT不仅进行房地产权益投资，还可从事房地产抵押贷款。不同销售方式的特点及其适

4、用物业不同销售方式的定价策略直接销售&整体销售 成本租金收益+心理预测收益市场竞争带租约销售&产权式销售（售后返租） 成本+租金收益开发商可承受的回报能力带租约销售与售后返租二者的区别及共性2001年6月1日实施的商品房销售管理办法第十一条规定“房地产开发企业”不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”业内几种带租约销售或售后返租模式业内几种带租约销售或售后返租模式投资回报率公式投资回报率（ROI）= 年利润或年均利润 / 投资总额 100%投资回报率（ROI）的优点是计算简单；缺点是没有考虑资金时间价值因素，不能正确反映建设期长短及投资方式不同和回收额的有无等

5、条件对项目的影响，分子、分母计算口径的可比性较差，无法直接利用净现金流量信息。只有投资利润率指标大于或等于无风险投资利润率的投资项目才具有财务可行性。投资回报率（ROI）往往具有时效性-回报通常是基于某些特定年份。回报率的标准对投资者而言，基本的回报率通常基于两种考虑：一是商铺的银行按揭基准利率。二是银行存款利率。此外，商铺经营的好坏，直接影响着投资回报率的高低。对于开发商而言，基本的回报率则主要考虑租金水平。利率的变动对回报收益的影响对投资者而言，投资回报有两个基本的参考标准一、银行存款利率。回报率至少高于存款利率，否则投资商铺的收益反而不如把钱存入银行。二、商铺的银行贷款按揭基准利率（房贷

6、利率上浮10%）。如果回报率与按揭基准利率相当，则可以满足贷款者的月供。对开发商而言：投资回报率也至少要比同期银行存款利率高，才可能对投资者产生吸引力。回报率与租金的关系商铺经营的好坏，直接影响着投资回报率的高低。租金水平高，则投资者的投资回报率期望值就高，反之亦然。对于开发商而言，基本的回报率则主要考虑租金水平。通常租金反推回报率的公式为：每平米月租金 12 每平米售价 ROI对于开发商（运营商）而言，公式左边越大越好；对于投资者而言，公式两边趋等最好。租金、回报率与销售定价不同返租模式的现金流假定市场经营稳定良好，不考虑税收、利率等的变动水平。对于开发商而言，较短返租期内的固定回报率，相对成本固定，在宏观经济形式利好的情况下，现金流入、流出