新项目拓展工作指引

1、新项目拓展工作手册1 .目的1.1 明确集团公司新项目拓展各阶段工作内容;1.2 明确各项工作责任部门或责任人；1.3 规范拓展各阶段操作流程。2 .适用范围用以指引集团公司新项目拓展工作。3 .新项目拓展工作的阶段划分3.1 新项目信息渠道建设3.2 新项目筛选及意向阶段3.3 新项目可行性研究阶段及评审阶段3.4 业绩计划的编制及评审阶段3.5 新项目获取及土地移交4 .新项目拓展土地信息渠道的建设4.1 项目拓展部负责土地信息渠道建立，土地信息渠道主要包括:4.1.1 市国土地交易中心，；4.1.2 主要国有土地整治储备公司：公司名称成立时间主要职能重庆水务控股（集团）有限公司2000年

2、11月主城区供排水和全市污水处理重庆市水利投资（集团）有限公司2003年11月水利基础设施建设。重庆城市建设投资公司1993年2月城市建设筹融资的总渠道、主城区路桥建设的总账户、城建项目所需土地的总储备。重庆高速公路发展有限公司1994年8月高速公路建设、经营和融资。重庆城市交通开发投资集团2009年4月轨道交通、公交、站场及城镇化基础设施建设的综合性投资主体。重庆市地产集团2003年2月履行建设用地的征用、土地收购储备和开发整理、“耕地占补平衡”、廉租住房项目建设、旧城改造建设职能。重庆市交通旅游投资集团有限公司2002年12月对除高速公路以外的高等级公路实施投资（含回购）、组织建设、经营和

3、资产管理，对旅游景点实施投资建设和营运。重庆市江北嘴中央商务区开发投资有限公司2005年江北嘴中央商务区土地储备整治、市政基础设施筹措、开发建设和管理等。4.1.3 主城各区土地储备中心；4.1.4 各区县国土局；4.1.5 专业房地产咨询顾问公司。4.2 建立以上土地信息来源渠道的主要联系人、通讯方式、通讯地址5 .新项目信息收集、筛选及意向阶段工作5.1 明确集团对项目拓展的要求，有正对性的收集土地信息，主要控制指标包括：名称指标说明名称指标说明单项目地价投资参考销售额参考产品定位参考销售额/投资额参考可销售面积参考投资回报率重点控制容积率参考净利润率重点控制项目开发周期参考内部收益率重点

4、控制5.2 在收集土地信息时，对来自各方的地块信息要按集团项目拓展指标要求进行筛选，除去初选不合格的信息，但筛选时可在集团要求的指标基础上放大限制范围，对部分参考指标可以不满足要求，但重点控制的指标要基本满足。5.3 项目拓展部在收集到土地信息并初步筛选后，应及时对有价值的项目信息进行收集整理，形成新项目拓展投资建议报告，新项目拓展投资建议报告主要内容包括：5.3.1 地块现状及地块权属情况5.3.2 规划设计条件：土地性质、容积率、建筑规模、绿化率、限高情况5.3.3 周边城市配套5.3.4 楼面地价预判5.3.5 周边同质楼盘销售价格5.3.6 产品初步定为、销售总额、去化速度、成本、损益

5、预测5.3.7 初步结论5.4 由项目拓展小组组长组织董事长、总裁、分管副总裁、研发中心相关人员对拓展部提供的新项目拓展投资建议报告进行评审，确定需要进一步进行可行性研究的项目，并形成新项目拓展投资建议报告评审会议纪要。6 .新项目拓展可行性研究及评审6.1 对通过项目拓展投资建议评审通过的项目进行项目可行性研究。6.2 项目可行性研究由项目拓展部组织，研发中心设计、营销、成本相关人员参加，项目拓展部根据各相关人员提供的成果形成最终的新项目拓展可行性报告；6.3 研发中心设计总监负责项目概念方案设计，并分产品形态提供经济技术指标或工程量，详见附件新项目拓展可行性报告编写模板、新项目拓展可研报告

6、经济技术指标表；6.4 研发中心营销总监负责项目市场调研、政策研究、产品定位、销售价格和去化速度预判等工作，详见附件一新项目拓展可行性报编写模板；6.5 研发中心成本总监负责拓展部配合进行项目现场调研，并填写相关表格，详见附件二新项目现场调查表；6.6 研发中心成本总监负责组织设计总监和营销总监共同确定交楼标准，详见附件六新项目拓展可研报告建造标准；6.7 研发中心成本总监负责测算项目成本，详见附件四新项目拓展成本测算表；6.8 拓展部收集各方研发成果，整理形成最终新项目拓展可行性报告；6.9 项目拓展小组组长组织公司领导办公会会扩大会议，对新项目拓展可行性报告进行评审，并形成会议纪要。7 .

7、新项目拓展业绩计划编制及评审7.1 对通过新项目拓展可行性研究报告评审的项目编制项目业绩计划-可研版，详见附件三：项目业绩计划-可研版模板；7.2 项目业绩计划-可研版编制由分管副总裁负责，各相关部门配合；7.3 研发中心设计总监负责项目概念方案设计，并分产品形态提供经济技术指标或工程量；7.4 研发中心营销总监负责项目交楼标准、销售价格、去化速度、回款规划、持有物业等指标；7.5 研发中心成本总监负责项目开发成本测算包括：土地费、前期费、建安费、基础设施费、公共配套费、开发间接费，详见附件三：项目业绩计划-可研版模板；7.6 项目拓展部负责开发关键节点和关键节点及风险提示等工作。7.7 研发

8、中心各总监及项目拓展部完成以上工作并负责按统一模板填写完表格后发计划财务部副总；7.8 计划财务副总负责最终项目业绩计划-可研版的完成；7.9 项目业绩计划-可研版的内部评审：由计划财务部副总组织集团领导及相关人员对项目业绩计划-可研版进行评审或提出修改意见，若需修改，由分管副总裁负责协调，各相关人员配合；7.10 项目业绩计划-可研版内部评审修改完成后，由执行总裁组织向董事会汇报，董事会及股东会审批同意后，给出土地竞标目标价格范围（合理价格及最高限价区间），并形成相关会议决议或纪要。8 .新项目土地获取及土地移交8.1 市场手段招拍挂项目的获取8.1.1 由项目拓展部负责办理竞拍手续并按政府

9、公布的竞拍须知及公司制度的规定办理报名、资金缴纳等相关竞标准备工作，如需预先签订勾地协议的情况由项目拓展部会同公司法务办理；8.1.2 项目拓展部应充分了解参与该宗地块竞拍的单位及其相关情况；8.1.3 土地竞拍由分管副总裁负责，并在竞拍前制定相应的方案核对策，原则上严格按照公司董事会及股东会议限定的最高价格为底线参与竞拍，项目拓展部应负责所有现场发展状况和应急变故情况的及时汇报和处理；8.1.4 招拍挂竞拍工作由拓展小组具体实施，分管副总裁负责举牌，拓展部负责协调配合工作；8.1.5 如竞拍成功由项目拓展部主要负责办理成交确认书，缴纳相应土地出让价款；8.2 非市场手段获取土地非市场手段获取

10、方式情况比较多样，须做好如下几点工作：8.2.1 通过收购公司和项目的形式获取土地，合作意向书、合作协议的签订除按公司内部管理规定严格申办外，应请相关法律机构做好尽职调查，同时报股东会通过；做好充分的风险评估及应对措施研究，聘请专业机构参与项目或土地的收购，最大限度降低公司交易风险；8.2.2 通过半市场化渠道获取的项目，比如和新华书店合作的项目，拓展部负责协调、可研论证等工作，若需招拍挂按8.1条执行；8.2.3 通过政府及其它特殊关系获取土地，拓展小组应根据领导的安排，负责关系的协调跟踪，负责各阶段相关工作及项目可研论证工作，若需招拍挂按8.1条执行。8.3 项目拓展部负责全部土地出让金的支付手续办理，并负责土地合同的签订；