社区养老院商业计划书

1、慈鑫福利基金会社区养老院商业计划书“慈心”社区养老院商业计划书一、企业计划概述1 .公司概述“慈心社区养老院”是将一般敬老院提供的餐饮服务、 基本照料 护理医疗、精神慰藉等服务扩大到整个社区，以社区服务和餐饮服务 为基础，集社区医院、社区餐厅、养老院与托老所四者为一体，把社 区服务中心装修改造成适合老年人生活护理休闲娱乐的场所。与传统养老方式相比，它形式新颖，互惠双赢。慈心社区养老院能够将家庭 与社会二者有机结合起来，极大地满足老年人的养老需求。俗话说，“金窝银窝不如自己的草窝”。在中国，很多老年人就是 不愿离开自己家到陌生的地方去生活，同时享受天伦之乐的感情需求 更使他们不愿离开家庭。可是通

2、常子女们又普遍工作比较繁忙， 分身 乏力，难以照顾周到。这也是社区养老院存在的社会根源。同时，社 区养老院的工作人员都是专业的医护人员， 能够对老人进行专业的医 疗救护。社区养老院能够成为老人们居家养老提供了强有力的保证。 真正实现老有所养、老有所为、老有所乐。2 .项目优势2.1 与传统的家庭养老相比，社区养老院具有专业、便利和成本低廉的独特优势2.1.1 从专业化来看，社区养老院都是由专业医护人员来照料 老人，可以提供专业的服务意见，保证服务质量，确保老人的身体健 康。2.1.2 从便利性来看，社区养老院具有方便、灵活的特点，大 家同在一个社区，彼此熟悉，感觉亲切，办事方便。2.1.3 从

3、成本来看，社区养老院能够避免机构养老成本过高的 弊端，低成本运作，不需要为新建许多养老设施而增加人力和资金的 投入，可以充分整合社区资源。2.2 注重集体气氛，培养老人自理能力，参与意识和伙伴意识， 可最大限度防止老人痴呆等老年常见病的发生让老年人参与社区养老院中的各项事务，做自己力所能及的事， 比如老人可以帮助洗水果，厨艺好的老人可以做她的拿手菜等。 成员 间共享美餐的同时，老人也有成就感和满足感。在传统养老院里的老 人基本上是养护员负责日常生活，老人的潜力得不到发挥，也不用去 行动和思考，容易发生痴呆等老年常见病。对老人来说，最重要的是 让他有自立意识和生存价值，使老人生活在浓厚家庭氛围中

4、，也可以 发挥他们的特长，给他们更大的空间。2.3 弥补传统家庭养老功能的退化与不足，而不是取代家庭在 养老中的作用家庭作为社会成员的第一安全港，相互之间的关照与慰藉是社会 化机制所不能比拟的。但是，由于现代社会分工的加剧和家庭结构的 小型化，家庭已无法满足老年人养老的需要， 而大部分老人对家怀有 的依赖情感强烈而且无法替代。因此，从满足老年人的依赖家庭的心 理情感考虑，对基本能自理或有部分自理能力的老人来说家庭养老和 机构养老的最佳结合点就在社区养老院， 而那些不能自理的老人或对 生活缺乏自理能力的老年人，如高龄、病残、痴呆、独居孤老等老年 人来说家庭养老和机构养老的最佳结合点就在这种新型的

5、社区养老 院。2.4 受养老人能融入社区及社会生活，不会产生与社会的隔离传统的大型福利养老机构一般是封闭式的， 这种封闭不仅是地理 空间上的更是精神心理上的。大型养老机构或者是建在远离生活区的 偏僻地带，无形中造成了老人与社会的空间以及心理上的隔离。由于社区养老院一般设在居民区或社区内，实质上的居住环境并没有发生 变化，受养老人虽然身处养老院，但同时也没有脱离社区没有脱离社 会。2.5 充分给受养老人以家庭温暖，避免老人孤独感的产生，有利 于老年人的心理健康从老年人的心理需求上看，他们最向往的是儿孙满堂，共享天伦 之乐。在养老机构，虽然同伴增加，但老人的这部分心理需求仍未得 到满足。而社区养老

6、院是机构养老与居家养老的结合，既能满足老年 人对家庭温暖的渴望，又能满足老年人养老的需要。尤其是不能自理 的老人居家养老的需要。在社区养老院里，同一社区的老人一起居住， 老人向往家庭的心理构成趋于完整，能给老人带来更多的归属感与安 全感。2 .6向高龄老人和生活不能自理老人或半自理老人开放并且服务 低偿目前对生活基本能自理的老人开放的养老机构较多， 而许多高龄 痴呆老人和生活无法完全自理的老人可选择的空间相对较小，即使有昂贵的费用也让老人无力承担。而这种社区养老院是以社区服务为基 础，有充足的医疗卫生资源来为这些老人服务，能够对高龄老人和生活无法完全自理的老人开放，而且费用相对较低，是对老年人

7、福利的 完善。二、市场与竞争1.市场容量据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%认上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或 地区进入老年型。目前，我国 60岁以上老年人口已达1.3亿多，占 全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%k±o到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%即每4个人中就有一位老年人； 又预测我国65岁以上老年人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3%）增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6%）,我国已成为 老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有关资料显示，我国现有 2360多万老年人“独守空巢”。随

8、着国家对社区服务中心的大力扶持， 而全科医师专业化人才的 大量涌现又对社区服务中心注入了新的力量， 为这种社区养老院的创 立奠定了基础。面对中国的养老压力以及中国人的养老心理，社区养老院的市场前景十分广阔，市场需求极大。2 .市场定位根据中国人的心理特点，纯养老院模式在中国越来越举步维艰。 中国传统的养儿防老观念根深蒂固，老百姓心中普遍存在住养老院的 要么是没有子女的，要么是儿女不孝顺的这一错误观念，因而中国的 养老模式注定不能照搬西方的老年公寓或养老院模式。据统计，全国 平均每年约有1000万70岁以上高龄老人需要照顾，但是社会福利机 构的总床位数却不到老年人总数的1% ,根本无法满足老年人

9、养老的 基本护理需要，就更不用说高品质的养老服务了。慈心社区养老院，兼具居家养老与机构养老的优点， 作为特色突 出，优势明显的一种养老模式，坚信必定会有广阔的发展前景。3 .竞争分析3.1 竞争对手我社区养老院主要有三类竞争对手：养老机构：传统养老院；现代老年公寓；托老所;医疗机构：社区医院、私人诊所其 他：家政服务公司3.2 竞争影响力量分析3.2.1 竞争对手优势养老机构：目前社会上传统养老院大多创办较早，经验丰富， 占据了养老市场的半壁江山；现代老年公寓的优势主要是环境优美， 设备齐全，服务优良；托老所最为老人们看重的是行动自由，来去方 便；而多数社区医院和私人诊所则接近居民，能方便及时

10、的给与社区 老人适当的救护；相比较而言，家政服务公司的优势则主要体现在能 够根据老年人的需求提供上门服务，方便快捷。3.2.2 竞争对手劣势传统养老院的劣势主要表现在我国养老院养老床位数量仅占 老年人口总数的1%供需严重不平衡，而且很多人对于把老人送去 养老院养老的方式还不太接受；现代老年公寓则价格昂贵，一般老年 人难以接受；托老所的规模较小，人员来去频繁，服务难以周到，且 只能提供短期服务；社区医院和私人诊所是只能提供简单的医疗服 务，无法应对老年人日常护理；家政服务公司主要表现为无法应对老 年人突发性事件，同时不利于家庭隐私的保护。3.3 社区养老院的竞争分析3.3.1 竞争优势(1)从专

11、业化来看，由专业人员来照料老人，可以提供多方 面的服务，保证服务质量，满足老年人的多种需求。(2)从便利性来看，社区养老院具有方便、灵活的特点，大 家同在一个社区，彼此熟悉，感觉亲切，办事方便。(3)从成本来看，社区养老院能够避免机构养老成本过高的 弊端，低成本运作，不需要为新建许多养老设施而增加人力和资金的 投入，可以充分整合社区资源。(4)弥补传统家庭养老功能的退化与不足，但不取代家庭在 养老中的作用。(5)同时可以完善社区医疗体系，全科医师在进行诊断治疗 的同时还可以预防养生保健、心理指导咨询等服务。3.3.2 竞争劣势由于我社区养老院是一种新型的养老与医疗的结合体，是一种 新型的模式，

12、没有经验可以借鉴，需要结合实际，不断的去探索。社区养老院现处于起步阶段，品牌的知名度及美誉度不够，客户会较 少且不稳定。三、公司战略根据政府目前正在制定相关规划，同时结合市场实情，争取在2015年，在全省社区普及社区养老院的建设。慈心养老院是一所为社区居民提供医疗、养老服务，集医疗、 养老、卫生预防、心理咨询、餐饮服务等为一体的新型服务公司！我养老院坚持社会效益第一，经济效益第二的原则，想群众之所 想，急群众之所急，再为居民减轻疾病痛楚的同时，也减轻他们生活 上的压力，更让老年人有一个祥和安稳的晚年生活！1 .总体战略1.1 公司使命为社区居民提供更加完善的养老服务，同时减轻“421”家庭的压

13、力，让老年人有一个祥和安稳的晚年生活！1.2 公司宗旨坚持社会效益第一，经济效益第二的原则，为老年人居家养老 提供多样化和专业化的服务，为社区居民提供更加完善的养老服务。2 .经营思路经营目录服务内容收费标准备注暂托服务1、提供床位及全面护理。2、尊老卡享受 的全面服务。10元/小时主要为暂 时得/、到 家庭成员 照顾的老 年人设置上门服务送餐、做饭、帮助洗澡、理发、陪同购物、 打扫卫生、陪同上医院、代购专业化老年 产品等10元/次类似家政 服务餐饮服务慈心小厨房提供的五行养生餐饮按菜单收 费养老、敬 老、尊老卡 会员免费专业护理建立健康档案、定期进行全面体检、免费 保健养生咨询。设置医疗门诊

14、、化验、急 诊、家庭病床。全职医生、专业化家庭护 理、心理护理、足科治疗、心理治疗等。按实际产 生医疗费 用收取所有会员 都要建立 健康档案增值服务文化配套：老年人亦教亦学如：烹饪、茶 艺、曲艺、书法、绘画、武术等尊老卡免 费非尊老卡 会员按期 收费活动卡定期组织活动如：晨练、旅游等130元/月可结合生 态园营销1、慈心小厨房每日三餐服务。2、活动卡 的服务项目900元/月敬若1、专业护理。2、养若卡的服务项目1400元/月尊"1、增值服务。2、敬老卡的服务项目1700元/月注：餐饮服务：慈心小厨房经营内容（五行养生自助餐）中医认为：五脏指的是：肝，心，脾，肺，肾。五味指的是：酸，苦

15、，甜，辣，咸。五时指的是：春，夏，长夏，秋，冬。五行指的是：木，火，土，金，水。五色指的是：青，红，黄，白，黑。五音指的是：角、徵、宫、商、羽。从食物味道来说：肝属木，喜酸，酸味食品有益于肝脏，金克木，肝脏不好忌辛辣。心属火，喜苦，苦味有益于心脏，水克火，所以心脏不好的人忌食咸。脾属土，甜味食品有利于脾胃，木克土，所以脾胃不好的人忌食酸味的食品。肺属金，辣味食品有利于肺的健康，所以肺不好的人可适量吃一些辣的食品，火克金， 肺不好忌吃苦味的食品。肾属水，咸味的食品有利于肾，土克水，所以肾不好的人不要吃太多甜味的食品。从食物颜色来说：青绿色的食品补肝，所以，肝脏不好的人，可适量的多吃一些绿色的蔬菜

16、和瓜果。红色的食品对心脏有利，心脏不好的人，可以吃一些草莓、西红柿、樱桃等等。黄色的食品对脾胃有利， 所以，脾胃不好的人，可吃一些黄色的玉米粥、 小米粥、南瓜、 大豆制品等等。白色的食物有利于肺部的健康，所以肺不好的人，可吃一些杏仁、百合、意米等等。黑色的食品有利于肾脏的健康，黑豆、黑芝麻、亚麻籽等等有利于肾脏的健康。金一肺金对应肺，与呼吸道疾病相关，如有呼吸急促、胸闷、咳嗽、喘息、语音低微等症状时，就需要养肺了。茶：白茶，如：银针白毫、贡眉、白牡丹等果汁：鲜榨雪梨汁白金养生餐系列：西芹鲜百合、蜜汁百合梨、雪梨瘦肉汤、温拌银耳干贝、蛤蝌炒冬瓜、橙汁渍瓜脯、鸡汤嫩豆腐、姜丝炒鲜藕、白果鸡汤、糖醋

17、蜚头、冰糖莲子羹等。木一肝木对应肝，肝开窍于目，木资充盈才能眼睛明亮，如有情绪易激动、烦躁不宁、胸胁隐痛、视力急剧下降等症状时，就需要养肝了。茶：绿茶，如：碧螺春、毛尖、九华毛峰、龙井等果汁：鲜榨冻猴桃汁青木养生餐系列：干煽苦瓜、碧瓜猪肝、橘香青笋、嫩烧丝瓜排、多宝菠菜、萝卜丝炖青虾、 西芹炒腰果、韭菜炒核桃等。水一肾水对应肾，如有腰膝酸软、水肿、尿频、记忆力减退、易感风寒、无故大量脱发等症状时，就需要养肾了。茶：黑茶，如：普洱佛茶、湖南黑茶等果汁：特调蓝莓汁黑火养生餐系列：肉末烧木耳、芝麻香菇串、松仁香菇、香菇桃仁、糖醋海参、肉末烧海参、 笋片烧海参、葱烧海参、蒜瓣炯鳍段、豉椒鳍鱼段、红烧鳍

18、鱼段、干烧鳍鱼、肉末烧茄子、 琉璃核桃仁、香辣全腰、黑芝麻粥、乌鸡煲、紫菜虾皮汤等。火一心火对应心，心主血脉，如有心悸、胸闷、失眠、健忘、烦躁，甚至心前区疼痛等症状时，就茶：红茶，如：川红功夫、滇红功夫、祁门功夫等果汁：鲜榨果蔬汁赤水养生餐系列：番茄炒山药、蜜枣绿豆汤、五宝赤豆粥、鲜百合炒仁、枸杞炖羊肉、南瓜莲子汤、小米红薯粥红薯糯米饼等。士一脾土对应脾，暴食伤脾，如有腹胀、腹泻、倦怠、气短、韧带和肌肉松弛、身体水肿等症状时, 就需要养脾了。茶：黄茶，如：君山银针、霍山雪芽、温州黄汤等果汁：鲜榨菠萝汁厚土养生餐系列：虾仁玉米粒、丝瓜玉米羹、南瓜黄金饼、南瓜豌豆肉丝汤、油爆胡萝卜、金笋香菜鲫鱼汤

19、、糖醋山药、山药莲子羹、糯米鸡丝粥等。3 .发展战略2.1 初期（1-2年）主要目标：养老院起步阶段。建立自己的品牌，积累无形资产； 以中档次消费群体为主，收回初期投资，准备扩大养老院规模，并为 连锁发展积累经验、资金等。2.1.1 第一年（一）进入市场，提高公司知名度，树立品牌形象；（二）逐步建立健全服务网络，打开并初步占领郑州的生活小区和居民社区。2.1.2 第二年：提升品牌形象；健全固定客户网络；开拓郑州周边各地市场。2.2 中期（3-4年）主要目标：养老院进入稳定发展阶段。提升形象，增加公司影 响力；逐步将客户群转向中、高档，成为中、高档生活小区养老的首 选之品牌。开拓河南各地县市市场

20、。2.3 长期（5-10年）主要目标：养老院发展壮大阶段，注重完善医疗养老，提高员 工素质；完善慈心养老院管理制度，宣传慈心养老院的企业文化；在 稳定现有市场的前提下，开拓全国各地市场，在其城市建立相应规模的社区养老院。四、市场营销1 .运营目标根据对养老行业的分析以及发展理念，制定以下短、中、长期三种销售目标：短期运营目标通过在试点的试运行，把慈心养老院推广出去。寻找试点，进行试运 行。通过媒体加强宣 传。各类主题活动中期运营目标“以质取胜”通过优质的服务，让大家来认可。长远目标完善养老院管理制度，宣传养老院的企业文化在全国社区普及慈心社区养老院2 .运营管理2.1 运营周期从投入市场到收回

21、成本的周期约为22个月2.2 员工要求管理人员：具有一定的管理学知识，具有决策能力和管理经验。医疗人员：具有大专以上学历的医师或全科医师， 了解老年人心 理。上岗前再经过两个星期的专业培训。财务人员：具有财务、会计学知识，获得相应专业的学历及学位， 并有会计师证等相关的从业资格证书。后勤人员：具有为养老院提供后勤服务及家政服务的能力， 下岗 工人，退伍军人优先，上岗前再经过两个星期的专业培训。专业人员：具有各种专业化技能。如：烹饪、茶艺、曲艺、书法、 绘画、武术等。五、投资分析1 .资金运作策略资金需求前期主要为建造医疗室、小厨房，设置老年宿舍、活动 室和仓库，同时购买医疗设备，并购置一定数量

22、的老年专用品；后期 则为品牌宣传。这里按三种可能采取的策略分析。 保守策略是指资金 运作采用比较保守的方法，适当控制预算和开销，在可能条件下限制 现金流出量。激进策略是指资金运作采取比较激进的做法， 前期立刻 投入大量资本并较大规模地执行预算开支， 以争取用最快的速度抢占 市场。适中策略则居于二者之间。当然，三种策略之间并没有明确的界限，不同风格的管理者对各种策略的定义也不尽相同2 .资金来源与运用资金主要用于租赁房屋以及装修、购买设备，直接人工费用及其 它各类期间费用等。3 .会计报表分析投资金额预估 单位：万元项 目店铺标 准说 明预估营业额 （月）24预估营业额为24万/月的店址（社区）

23、，适合投资标准店。总回积（m2）1000指实际使用面积，含用餐饮区200nl，医疗区100nl，活 动区300nl,、暂托宿舍200nl,、办公区50叭 仓库50叭其它面积1001rf预估每月会 员（人）275视经营情况而定。项 目金 额说明筹建费1营业证照等证照费和公关招待等费用。设备金额48含餐厅设备、医疗设备、办公设备、活动娱乐器材、住 宿设备等。设备投资依实际营运需求做相应调整。装修金额47整体设计装修费用（含 VI设抽）开办费12含开店前人事培训工资费用、水电费、交际费、其他杂 费。另须视需求准备开店广促费、用隆重开业所需费用 另计。以实际发生费用为准总投资额108含筹建金、设备金额

24、、装修金额及开办费在内的总投资。流动备用金5租金4商铺租金总准备金117含总投资额、店回租金、流动位用金的总准位金额。由于在财务预测中，没有考虑弹性分析，假定价格定在原定基础上，利润较高。现假设由于经济利润较高，使得潜在竞争者的加入，争夺市场份额；养老院经营达不到预期的销售。这些因素都会对养老院的收入造成比较大的影响。六、管理体系1 .公司性质慈心社区养老院为连锁性有限责任公司。2 .组织形式公司初期拟采取直线制的组织形式，如所示：医疗部养老部餐饮部活动室财务部后勤部公司组织形式3 .部门职责董事会：由公司的股东组成，属于决策层，负责制定养老院的总 体发展战略，决定总经理的人选。院长：负责养老

25、院的日常经营事务，对董事会负责，决定副总经 理和部门经理的人选，协调各部门之间关系。财务经理：负责养老院资金的筹集、使用和调度分配，如财务计 划和分析、股利分配等；负责日常会计工作与税收管理，每个财政年 度末向院长汇报本年财务情况并规划下年财务工作。医疗部：负责为社区居民提供医疗、卫生预防、心理咨询、养生 保健等服务。同时，对会员进行专业的日常护理。养老部：负责那些为社区高龄和生活不能自理的老人提供个性化 的服务。餐饮部：负责为会员提供每日三餐的专业化餐饮服务和非会员的 正常餐饮服务。活动室：负责把社区的老年人聚集在一起，开展一些精神文化活动，消除老年人的孤独寂寞感，改变老年人的精神面貌！后勤

26、部：负责养老院的后勤工作，以及提供家政服务。4.每日活动安排时间活动内容负责部门备注7:00-8:00晨练活动室7:00-9:00早餐餐饮部9:00-11:00养生健康讲座医疗部11:00-14:00午餐餐饮部14: 00-15:00午休活动室15:00-16:30茶艺、花卉等活动室16:30-17:00下午茶餐饮部17:00-18:00娱乐活动活动室18: 00-21:00晚餐餐饮部七、风险预测1 .养老院风险1.1 由于老年群体是弱势群体，稍有不慎，就能引发一系列社会 问题和道德问题，成为众矢之的。1.2 易产生医疗纠纷，老年人由于年事已高，易发突发性疾病。2 .解决方案2.1 加强管理，

27、检查漏洞，转变观念，想顾客之所想，急顾客之 所急，处处为顾客着想，避免与顾客的纠纷。2.2 树立良好的服务观念，提到服务质量，以优质的服务赢得市 场。赠送：一份国际商业合同国际商业合同买方：地址：邮编：电话：法定代表人： 职务：国籍:一卖方：地址：邮编：电话：法定代表人： 职务：国籍:一买卖双方在平等、互利的原则上，经协商达成本协议条款，以共同遵守，全面履行：第一条品名、规格、价格、数量：单位：数量：单价：总价：总金额：第二条 原产国别和生产厂：第三条包装：1 .须用坚固的木箱或纸箱包装。以宜于长途海运/邮寄/空运及适应气候的变 化。并具备良好的防潮抗震能力。2 .由于包装不良而引起的货物损伤

28、或由于防护措施不善而引起货物锈蚀，虫方应赔偿由此而造成的全部损失费用。3 .包装箱内应附有完整的维修保养、操作使用说明书。第四条装运标记：卖方应在每个货箱上用不褪色油漆标明箱号、毛重、净重、长、宽、高并书以防潮”、小心轻放”、此面向上”等字样和装运： .第五条装运日期：第六条装运港口： 第七条卸货港口： 第八条保险：装运后由买方投保。第九条支付条件：按下列 项条件支付：1 .采用信用证：买方收到卖方交货通知，应在交货日前 15-20天，由 银行开出以卖方为受益人的与装运全金额相同的不可撤销信用证。卖方须向开证行出具100%发票金额即期汇票并附装运单据。开证行收到上述汇票和装运单据 即予支付。信

29、用证于装运日期后15天内有效。2 .托收：货物装运后，卖方出具即期汇票，连同装运单据，通过卖方所在地银行和买 方 银行交给买方进行托收。3 .直接付款：买方收到卖方装运单据后7天内，以电汇或航邮向卖方支付货款。第十条单据：1 .海运：全套洁净海运提单，标明 运费付讫”/运费预付”，作成空白背书并加注目的港 公司。2 .空运：空运提单副本一份，标明 运费付讫”/运费预付”，寄交买方。3 .航邮：航邮收据副本一份，寄交买方。4 .发票一式五份，标明合同号和货运陵头，发票根据有关合同详细填写。5 .由厂商出具的装箱清单一式两份。6 .由厂商出具的质量和数量保证书。7 .货物装运后立即用电报/信件通知

30、买方。止匕外，货发10天内，卖方将上述单据航空邮寄两份，一份直接寄买方，另一份直接寄目的港 公司。第十一条装运：1 .FO除款：a.立方于合同规定的装运日期前30天，用电报/信件将合同号、品名、数量、 价值、箱号、毛重、装箱尺码和货抵装运港日期通知买方，以便买方租船订舱。b.卖方船运代理 公司 ,（电报： ）,负责办理租船订舱事宜。c.租船公司或其港口代理（或班轮代理），预计船达装运港 10天之前，即将船名、预计装货日期、合同号等通知卖方以便卖方安排装运，要 求卖方与船方代理保持密切联系。当需要更换运载船舶及船舶提前、推迟抵达时， 买方或船方代理应及时通知卖方。若船在买方通知日后30天内尚未抵达，则第30天后仓储费和保险费由买方承 担。d.若载运船舶如期抵达装运港，卖方因备货未妥而影响装船，则空舱费和滞 期费均由卖方承担。e.货物越过船舷并从吊钩卸下之前，一切费用和风险由卖方承担；货物越过 船舷并从吊钩卸下，一切费用和风险属买方。2 .CF舔款：a.在装运期内，卖方负责将货物从装运港运至目的港。不允许转船。