取地和进入策略研究必须关注问题ppt课件

1、策动中国策动中国 地产资料免费提供商！地产资料免费提供商！取地和进入战略研讨必需关注的问题取地和进入战略研讨必需关注的问题 Issue 策动中国策动中国 地产资料免费提供商！地产资料免费提供商！在进展取地和进入决策时开发商最关注以在进展取地和进入决策时开发商最关注以下问题下问题 在企业战略和开发目的的指点下能否要进入意向地域？ 意向地域房地产市场和土地市场的现状和未来开展趋势是怎样的？ 现时意向地块的评价价值是多少？影响现时土地价值的关键要素有哪些？意向地块的开展前景如何？ 哪些地块价值大、对区域开展最为关键？哪些地块必需在近期拿？哪些可以远期拿？ 如何确定取地规模从而使得效益最优？ 企业进入

2、市场的时间节拍是怎样的？ 合理的取地本钱是多少？策动中国策动中国 地产资料免费提供商！地产资料免费提供商！世联对取地和进入战略研讨的了解及观念世联对取地和进入战略研讨的了解及观念Opinion 策动中国策动中国 地产资料免费提供商！地产资料免费提供商！在在企企业业区区域域战战略略下下解解析析意意向向地地区区进不进入该地域？进不进入该地域？讨论企业在意向地域开发目的的实现度进入战略意向地域在其背景区域中的角色和定位意向地域城市及产业开展给房地产带来的机遇与风险意向地域房地产市场研判开展战略土地贮藏战略竞争对手情况市场总量、消化情况客户群与产品情况意向地域土地市场情况意向地域外部环境的变化带给房地

3、产业的机遇与风险土地贮藏原那么意向地块评价意向地域房地产市场现状及开展前景意向地域能否实现企业意向地域能否实现企业的开发目的的开发目的如何进入意向地域？如何进入意向地域？横向察看：周边其他城市的房地产开展其他开展商的在意向地域的表现及动态进入战略研讨思绪进入战略研讨思绪战略层面战略层面执行层面地价分析与建议策动中国策动中国 地产资料免费提供商！地产资料免费提供商！取地战略研讨思绪取地战略研讨思绪确定能够的取地范围区域宗地划分单项宗地土地价值判别土地价值影响要素权重确定综合判别土地价值取地规模取地范围确定土地价值影响要素弹性分析弹性分析谋划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 fan

4、gce 海量房地产资料免费下载 83598 :69031789策动中国策动中国 地产资料免费提供商！地产资料免费提供商！世联取地和进入战略研讨胜利案例简介世联取地和进入战略研讨胜利案例简介Case 策动中国策动中国 地产资料免费提供商！地产资料免费提供商！世联胜利案例世联胜利案例项目名称项目名称时间时间城市城市项目规模项目规模委托客户委托客户服务内容服务内容廊坊固安工业园区项目取地和进入策略研究2019廊坊30平方公里廊坊市开发区三浦威特园区建设发展有限公司土地价值评估与地块划分、取地策略（取地规模、范围及次序）、项目整体定位与发展战略、区域开发模式与运作、启动区发展定位及发展建议 中山房地产

5、市场研究2019中山2600亩中远房地产开发有限公司中山房地产前景、房地产市场与土地市场研判、发展策略和土地储备策略万科佛山城市地图项目2019佛山-佛山市万科置业有限公司通过地图系列进行信息分析、结合企业自身战略进行分析产品线布局和土地储备策动中国策动中国 地产资料免费提供商！地产资料免费提供商！中山房地产市场研讨中山房地产市场研讨u工程规模：三个地块合共工程规模：三个地块合共26002600亩亩u任务成果：任务成果：u城市在区域中的角色城市在区域中的角色u房地产机遇与风险房地产机遇与风险u比较中山与珠三角其它比较中山与珠三角其它城市的房地产开展城市的房地产开展u房地产市场研判房地产市场研判

6、u土地市场情况土地市场情况u开展战略开展战略u土地贮藏战略土地贮藏战略策动中国策动中国 地产资料免费提供商！地产资料免费提供商！万科佛山城市地图工程万科佛山城市地图工程u工程规模：整个城市及各工程规模：整个城市及各区区u任务成果：任务成果：u规划、产业开展和土地规划、产业开展和土地u贮藏为房地产业带来的贮藏为房地产业带来的u影响、开展空间影响、开展空间u各组团的产品类型、价各组团的产品类型、价u格区间格区间u各组团配套优劣排序各组团配套优劣排序u确定各片区的最适宜确定各片区的最适宜u客户类型客户类型策动中国策动中国 地产资料免费提供商！地产资料免费提供商！经典案例：廊坊固安工业园区工程取地和经

7、典案例：廊坊固安工业园区工程取地和进入战略研讨进入战略研讨谋划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 fangce 海量房地产资料免费下载 83598 :69031789策动中国策动中国 地产资料免费提供商！地产资料免费提供商！能够取地范围反映在能够取地范围反映在“廊坊市固安新城廊坊市固安新城2019-20202019-2020u能够的取地面积高达30平方公里左右，反映在“廊坊市固安新城总体规划2019-2020上，即为西起西玉、柏村，东至纪庄u为保证最终取地范围的准确，能够的取地范围向东扩展1公里左右；能够取地范围区间策动中国策动中国 地产资料免费提供商！地产资料免费提供商！土地价

8、值判别方法：网格分析法土地价值判别方法：网格分析法u网格图的根本分析单元大小由能够取地范围面积及合理的网格地块数量决议；u思索到能够的取地范围面积为30平方公里，确定网格地块面积范围为1公里至2平方公里v 由于地块的不规那么性，严厉的方格网划分会产生大量边角及跨越道路的用地，不利于整体分析，故实践划分时作相应调整v 地块划分思索地块相对方正，能反映地块的实践资源现状网格划分网格划分原那么策动中国策动中国 地产资料免费提供商！地产资料免费提供商！根据以上原那么，世联把区域土地进展网根据以上原那么，世联把区域土地进展网格划分，并进展编号格划分，并进展编号地块编号地块1 地块2 地块3 地块4 地块

9、5 地块6 地块7地块8 地块9 地块10 地块11地块12 地块13 地块14 地块15商服评分1015152015152010102015105520地块编号地块16 地块17 地块18地块19 地块20地块21地块22地块23地块24 地块25 地块26地块27 地块28 地块29 地块30商服评分151010515101051010105555123456789101112131415161718192021222324252627282930策动中国策动中国 地产资料免费提供商！地产资料免费提供商！影响土地价值的七大中心要素影响土地价值的七大中心要素u基于“固安县土地基准地价、 “北

10、京市土地基准地价及固安的现实情况，世联总结出影响宗地土地价值的七大要素u根据“固安县土地基准地价与本区域的总体规划，本区域的土地均为一级用地，毛地价根本一样，所以本钱影响要素忽略，不做土地价值影响思索要素1、商服繁华程度2、道路交通情况3、根底配套设备情况4、环境条件5、产业影响要素6、城市规划7、宗地现状及内部资源策动中国策动中国 地产资料免费提供商！地产资料免费提供商！七大中心要素权重值及思索要素七大中心要素权重值及思索要素u根据特尔菲法经过专家对影响要素权重作出统计估算计算，参考固安县及周边区域基准地价修正体系各要素权重，确定七大中心要素对地块价值影响的权重比；u按照土地价值大小，地块分

11、为四个等级：很好、好、普通、差，分别用20、15、10及5代表。1、商服繁华程度权重25%、弹性权重15%、弹性权重5%思索商服中心农贸市场、酒店、银行、商业街对地块的辐射影响程度。2、道路交通情况权重20%、弹性权重20%、弹性权重20%思索地块临街道路的情况如临街道路的性质、宽度、长度、年车流量、对外交通便利度距长途汽车站、机场间隔，分析各地块的对内和对外交通的通达便利程度。3、根底配套设备情况权重10%、弹性权重5%、弹性权重1%思索目前地块的城市根底设备投入情况供水、供电情况、地块距公用效力设备市民活动中心、公园、体育场馆的间隔。4、环境条件权重5%、弹性权重5%、弹性权重5%思索地块

12、周边环境质量优劣度噪音、大气污染、与污染源的临近程度。5、产业影响要素权重10%、弹性权重10%、弹性权重10%思索园区的成熟度、相关产业的配套、集聚情况及未来开展趋势。6、城市规划权重15%、弹性权重30%、弹性权重44%思索周边区域及城市对地块的影响。7、宗地现状及内部资源权重15%、弹性权重15%、弹性权重15%思索宗地面积、宗地外形、临街情况、地上建筑物现状、土地开发程度、土地运用限制及自然条件地形、地势条件、景观资源等其他要素的影响策动中国策动中国 地产资料免费提供商！地产资料免费提供商！ 商商 服繁华程度对土地价值的影响服繁华程度对土地价值的影响分分 析析u商服繁华程度分析主要思索

13、的是老城区的辐射影响力u老城区对本区域的商服繁华影响程度由圆心向圆周逐渐下降1地块编号地块1 地块2 地块3 地块4 地块5 地块6 地块7地块8 地块9 地块10 地块11地块12 地块13 地块14 地块15商服评分1015152015152010102015105520地块编号地块16 地块17 地块18地块19 地块20地块21地块22地块23地块24 地块25 地块26地块27 地块28 地块29 地块30商服评分151010515101051010105555123456789101112131415161718192021222324252627282930老城区策动中国策动中国

14、 地产资料免费提供商！地产资料免费提供商！由以上分析，在商服影响要素下的地块价由以上分析，在商服影响要素下的地块价值如下表所示值如下表所示地块编号地块1 地块2 地块3 地块4 地块5 地块6地块7地块8 地块9 地块10地块11地块12地块13 地块14 地块15交通101515201515201010201515101015地块编号地块16 地块17地块18地块19地块20地块21地块22 地块23地块24地块25地块26地块27地块28 地块29 地块30交通151515151510101010101010101015注释很好：20好：15分普通：10分差：5分策动中国策动中国 地产资料

15、免费提供商！地产资料免费提供商！ 道路交通影响分析道路交通影响分析u交通网络对土地价值有较大影响，但是不同的交通道路对土地价值有不同程度的影响：u106国到、京九铁路、廊涿公路、廊涿高速及京开高速对土地价值的影响的权重分别约为35%、15%、20%、25%、5%：u测算出单条交通线路对土地价值的影响值，根据权重累计出每个网格的土地价值。2地块编号地块1 地块2 地块3 地块4 地块5 地块6 地块7地块8 地块9 地块10 地块11地块12 地块13 地块14 地块15商服评分1015152015152010102015105520地块编号地块16 地块17地块18地块19地块20地块21地块

16、22地块23地块24地块25 地块26地块27 地块28 地块29 地块30商服评分15101051510105101010555512345678910111213141516171819202122232425 2627282930廊涿公路106国道京九铁路京开高速廊涿高速策动中国策动中国 地产资料免费提供商！地产资料免费提供商！由以上分析，在交通影响要素下的土地价由以上分析，在交通影响要素下的土地价值如下表所示值如下表所示地块编号地块1地块2 地块3 地块4 地块5 地块6 地块7地块8 地块9 地块10 地块11地块12 地块13 地块14 地块15基础配套设施151520202020

17、2015152015105520地块编号地块16 地块17地块18地块19地块20地块21地块22 地块23地块24地块25 地块26地块27 地块28 地块29 地块30基础配套设施151010510101010515105555注释注释很好：很好：20， 好：好：15分分普通：普通：10分，分， 差：差：5分分策动中国策动中国 地产资料免费提供商！地产资料免费提供商！根底配套设备影响下的土地价值分根底配套设备影响下的土地价值分析析u根底配套对土地价值的影响主要表达在老城区的城市配套对工业区的辐射影响u根底配套设备以老城区为中心，土地价值由圆心向圆外围逐渐降低3地块编号地块1 地块2 地块3

18、 地块4 地块5 地块6 地块7地块8 地块9 地块10 地块11地块12 地块13 地块14 地块15商服评分1015152015152010102015105520地块编号地块16 地块17 地块18地块19 地块20地块21地块22地块23地块24 地块25 地块26地块27 地块28 地块29 地块30商服评分151010515101051010105555123456789101112131415161718192021222324252627282930老城区策动中国策动中国 地产资料免费提供商！地产资料免费提供商！由以上分析，在根底配套设备影响要素下由以上分析，在根底配套设备影响

19、要素下的土地价值如以下图所示的土地价值如以下图所示地块编号地块1地块2 地块3 地块4 地块5 地块6 地块7地块8 地块9 地块10 地块11地块12 地块13 地块14 地块15环境201010101510101515101520202010地块编号地块16 地块17地块18地块19地块20地块21地块22 地块23地块24地块25 地块26地块27 地块28 地块29 地块30环境101515151010101010555555注释注释很好：很好：20， 好：好：15分分普通：普通：10分，分， 差：差：5分分策动中国策动中国 地产资料免费提供商！地产资料免费提供商！地块编号地块1 地块

20、2 地块3 地块4 地块5 地块6 地块7地块8 地块9 地块10 地块11地块12 地块13 地块14 地块15商服评分1015152015152010102015105520地块编号地块16 地块17地块18地块19地块20地块21地块22地块23地块24地块25 地块26地块27 地块28 地块29 地块30商服评分15101051510105101010555512345678910111213141516171819202122232425 2627282930廊涿公路106国道京九铁路京开高速廊涿高速 环境影响下的土地价值分析环境影响下的土地价值分析u环境对土地价值的影响分析主要表

21、达在永定河及现有工厂及车道对环境的正面或负面影响u永定河对土地价值的影响主要表达在其景观带对沿线土地价值的提升u区域地块内的工厂及车道对环境影响主要表达在污染与噪音等方面的负面影响4水泥厂策动中国策动中国 地产资料免费提供商！地产资料免费提供商！环境影响下土地价值判别的分析方法环境影响下土地价值判别的分析方法q 环境对土地价值的影响分为正面与负面影响之分，故环境影响因子的权重有正有负，但是它们的绝对值之和为100%q 京开高速、106国道、水泥厂、京九铁路、廊涿高速、廊涿公路及永定河对土地价值影响权重分别为-5%、-10%、-15%、-5%、-5%、-5%、55%q 测算出每一环境影响因子对土

22、地价值的影响值，根据权重累计出每个网格的土地价值策动中国策动中国 地产资料免费提供商！地产资料免费提供商！由以上分析，环境影响下的土地价值评分由以上分析，环境影响下的土地价值评分为以下图所示为以下图所示地块编号地块1 地块2 地块3 地块4 地块5 地块6 地块7 地块8 地块9 地块10地块11地块12地块13地块14地块15产业2020151520151515101010105510地块编号地块16地块17地块18地块19地块20地块21地块22地块23地块24地块25地块26地块27地块28地块29地块30产业1010551010101010202020202015注释注释很好：很好：2

23、0， 好：好：15分分普通：普通：10分，分， 差：差：5分分策动中国策动中国 地产资料免费提供商！地产资料免费提供商！地块编号地块1 地块2 地块3 地块4 地块5 地块6 地块7地块8 地块9 地块10 地块11地块12 地块13 地块14 地块15商服评分1015152015152010102015105520地块编号地块16 地块17地块18地块19地块20地块21地块22地块23地块24地块25 地块26地块27 地块28 地块29 地块30商服评分15101051510105101010555512345678910111213141516171819202122232425 26

24、27282930 产业影响要素下的土地价值分析产业影响要素下的土地价值分析 u产业积聚对土地价值具有提升作用；根据产业集聚程度与规模的差别，不同的产业对土地价值影响存在着差别u纺织工业园与汽车零配件工业园对土地价值的影响权重分别为45%与55%u本工程的工业用地主要分布在地块北部与南部，以此两块土地为放射中心，随箭头方向，土地价值逐渐降低u测算出每一产业园对土地价值的影响值，根据权重累计出每个网格的土地价值5纺织工业纺织工业园园工业园区工业园区策动中国策动中国 地产资料免费提供商！地产资料免费提供商！由以上分析，产业评分如以下图所示由以上分析，产业评分如以下图所示注释很好：20好：15分普通：

25、10分差：5分策动中国策动中国 地产资料免费提供商！地产资料免费提供商！ u大北京规划、固安县规划及廊坊规划对本区域土地价值存在着影响u大北京规划、固安县规划及廊坊规划对本区域土地价值的影响权重分别为35%、15%及50% 城市规划影响分析城市规划影响分析6本区域土地价值大北京的规划影响力权重35%固安县的规划影响力权重50%大廊坊的规划影响力权重15%策动中国策动中国 地产资料免费提供商！地产资料免费提供商！大北京根底建立规划下的固安大北京根底建立规划下的固安u“新七环 公路系统跨越北京市现有的行政边境，天津市、河北廊坊及保定地域经过新七环联络在一同。u本区域位于京津开展走廊上的“第二首都国

26、际机场附近 廊廊坊坊固安固安北北京京规划新七环规划新七环涿密涿密高速高速永清永清规划的首都第二机场固安位于北京市区开展战略规划的传统中轴上，在规划中固安位于北京市区开展战略规划的传统中轴上，在规划中的七环内。的七环内。6策动中国策动中国 地产资料免费提供商！地产资料免费提供商！ u北京城市化方向为东南向，直指廊坊、天津；固安仅在城市化方向附近u固安没有在北京城市空间新格局的两带上 大北京规划对固安的影响分析大北京规划对固安的影响分析固安廊坊天津策动中国策动中国 地产资料免费提供商！地产资料免费提供商！ 大廊坊规划大廊坊规划地块 编号 地块1 地块2 地块3 地块4地块5地块6 地块7 地块8

27、地块9 地块10地块11地块12地块13地块14地块15宗地现状151515151515151515102020151015地块编号地块16地块17地块18地块19地块20地块21地块22地块23地块24地块25地块26地块27地块28地块29地块30宗地现状20 20 20 20 10 15 15 15 10 1055555u大廊坊的规划范围为三大主团，即固安、廊坊与永清。u固安目前的开展起点是规划中的三大主团最低的；u廊坊的部分产业可以放在固安开展u资料来源：访谈 策动中国策动中国 地产资料免费提供商！地产资料免费提供商！固安县规划固安县规划u固安新城规划基于老城区，开展的中心主团为汽车工

28、业园、纺织工业园区及新城中心区u新城规划中心区作为未来的城市中心区，土地价值最高老城区规划中心区纺织工业园工业园区策动中国策动中国 地产资料免费提供商！地产资料免费提供商！三大规划对本区域土地价值判别方法三大规划对本区域土地价值判别方法u分别判别北京、廊坊及固安三大规划对本区域的土地价值影响u根据三大规划对区域土地价值的影响权重，累计各个网格的土地价值地块编号地块1 地块2 地块3 地块4 地块5 地块6 地块7地块8 地块9 地块10 地块11地块12 地块13 地块14 地块15商服评分1015152015152010102015105520地块编号地块16 地块17地块18地块19地块2

29、0地块21地块22地块23地块24地块25 地块26地块27 地块28 地块29 地块30商服评分15101051510105101010555512345678910111213141516171819202122232425 2627282930规划核心区老城区纺织工业园工业园区策动中国策动中国 地产资料免费提供商！地产资料免费提供商！由以上分析，规划要素对土地价值的评分由以上分析，规划要素对土地价值的评分如以下图所示如以下图所示注释注释很好：很好：20， 好：好：15分分普通：普通：10分，分， 差：差：5分分策动中国策动中国 地产资料免费提供商！地产资料免费提供商！ 宗地现状及内部资源

30、分析宗地现状及内部资源分析u本工程地貌特征为永定河冲积平原，整个地块地势平坦，自西北向东南有微小的缓坡u地块内除道路及少量的已建立用地外，其他根本上是村庄和大片农业用地7地块 编号 地块1 地块2 地块3 地块4 地块5 地块6 地块7 地块8 地块9 地块10地块11地块12地块13地块14地块15宗地现状15101510105151515101515151515地块编号地块16地块17地块18地块19地块20地块21地块22地块23地块24 地块25地块26地块27地块28地块29地块30宗地现状10 1520 15 15 15 15 15 1015 10 15 15 15 158、地块内

31、道路7、已建房屋6、林地5、果林4、永定河3、京九铁路2、106国道1、自然村庄策动中国策动中国 地产资料免费提供商！地产资料免费提供商！由以上分析，土地内部资源评分如以下图由以上分析，土地内部资源评分如以下图所示所示注释很好：20好：15分普通：10分差：5分商服繁华商服繁华程度程度道路交通道路交通状况状况基础配套基础配套设施状况设施状况环境条件环境条件产业影响产业影响因素因素城市规划城市规划宗地现状及宗地现状及内部资源内部资源分值总数分值总数取整取整影响权重25%20%10%5%10%15%15%100%100%地块11010152010151512.513地块21515151010151

32、013.514地块31515201015151515.2515地块42020201010151016.2516地块51515201515151014.7515地块6151520102015514.2514地块72020201015151517.518地块81010151515151512.7513地块91010151515151512.7513地516地块111515151510201515.2515地块121015102010201513.7514地块13510520515159.7510地块145105205101599地块1520152010101

33、5151616策动中国策动中国 地产资料免费提供商！地产资料免费提供商！基于以上分析，世联对按照划分的宗地，基于以上分析，世联对按照划分的宗地，参照影响要素的不同权重进展分析参照影响要素的不同权重进展分析q 根据特尔菲法确定的权重，进展土地现状分析；q 按照权重值的变化，进展两次弹性分析；q 按照特尔菲法现状分析及弹性分析的结果，分别绘制三张取地红线图q 根据绘制出的红线图，确定中心价值区与取地范围分析方法分析方法策动中国策动中国 地产资料免费提供商！地产资料免费提供商！特尔菲法现状分析特尔菲法现状分析(1)(1)注释很好：20好：15分普通：10分差：5分商服繁商服繁华程度华程度道路交通道路

34、交通状况状况基础配套基础配套设施状况设施状况环境条环境条件件产业影响产业影响因素因素城市规城市规划划宗地现状及宗地现状及内部资源内部资源分值总数分值总数取整取整面积面积影响权重25%20%10%5%10%15%15%100%100%地块161515151010201014.25141.77地块171015101510201513.5141.77地块18101510155201012.25121.77地块195155155201511.25111.77地块201510101010101512121.77地块211010101010151511.5111.77地块22101010101015151

35、1.5111.77地块231010101010151511.5111.77地块245105101010108.2581.77地块25101015520101512121.61地块2610151052051511.75121.77地块275105520515991.77地块285105520515991.77地块295105520515991.77地块3051555155159.592.08策动中国策动中国 地产资料免费提供商！地产资料免费提供商！特尔菲法现状分析特尔菲法现状分析(2)(2)注释很好：20好：15分普通：10分差：5分策动中国策动中国 地产资料免费提供商！地产资料免费提供商！根据

36、土地价值判别取整分数，世联绘根据土地价值判别取整分数，世联绘出价值最大区域的红线图出价值最大区域的红线图u根据评分规范，世联确定取整分数在15以上的地块构成的区域价值最大u红线所围合成的区域为土地价值最大的区域地块编号地块1 地块2 地块3 地块4 地块5 地块6 地块7地块8 地块9 地块10 地块11地块12 地块13 地块14 地块15商服评分1015152015152010102015105520地块编号地块16 地块17地块18地块19地块20地块21地块22地块23地块24地块25 地块26地块27 地块28 地块29 地块30商服评分15101051510105101010555

37、5策动中国策动中国 地产资料免费提供商！地产资料免费提供商！为了保证取地研讨范围的准确度，可将取地范为了保证取地研讨范围的准确度，可将取地范围下限值调至土地价值评分数为围下限值调至土地价值评分数为12.512.5，即取整，即取整数数1313以上以上u取地范围东起东相村、柏村，西至东礼村、杨家庄，北起西玉，南至扰耳营，吕家营；取地范围如红线所围合的区域地块编号地块1 地块2 地块3 地块4 地块5 地块6 地块7地块8 地块9 地块10 地块11地块12 地块13 地块14 地块15商服评分1015152015152010102015105520地块编号地块16 地块17地块18地块19地块20

38、地块21地块22地块23地块24地块25 地块26地块27 地块28 地块29 地块30商服评分151010515101051010105555策动中国策动中国 地产资料免费提供商！地产资料免费提供商！根据现状描画图的比例尺，世联计算出每根据现状描画图的比例尺，世联计算出每块宗地的面积块宗地的面积u淡兰色表示获取的宗地规模，灰色表示价值较低的宗地u标色为淡兰色的宗地面积和为22.37平方公里u根据现实运做，取地规模为20.8022.80平方公里u本工程的研讨对象的规模即为淡兰色标志的地块所构成的区域商服繁商服繁华程度华程度道路交通道路交通状况状况基础配套基础配套设施状况设施状况环境条环境条件件

39、产业影响产业影响因素因素城市规城市规划划宗地现状及宗地现状及内部资源内部资源分值总数分值总数取整取整面积面积影响权重15%20%5%5%10%30%15%100%100%地块11010152020151514141.28地块21515151020151014.5152.02地块31515201015151515152.02地块42020201015151016162.02地块51515201520151015150.34地块6151520101515513.5141.18地块72020201015151516.75171.42地块81010151515151513.25130.37地块9101

40、0151510151512.75131.73地块102020201010101014141.77地块111515151510201516161.77地块121015102010201515.25151.77地块135105205151511.25111.77地块14510520510159.75101.63地25151.77策动中国策动中国 地产资料免费提供商！地产资料免费提供商！弹性分析一弹性分析一1 1注释很好：20好：15分普通：10分差：5分商服繁华商服繁华程度程度道路交通道路交通状况状况基础配套基础配套设施状况设施状况环境条件环境条件产业影响产

41、业影响因素因素城市规划城市规划宗地现状及宗地现状及内部资源内部资源分值总数分值总数取整取整面积面积影响权重15%15%5%10%15%20%20%100%100%地块161515151010201013.75141.77地块171015101510201514.25141.77地块18101510155201012.5131.77地块195155155201512.5131.77地块201510101010101511.75121.77地块211010101010151512121.77地块221010101010151512121.77地块231010101010151512121.77地块

42、24510510101010991.77地块25101015520101512.25121.61地块2610151052051512.45121.77地块27510552051510101.77地块28510552051510101.77地块29510552051510101.77地块30515551551510102.08策动中国策动中国 地产资料免费提供商！地产资料免费提供商！弹性分析一弹性分析一2 2编号地块1 地块2 地块3 地块4 地块5 地块6 地块7 地块8 地块9 地块10面积1.082.022.022.020.341.181.420.371.731.77编号地块11 地块12

43、 地块13地块14 地块15 地块16 地块17 地块18地块19 地块20面积1.771.771.771.631.771.771.771.771.771.77编号地块21 地块22 地块23地块24 地块25 地块26 地块27 地块28地块29 地块30面积1.771.771.771.771.611.771.771.771.772.08注释很好：20好：15分普通：10分差：5分策动中国策动中国 地产资料免费提供商！地产资料免费提供商！根据土地价值判别取整分数，世联绘根据土地价值判别取整分数，世联绘出价值最大区域的红线图出价值最大区域的红线图u根据评分规范，世联确定取整分数在15以上的地块

44、构成的区域价值最大u红线所围合成的区域为土地价值最大的区域地块编号地块1 地块2 地块3 地块4 地块5 地块6 地块7地块8 地块9 地块10 地块11地块12 地块13 地块14 地块15商服评分1015152015152010102015105520地块编号地块16 地块17地块18地块19地块20地块21地块22地块23地块24地块25 地块26地块27 地块28 地块29 地块30商服评分151010515101051010105555策动中国策动中国 地产资料免费提供商！地产资料免费提供商！为了保证取地研讨范围的准确度，可将取地范为了保证取地研讨范围的准确度，可将取地范围下限值调至

45、土地价值评分数为围下限值调至土地价值评分数为12.512.5，即取整，即取整数数1313以上以上u取地范围西起西玉、柏村，东至纪庄u取地范围如红线所围合的区域地块编号地块1 地块2 地块3 地块4 地块5 地块6 地块7地块8 地块9 地块10 地块11地块12 地块13 地块14 地块15商服评分1015152015152010102015105520地块编号地块16 地块17地块18地块19地块20地块21地块22地块23地块24地块25 地块26地块27 地块28 地块29 地块30商服评分151010515101051010105555策动中国策动中国 地产资料免费提供商！地产资料免费

46、提供商！根据现状描画图的比例尺，世联计算出每根据现状描画图的比例尺，世联计算出每块宗地的面积块宗地的面积商服繁华商服繁华程度程度道路交通道路交通状况状况基础配套基础配套设施状况设施状况环境条件环境条件产业影响产业影响因素因素城市规划城市规划宗地现状及宗地现状及内部资源内部资源分值总数分值总数取整取整面积面积影响权重5%20%1%5%10%44%15%100%100%地块11010152020151514.5151.28地块21515151020151014.5152.02地块31515201015151514.8152.02地块42020201015151015.3152.02地块515152

47、01520151014.8150.34地块6151520101515513.3131.18地块72020201015151516.05161.42地块81010151515151513.75140.37地块91010151510151513.25131.73地6131.77地块111515151510201516.7171.77地块121015102010201516.65171.77地块135105205151512.65131.77地块145105205101510.45101.63地55151.77u淡兰色表

48、示获取的宗地规模，灰色表示价值较低的宗地u标色为淡兰色的宗地面积和为26.34平方公里u根据现实运做，取地规模为24.3426.34平方公里u本工程的研讨对象的规模即为淡兰色标志的地块所构成的区域策动中国策动中国 地产资料免费提供商！地产资料免费提供商！弹性分析二弹性分析二1 1商服繁华商服繁华程度程度道路交通道路交通状况状况基础配套基础配套设施状况设施状况环境条件环境条件产业影响产业影响因素因素城市规划城市规划宗地现状及宗地现状及内部资源内部资源分值总数分值总数取整取整面积面积影响权重5%20%1%5%10%44%15%100%100%地块161515151010201015.7161.77

49、地块171015101510201516.4161.77地块18101510155201015.15151.77地块195155155201515.6161.77地块201510101010101511111.77地块211010101010151512.95131.77地块221010101010151512.95131.77地块231010101010151512.95131.77地块245105101010109.7101.77地块25101015520101511.55121.61地块2610151052051510.3101.77地块275105520515991.77地块28510

50、5520515991.77地块295105520515991.77地块3051555155159.5102.08注释很好：20好：15分普通：10分差：5分策动中国策动中国 地产资料免费提供商！地产资料免费提供商！弹性分析二弹性分析二2 2NoImage注释很好：20好：15分普通：10分差：5分策动中国策动中国 地产资料免费提供商！地产资料免费提供商！根据土地价值判别取整分数，世联绘根据土地价值判别取整分数，世联绘出价值最大区域的红线图出价值最大区域的红线图u根据评分规范，世联确定取整分数在15以上的地块构成的区域价值最大u红线所围合成的区域为土地价值最大的区域地块编号地块1 地块2 地块3 地块4 地块5 地块6 地块7地块8 地块9 地块10 地块11地块12 地块13 地块14 地块15商服评分1015152015152010102015105520地