裙楼商业招商执行的方案ppt课件

1、一、工程引见及其定位占地12358平方米，商住用地规划为三层商业裙楼约21000平方米和21层板式住宅约42000平方米裙楼部分延街面长90米左右，进深80米左右，总建筑面积大约70000平方米 ，带27000平方米的商业广场和一层地下室。工程四至为东连供销社，西连城市广场，北对第三医院，南接兴隆步行街 运营内容定位运营内容定位 以女性服装、鞋帽、饰品、化装品、精品为主，辅以超市、餐饮、以女性服装、鞋帽、饰品、化装品、精品为主，辅以超市、餐饮、文娱、休闲的运营内容文娱、休闲的运营内容 消费档次定位消费档次定位 以中档为主，部分做成高档以中档为主，部分做成高档 业态定位业态定位 主题商场主题商场

2、服装、文娱、餐饮为主的综合性商业广场服装、文娱、餐饮为主的综合性商业广场 商家定位商家定位 省内外品牌商家和当地运营商户省内外品牌商家和当地运营商户 以女性为主要消费对象的以女性为主要消费对象的集购物、休闲、餐饮、文娱为一体的集购物、休闲、餐饮、文娱为一体的女性服饰、化装品、精品之中高档消费的女性服饰、化装品、精品之中高档消费的主题商城主题商城 楼层楼层运营功能运营功能规模及其面积比率规模及其面积比率B1中型超市2000平方米、占8.7%F1男女品牌服饰、餐饮、银行等3000、占13.04%F1女性主题商场4000平方米占47.83%F2女性主题商场7000平方米F3休闲吧、文娱城7000平方

3、米、占30.43%F4F4会所、高档酒楼会所、高档酒楼3000平方米转换层平方米转换层最后面积有待建筑设计方案确实定东方时代商业广场东方时代商业广场普通化、传统的命名，容易记忆，但特征不突出* * *商场商场以大商家的品牌命名，可以很好的整合商家资源 建议采用“*商业广场方式命名，对其专门会议讨论 商场胜利根本要素商场胜利根本要素商场质数商场质数条件条件商场市场商场市场定位定位商场营销商场营销推行战略推行战略商场管理商场管理效力效力运营者的运营者的实力实力可见，运营者的实力和商场管理效力是招商直接决议的要素，只需认清招商任务的重要性和专业性，才干实现商铺的升值和销售的价值，实现利润最大化。 表

4、达专业笼统，打造优良商业品牌，中等租金程度定位，整体定价和分层定价相结合采用市场比较法，区域租金比较和价钱模拟相结合市场租金定价的方法运用市场比较法中的区域租金比较法，而分区分类散铺出租租金定价的方法那么运用价钱模拟法 13层租金均价为层租金均价为62.72元元/平方米平方米 其中：其中： 1/F：95.27元元/平方米平方米 2/F：61.93元元/平方米平方米 3/F：30.97元元/平方米平方米 注：以上为市注：以上为市场散租租金，整租租金下浮场散租租金，整租租金下浮40到到50% 另：商铺价钱模拟因规划设计方案未定而后定另：商铺价钱模拟因规划设计方案未定而后定首选首选整体引进大商家整体

5、引进大商家备选备选自营招商自营招商开展商引进具有一定知名度的大商家对工程商场实行整租运营 开展商对工程裙楼实行散租招商，本人对商场进展一致的运营管理二、招商方案方案方案A：整体出租，仅引进独立的运营管理品牌整体出租，仅引进独立的运营管理品牌 方案方案B：散租，引进小商家，本人成立管理公司散租，引进小商家，本人成立管理公司 开展商大商家整体出租物业管理运 营 管理 财富广场商业裙楼成熟的运营品牌中高档服装百货消费者开展商小商家散铺出租物业管理运营管理参 与 运营 财富广场商业裙楼新兴的卖场品牌中高档服装百货消费者指指 标标招招商商难难度度租租金金收收入入返返租租压压力力销销售售影影响响定位定位相

6、关相关性性运营运营条件条件运运营营风风险险方方案案A较难小高利好很好要求高小B较易大低普通普通普通要求大方方 案案AB单单 位位说说 明明相关销售方式相关销售方式分割返租销分割返租销售售整体、大面积出整体、大面积出卖或以租代售卖或以租代售计量目的计量目的租金收益97,650,00013,020,000元共10年A取B的50%销售总额163,560,600147,204,540元销售率90%B取A的90%返租本钱100,900,800元共15年,返8%营销费用3,271,2123,680,114元招商+销售A:0.02B:0.025可比收益157,038,588143,524,427元方案方案A

7、BAB收益差收益差13,514,162元方案A方案B0方方 案案优优 势势劣劣 势势A销售额较高客户源丰富单个个体销售实现容易销售不畅预期收入无法实现招商力度和效果不易控制开展商垫付租金众多业主与运营者的沟通协调运营运营风险的转嫁给了开发商返租的财务压力B无返租财务压力无招商压力无后期运营风险资金回笼快速(整体性的)售价较低(普通在70折到82折之间)外表看回笼资金总额少客户源狭窄不易成交买卖谈判难度大 方案方案A A方案方案B B三、招商预备中心产品外延产品相关产品家用电器文化、区域、时代特征的特征美食餐饮通讯、摄影照相器材饮食文化相关的展现品和精品小家电休闲、档次独特的副食餐饮招商产品 招

8、商对象招商范围招商主体招商方案中心产品相关产品补充产品女性主题的服饰、美容化装品、珠宝首饰、皮具、鞋帽等百货超市、餐饮、文娱会所男性和儿童服饰、鞋帽等百货小家电、音像等招商产品招商对象招商范围招商主体招商方案招商实施招商主体招商主体 -以同致行顾问为招商主体进展招商。以同致行顾问为招商主体进展招商。 招商架构招商架构开展商开展商商业部总监工程经理招商主任谋划师市场研讨员招商顾问开展商营销部招商对象招商对象 招商产品的零售商招商产品的零售商 招商产品的代理经销商招商产品的代理经销商 招商产品的直营厂家招商产品的直营厂家 有招商产品资源整合和运营管理阅历的大商家有招商产品资源整合和运营管理阅历的大

9、商家 招商范围招商范围郴州招商产品零售市场郴州招商产品零售市场 深圳、广州、长沙等地的相关零售市场深圳、广州、长沙等地的相关零售市场 广东省内相关产品消费领域广东省内相关产品消费领域 招商物料招商物料招商手册、招商海报招商手册、招商海报 现场现场VI物料物料 POP物料物料 招商合同文本招商合同文本 、招商流程、租赁协议等、招商流程、租赁协议等 商场平面分割图规划效果图商场平面分割图规划效果图 现场管理现场管理 招商人员上岗前培训招商人员上岗前培训 每周工程例会每周工程例会 日招商情况汇报日招商情况汇报周例会纪要、招商周、月任务总结周例会纪要、招商周、月任务总结 调整营销战略，提交短期宣传推行

10、方案书调整营销战略，提交短期宣传推行方案书 三、招商实施招商战略招商战略快快-预备预备+开展开展+推推行行准准-时机时机+展现展现+把握把握灵灵- 调整调整+工具工具+方案方案招商任务的快速展开，迅速组建招商队伍、预备招商物料招商任务的快速展开，迅速组建招商队伍、预备招商物料 认准时机准时开场招商音讯的发布，准确把握商家的心思和需求认准时机准时开场招商音讯的发布，准确把握商家的心思和需求 灵敏及时调整招商方案的各项内容灵敏及时调整招商方案的各项内容 , ,做好做好ABAB方案的时间搭接方案的时间搭接推行方案推行方案 交付运用及试业开幕交付运用及试业开幕 初步推行任务初步推行任务 全面推行任务全

11、面推行任务 再次推行任务再次推行任务 落实商户进驻商场落实商户进驻商场 检讨检讨评价评价 方案方案A A方案方案B B推行时间节点推行时间节点 推行阶段推行阶段开场时间开场时间终了时间终了时间推行目的推行目的天数天数初步推行任务2019/8/252019/10/30完成方案A 的摸底和目的客户选择35全面推行任务正式招商开场2019/11/12019/11/31确定中心商家和方案A的可行性以及积累方案B的客户资源30再次推行任务2019/12/12019/2/28完成方案A/继续实施方案B80落实商户进驻商场2019/3/12019/3/15完成方案B的60%45交付运用及试业开幕2019/3/162019/4/1方案B的80%及开业条件成熟15总 计215最后推行时间视他项任务的开展情况而定，详细时间见任务方案表招商战略招商战略走出去、请进来走出去、请进来 建立直复式的招商网络建立直复式的招商网络 分组进展分组进展 以流动招商为主、现场