第六章住房抵押贷款证券化概述

1、第六章第六章 住房抵押贷款证券化概述住房抵押贷款证券化概述第一节第一节 资产证券化概述资产证券化概述第二节第二节 住房抵押贷款证券化住房抵押贷款证券化 原理原理第三节第三节 住房抵押贷款证券化住房抵押贷款证券化 的种类和意义的种类和意义第六章第六章 住房抵押贷款证券化住房抵押贷款证券化教学目的：教学目的：通过本章教学使学生系统了解资产证券化基本知识，掌握住房抵押贷款证券化的概念、类别、基本原理和意义。教学内容：教学内容：资产证券化基本知识，掌握住房抵押贷款证券化的概念、类别、基本原理和意义。重点难点：重点难点：住房抵押贷款证券化的概念、类别、基本原理第一节第一节 资产证券化概述资产证券化概述一

2、、资产证券化的概念一、资产证券化的概念1、证券化：、证券化：金融市场上不断出现新创的、可转让证券产品的趋势。2、资产证券化：、资产证券化：将资产收益权以证券的形式在资本市场上发行并流通的过程。资产是指可以为其所有者带来未来收益的有形资产和无形资产。第一节第一节 资产证券化概述资产证券化概述3、广义的资产证券化与狭义的资产证券化：、广义的资产证券化与狭义的资产证券化：资产证券化包括一级证券化和二级证券化。一级证券化：一级证券化：是指借款人通过发行股票和债券等形式从资本市场和货币市场融资的过程。二级证券化：二级证券化：是指将已经存在贷款等具有确定的存续期限，且在存续期内能够产生稳定和可预见收益的资

3、产转化为证券工具的过程。一级证券化也称为传统的证券化；二级证券化就一级证券化也称为传统的证券化；二级证券化就是狭义的资产证券化。是狭义的资产证券化。广义的资产证券化包括一级证券化和二级证券化。广义的资产证券化包括一级证券化和二级证券化。第一节第一节 资产证券化概述资产证券化概述4、资产（二级）证券化的特点：、资产（二级）证券化的特点：（1）在已有信用关系基础上产生的存量资产的证券化。（2）在运作结构上构建了一个不破产实体特设机构（special purpose vehicle，SPV）。（3）资产结构性证券化，即结构融资。并非以全部资产和收益融资。第一节第一节 资产证券化概述资产证券化概述二、

4、适合证券化的资产二、适合证券化的资产一般来说，在存续期内能够产生稳定和可预见收益的资产都适宜证券化。这种支持证券发行的资产，称为“基础资产基础资产”或“支持资产支持资产”。资产所有人发行资产支持证券，实际上是转让资产的未来收益权，或者说是以该收益权为质押取得流动性。具体条件包括：1、具有稳定均匀的现金流；、具有稳定均匀的现金流；2、资产质量稳定而优良；、资产质量稳定而优良；3、支持资产变现价值高，合同标准规范；、支持资产变现价值高，合同标准规范；4、期限较长，流动性较差。、期限较长，流动性较差。第一节第一节 资产证券化概述资产证券化概述目前，被证券化的资产主要有：目前，被证券化的资产主要有：个

5、人住房抵押贷款；商业房地产抵押贷款；个人消费贷款；各类工商企业贷款；贸易应收款；信用卡应收款；融资租赁贷款；人寿保险单；各类有价证券组合；公共基础设施收费收入；工业产权和特许权收益；矿藏、森林资源等。第一节第一节 资产证券化概述资产证券化概述三、资产证券化三、资产证券化的产生和发展的产生和发展资产证券化产生于20世纪60年代的美国。原因是为了住房抵押贷款流动性不足问题。第一节第一节 资产证券化概述资产证券化概述资产证券化起源于住房抵押贷款证券化：资产证券化起源于住房抵押贷款证券化：1968年美国国民抵押协会（年美国国民抵押协会（Ginnie Mae，吉利美），吉利美）首次发行首次发行Pass-

6、through Securities “转手证券转手证券”。美。美国另外两家政府金融机构，联邦住宅抵押贷款公司国另外两家政府金融机构，联邦住宅抵押贷款公司（Freddie Mae，房地美）和联邦国民抵押协会，房地美）和联邦国民抵押协会（Fannie Mae，房利美）也相继发行大量的住房抵押，房利美）也相继发行大量的住房抵押贷款证券。贷款证券。美国两家最美国两家最大的抵押贷大的抵押贷款证券机构款证券机构第一节第一节 资产证券化概述资产证券化概述 资产证券化的三个发展阶段资产证券化的三个发展阶段发展阶段发展阶段住宅抵押贷款证券住宅抵押贷款证券化化银行信用证券化银行信用证券化资产证券化资产证券化开始

7、时间开始时间20世纪世纪60年代末年代末20世纪世纪80年代中年代中20世纪世纪90年代初年代初资产类型资产类型住房抵押贷住房抵押贷款款汽车贷款汽车贷款信用卡应收款信用卡应收款计算机贷款计算机贷款其他商业贷款其他商业贷款基础设施；基础设施；贸易公司（能源、有色金属）应贸易公司（能源、有色金属）应收帐款；收帐款；服务公司（航空、海运）应收帐服务公司（航空、海运）应收帐款；款；消费品分期付款；消费品分期付款；版权、专利费收费。版权、专利费收费。涉及国家涉及国家和地区和地区美国美国欧美发达国家欧美发达国家 发达国家和部分新兴市场国发达国家和部分新兴市场国家家第二节第二节 住房抵押贷款证券化原理住房抵

8、押贷款证券化原理一、住房抵押贷款证券化的概念一、住房抵押贷款证券化的概念住房抵押贷款证券化包括：住房产权证券化和住房债权即抵押贷款证券化。住房产权证券化：住房产权证券化：是指以能产生稳定未来现金流的住房产权为基础担保品发行证券融资的过程。如美国的房地产投资信托（Real-estate Investment Trust，REIT）。住房抵押贷款证券化：住房抵押贷款证券化：是指发放住房抵押贷款的金融机构，将其持有的抵押贷款汇集重组成为抵押组群（mortgage pool），再经过担保和信用加强，以证券形式出售给投资者的融资过程。第二节第二节 住房抵押贷款证券化原理住房抵押贷款证券化原理二、住房抵押

9、贷款证券化的参与主体二、住房抵押贷款证券化的参与主体包括交易主体和辅助机构两类。（一）交易主体：（一）交易主体：1、发起人、发起人（Originator）：原始抵押贷款的债权人，主要是发放住房抵押贷款的金融机构，包括商业银行、抵押银行等。2、发行人、发行人：出售住房抵押贷款证券的机构，包括SPV、投资银行或其他金融中介。3、投资者、投资者：购买住房抵押贷款证券的机构投资者和个人投资者，是证券的债权人。第二节第二节 住房抵押贷款证券化原理住房抵押贷款证券化原理（二）辅助机构：（二）辅助机构：1、服务人、服务人：发起人或其附属机构担任，主要是负责向原始债务人收取本息及相关管理业务。2、担保人、担保

10、人：为住房抵押贷款证券发行提供担保的金融机构。可以获得更高的信用评级。3、信用评级机构、信用评级机构。对证券的信用等级进行专业评估的机构。（质量标签）著名的国际评级机构：标准普尔（Standard Poors Corporation）、穆迪（Moodys）、惠誉（Fitch-IBCA）、达菲尔普斯（Duff Phelps Credit Rating Co.）、日本投资服务公司（Nippon Investor Service Inc.）等。4、受托管理人、受托管理人。受发行人委托对发行人和投资者帐户进行管理的机构。第二节第二节 住房抵押贷款证券化原理住房抵押贷款证券化原理三、住房抵押贷款证券化运

11、作程序三、住房抵押贷款证券化运作程序（一）贷款资产组合形成：（一）贷款资产组合形成：发起人根据确定的证券化目标，筛选符合条件的信贷资产汇集成资产池（pool）并对资产组合未来现金流进行测算。（二）资产出售：（二）资产出售：是发起人将资产组合出售给发行人的行为。包括参与（不转移原借贷双方的债权债务关系）；转让（通过法律程序将贷款资产转让给发行人并通知原始债务人）；更新（以新签订的债权债务替代原有的）第二节第二节 住房抵押贷款证券化原理住房抵押贷款证券化原理（三）信用升级：（三）信用升级：通过内部直接担保或第三方担保的方式，提高抵押贷款证券的信用等级，增强其流动性。（四）信用评级：（四）信用评级：

12、对证券基础资产、担保和与发起人信用风险相分离后的状况进行评估，确定信用等级并进行跟踪和信息全程披露，作为投资者决策的依据。（五）证券设计：（五）证券设计：在分析计算资产组合质量、违约率、提前偿付率、流动性等指标的基础上测算资产组合的现金流，转下页转下页第二节第二节 住房抵押贷款证券化原理住房抵押贷款证券化原理（接上页）（接上页）再根据投资者的需要，运用资产组合技术对不同资产组合的现金流进行重组，从而设计出不同的证券品种。（六）证券发行：（六）证券发行：包括：发行准备，委托承销，证券发售，资金入账四个阶段。（七）资产管理与证券兑付：（七）资产管理与证券兑付：由委托管理人、服务人和评级机构负责。第

13、二节第二节 住房抵押贷款证券化原理住房抵押贷款证券化原理四、特设机构四、特设机构（ special purpose vehicle， SPV）SPV，即特殊目的公司，是为收购住房抵押贷款资产和发行抵押贷款证券而专门成立的机构。一般由发起人、发行人或其他第三方单独成立或联合设立。通常以信托机构或公司形式组建并具有独立法律地位。SPV不涉及其他负债并进行资产隔离保护，属于不破产实体。第二节第二节 住房抵押贷款证券化原理住房抵押贷款证券化原理五、风险隔离五、风险隔离包括真实出售和破产隔离，是证券化成功的重要因素。真实出售：真实出售：购买原始贷款资产组合的中介机构或SPV，将资产从原始债权人（权益人）

14、手中买断，资产组合及其产生的现金流不受原始权益人任何不测风险的影响。破产隔离：破产隔离：当原始权益人遇到破产清算时，证券化资产的权益不作为清算资产，资产组合产生的现金流继续按证券化交易契约向投资者进行支付，以保护投资者的利益。第三节第三节 贷款证券化的种类和意义贷款证券化的种类和意义一、转手证券一、转手证券是指证券发行人将抵押贷款资产进行组合，经信用升级和信用评估后，以该资产组合为基础发行的抵押贷款证券。特点：每一份资产平均享有支持资产收益的分配权；风险和收益按投资者购买比例分配。根据信用担保机构的不同具体可分为四种：Ginnie Mae转手证券； Freddie Mae转手证券； Fanni

15、e Mae转手证券；私人机构转手证券。第三节第三节 贷款证券化的种类和意义贷款证券化的种类和意义二、剥离式抵押支持证券二、剥离式抵押支持证券将来自抵押贷款资产组合的本金现金流和利息现金流进行拆分，分别以本金收入流和利息收入流为基础发行证券。因此，分为本金证券（Principle Only，PO）和利息证券（Interest Only，IO）。第三节第三节 贷款证券化的种类和意义贷款证券化的种类和意义三、担保抵押贷款证券三、担保抵押贷款证券（CMO）是以抵押贷款组合、转手证券、剥离式证券等组成的集合的现金流为基础，发行具有多个债券级别的抵押贷款证券。主要有：按顺序偿付证券（Sequential

16、Pay Class，SEQ）；计划摊付证券（Planned Amortization Class，PAC）；目标摊付证券（ Targeted Amortization Class，TAC ）；准确到期日证券（Very Accurately Maturity，VADM）；浮动和逆浮动利率债券（Inverse /Floating Rate Bond）；等等。第三节第三节 贷款证券化的种类和意义贷款证券化的种类和意义四、住房抵押贷款证券化的意义四、住房抵押贷款证券化的意义一般评价：一般评价：资产证券化的创新，使传统的金融中介服务和融资方式发生了深刻变化。不仅化解了金融机构的流动性风险，大大提高了金融机构的资金营运能力，更重要的是在借款人和贷款人之间、融资者和投资者之间构建了一个全新的融资渠道。实现了金融中介和金融市场更密切的结合，使市场参与者从中获得可观的收益。被誉为被誉为20世纪最重大的金融创新之一。世纪最重大的金融创新之一。但是，也为风险扩散为更大范围系统风险埋下隐患。第三节第三节 贷款证券化的种类和意义贷款证券化的种类和意义