房地产开发项目成本估算及现金流测算

1、房地产开发项目成本估算及现金流测算一、房地产开发的定义一、房地产开发的定义二、房地产开发企业的分类二、房地产开发企业的分类三、房地产企业的运作模式三、房地产企业的运作模式四、房地产开发流程四、房地产开发流程五、认识房地产企业的报表五、认识房地产企业的报表六、房地产开发项目成本估算六、房地产开发项目成本估算七、房地产开发项目现金流测算七、房地产开发项目现金流测算八、房地产开发相关税务问题八、房地产开发相关税务问题一、房地产开发的定义 1、房地产开发的定义 房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施建设、房屋建设的行为。 2、房地产开发贷款定义 房地产开发贷款是指对房地产开发企业发

2、放的用于住房、商业用房等开发建设的项目贷款，包括住宅类和商业类开发贷款。 在同一房地产项目中，既有住宅又有商业用房，以住宅面积占总计在同一房地产项目中，既有住宅又有商业用房，以住宅面积占总计容面积的比例作为判定标准。如住宅面积容面积的比例作为判定标准。如住宅面积70%，则视为住宅类项目；，则视为住宅类项目；如住宅面积如住宅面积70%，则视为商业类项目。，则视为商业类项目。二、房地产开发企业的分类 1、按资质分类 按资质分类可分为一、二、三、四级资质，各级资质的划分条件如下：序号序号条件条件一级一级二级二级三级三级四级四级暂定暂定1注册资本5000万元2000万元800万元100万元/2从事房地

3、产开发经营年限5年3年2年1年/3房屋建筑累计竣工面积，或累计完成与此相当的房地产开发投资额近3年30万近3年15万 近3年15万/4建筑工程质量合格率连续5年达100%连续3年达100%连续2年达100%达100%/5上一年房屋建筑施工面积，或完成与此相当的房地产开发投资额15万10万/6 我行准入条件为三级资质，房地产信托准入条件为二级资质。外商投资企我行准入条件为三级资质，房地产信托准入条件为二级资质。外商投资企业可没有三级资质，但需报省行做资质准入。业可没有三级资质，但需报省行做资质准入。二、房地产开发企业的分类（续）2、按股东类型分类 内资企业 外资企业 外商投资设立房地产企业，投资

4、总额超过投资总额超过1000万美元（含万美元（含1000万万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的美元）的，注册资本金不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。 外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得国有土地使用证的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。三、房地产企业的运作三、房地产企业的运作模式模式资金流入开发阶段资金流出自有资金股东借款银行借款股东借款预售款购房者首付款银行按揭贷款项目初期支付土地款项目建设期支付建设成本项目销售期偿还银行借款四、房地产开发流程项目立

5、项阶段投资机会研究申领项目选址意见书及项目立项批文申请定点申请购置土地、办理土地产权手续申领规划红线图、规划设计条件通知书等文件编制规划设计总图申领建设用地规划许可证项目前期准备阶段选择勘察队伍和设计单位申领建设工程规划许可证和施工许可证申领房屋拆迁许可证做好“七通一平”工作选择承包单位选择监理单位项目建设阶段组织承包商进场加强开发项目工程管理与控制申领商品房预售许可证项目的竣工验收项目销售及售后服务阶段办理竣工后产权登记手续申领商品房销售许可证与物业公司签订物业委托管理合同提交相关资料与用户签订商品房销售合同或租赁合同做好物业管理工作四、房地产开发流程（续）申领项目选址意见书及项目立项批文

6、申领项目立项批文时，需向主管部门提交可行性研究报告、立项申请书、资金来源说明、房地产开发物业类型说明等文件。 可行性研究报告的报批工作是将可行性研究报告上报至政府主管部门及贷款银行，由其进行项目评估和对可行性研究报告进行评价。 项目评估的投资估算精度为项目评估的投资估算精度为10%10%，可行性研究报告的批准，标志着项目立项阶段的完成。四、房地产开发流程（续）申请购置土地、办理土地产权手续国有土地使用权证 房地产开发用地是指进行基础设施和房屋建设的用地。房地产开发项目土地使用权的取得主要有3种方式，即土地使用权出让出让、转让转让和行政划拨行政划拨。 房地产开发企业以出让或转让方式取得土地时，必

7、须到相关的土地管理部门办理土地出让或转让手续，签订土地使用权出让或转让合同，并缴纳土地使用权出让金。四、房地产开发流程（续）申请购置土地、办理土地产权手续国有土地使用权证（续） 1、国有土地使用权出让 国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 国有土地使用权出让不包括地下资源、埋藏物和市政公共设施。城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。 根据城市房地产管理法的规定，国有土地使用权的出让方式主要有3中，即协议、招标和拍卖，出让时具体采取哪种方式，由出让提

8、地的情况和土地用途来确定。其中商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。 此外，各地在具体执行过程中，又增加了挂牌出让这种方式。因此，国有土地使用权的出让方式，实际上是4中：协议出让协议出让、招标出让招标出让、拍卖拍卖出让出让、挂牌出让挂牌出让。四、房地产开发流程（续）申请购置土地、办理土地产权手续国有土地使用权证（续） 1、国有土地使用权出让（续） 1）协议出让协议出让土地使用权的有意受让向土地管理部门提出有偿使用土地的愿望，并与土地管理部门就有关出让事宜进行协商达成一致后出让土地的行为。该方式一般适用于以公

9、益事业或福利事业为目的的出让，如微利商品房用地，国家机关、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施等非盈利性用地。 2）招标出让招标出让土地管理部门向不特定的多数人发出要约邀请，招引他人投标，然后根据特定的要求从投标者中确定最佳土地使用权受让人的土地出让行为。一般适用于对开发有较高要求的建设性用地。 3）拍卖出让拍卖出让在指定的时间和公开场所，由政府主持土地使用权拍卖，支持人宣布低价，竞投者按规定方式应价，竞投土地使用权最高者得到一定年限的土地使用权的行为。适用于经济条件好、交通便利、区位优异的地段及利用上有较多灵活性的土地。 4）挂牌出让挂牌出让出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地

10、的交易条件在指定的土地交易所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者。四、房地产开发流程（续）申请购置土地、办理土地产权手续国有土地使用权证（续） 2、国有土地使用权转让 广义的国有土地使用权转让是指土地使用权发生转移的所有行为，包括国有土地使用权的出让。 狭义的国有土地使用权转让是指通过出让方式获得国有土地使用权的土地使用者通过买卖、赠与或其他合法方式将国有土地使用权再转移的过程。 国有土地使用权转让的方式有3种，即出售、交换和赠与。四、房地产开发流程（续）申请购置土地、办理土地产权手续国有土地使用权证（续） 3、国有土地使用权划拨 是指经县级

11、以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。通过划拨的方式获取的土地使用权没有期限的限制，土地使用权人可以无限期使用。 未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让、出租、抵押： (1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人； (2)领有国有土地使用证； (3)具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明； (4)依照条例和本办法规定签订土地使用权出让合同，向当地

12、市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。四、房地产开发流程（续）申请购置土地、办理土地产权手续国有土地使用权证（续） 土地出让金 土地出让金(land-transferring fees) 是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。 土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标

13、、拍卖、挂牌等的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质。四、房地产开发流程（续）申请购置土地、办理土地产权手续国有土地使用权证（续） 土地出让金（续） 1、已出让用地性质不变，在建设过程中因规划调整或登记确权时各用途建筑面积与原出让合同各用途建筑面积不符，如何调整土地出让金？ 根据批转市国土房管局的通知（穗府200536号），因规划调整或登记确权时各用途建筑面积与原合同各用途建筑面积不一致需调整土地出让金的，按原合同价格标准及规定进行调整。 2、原住宅用途房屋经规划批准改

14、为商业用途，如何计收土地出让金？ 答：住宅改商业用途，属于新用途基准地价高于原用途，按商业、住宅基准地价在剩余年限内的差价全额补交土地出让金。其补交出让金额视原住宅是否已办出让而有所不同。住宅未办出让，补交金额商业基准地价住宅基准地价住宅土地有偿使用费；住宅已办出让，补交金额商业基准地价住宅基准地价。四、房地产开发流程（续）申请购置土地、办理土地产权手续国有土地使用权证（续） 土地出让金（续） 实例：一德路未办理有偿手续某首层非私人住宅用房，建筑面积为100平方米，现使用十年了后转为商业用途，需补交多少土地出让金？房地产权证注记该房屋位于D1222图12幅331地号内，经查，该地段商业基准地价

15、5850元/平方米，商业路线价16193元/平方米。住宅基准地价2286元/平方米。住宅出让年限为70年，商业出让年限为40年，从出让起始时间算，住宅剩余使用年限为60年，商业剩余使用年限为30年，按一年期固定资产贷款利率r为6.12%，住宅年期修正系数为0.99，商业年期修正系数0.92。因原住宅用途未办出让手续，所以应追收住宅部分土地有偿使用费。补交土地出让金额为：= （商业基准地价+商业路线价加价18%）商业年期修正系数-住宅基准地价住宅年期修正系数 住 宅 改 商 业 建 筑 面 积 + 住 宅 基 准 地 价 3 0 % 住 宅 建 筑 面 积= （ 5 8 5 0 + 1 6 1

16、9 3 1 8 % ） 0 . 9 2 -2 2 8 6 0 . 9 9 1 0 0 + 2 2 8 6 3 0 % 1 0 0 = 6 4 8 6 2 2 元 。四、房地产开发流程（续）申请购置土地、办理土地产权手续国有土地使用权证（续） 契税 土地交易主要包括新征耕地环节、土地出让环节、土地转让环节、土地使用环节，其中土地使用环节又分自用、出租、投资几部分。 新征耕地环节。 出让土地环节，包括土地出让契税和印花税。其中土地出让契税为在我国境内转移土地、房屋所属，承受的单位或个人缴纳。土地出让契税按成交金额的土地出让契税按成交金额的3%缴纳缴纳，不得因减免出让金而减免土地出让契税。印花税按土

17、地使用证数目征收，印花税按土地使用证数目征收，每本贴花五元，而土地使用权出让合同按产权转移数据征收，按合同金额的万分每本贴花五元，而土地使用权出让合同按产权转移数据征收，按合同金额的万分之五缴纳之五缴纳。 土地转让环节。这个环节包括营业税，城建税、教育附加、地方教育附加，土地增值税，所得税，印花税，契税。其中营业税按转让土地使用权收取的全部营业税按转让土地使用权收取的全部价款和价外费用的价款和价外费用的5%缴纳缴纳。城建税、教育费附加和地方教育城建税、教育费附加和地方教育附加附加计税计税依据依据为营业为营业税，城建税的税率为市区税，城建税的税率为市区7%，县城和建制镇，县城和建制镇5%，其他，

18、其他1%。教育费附加的征收标教育费附加的征收标准为准为3%，地方教育附加为，地方教育附加为2%。土地增值税分为四级，税率分别为土地增值税分为四级，税率分别为30%，40%，50%和和60%。契税按成交价格的。契税按成交价格的3%缴纳缴纳。 土地使用环节。其中自用环节应缴的税为城镇土地使用税。出租环节应缴城镇土地使用税，营业税，城建税、教育费附加、地方教育附加。投资环节应缴营业税，土地增值税土地增值税，企业所得税，契税和印花税。四、房地产开发流程（续）申领建设用地规划许可证 建设用地规划许可证是由建设单位或个人提出建设用地申请，城市规划行政主管部门审查批准的建设用地位置、面积、界限的法律凭证。

19、建设用地规划许可证的作用： 确保土地利用符合城市规划； 维护建设单位按照规划使用土地的合法权益； 为土地管理部门在城市规划区内行使权属管理职能提供必要的法律依据。 下列情况必须申请建设用地规划许可证：下列情况必须申请建设用地规划许可证： 新建、迁建单位需要使用城市土地的； 原址扩建需要使用本单位以外的土地的； 需要改变本单位土地使用性质的； 因建设需要临时使用土地的或调整、交换用地的建设工程； 涉及国有土地使用权出让、转让地块的。四、房地产开发流程（续）申领建设用地规划许可证（续） 建设单位应在办理建设用地规划许可证后6个月内向房屋土地管理局申请建设用地批准书有关手续。 建设单位在取得建设用地

20、规划许可证后6个月内未取得建设用地批准文件又未申请延期的，建设用地规划许可证即行失效。先先有国土证还是先有用地规划证？有国土证还是先有用地规划证？四、房地产开发流程（续）申领建设工程规划许可证 建设工程规划许可证是由城市规划行政主管部门核发的，用于确认建设工程建设工程是否符合城市规划要求的法律文件。 以下情况必须申请建设工程规划许可证： 在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物； 在城市规划区内新建、扩建和改建构筑物； 在城市规划区内新建、扩建和改建道路； 在城市规划区内新建、扩建和改建管线和其他工程设施。四、房地产开发流程（续）建筑工程施工许可证 建筑工程施工许可证是建筑施工单位符合各种施工条件

21、、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证。 以下情况必须领取建筑工程施工许可证： 在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造； 在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的装修装饰； 在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施配套的线路、管道、设备的安装； 在中华人民共和国境内从事城镇市政基础设施工程的施工。 建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门（以下简称发证机关）申请领取施工许可证。工程工程投资额在投资额在3030万元以下或者建筑面积在万元以下或者建筑面积在300300平方米以下的建筑工程平方米以下的建筑工

22、程，可以不申请办理施工许可证。省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据当地的实际情况，对限额进行调整，并报国务院建设行政主管部门备案。 按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。四、房地产开发流程（续）五、认识房地产企业的报表 房地产企业以提供房屋为其主要商品，具有开发周期长、投入资金量大、投资回收期长等特点，所以房地产企业的总体资产投入巨大。相对于一般企业，存货占总资产的比重达；应收账款占的比重没有贸易企业高；固定资产占的比重也没有制造企业那么高。 1、资产负债表的特点 总资产中流动资产占比大，一般超过90%。流动资产中以存货及其他应收账款为主。存货部分

23、主要是未卖出的房地产。其他应收款可能是将收到的购房款转移给关联公司。 总负债以长期借款、预收账款、其他应收款为主。 预收账款：因为房地产企业的收入确认需等到工程竣工、验收、测绘、办证、结算后方可确认。目前房地产企业处于卖方市场，即供不应求时期，一般均会在未到办理房产证或工程结算完成阶段，只需获得房地产预售许可证后即进行销售。由于未到到收入确认阶段，因此受到的房款或按揭款只能挂在预收账款中。 2、利润表的特点 开发过程中，即使已开始销售，主营业务收入仍然为0，主营业务成本体现了项目的支出。开发结束后，主营业务收入增加。 其他业务收入一般为出租物业的租金收入。 营业外支出一般为退房补偿款、滞纳金、

24、罚款等。 3、现金流量表的特点 开发阶段：发生大量的经营活动产生的现金流出，经营活动产生的现金流入很少； 中后期阶段：经营活动产生的现金流出减少，经营活动产生的现金流入增加，并一直拉大距离。 后期阶段：经营活动产生的现金流入和流出均在减少。六、房地产开发项目成本估算 项目技术参数 项目技术参数主要包括总建筑面积、总占地面积、可售建筑面积、容积率、绿化率、户型等。 1、项目总建筑面积的计算依据建设部颁布的建筑工程建筑面积计算规范，在报审中指的是建设工程规划许可证上记载的面积。 2、总占地面积即建设用地规划许可证上载明的面积。 3、可售建筑面积=总建筑面积-公摊建筑面积-用于出租的建筑面积，一般可

25、根据客户可行性报告。 4、容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。国家对可计入容积率的建筑面积并无统一规定，由各地自行制定标准，一般不包括地下建筑面积。别墅项目的容积率一般为0.8-1.0，多层、高层住宅项目的容积率一般在1.2-5.0之间。 5、建筑密度即建筑覆盖率，是指项目用地范围内所有建筑的基地面积与规划建设用地之比，反映出一定用地范围内空地率和建筑密集程度，一般不超过40%-50%。 6、绿化率是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比，一般在30%以上。 7、户型是以每户的建筑面积和拥有的房间数来划分的，90，90X144，144。六、房地产开

26、发项目成本估算（续） 总投资构成 构成构成占比占比报审中报审中含义含义土地费用30-40%以土地成交价格为准土地成交价格、征地费、安置费及原有建筑物的拆迁补偿费建筑安装费用30-40%根据装修程度不同而不同在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费前期工程费用10-15%以实际支付为准指开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用基础设施配套费用以实际支付为准指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防等管理费用10-15%按总投的2-3.5%销售费用按总销售收入

27、的2-3.5%财务费用以实际为准不可预见费用按总投的2-3.5%指房地产企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 房地产企业在开发现场组织和管理房地产开发建设而发生的各项费用，应作为开发间接费用，计入开发产品成本。除周转房摊销列作开发间接费用外，其余费用往往以是否设立现场管理机构为依据进行划分，如果开发企业不设现场机构，而由公司定期或不定期派人到开发现场组织开发建设活动，则所发生的费用可直接并入企业的管理费用。 六、房地产开发项目成本估算（续）序号项目建筑面积 单位成本（万元） 总成本(

28、万元） 占比1土地成本118387.60.2023,953.5039%2前期工程费用118387.60.011,183.882%3建筑安装工程118387.60.1922,493.6437%4开发间接费用118387.60.0172,012.593%5不可预见费118387.60.021,775.813%6管理费用118387.60.011,542.583%7销售费用118387.60.033,168.125%8财务费用118387.60.044,566.388%建设投资合计0.5160,696.50100%成本估算表七、房地产开发项目现金流测算 总投资构成 序号序号资金来源资金来源占比占比1

29、自筹资金资本金35-40%股东或关联企业借款10-15%2银行借款50%3销售返投15% 1、项目资本金来源于借款人的实收资本、资本公积、盈余公积以及其他可自由支配的权益性资本，并扣除无法实际投入项目建设的资本占用。 2、股东借款转资本公积，需经会计师事务所审计并剔除应纳所得税额。 3、土地增值等无法以现金形式存在的所有者权益应予以扣除。 4、对于单一项目，资本金可由账面所有者权益扣减对外投资、固定资产、无形资产、长期挂账的应收等部分后得出。 5、对于未分配利润，应明确贷款期内股东不得分红。 6、对于同时开发多个项目的企业，资本金可在上述计算公式中扣减其他项目占用的所有者权益和已买尚未开发的地

30、块成本后得出。 七、房地产开发项目现金流测算（续） 总投资构成 表一：资金投入计划构成金额（万元）百分比项目总投60,697 100%资本金24,279 40%其中：已投入23,954 99%股东/关联公司借款3,035 5%银行融资30,000 49%销售返投3,383 6%七、房地产开发项目现金流测算（续） 销售收入 七、房地产开发项目现金流测算（续） 现金流量表 序号项目第一年第二年第三年合计1 现金流入47,225 35,760 14,955 97,940 1.1 银行融资13,000 0 0 13,000 1.2 自筹资金12,561 0 0 12,561 1.3 住宅销售收入21,664 32,668 10,316 64,648 1.4 商铺收入0 352 529 881 1.5 车位收入0 2,740 4,110 6,850 2 现金流出21,217 10,584 9,112 40,913 2.1 土地费用2