济南阳光100个案分析

1、阳光阳光100100国际新城概况国际新城概况位置交通位置交通：项目位于济南西南部，槐荫区阳光新路(原水泥厂路13号)，距经十路400米，距八一立交桥1000米， 120、101、104路公交车方便出行。交通便利； 占地面积占地面积:1000000平方米 建筑面积建筑面积:1780000平方米，大约18000套 物业类别物业类别 住宅、高尚住宅建筑类别建筑类别 小高层，高层停车位停车位:1：1的比例，地下出售：8.5至12万/个容积率容积率：1.78绿化率绿化率：45% 开开 发发 商：商：济南阳光壹佰房地产开发有限公司物业公司：物业公司：济南万怡物业管理公司物业费：物业费：1.00元/平方米月

2、项目特色项目特色：宜居生态地产,国际化社区,小户型,投资地产阳光100阳光100阳光阳光100国际新城规划国际新城规划方案方案一期开盘时间：2003-7-28，2004年交房。二期开盘时间： 2006年8月底交房三期开盘时间：2007-4-30， 2009年10月中旬；四期开盘时间：2008-10-26， 2011年6月底交房；五期开盘时间：未定；一期规划面积：二期规划面积：三期规划面积：四期规划面积：推广语：一期 “与大师对话”， 二期“ 坡地上的北欧风情”，一期一期二期二期三期三期四期四期五期五期兴济河阳光100规划设计：呈外围布局模式，中央部分为8万平米中央公园，人造水景、风景秀丽，小区

3、中央的左侧为上海名流会名仕国际俱乐部，对内使用；面积区间：主推62-144m2，均价6500元/平米，主力户型为130-140的三室二厅二卫；2009年10已全部交房入住。三期推广语：山地上的都市生活三期推广语：山地上的都市生活中央公园会所业态分布：四期有5栋楼和4万平米的美乐汇商业，T1、T2、 T3 、T6为公寓，其中T3为商住两用SOHO，T5为四星级酒店；开盘次序：T2、T6 、 T5 、 T3 、 T1销售情况： T2、T6已售罄，T3还剩22层以上，T1还剩1/3，T5已签定酒店管理协议，沿街商业已出租90%。户型分析：户型分析：面积区间为45-140平米，主力户型为72-86平方

4、的两室；四期推广语：尚品之都的跃起动生活四期推广语：尚品之都的跃起动生活阳光100户型户型面积面积/ m2套数套数占比占比一室两厅4511220%56112二室一厅8822119%二室二厅7211229%8211286106三室两厅9311229%140217T1,24FT2,34FT3,30FT5,23FT6,27F商场入口商场入口现代商务综合体客户分析客户分析客户定位变迁：客户定位变迁：城市新兴白领城市新兴白领 城市中高端客户城市中高端客户阳光100客户来源：大多数为槐荫区，部分来自市中区客户单位：医院、学校、银行、私私营企业、政府、个体经营客户关注点：环境、配套他们有强烈的改善现状的要求

5、。但目前济南市场上的房子，低价产品满足不了他对生活品质的要求，高价产品又觉得其品质难以支撑其价格，总之，是性价比太低。项目价格变化项目价格变化一期一期三期三期二期二期四期四期一期开盘均价为2800元/平方米二期开盘均价为3800元/平方米三期开盘均价为4200元/平方米四期开盘均价为8200元/平方米现在现在现在开盘均价为9100元/平方米阳光100美乐汇商业定位：中高档品牌店美乐汇商业定位：中高档品牌店沿东侧阳光新路布置商业车库出入口，酒店车库出入口位于酒店西侧，由基地南侧进入。住宅车库出入口分别位于基地北侧和西侧。各种车流由不同方向有序进入地下车库，彼此互不干扰。 业态休量：业态休量： 总

6、建筑面积4万平米，大理石地面、200多铺位，餐馆面积100-200平米；服装铺位面积10-100；业态分布：业态分布： 一层北段设计以“炫目”为主题，主营服装服饰、箱包、化妆品、珠宝等，技术先进精品零售空间。南段设计以“潮流”为主题，布设个人护理用品、快餐、银行和眼镜店等其他配套设施，为业主营造品味生活空间。 二层及三层北段引入世界五百强零售巨擘，总面积1.3万平米的大型超市，为业主提供便捷购物生活方式；南段“优雅”的设计风格，布设床品家居，个人护理SPA、儿童用品，商务餐饮等，为业主提供品质尊享空间。 三层南段以“梦想”为主题，集电玩城、电影院、琴行、美容美发等业态于一体，提供了充足的娱乐场

7、所，营造欢乐时光空间。阳光100沃尔玛强势入驻阳光100美乐汇商业，带动一大批商业商贸服务业。租金情况：一层为5-9元/平方米*天 二、三层为4元/平方米*天以阳光100美乐汇为核心的阳光新路商务区形成后，将成为经四路商圈、纬十二路商圈、银座商圈与英雄路商圈的对接点，链接和延续了周边各大原商业氛围，放射出巨大的能量，引发区域地块的整体升值。阳光100项目所处的市场环境分析项目所处的市场环境分析 园林景观分析园林景观分析 中西结合风格，层次感强。本项目以刘长山和兴济河为体裁，以山水景观为主题，打造山水生态居住社区。小区内有两大水景，一个是沿兴济河休闲观赏景观；一个是三期内的中央花园景观。阳光10

8、0小区园林景观在2003年时是很差的，原来兴济河只是条小水沟，刘长山的绿化很差、扬尘土路，经过7年的绿化和成长，现已形成一个比较成熟的园林，青春而又自然。配套配套小区内部配套:会所 游泳池 中小学:一所九年制小学，标准小学等 幼儿园:多家幼儿园 综合商场:金銮商厦，市华联等 邮局:有 银行:建行 工行 农行 医院:市立五院，儿童医院等 阳光100小区内部配套：阳光100小学，阳光100幼儿园，为阳光100社区学生教育提供极大保障； 高端会所，成为业主社区内一个高品位的休闲、娱乐、交流的最佳场所； 周边配套：阳光100四期，5栋百米高层，沿兴济河展开，采用较适中的体量、高度，形成节奏感突出的空间序列。三层底商内置连廊，南北贯通，住宅、写字楼、购物中心、酒店现代主义商务综合体，超市、百货、餐饮、娱乐一应俱全，世界500强排名首位的超市即将入住。 营销策略详解营销策略详解 开发与营销总战略开发与营销总战略 良好的品牌形象和口碑为阳光良好的品牌形象和口碑为阳光100后续开发提供重要保证后续开发提供重要保证小量