房地产行政管理

1、第十章房地产行政管理教学要求:从总体上了解房地产行政管理的主要内容，特别掌握房地产产权管理的内容、管理机关、凭证、登记种类。教学内容房地产行政管理内容房地产产权产籍管理实训环节：参观房产交易大厅，了解沈阳市产权产籍管理程序和内容第十章房地产行政管理一、房地产行政管理内容(一)房地产市场管理1、房地产市场管理概念和原则房地产市场管理一一国家有关机关运用经济、行政和法律手段对房地产市场上从事房地产经营、消费的单位和个人，对房地产价格、合同、税收、鉴证等方面进行计划、组织、协调、控制和监督等活动。原则：(1)市场经济原则(2)依法管理原则2、房地产市场管理的内容(1)计划管理：建立投资规模，指标控制

2、，预测及反馈机制。(2)政策管理：有关管理办法和规定。(3)交易管理：对房地产流通方式实施管理。制定交易程序；规定交易当事人的权利和义务，提出交易标的物的总体规格和范围要求，如合同的制定、审核、鉴证、执行监管处理违约等。行业管理(5)权属管理：确认、登记发证、变更登记。(6)价格管理规费收入管理(8)税收管理财政管理二、房地产产权产籍管理(一)土地产权登记我国土地产权登记是国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。分为初始土地登记(总登记)和变更土地登记。土地登记的程序：1 .土地登记申请；2 .土地权属调查；3 .土地权属审核；4 .注册登记；登记内容：土

3、地所有权和使用权性质、来源、坐落、界址、面积、用途、等级、价格、使用期限等。5 .颁发或更换土地证书。国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证、土地他项权利证明书。三、房屋产权管理(资产管理)房屋是人们生产、生活的主要场所，是基本的生产生活资料。房屋所有权是一项极为重要的财产权利，它是指房屋所有人依照法律规定，对自己的房屋所享有的占有、使用、收益和处分的权利。房屋所有权的主体是拥有房屋所有权的国家、企业、事业单位、社会团体和个人以及外国的组织和个人，其客体是附着于土地之上的不动产房屋。(1) 房屋产权审查确认1 .概念。是政府管理机关代表政府通过对当事人申请房屋产权登记所提交的文件、证件

4、及产权状况的审查，确认产权归属，搞清产权关系是行为。主要是确认产权的真实性和合法性。简称确权。2 .房屋产权审查确认的主要依据(1) 新建、改建、扩建、增建和翻建的房屋必须具有规划管理机关批准的建设工程许可证。(2) 购买房屋应具有买卖契证。(3) 交换房屋应具有产权交换协议书。(4) 受赠、继承房屋要具有合法的赠与书和继承出证书。(5) 调拨房产应具有批准调拨的证件。(6) 拆除的房产应具有准予拆除的证件。(7) 他项权利房产应提供有关方面签定的协议书。(8) 涉外房产要出具有关涉外部门的文件。(2) 房屋产权登记(参看沈阳市补充部分)1 .概念。是指一切房屋产权人都要依法向房地产所在地的产

5、权管理机关提出产权登记申请，经审查确认产权后，由产权管理机关发给房产产权证的行为。2 .我国房屋产权登记特点。(1)产权人在申请房产所有权登记时，必须同时对土地使用权登记。(2)登记具有强制性。无论所有制形式和通过什么方式取得房屋产权，都必须进行产权登记。(1)登记具有法律效力。取得合法权利。(2)登记具有公信力。通过登记领到房产产权证者，其产权是真实可信的。3 .房屋产权登记种类。总登记。是指在一定期间在较大行政区域内进行一次性统一的全面登记。初始登记转移登记。日常房屋产权转移时必须进行重新登记。变更登记他项权利登记注销登记4 .房屋产权登记程序登记收件。勘丈绘图。产权审查。缮制权证。颁发证

6、书。(房屋产权证，另加发房屋共有权保持证)5、房屋权属证书(三种)6、房屋产权登记的管理机关(沈阳市，一套人马，三个机构)四、房地产产籍(一)产籍的概念“籍”有簿册、登记、管辖等含义。产籍是主管单位和部门记录财产的存在、所属、时间特征，以及财产与财产、产权人与产权人之间关系的资料汇总。(二)地产产籍国家主管部门对土地进行登记管理所形成的各种文件资料的总称。包括文字、数据、图件等。其记载的内容主要包括：土地的位置、界址、数量、质量、权属、价格、用途和时间等基本状况。其核心是权属。(三)房产产籍国家主管部门对房屋及其产权进行登记管理所形成的各种文件资料的总称。包括文字、数据、图件等。其记载的内容主

7、要包括：房屋座落、四至、结构、面积、用途、权属、价格、附属设施、相邻关系及时间等。附录：各类房屋登记发证收件一览表一、总登记1、总登记2、验证3、换证(1)房屋登记申请书(2)个人身份证或法人资格证(3)房屋所有权证(4)房屋共有权证二、初始登记1、初始登记(1)房屋登记申请书(2)个人身份证或法人资格证(3)建设用地规划许可证(4)施工许可证(5)白蚁防治证(6) 土地使用证(7)计委批文(或招商局批文)(8)建设工程规划许可证(9)房屋竣工平面图(10)竣工验收合格证明三、转移登记1、买卖(1)商品房买卖A、个人身份证或法人资格证(双方)B、房屋所有权证C、房屋共有权证D购房发票E、商品房

8、预售许可证F、价格核定单G商品房买卖合同H、房屋价值证明资料I、商品房销售卡J、房屋登记申请书(2)经济适用房(安居工程)A、房屋登记申请书B、个人身份证或法人资格证C、房屋所有权证D房屋共有权证E、购房发票F、商品房预售许可证G价格核定单H、商品房买卖合同I、房屋价值证明资料(3)买卖直管公房A、房屋登记申请书B、个人身份证或法人资格证C、房屋所有权证D房屋共有权证E、购房发票F、房屋价值证明资料G房地产买卖合同(4)集资建房A、房屋登记申请书B、个人身份证或法人资格证C、房屋所有权证D房屋共有权证E、批准集资建房文件F、集资建房合同G集资票据(5)房改售房A、权属登记申请表B、房屋所有权证

9、C、房屋共有权证D房改房买卖合同E、身份证F、房改售房审批表(6)上市房改房买卖A房屋所有权证B、房屋共有权证C、房改房买卖合同D身份证E、房改房上市交易申请确认表F、土地使用证G权属登记申请表(7)其他房屋买卖A、房屋登记申请表B、个人身份证或法人资格证C、房屋所有权证D房屋共有权证E、购房发票F、房地产买卖合同G房屋价值证明资料2、继承(1)房屋登记申请书(2)个人身份证或法人资格证(3)房屋所有权证(4)房屋共有权证(5)房地产置换合同(6)房屋价值证明资料3、分家析产(1)房屋登记申请书(2)个人身份证或法人资格证(3)房屋所有权证(4)房屋共有权证(5)分割协议心(6)房屋价值证明资

10、料4、赠与(1)房屋登记申请表(2)房屋所有权证(3)房屋共有权证(4)个人身份证或法人资格证(5)赠与公证书(6)房屋价值证明资料5、捐献(1)房屋登记申请书(2)房屋所有权证(3)房屋共有权证(4)个人身份证或法人资格证(5)捐献公证书(6)捐献协议(7)房屋价值证明资料6、奖励(1)房屋登记申请书(2)房屋所有权证(3)房屋共有权证(4)个人身份证或法人资格证(5)奖励文书(6)房屋价值证明资料7、裁决(判决)(1)房屋登记申请书(2)房屋所有权证(3)房屋共有权证(4)个人身份证或法人资格证(5)判决裁定裁决书(6)房屋价值证明资料(7)协助执行通知书8、抵债(1)房屋登记申请书(2)

11、房屋所有权证(3)房屋共有权证(4)个人身份证或法人资格证(5)抵债协议书(6)房屋价值证明资料9、划拔(1)有偿划拔A、房屋登记申请书B、房屋所有权证C、房屋共有权证D法人资格证E、行政有偿划拔文书G房屋价值证明资料(2)无偿划拔A、房屋登记申请书B、房屋所有权证C、房屋共有权证D法人资格证E、行政无偿划拔文书G房屋价值证明资料10、合并/兼并与收购(1)房屋登记申请书(2)房屋所有权证(3)房屋共有权证(4)个人身份证或法人资格证(5)合并协议书(6)投资入股合同书(7)房屋价值证明资料11、折迁还建(1)房屋登记申请书(2)房屋所有权证(3)房屋共有权证(4)个人身份证或法人资格证(5)

12、房屋价值证明资料(6)房地产折迁合同(7)折迁安置证明书四、变更登记1、更名(1)房屋登记申请书(2)房屋所有权证(3)房屋共有权证(4)个人身份证或法人资格证(5)更名有关的证明2、扩建(缩建)(1)房屋登记申请书(2)房屋所有权证(3)房屋共有权证(4)个人身份证或法人资格证(5)建设工程规划许可证(6)土地使用证(7)竣工验收证明3、翻建(1)房屋登记申请书(2)房屋所有权证(3)房屋共有权证(4)个人身份证或法人资格证(5)建设工程规划许可证(6)土地使用证(7)竣工验收证明4、其他(1)企业法人代表证身份证(3)房屋权属登记申请表变更证明文件(5)房屋所有权证五、他项权利登记1、抵押

13、房地产(1)房地产登记申请书(2)房屋所有权证(3)房屋共有权证(4)个人身份证或法人资格证(5)房地产抵押合同(6)土地使用证(7)房地产价值证明资料2、在建工程抵押(1)房屋登记申请书(2)个人身份证或法人资格证(3)土地使用权证项目立项文件(5)用地批文、红线图(6)建设用地许可证(7)房地产抵押合同(8)房屋价值证明资料(9)白蚁防治证(10)建设工程规划许可证3、预购商品房抵押(1)房屋登记申请书(2)个人身份证或法人资格证(3)购房发票(4)商品房销售卡(5)商品房预售合同(6)抵押合同4、房地产典当(1)房屋登记申请(2)房屋所有权证(3)房屋共有权证(4)个人身份证或法人资格证

14、(5)土地使用权证(6)房地产典当合同六、注销登记1、房屋灭失(1)房屋登记申请书(2)房屋他项权证(3)房屋共有权证(4)房屋灭失证明(5)个人身份证或法人资格证2、终止他项权利(1)房屋登记申请书(2)房屋他项权证(3)他项权利终止证明(4)个人身份证或法人资格证3、其他(1)房屋登记申请书(2)房屋所有权证(3)房屋共有权证(4)房屋注销证明(5)个人身份证或法人资格证七、其他登记1、遗失补证(1)房屋登记申请书(2)个人身份证或法人资格证(3)权利人丢失权证登报中明报纸2、商品房预(销)售登记(1)商品房预售合同登记A、商品房预售许可证B、预售合同C、申请人身份证D产权人身份证E、商品房销售卡F、申请书(