第一章资产评估

1、2第一章 总 论学习目标 本章主要学习资产评估的基本要领和基本理论，为以后章节学习打下基础。 学习要求 了解资产评估的产生与发展。掌握资产评估的含义、特点及要求。理解资产评估的目的及价值类型。理解资产评估的假设与资产评估原则。熟悉资产评估的依据与资产评估程序。3回顾资产的概念回顾资产的概念 (一)资产 (二)资产的种类1. 按存在形态不同按存在形态不同 有形资产有形资产 无形资产无形资产2. 按是否具有综合获利能力按是否具有综合获利能力 单项资产单项资产 整体资产整体资产3. 按能否独立存在按能否独立存在 可确指的资产可确指的资产 不可确指的资产不可确指的资产4. 按与生产经营过程的关系不同按

2、与生产经营过程的关系不同 经营性资产经营性资产 非经营性资产非经营性资产4第一节 资产评估的产生、发展及现状一、资产评估的产生与发展资产评估是与人类社会的交易行为同时产生的，它是商品经济发展到一定阶段的产物，总体来看，资产评估大体经历了三个发展阶段。(一一)原始评估阶段原始评估阶段(二二)经验评估阶段经验评估阶段(三三)科学评估阶段（国内外现状）科学评估阶段（国内外现状）5第二节 资产评估的概念及其特点一、资产评估的概念及其要素(一一)资产评估的基本概念资产评估的基本概念(二二)资产评估的基本要素资产评估的基本要素1. 评估主体评估主体2. 评估客体评估客体3. 评估目的评估目的4. 评估程序

3、评估程序5. 评估价值类型评估价值类型6. 评估方法评估方法6第二节 资产评估的概念及其特点二、资产评估的种类 1. 按工作的内容不同按工作的内容不同 一般评估一般评估 评估复核评估复核 评估咨询评估咨询 2. 按与评估准则的关系不同按与评估准则的关系不同 完全评估完全评估 限制评估限制评估 3. 按评估对象和适用原则分类不同按评估对象和适用原则分类不同 单项资产评估单项资产评估 整体资产评估整体资产评估7第二节 资产评估的概念及其特点三、资产评估的特点1. 市场性市场性2. 公正性公正性3. 技术性技术性4. 咨询性咨询性5. 综合性综合性6. 责任性责任性8第三节 评估目的与价值类型一、资

4、产评估的目的一、资产评估的目的 ( (一一) )资产评估的一般目的资产评估的一般目的 ( (二二) )资产评估的特定目的（一般目的的具体化）资产评估的特定目的（一般目的的具体化） 资产转让、资产转让、 企业兼并、企业兼并、 企业出售、企业出售、 企业清算、企业清算、 抵押、担保等抵押、担保等二、资产评估的价值类型二、资产评估的价值类型1 1、重置成本、重置成本2 2、现行市价、现行市价3 3、收益现值、收益现值9第四节 资产评估假设与资产评估原则一、资产评估假设( (一一) )交易假设交易假设( (二二) )公开市场假设公开市场假设( (三三) )继续使用假设继续使用假设( (四四) )清算假

5、设清算假设10第四节 资产评估假设与资产评估原则二、资产评估原则(一一)资产评估的工作原则资产评估的工作原则1. 独立性原则独立性原则2. 客观性原则客观性原则3. 科学性原则科学性原则4. 专业性原则专业性原则(二二)资产评估的技术经济原则资产评估的技术经济原则1. 预期原则预期原则 2. 供求原则供求原则3. 贡献原则贡献原则 4. 替代原则替代原则 5. 估价日期原则估价日期原则6. 最佳利用原则最佳利用原则11第五节 资产评估的依据与程序一、资产评估的依据(一一)行为依据行为依据(二二)法规依据法规依据(三三)产权依据产权依据(四四)取价依据取价依据二、资产评估的程序(略)12 澳大利

6、亚的不动产评估风险案例澳大利亚的不动产评估风险案例 一、案件情况一、案件情况 诉讼标的：位于昆士兰州的一处工业用不动产诉讼标的：位于昆士兰州的一处工业用不动产 原告：一小型金融贷款机构原告：一小型金融贷款机构 被告：某评估师被告：某评估师 案由：案由：1995年，邓肯女士年，邓肯女士(借款人借款人)向原告申请借款，以其向原告申请借款，以其拥有的待开发工业用不动产做抵押，并向原告提供了由被告于拥有的待开发工业用不动产做抵押，并向原告提供了由被告于 1995年年4月月11日出具的评估报告。该评估报告认为该项工业日出具的评估报告。该评估报告认为该项工业用途的不动产价值为用途的不动产价值为185万澳元万澳元(每平方米每平方米5万澳元万澳元)。根据该。根据该评估报告，原告向邓肯女士提供了评估报告，原告向邓肯女士提供了123万澳元的贷款，期限万澳元的贷款，期限12个月。在最初的个月。在最初的12个月中，双方执行合同情况良好并将贷个月中，双方执行合同情况良好并将贷款期限又延展了款期限又延展了12个月。在延展期间，借款人邓肯女土违约。个月。在延展期间，借款人邓肯女土违约。原告最终行使权利，