第二章房地产估价概述

1、2012.2第二章 导论1 第二章第二章 房地产估价概述房地产估价概述第一节第一节 我国房地产产权我国房地产产权第二节第二节 房地产估价的基本问题房地产估价的基本问题第三节第三节 房地产市场调查与分析房地产市场调查与分析2012.2第二章 导论2第一节第一节 我国房地产产权我国房地产产权一、一、土地所有权土地所有权 二、二、房屋所有权房屋所有权三、三、城镇国有土地使用权城镇国有土地使用权 四、四、房地产抵押权房地产抵押权 2012.2第二章 导论3一、土地所有权一、土地所有权 土地所有权是土地所有者对自己所有的土土地所有权是土地所有者对自己所有的土地享有完全的占有、使用、收益和处分并依地享有完

2、全的占有、使用、收益和处分并依法排除他人干涉的权利。法排除他人干涉的权利。 土地所有权是土地产权制度在法律上的体土地所有权是土地产权制度在法律上的体现。我国现。我国“实行土地的社会主义公有制实行土地的社会主义公有制，即，即全民所有制和劳动群众集体所有制全民所有制和劳动群众集体所有制”，习惯，习惯称国有称国有( (所有所有) )土地和集体土地和集体( (所有所有) )土地。土地。 1.1.国有土地国有土地 2.2.集体所有土地集体所有土地2012.2第二章 导论41.1.国有土地国有土地 含义及特点：含义及特点： 国有土地享有最完整、最充分的占有、使用、收国有土地享有最完整、最充分的占有、使用、

3、收益和处分的权利。这不仅表现为土地所有权的本质：益和处分的权利。这不仅表现为土地所有权的本质：绝对性、排他性和永久性绝对性、排他性和永久性；而且体现于其；而且体现于其无限制性无限制性，即国有土地为国家最高法律所确认和保护，拥有对即国有土地为国家最高法律所确认和保护，拥有对国有土地的最终处分权。国有土地的最终处分权。 与此相对，即使是最完整的土地私有制国家，其与此相对，即使是最完整的土地私有制国家，其私有土地所有权也因公共利益的需要而受到法律的私有土地所有权也因公共利益的需要而受到法律的限制。限制。2012.2第二章 导论5我国国有土地主要包括三个部分：我国国有土地主要包括三个部分：城市市区的土

4、地；城市市区的土地；国家未确定为集体所有的林地、草地、山岭、荒国家未确定为集体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂、河滩地等；地、滩涂、河滩地等；农村和城市郊区中依法没收、征用、征购、收归农村和城市郊区中依法没收、征用、征购、收归国有的土地国有的土地( (依法划定或者确定为集体所有的除外依法划定或者确定为集体所有的除外) )。 组成：组成：2012.2第二章 导论6 国家土地所有权的惟一主体是中华人民共和国家土地所有权的惟一主体是中华人民共和国，其所有权由国务院代表国家行使。国，其所有权由国务院代表国家行使。 国家实行土地所有权与使用权相分离的原则，国家实行土地所有权与使用权相分离的原则，“国有

5、土地实行有偿、有限期使用制度国有土地实行有偿、有限期使用制度”，通过，通过有偿出让的土地使用权可以依法进入土地有偿出让的土地使用权可以依法进入土地( (房地房地产产) )市场，但行政划拨的国有土地使用权除外。市场，但行政划拨的国有土地使用权除外。使用：使用：2012.2第二章 导论7含义：含义： 集体土地所有权是我国土地公有制的另一表集体土地所有权是我国土地公有制的另一表现形式。现形式。“农村和城市郊区的土地，除由法律农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所宅基地和自留地、自留山，属

6、于农民集体所有。有。”2.2.集体所有土地集体所有土地2012.2第二章 导论8 集体所有土地同样具有对其土地享有占有、使用、集体所有土地同样具有对其土地享有占有、使用、收益和处分的权利，但其权利的完全性和充分性在收益和处分的权利，但其权利的完全性和充分性在一定条件下受到一定的一定条件下受到一定的“限制限制”，“国家因公共利国家因公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用”。(1)(1)国有土地与集体所有土地存在让渡，但只能是单国有土地与集体所有土地存在让渡，但只能是单向的。向的。(2)(2)集体所有土地的最终处分权属于国家集体所有土地的最终处分

7、权属于国家。(3) (3) 集体所有土地在被征用时其经济利益得不到应集体所有土地在被征用时其经济利益得不到应有的满足有的满足。 限制性：限制性：2012.2第二章 导论9 二、房屋所有权二、房屋所有权含义：含义：房屋所有权是房屋所有者在法律规定的范房屋所有权是房屋所有者在法律规定的范围内对其所有的房产享有占有、使用、收益和处围内对其所有的房产享有占有、使用、收益和处分并依法排除他人干扰的权利。分并依法排除他人干扰的权利。 2012.2第二章 导论10我国房屋所有权所有形式：我国房屋所有权所有形式：1 1国家所有房屋国家所有房屋2 2集体所有房屋集体所有房屋3 3公民个人所有的房屋公民个人所有的

8、房屋4 4中外合资房产所有权和外产所有权中外合资房产所有权和外产所有权2012.2第二章 导论11 这是我国社会主义全民所有制在法律上的体现，这是我国社会主义全民所有制在法律上的体现，是国家财产所有权的重要组成部分。国有房产是是国家财产所有权的重要组成部分。国有房产是我国城镇房屋产权的重要组成部分，主要包括：我国城镇房屋产权的重要组成部分，主要包括：国家授权城镇房地产管理部门直接管理的公房；国家授权城镇房地产管理部门直接管理的公房；国家授权给机关、团体、企事业单位自行管理国家授权给机关、团体、企事业单位自行管理的公房；的公房；宗教类用房。宗教类用房。 1 1国家所有房屋国家所有房屋2012.2

9、第二章 导论12 这是我国劳动群众集体所有制在法律上的体现，这是我国劳动群众集体所有制在法律上的体现，是我国社会主义房屋公有制的另一表现形式。集是我国社会主义房屋公有制的另一表现形式。集体房屋所有权的主体可以是具有法人资格的各种体房屋所有权的主体可以是具有法人资格的各种集体组织。集体组织。 集体房屋所有权所涉及的房屋主要是城镇集体集体房屋所有权所涉及的房屋主要是城镇集体组织的工业、商业、交通运输业、建筑业、文化组织的工业、商业、交通运输业、建筑业、文化教育等建筑物及其设施。教育等建筑物及其设施。2 2集体所有房屋集体所有房屋2012.2第二章 导论13 这是国家保护公民合法财产在法律上的体这是

10、国家保护公民合法财产在法律上的体现。城镇个人所有的房屋大部分是住宅。近年现。城镇个人所有的房屋大部分是住宅。近年来，随着多种经济成分的形成，个体、私营和来，随着多种经济成分的形成，个体、私营和股份制经济的发展，城镇个人非住宅房屋的比股份制经济的发展，城镇个人非住宅房屋的比例在逐步提高。例在逐步提高。 公民个人房屋所有权的取得主要通过以下公民个人房屋所有权的取得主要通过以下途径：兴建、购置、继承、接受赠与以及其他途径：兴建、购置、继承、接受赠与以及其他根据法律规定所取得的。根据法律规定所取得的。3 3公民个人所有的房屋公民个人所有的房屋2012.2第二章 导论14 如外国政府、社团，国外及港澳台

11、企业、如外国政府、社团，国外及港澳台企业、私人等在我国境内所有的房产，我国企业与经私人等在我国境内所有的房产，我国企业与经济组织和外国政府、国外与港澳台企业或个人济组织和外国政府、国外与港澳台企业或个人合资建造、购买的房产。合资建造、购买的房产。4 4中外合资房产所有权和外产所有权中外合资房产所有权和外产所有权2012.2第二章 导论15 三、城镇国有土地使用权三、城镇国有土地使用权 1 1国有土地使用权的种类国有土地使用权的种类土地使用权存在行政划拨和有偿使用两类。土地使用权存在行政划拨和有偿使用两类。 有偿使有偿使用包括：作价入股、土地租赁、有偿出让等形式。用包括：作价入股、土地租赁、有偿

12、出让等形式。 行政划拨：除上述土地使用权的有偿使用外，还存行政划拨：除上述土地使用权的有偿使用外，还存在行政划拨的情况。行政划拨的土地使用权主要有：在行政划拨的情况。行政划拨的土地使用权主要有：国家机关用地和军事用地；国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地城市基础设施用地和公益事业用地；和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用法律、行政法规规定的其他用地。地。2012.2第二章 导论162 2出让土地使用权的收益出让土地使用权的收益 出让土地使用权的收益归国家所有。出让土地使用权的收益归国家所有。 其占有权

13、、使用权受出让年期的限制；其占有权、使用权受出让年期的限制；收益权除受土地出让年期的限制外，其土地增值收益权除受土地出让年期的限制外，其土地增值收益之部分，即由土地所有权及土地周围环境改收益之部分，即由土地所有权及土地周围环境改善而引起的土地增值收益部分，应当归土地所有善而引起的土地增值收益部分，应当归土地所有者所有；者所有；处分权则需在合法的前提下才能行使。处分权则需在合法的前提下才能行使。2012.2第二章 导论17四、房地产抵押权四、房地产抵押权 房地产抵押含义：房地产抵押含义： 房地产抵押是指抵押人以其房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供合法的房地产以不

14、转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务履行担保的行为。 在进行房地产抵押时，房屋所有权与该房屋占有在进行房地产抵押时，房屋所有权与该房屋占有范围内的土地使用权需同时抵押。当债务人不能履范围内的土地使用权需同时抵押。当债务人不能履行担保时，抵押权人有权依法从抵押的房地产拍卖行担保时，抵押权人有权依法从抵押的房地产拍卖所得的价款中优先受偿所得的价款中优先受偿( (扣除必要的变现费用，如律扣除必要的变现费用，如律师费、估价费、拍卖费等师费、估价费、拍卖费等) )。 2012.2第二章 导论18 以有偿出让方式获得的土地使用权可以设定抵押以有偿出让方式获得的土地使用权可以设定抵押权，此时

15、为单纯的土地使用权抵押，这在房地产开权，此时为单纯的土地使用权抵押，这在房地产开发中是经常的。发中是经常的。 事实上，房地产开发中，房地产开发商往往将已事实上，房地产开发中，房地产开发商往往将已合法取得的土地使用权合法取得的土地使用权( (价值量一般较大价值量一般较大) )设定抵押设定抵押权，进行抵押，以作为向金融机构融资的担保资信，权，进行抵押，以作为向金融机构融资的担保资信，获取房地产开发所需的大量资金。获取房地产开发所需的大量资金。 从理论上而言，开发商从金融机构中获得的融资从理论上而言，开发商从金融机构中获得的融资在整个投资量中的比例越大，开发商的获利也越大。在整个投资量中的比例越大，

16、开发商的获利也越大。 2012.2第二章 导论19 以行政划拨方式取得的土地使用权一般不可以设以行政划拨方式取得的土地使用权一般不可以设定抵押权，但在必要的情况下，也可设定抵押权。定抵押权，但在必要的情况下，也可设定抵押权。此时，划拨土地使用权之抵押权的处置有两种方式：此时，划拨土地使用权之抵押权的处置有两种方式：在设定抵押权前将划拨使用土地通过出让转化为在设定抵押权前将划拨使用土地通过出让转化为有偿使用土地，此时相当于以出让方式获得有偿土有偿使用土地，此时相当于以出让方式获得有偿土地使用权的抵押情况；地使用权的抵押情况；不改变行政划拨土地使用方式直接进行抵押。但不改变行政划拨土地使用方式直接

17、进行抵押。但当抵押失败，债务人不能履行债务担保，抵押权人当抵押失败，债务人不能履行债务担保，抵押权人依法以抵押的土地进行拍卖时，从拍卖所得的价款依法以抵押的土地进行拍卖时，从拍卖所得的价款中应最先扣除相当于拍卖时应缴纳的土地使用权出中应最先扣除相当于拍卖时应缴纳的土地使用权出让金，上缴国家，余后抵押权人方可享受优先受偿让金，上缴国家，余后抵押权人方可享受优先受偿权利。权利。2012.2第二章 导论20五、房地产租赁权五、房地产租赁权房地产租赁房地产租赁是指房地产合法权益人作为出租人将其是指房地产合法权益人作为出租人将其合法拥有的房地产出租给承租人使用合法拥有的房地产出租给承租人使用( (主要是

18、房屋主要是房屋) )，并由承租人向出租人支付租金的行为。并由承租人向出租人支付租金的行为。房地产租赁权房地产租赁权的设置实际上是房地产所有权权益的的设置实际上是房地产所有权权益的暂时让渡，承租人具有暂时的占有、使用乃至收益暂时让渡，承租人具有暂时的占有、使用乃至收益的权利，但具有不损坏房屋本体之义务。出租人则的权利，但具有不损坏房屋本体之义务。出租人则从承租人中获取一定的租金，以作为房地产暂时让从承租人中获取一定的租金，以作为房地产暂时让渡的补偿。渡的补偿。2012.2第二章 导论21第二节第二节 房地产估价的基本问题房地产估价的基本问题一、一、房地产估价的涵义房地产估价的涵义二、二、房地产估

19、价的内容房地产估价的内容三、三、房地产估价的特点房地产估价的特点四、四、房地产估价的基本要素房地产估价的基本要素五、五、房地产估价的必要性房地产估价的必要性六、六、房地产估价的原则房地产估价的原则2012.2第二章 导论22一、房地产估价的涵义一、房地产估价的涵义 房地产估价，英文为房地产估价，英文为real estate appraisalreal estate appraisal或或real property valuationreal property valuation；日本和韩国称不动产；日本和韩国称不动产鉴定评价，简称不动产鉴定；香港常称为物业估价。鉴定评价，简称不动产鉴定；香港常

20、称为物业估价。 房地产估价是指由房地产专业估价人员依据国房地产估价是指由房地产专业估价人员依据国家的有关法律、法规和有关资料，根据特定目的，家的有关法律、法规和有关资料，根据特定目的，遵循适用的原则和标准，按照法定的程序，应用科遵循适用的原则和标准，按照法定的程序，应用科学的估价方法，并结合估价经验与对影响房地产价学的估价方法，并结合估价经验与对影响房地产价格因素的分析，对房地产的价值、使用价值和最可格因素的分析，对房地产的价值、使用价值和最可能实现的合理价格作出真实、客观、合理的推测与能实现的合理价格作出真实、客观、合理的推测与判断的过程。判断的过程。2012.2第二章 导论23正确认识什么

21、是房地产估价，最核心的是正确认识什么是房地产估价，最核心的是把握以下几点：把握以下几点：1 1房地产估价既是一门科学也是一门艺术。房地产估价既是一门科学也是一门艺术。2 2房地产估价不是对房地产价格的主观确定，房地产估价不是对房地产价格的主观确定，而是把而是把房地产客观实在的价格通过估价活动正确地反映出来房地产客观实在的价格通过估价活动正确地反映出来。3 3房地产估价，既是对房地产价格的评估，也是对房房地产估价，既是对房地产价格的评估，也是对房地产价值和使用价值的评估。地产价值和使用价值的评估。4 4房地产估价工作不是任何人都能从事的工作，它是房地产估价工作不是任何人都能从事的工作，它是一项专

22、业性很强的工作，从事这项工作的人需要经过一项专业性很强的工作，从事这项工作的人需要经过专门的训练和考核，也需要具备专业化的知识和职业专门的训练和考核，也需要具备专业化的知识和职业道德品质。道德品质。2012.2第二章 导论24二、房地产估价的内容二、房地产估价的内容 ( (一一) )土地价格估价土地价格估价 ( (二二) )建筑物价格估价建筑物价格估价（三）房地产估价（三）房地产估价（四）期货房地产的估价（四）期货房地产的估价（五）灭失的房地产的估价（五）灭失的房地产的估价2012.2第二章 导论25三、房地产估价的特点三、房地产估价的特点n即时性即时性n市场性市场性n预测性预测性n公正性公正

23、性n咨询性咨询性n专业性专业性2012.2第二章 导论26四、房地产估价的基本要素四、房地产估价的基本要素n估价的对象估价的对象n估价的目的估价的目的n估价的主体估价的主体n估价标准估价标准n估价程序估价程序n估价方法估价方法2012.2第二章 导论27五、房地产估价的主要依据五、房地产估价的主要依据1.供需原则供需原则2.变动原则变动原则3.替代原则替代原则4.最有效使用原则最有效使用原则2012.2第二章 导论28六、房地产估价的必要性1.理论上的必要性理论上的必要性2.现实中的必要性现实中的必要性n房地产交易的需要房地产交易的需要n房地产抵押的需要房地产抵押的需要n房地产保险和损害赔偿的

24、需要房地产保险和损害赔偿的需要n房地产税收的需要房地产税收的需要n房地产征用和拆迁补偿的需要房地产征用和拆迁补偿的需要n房地产纠纷解决的需要房地产纠纷解决的需要n房地产管理的需要房地产管理的需要n企业合资、合作、联营、股份制改组、上市、兼企业合资、合作、联营、股份制改组、上市、兼并买卖、破产清算的需要并买卖、破产清算的需要2012.2第二章 导论29七、房地产估价的原则七、房地产估价的原则1.合法原则合法原则2.最高最佳使用原则最高最佳使用原则3.替代原则替代原则4.估价时点原则估价时点原则5.公平原则公平原则6.综合性原则综合性原则2012.2第二章 导论30第三节第三节 房地产市场调查与分

25、析房地产市场调查与分析一、一、房地产市场特点房地产市场特点二、二、房地产市场调查房地产市场调查n房地产市场调查的内容房地产市场调查的内容n房地产市场调查的程序房地产市场调查的程序n房地产市场调查的方法房地产市场调查的方法2012.2第二章 导论31一、房地产市场特点一、房地产市场特点1.房地产市场是产权交易市场房地产市场是产权交易市场2.房地产市场是区域性市场房地产市场是区域性市场3.房地产市场是不完全竞争市场房地产市场是不完全竞争市场4.房地产市场具有周期性房地产市场具有周期性2012.2第二章 导论32房地产市场调查的内容房地产市场调查的内容n房地产市场环境调查房地产市场环境调查n房地产市

26、场需求和消费行为调查房地产市场需求和消费行为调查n房地产产品调查房地产产品调查n房地产价格调查房地产价格调查n对项目周边居民消费倾向的调查对项目周边居民消费倾向的调查2012.2第二章 导论33房地产市场调查的程序房地产市场调查的程序n调查准备。确定调查的问题及地域调查准备。确定调查的问题及地域范围，制定调查计划与方法。范围，制定调查计划与方法。n正式调查。收集资料。正式调查。收集资料。n结果处理。将收集的资料进行分类、结果处理。将收集的资料进行分类、统计、分析。统计、分析。2012.2第二章 导论34房地产市场调查的方法房地产市场调查的方法n直接调查法。直接与调查对象接触、交直接调查法。直接

27、与调查对象接触、交流。流。n间接调查法。通过报刊、电视、网络收间接调查法。通过报刊、电视、网络收集有关房地产资料，然后进行分析，去集有关房地产资料，然后进行分析，去伪存真。伪存真。n直接征询。问卷调查。直接征询。问卷调查。n现场现场“踩点踩点”调查。调查者伪装成买楼调查。调查者伪装成买楼者，获取交易资料。者，获取交易资料。2012.2第二章 导论35(2)(2)集体所有土地的最终处分权集体所有土地的最终处分权属于国家属于国家n如国家因铁路、公路等大型交通设施或其他基础设如国家因铁路、公路等大型交通设施或其他基础设施如环境保护等建设的需要而需征用集体所有土地施如环境保护等建设的需要而需征用集体所

28、有土地的，集体土地所有单位应服从国家建设和发展的需的，集体土地所有单位应服从国家建设和发展的需要，同意征用，具有明显的强制性；要，同意征用，具有明显的强制性；n集体土地所有权不能转让，但可以承包，既可以承集体土地所有权不能转让，但可以承包，既可以承包给本集体经济组织的成员，也可以承包给本集体包给本集体经济组织的成员，也可以承包给本集体经济组织以外的单位或个人；经济组织以外的单位或个人；n集体所有土地只有经征用转化为国有土地后，才能集体所有土地只有经征用转化为国有土地后，才能出让、转让，进入土地出让、转让，进入土地( (房地产房地产) )市场。市场。 2012.2第二章 导论36(3)(3)集体

29、所有土地在被征用时其集体所有土地在被征用时其经济利益得不到应有的满足经济利益得不到应有的满足 尽管对集体所有土地的征用有一定的经济补尽管对集体所有土地的征用有一定的经济补偿，但仅仅是补偿，偿，但仅仅是补偿，并非是对等的经济交换关并非是对等的经济交换关系，系，也不考虑实际的市场情况及其发展趋势。也不考虑实际的市场情况及其发展趋势。 然而，土地的价格主要地是由土地未来能然而，土地的价格主要地是由土地未来能给所有者或使用者可能带来的经济收益所决定给所有者或使用者可能带来的经济收益所决定的，而不是过去的收益水平。过去的收益水平的，而不是过去的收益水平。过去的收益水平仅是一种参考。仅是一种参考。2012

30、.2第二章 导论37 房地产估价表现为一种主观的活动，但房地产估价表现为一种主观的活动，但要剔除主观因素的干扰，客观的评估。要剔除主观因素的干扰，客观的评估。为此，许多国家规定：为此，许多国家规定：n估价人员与被估价房地产有利害关系时估价人员与被估价房地产有利害关系时要采取回避的办法；要采取回避的办法；n估价收费不能与估价额完全挂钩；估价收费不能与估价额完全挂钩；n规定了估价规范或标准。规定了估价规范或标准。2012.2第二章 导论38即时性即时性n房地产价格具有很强的时间性，同一宗房地产价格具有很强的时间性，同一宗房地产在不同的时点上就会有不同的价房地产在不同的时点上就会有不同的价格；格；n

31、对过去已经消失的房地产和未来尚未建对过去已经消失的房地产和未来尚未建立的房地产的估价均必须将其模拟为某立的房地产的估价均必须将其模拟为某一时刻存在。一时刻存在。2012.2第二章 导论39市场性市场性n 房地产估价以实际市场为基础，在房地产估价以实际市场为基础，在模拟市场条件下，对房地产现实状模拟市场条件下，对房地产现实状况进行评估。而不论该房地产是否况进行评估。而不论该房地产是否需要进入市场交易。需要进入市场交易。n估价结果的有效性，需要按市场标估价结果的有效性，需要按市场标准进行检验。准进行检验。2012.2第二章 导论40预测性预测性 是指房地产的估价工作是用预测房地是指房地产的估价工作

32、是用预测房地产在未来时空的潜能说明现实的。即产在未来时空的潜能说明现实的。即通过预见未来而判定现实的价格。表通过预见未来而判定现实的价格。表现在：现在：n通过预测未来的收益借以评估现在的通过预测未来的收益借以评估现在的价格；价格；n通过预期未来的房地产的使用状况借通过预期未来的房地产的使用状况借以评估现在的房地产价格；以评估现在的房地产价格；n通过预期房地产的使用年限来评估出通过预期房地产的使用年限来评估出现在的价格。现在的价格。2012.2第二章 导论41公正性公正性 是指房地产估价行为对于估价当事人是指房地产估价行为对于估价当事人具有独立性，它服务于房地产估价本具有独立性，它服务于房地产估

33、价本身的需要，而不是服务于估价当事人身的需要，而不是服务于估价当事人中任何一方的需要。表现为：中任何一方的需要。表现为：n房地产估价是按公正的估价标准与规房地产估价是按公正的估价标准与规程进行的。程进行的。n估价主体应该是与估价对象房地产及估价主体应该是与估价对象房地产及评估当事人没有利害关系的第三者。评估当事人没有利害关系的第三者。2012.2第二章 导论42咨询性咨询性指房地产估价结论只是一种有关待估房地指房地产估价结论只是一种有关待估房地产价值的专业化意见，这种意见本身并无产价值的专业化意见，这种意见本身并无强制执行的效力。强制执行的效力。n评估结论为房地产买卖提供参考，成交价评估结论为

34、房地产买卖提供参考，成交价不一定就是评估价；不一定就是评估价；n房地产估价机构可以为房地产交易提供专房地产估价机构可以为房地产交易提供专业服务，也可以为房地产投资、经营、开业服务，也可以为房地产投资、经营、开发提供咨询服务。发提供咨询服务。2012.2第二章 导论43专业性专业性n房地产估价机构拥有专业人员，专业房地产估价机构拥有专业人员，专业人员具备专业知识、专业资格、专业人员具备专业知识、专业资格、专业职称。职称。n为社会提供为社会提供“房地产估价房地产估价”这一专业这一专业服务。服务。2012.2第二章 导论44估价目的估价目的 指为何种需要而评估房地产价格。房指为何种需要而评估房地产价

35、格。房地产估价目的的类型有：地产估价目的的类型有：n房地产交易；房地产交易；n房地产课税、保险；房地产课税、保险；n房地产管理；房地产管理；n处理房地产纠纷；处理房地产纠纷；n房地产经营。房地产经营。2012.2第二章 导论45估价标准估价标准n指估价中应遵循的公允的价格标准，这指估价中应遵循的公允的价格标准，这一价格标准是一价格标准是公开的市场价值公开的市场价值，即在公，即在公开市场条件下房地产最可能实现的价格。开市场条件下房地产最可能实现的价格。n房地产评估价格是客观价格，又称公平房地产评估价格是客观价格，又称公平价格，而不是委托人或估价人员所希望价格，而不是委托人或估价人员所希望或认定的价格。或认定的价格。2012.2第二章 导论46理论上的必要性理论上的必要性n房地产市场是不完全竞争市场，难以房地产市场是不完全竞争市场，难以形成公众容易识别的适当价格；形成公众容易识别的适当价格；n对房地产价格评估需要专门的知识和对房地产价格评估需要专门的知识和经验，非专业人员难以做到；经验，非专业人员难以