选写字楼,物业管理不能不看【地产物业管理精品资料】

1、无论是投资还是自用，地段、价格、品牌开发商客户在选写字楼时常常只重视这些条件。入驻之后才发现，电梯数量不足造成上下班的不便、电梯的维护不力造成客货两用、自己公司的车位却总是被别人占着，节假日加班却没有空调，夏天象进了桑拿房，冬天象进了冰窖很多人都曾经遭受到这样的烦恼，大家在入驻写字楼之后才意识到：忽视了写字楼的物业管理！好的物业管理可以使写字楼保值物业管理公司是受聘于全体业主（发展商或大业主）的管家，在行使管理和服务职责的同时，得到固定的服务报酬，很多写字楼都是由自己的关联公司与子公司进行物业管理，当年物业管理收支余额结转到下一年度或进入维修基金专用账户。与住宅一样物业管理公司对于物业的维护，

2、保养，修缮可以使物业的保值。如，中信泰富广场，虽然建成已经有些年份，但没有一丝衰老的迹象。好的物业管理是神仙水可以让写字楼青春不老。品牌物业管理公司是不错的选择虽然品牌不能完全代表品质，但是不能不承认如今品牌已经得到的人们的信赖。在这个充满陷阱的消费环境里，还能相信谁。一方面，许多写字楼项目都希望能够请到品牌物业管理公司，以此来提高写字楼的档次。另一方面，一些品牌物业管理公司为了维护自己品牌的形象，在接项目时并不是所有的项目都会做，有所选择，它们也不会因为一个项目影响品牌的声誉。品牌物业管理公司对于写字楼相关服务已比较成熟，拥有自己的物业培训中心，所有员工都经过严格的培训学习。各自有不同的分工

3、，如写字楼的电梯、中央空调主机、中央空调水处理、锅炉、消防报警、楼宇自动控制系统等大部分主要系统和设备，全部由专业人员进行维护保养；即使需要外包的项目，物业管理公司也要对其工作人员进行培训。在上海，五大行基本占据了甲级写字楼物业管理市场，它们都拥有良好的诚信度，它们就是甲级写字楼的标签。不得不考虑的物业管理费许多投资客户在购买写字楼时，往往只关心写字楼的售价，而对写字楼日常使用费用却没有足够重视。写字楼物业管理费均比普通住宅高出几倍甚至十几倍，与租金不同物业管理费不会随着时间发生大的变动。因此投资写字楼必须弄清楚物业管理费等支出项目。一般甲级写字楼的物业管理费都在25-30元/平方米/月。写字

4、楼的内部设施决定物管费用高级甲级写字楼的标准比如：层数与电梯数量的比值为2,上下班高峰时客人候梯时间不超过35秒。许多跨国公司选择办公场所，除了考虑写字楼的地段、形象、配套外，一个很重要的决策因素是写字楼电梯数量、速度和平稳度。现在新建的许多甲级写字楼如，华闻国际层高20层，分别拥有8部东芝客梯与2部东芝货梯。而旧写字楼却很少达此标准如，良丰大厦层高29层，只有4部电梯。华闻国际的物业管理费为22元/平方米/月，良丰大厦却低与这个水平。电梯数量影响着物业管理费用，10部电梯与2部电梯的维修费自然不同。不过物管费虽高些，却不会出现上下班排队的现象。只选性价比高的，不选贵的在上海位于南京路、淮海路

5、、陆家嘴等黄金地段地标型写字楼，它们是组成上海美丽夜景的一部分，在灯光的开关方面市政都有要求。虽然政府有补贴费，但也不能完全支付这部分电费，还需要从物业费中扣除，因而物业管理费将增加。如果企业对于办公楼没有地段上特殊的要求，就不要选择这些地标型建筑。写字楼的面积约3-5万平方米是物业管理费性价比较高的物业类型。面积过大内部设施将会增加费用自己会高；面积太小租户不足不能充分分摊管理费。明明白白支付物业管理费各个写字楼的物业管理费收取标准差别较大，计算方式也不尽相同。比如换一个灯管，有的物业只收工本费不收人工费，而有的全都要收。不过物业管理费用都是经过有关部门的备案和审批的，造成高低不均主要是计算方法和物业管理标准不同造成的。一些项目定位在高端商务场所，则需要物业公司提供更多的物业服务，因此将一定程度带来物业管理费的增加。而有些项目将客户定位在资金实力较弱的中小企业，节约写字楼日常费用则是首先考虑的。而且物业费用的计算方式，对不同用户的影响也大不一样。因此写字楼投资者应该了解清楚，以免对出租造成影响。租户与物业需共同维护大厦国际知名物业公司在上海做物业管理与其它国家的标准是一样的最大的区别在于人力的投入要多许多，上海的一个写字楼与台北的一个写字楼的物业管理相比，台北在某项服务方面只需3个人就可完成，而上海需要10几个人。一者是政府的规定，许多特殊设