日本房产发展史

1、首先我简单介绍一下日本至今为止的经济开展轨迹，以及三井不动产的发展历程.首先我们来看一下上世纪50年代到70年代的情况，日本从20世纪50年代中期开始实现了经济快速开展，当时日本以经济现代化为目标.当时的日本与现在的中国是一样的，每年实现了两位数的经济增长，我们公司自1941年创立以来，以治理和租赁位于东京几处房产为主业，我们之后开始天还造地工程,这是位于东京东部的千叶县.日本当时严重缺少用于海外贸易的临港工业用地，我们想日本经济开展离不开优质的用地，我们向这全新的领域发起了挑战.当时日本也缺少一些宽广舒适的写字楼，为了解决这一问题我们公司建造了日本最早的摩天大楼，也就是36层的霞光大厦.日本

2、多发地震，所以当时人们一致认为在日本建造摩天大厦是天方夜谭，是不能实现的，我们打破了日本这种陈旧的观念，说服了政府，于1968年建成.霞关大厦随后成为先驱工程，至今已经过去40年，仍旧是日本最高租金的写字楼之接下来我们看一下70年代,进入70年代，日本进入了经济稳定增长阶段，人口不断涌入城市，城市化比例到达了50%,由于生活水平提升，人们对高质量住宅的需求也逐渐加大，提升高质住宅的供给成为当时的一大课题，当时在日本舒适度非常低的兔小屋，也就是我们所说的葛苣，也受到了国内外的批评.此前的住宅是以政府供给为主，目的主要在于人们对于舒适上的要求，为了迎合人们对高水平住宅的需求，我们公司开始多元化开展

3、，进军住宅产业.我们在郊外大规模开发的绿地充分的新城，以及高层公寓，我们力求向人们提供更多的高品质住宅.1/8我们公司在商品房开发方面已经有近40年的经验，被供认是高品质供给商，也享有业界第一的美誉.同时为了满足二手房买卖需求，我们也成立了专门从事中介活动的三井不动产销售公司.同时为了更专业有效的满足独栋房的需求，我们也成立了专业的独栋房公司，三井独栋房公司.接下来我们看一下80年代，进入80年代以后，制造业倾向于扩大出口，这促进了日本的贸易顺差，但是同时引发了日本与欧美各国间的贸易摩擦.这一时期我们公司在其他公司之前，将街区规划这一概念引入了房地产开发工程,我们开始从事集高层建筑，商业设施绿

4、地和公园于一体的综合性开发.具有代表性的个案是图片右上方的工程，这个工程距离东京两公里的市中心地块,土地面积是14公顷，在这里我们建造了可以容纳4000户的住宅和写字楼，为当地的社区提供了广阔的绿地和亲水空间.同时我们又预见到汽车普及的时代即将到来，我们在郊外建造了大型购物中央，这个至今已经有30年的历史，在这30年我们也积累了丰富经验，使之我们保持业界领先的地位.另外我们还接手建立了东京迪斯尼乐园，人们当时认为这个工程很难成功，但是现在受到亚洲许多国家人们的喜爱.先于其他公司我们率先建设了日本首个欧美型设施，为已经开始感受到富裕的人们提供新的事物，创造了新的价值.到现在我介绍了上世纪80年代

5、为止的情况，日本经济和房地产行业还有我们公司的开展都是十分顺利的，我们接下来看一下90年代,这时候发生了房地产经济的破灭，这种情况下我们公司如何应对的呢？80年代后由于金融政策的放缓，社会上产生了大量的流动资金，资金大量融入股市和房地产行业，也就是产生了所谓的泡沫.为了解决这一问题政府自1990年转变政策，抽紧银根，限制房地产融资，提升房地产税，这导致了日本的股市和房地产市场的崩盘.从图表中可以看到股价和低价进入90年代以后下跌，这就是日本泡沫经济破灭,这种下跌的趋势一直持续到2005年.在日本人们一直认为地价绝对会上涨的，这种土地神话破灭之后，这种以土地为担保的公司和银行受害首当其冲.我们公

6、司的业绩在1990年以后逐渐低迷，甚至出现了赤字的情况，面临创业以来的最严峻的危机，很多房地产公司相继倒闭，我们也不必不进行重组，我们再次熟悉到持有房地产风险.身处重组风暴之中，我们也开始面向未来做了一系列的准备.首先日本有巨额的个人资产，在股市低迷，低利率的情况下，个人资产要找到合理的投资渠道，我们势必把这些资金引入不动产市场，这是我们面临的一大课题.其次，从前只要持有土地就有收益，今后土地的价值我们认为是从如何利用来决定的，土地如何利用呢？我们集团的170家企业经过多年努力，在房地产开发、租赁和运营治理方面积累了一些经验，这些经验对我们有很大的帮助.根据以上两点想法，我们建立起了新的经营模

7、式，通过不动产证券化，将这和资金直接挂钩，我们把此方案称之为不动产和金融向融合的方案，从下一页开始具体介绍这些内容.图片是泡沫经济破灭前房地产金融模型，一般的企业以房地产为担保向银行借了很多钱，经济泡沫破灭之后地价下跌，银行认为以不动产，房地产做抵押的公司放贷风险过高，银行也开始减少放贷额.银行不向房地产和及持有房地产的贷款放贷，另一方面个人手里有大量的闲置资金.所以我们想到的是不惊动银行，而是将个人资产代入到房地产市场，就是将不动产证券化，以不动产投资信托的形式来操作.写字楼这种大型地产交易金额巨大，对于个人来讲直接投资的本钱是巨大的.证券化实现了之下几点，由于依托证券的形式，证券在交易所上

8、市之后流动性和可兑换性都大大提升.当时日本是零利率，而这种证券的回报率在4-7%,因此个人资产也找到了新的投资渠道，这样一来包括个人资金的大量资金混入了房地产市场，房地产市场出现了回暖现象.证券化以后房地产的意义已经不在于保值，而是要提升收益，获得报酬.同时房地产的证券化也面临着几个问题，首先是制定法律，其次是税制改革，还有交易所上市.为了解决以上的困难，我们这一民营企业四处奔波，在行业内部统一认识，与证券行业进行假设干协调，向政府提出了种种呼吁.经过努力2021年9月房地产投资信托市场在东京证券交易所上市，我们公司也成为在日本上市的第一个建筑基金投资法人.这个图标显示了上市的房地产投资信托和

9、未上市私募基金的资金变化情况，从2021年雷曼危机以来开展出现了停滞，但是即便如此目前的规模已经超过1兆6千万人民币，这个资金已经翻了很多番了.私募基金虽然未在政府设立的证券交易所上市，但是根本机制和房地产投资信托是一样的，可以说私募基金是面向保险公司以及养老基金等专业的投资机构.可以说房地产投资市场的创立是在捕捉到经济结构变化以后，创造新价值的举措,也是让房地产行业找到出路的划时代的举措.之后我们又继续挑战房地产行业的新价值，取得了一些成绩，接下来我们讲到的是东京中城的建设工程东京中城工程开始于2001年9月，当时IT行业不是很景气,股市也低迷，当时9.11事件对东京也产生很大的影响.我们公

10、司一直以来的目标就是通过城市再造创造不动产的价值，并且我们一直希望将日本建设成为世界上最有魅力的国家，因此我们公司决定参加这一工程.目标地块是位于日本中央地块六本木原防卫厅旧址，我们准备将这一块土地建设成新的街区，我们用五年半的时间完成大规模的开发，这在日本的开始史上也是不曾有过的.东京中城是由我公司和投资者共同投资的，是一项新街区，投资额是320亿人民币，总占地面积56万平方米，这由六栋建筑物组成，目前有员工3000多名，每年要接受来自全世界的很多访客.每年来到这里的访客大约有3000万人，这也超过了东京迪斯尼乐园的访客，这里面凝聚了我们公司的一些创造和成果，我今天重点介绍一下我们引以为豪的

11、成果.实际上东京中城整体开发建设是由我们公司负责推进的，但是在开发过程当中我们公司所占份额只有50%其余的50娓保险公司和投资机构，他们实施开发前，就是利润产生前就投资了我们，也说明了对我们公司的信赖.接下来我说一下开发理念，在城市总体开发布局上，我们注重与世界其他城市的竞争性和差异化，希望向世界展现日本的魅力和价值观，我们提出了日本价值这个概念.开发理念的具体内容之一是多样性，这一局部目标通过环保工作来实现，也就是我们所说的绿色根底上的多样性.从这一理念出发我们巧下功夫，从写字楼、酒店，商业设施和多功能于一身，吸收全世界人才来这里交流、学习，使这些功能在城市内实现了有机统现在也有典型的日本跨

12、国企业，还有雅虎日本法人入驻这里，这里面实现了国际标准化操作.此外我们还与美国的顶级医疗机构合作，为住户提供便利的医疗效劳.为了保持高水平的城市功能，我们通过专门的治理公司对城市实现一体化治理,工程的竣工并不意味着结束，之后进一步提升价值是非常重要的，这一理念获得了之后很多人的支持.环保型城市的建设.环保不仅是削减二氧化碳排放，保证放心、平安、舒适的居住环境，建设优美的景观和城市，减少废弃物等方面的工作也是同等重要的.首先说一下节能减排，我们认为节能减排不应该是紧紧依靠引进新装置和新设备,而是应该从建筑物的筹划阶段开始考虑的一个问题从建筑物筹划阶段就应该开始如何有效的利用能源，如何创造舒适的环

13、境.中城40%勺面积是开放式绿地，这不仅能缓解酷暑，到达降温30摄氏度左右的效果，也是城市中央非常珍贵的绿色空间，餐馆、商业设施消耗大量的能源，我们尽量让写字楼摄取阳光，对雨水进行循环利用，我们没有引进新的技术，而是在设计阶段在建筑商下功夫在规划阶段考虑到环保因素，可以说是对开发商本领的表现，也是开发商发挥作用的环节.在中城我们也引进了中央冷暖器，水需热系统等高效热源系统，以平均昼夜耗电量，以及采用太阳能发电技术有效的利用能源.节能减排离不开工作和居住在中城人们的配合，一个城市不管设计和建设怎样讲究环保，如果没有取得人们的认同也是不会获得效果的，这一点非常重要，在中城通过上述举措其节能效果比传

14、统大楼提升了30%除环保与我们还进行了各种各样独特的实践，其一就是城区治理，在建筑物竣工以后开展了一系列活动，比方说举办各种各样的季节性活动，我们捕捉季节的特征发布信息，开展宣传，此外还有与周边地区的人们一起参与区域清扫活动,而且我们也开展一些预防打击犯罪的活动，通过这样的活动提升城市的整体价值.不仅是简单的楼盘建筑，我们也参与到竣工后的治理，为楼盘做深层次的推广，在中城之外的很多工程当中，我们也采取了这种方式.中城的优化举措有助于提升周边地区的价值，中城不仅成为六本木的地标，还美化了周边的社区，我公司复杂开发的国力新美术馆，以及六本木新城共同宣传，举办活动，这在更大范围内带动了周边热点工程的

15、开发.正如我开始所说中城建设已经不仅是一个单个的楼盘工程，这促进了整个地区和城市的开展，为这个地区增添了活力，从这一点来说，它也完成了房地产行业的公益使命.综上我想对之前我讲过的内容做一个简单的总结，在日本经济不断变化的过程当中，我们也不忘挑战精神，创造出了新的商务模式和房地产的新价值.我们认为比拟重要的两点，一个是站在客户的角度思考，另一个就是公益使命感.上世纪50-60年代我们参与了填海造地工程，为日本建设做出了奉献，敏锐捕捉到70年代人口项城市集中，以及住宅需求的同时，我们开发了住宅，80年代我们进行了工厂改造.90年代我们建立了房地产和金融相结合的新型金融模式，2000年以来创立房地产投资市场，建立面向投资者的新型经营模式，开发东京中城再生工程，无论在哪个时代我们工作都是在创造新价值的精神下完成的，东京中城再生项目也是围绕国家摆脱90年代混乱时期为民间企业注入活力推出的宽松政策而进行的，这些工程也说明我们在预测社会经济大趋势的同