凤冈金港城项目价格定位报告ppt课件

1、凤冈金港城工程价钱定位报告 首先在确保工程开发的平安性，制定严密的立项开发流程环节及监控措施，经过地产开发的利润最大化来实现谋划的价值。本钱本钱预期利润预期利润开展战略开展战略市场认同市场认同销售进度销售进度竞争对手竞争对手目的客户目的客户n总体市场经济根底较为薄弱；n市场容量有限，竞争压力较大；n工程地理位置优越，位于城市商业中心；n前期销售时，展现效果对价钱的支撑力度不够。n保证工程稳妥进入市场n工程不能一进入市场就受冷落n价钱不能太高，也不能太低n把风险降低到可以把握的范围n同类可比工程加权修正法n目的客户群的摸底调查研讨n租金返推法n对工程整体价值的研判住宅价钱定位住宅价钱定位 综合以

2、上几方面的价钱定位要素，港联对本工程住宅定价战略如下：客户反映客户反映客户对本工程的接受价位客户对本工程的接受价位 工程研判工程研判对工程综合素质的把控对工程综合素质的把控 市场反响市场反响经过市场上同类可比工程比较加权修正经过市场上同类可比工程比较加权修正 经过以上对与本工程属同类竞争工程的研讨和判别，再站在经过以上对与本工程属同类竞争工程的研讨和判别，再站在市场的根底上，经过对同类可比工程加权平均修正，港联建市场的根底上，经过对同类可比工程加权平均修正，港联建议本工程住宅价钱范围在议本工程住宅价钱范围在750-800750-800元之间比较为宜，但思索元之间比较为宜，但思索后期本工程经过炒

3、作价值提升，建议本工程住宅部分开展商后期本工程经过炒作价值提升，建议本工程住宅部分开展商实收价钱可到达实收价钱可到达 800 800元元/ /平方米平方米其中接受其中接受750750元元/ /以下的客户占以下的客户占2020； 750 750 800800元元/ /的客户占的客户占7070；800800元元/ /以上的客户占以上的客户占1010购买住宅的意向型客户合计购买住宅的意向型客户合计14组组担忧步行街居住吵闹的客户占担忧步行街居住吵闹的客户占6060；觉得没有绿化环境的客户占；觉得没有绿化环境的客户占2222；担忧居住平安无法保证的客户占担忧居住平安无法保证的客户占8 8；觉得停车困难

4、的客户占；觉得停车困难的客户占1010n新区开发住宅工程逐渐添加,且居住环境、小区景观 n 规划都有较为吸引客户的地方n普遍以为本工程是以商业为主的建筑，居住质量会n 遭到致命影响n同比周边住宅工程，更多思索的是价钱要素根据市场比较加权平均修正及目前积累目的客户群摸底，建议本工程住宅根据市场比较加权平均修正及目前积累目的客户群摸底，建议本工程住宅的最终价钱如下：的最终价钱如下：开展商实收平均价钱：开展商实收平均价钱：800元元/平方米平方米平均销售价钱：平均销售价钱： 800/96%=833元元/平方米平方米 客户的平均折扣按照客户的平均折扣按照4%进展整体计算进展整体计算商业价钱定位商业价钱

5、定位fdcew房地房地产产E网网一层价钱 综合以上几方面的价钱定位要素，对本工程一层商业定价战略如下：客户反映客户反映客户对本工程的接受价位客户对本工程的接受价位 工程研判工程研判对工程综合素质的把控对工程综合素质的把控 市场比较市场比较经过市场上同类可比工程比较加权修正经过市场上同类可比工程比较加权修正 租金反推租金反推周边市场租金与本案的比较分析周边市场租金与本案的比较分析 各工程商业部分开发及销售量图各工程商业部分开发及销售量图fdcew房地房地产产E网网可比工程资料可比工程资料从以上个案分析其价钱，从以下图表中可以明晰看出市场临街商铺销售价钱从以上个案分析其价钱，从以下图表中可以明晰看

6、出市场临街商铺销售价钱和平路路段和平路路段工程和平路路段工程和平路路段和平路最高和平路最高60元元/平方米平方米反推售价为：反推售价为：8640元元/平方米平方米普通租金普通租金50元元/平方米平方米反推售价为反推售价为7200元元/平方米平方米根据租金反推售价，工程沿和平路区域销售价钱应为根据租金反推售价，工程沿和平路区域销售价钱应为7200-8640元元/平方米平方米经过市场炒作及工程阶段开展，结合本案特征，工程沿和经过市场炒作及工程阶段开展，结合本案特征，工程沿和平路价钱将有所上升。平路价钱将有所上升。十字街路段十字街路段工程次中心区工程次中心区十字街最高十字街最高50元元/平方米平方米

7、反推售价为：反推售价为：7200元元/平方米平方米普通租金普通租金40元元/平方米平方米反推售价为反推售价为5700元元/平方米平方米根据租金反推售价，工程沿和平路区域销售价钱应为根据租金反推售价，工程沿和平路区域销售价钱应为5700-7200元元/平方米平方米迎新大道路段迎新大道路段工程迎新路路段工程迎新路路段迎新路最高迎新路最高30元元/平方米平方米反推售价为：反推售价为：4320元元/平方米平方米普通租金普通租金25元元/平方米平方米反推售价为反推售价为3600元元/平方米平方米根据租金反推售价，工程沿和平路区域销售价钱应为根据租金反推售价，工程沿和平路区域销售价钱应为3600-4320

8、元元/平方米平方米其中选择购买其中选择购买1 1，2 2号楼的客户占号楼的客户占8080；3 3，4 4号楼的客户占号楼的客户占1010；5 5，6 6号楼的客户占号楼的客户占8 8，7 7，8 8号楼的客户占号楼的客户占2 2选择一楼商业门面的意向客户合计选择一楼商业门面的意向客户合计134组组接受接受70008000元元/的客户占的客户占80；8000 9000元元/的客户占的客户占159000元元/以上的客户占以上的客户占5 接受接受4500450050005000元元/ /的客户占的客户占2020；5000 5000 55005500元元/ /的客户占的客户占6565 5500 550

9、060006000元元/ /的客户占的客户占1212； 6000 6000元元/ /以上的客户占以上的客户占3 3 接受接受4000400045004500元元/ /的客户占的客户占3232；4500 4500 50005000元元/ /的客户占的客户占5656 5000 500055005500元元/ /的客户占的客户占1010； 5500 5500元元/ /以上的客户占以上的客户占2 2接受接受30003000元元/ /以下的客户占以下的客户占2828；3000 3000 40004000元元/ /的客户占的客户占666640004000元元/ /以上的客户占以上的客户占6 6担忧运营前景

10、的客户占担忧运营前景的客户占3030；担忧市场消费力缺乏的客户占；担忧市场消费力缺乏的客户占4545；担忧无法保证投资报答的客户占担忧无法保证投资报答的客户占1515；担忧步行街人流量缺乏的客户占；担忧步行街人流量缺乏的客户占1010n意向型客户较为明智，在同比周边工程后，会根据n 实践情况做出选择n对本工程的价钱张望态度尤显突出，假设开盘价钱合n 理，那么在消化意向客户的根底上有能够吸引部分观n 望客户购买n工程笼统未到达展现效果，无法刺激客户购买愿望 由于凤冈县城人口由于凤冈县城人口3.83.8万人，工业相对农业产业不兴隆，消费者万人，工业相对农业产业不兴隆，消费者经济接受才干较低，受众多

11、宏观环境影响，本案价钱提升空间不大，经济接受才干较低，受众多宏观环境影响，本案价钱提升空间不大，经过对市场工程进展比较，对目前积累客户进展分析研讨，港联站在经过对市场工程进展比较，对目前积累客户进展分析研讨，港联站在开发商的角度，为保证工程稳妥进入市场，保证工程操作的平安性，开发商的角度，为保证工程稳妥进入市场，保证工程操作的平安性，我司根据各栋的人流动线、商业气氛、建筑特征等进展综合分析，并我司根据各栋的人流动线、商业气氛、建筑特征等进展综合分析，并结合港联经过市场操作可到达的预期销售目的，结合港联经过市场操作可到达的预期销售目的， 建议实践收价钱如以下图：建议实践收价钱如以下图：位置面积价

12、格销售价格1号楼68010000104171号楼内街470410042712号楼78011000114583号楼沿街960800083333号楼内街1243430044793号楼内街2248400041674号楼872800083335号楼1360450046886号楼1093520054177号楼1100500052088号楼53250005208合计8338/根据市场比较加权平均修正及目前积累目的客户群摸底，建议本工程一层根据市场比较加权平均修正及目前积累目的客户群摸底，建议本工程一层商业的最终价钱如下：商业的最终价钱如下：开展商实收平均价钱：开展商实收平均价钱：6471元元/平方米平方米

13、平均销售价钱：平均销售价钱： 6471/96%=6740元元/平方米平方米 客户的平均折扣按照客户的平均折扣按照4%进展整体计算进展整体计算二层价钱 综合以上几方面的价钱定位要素，港联对本工程住宅定价战略如下：客户反映客户反映客户对本工程的接受价位客户对本工程的接受价位 工程研判工程研判对工程综合素质的把控对工程综合素质的把控 市场反响市场反响经过市场上同类可比工程比较加权修正经过市场上同类可比工程比较加权修正 选择购买一楼商业门面的客户占选择购买一楼商业门面的客户占9898，二楼商业门面的客户占，二楼商业门面的客户占2 2选择二楼商业门面的意向客户合计选择二楼商业门面的意向客户合计3组组购买

14、二楼商业门面客户合计购买二楼商业门面客户合计3 3组，其中接受组，其中接受15001500元元/ /的客户占的客户占100100；15001500元元/ /以上的客户占以上的客户占0 0n凤冈县客户普遍对二楼商业不认可n客户对二楼商业人气持疑心态度 经过以上对本工程属同类竞争工程的研讨和判别，经过以上对本工程属同类竞争工程的研讨和判别，再站在市场的根底上，经过对同类可比工程加权平均修再站在市场的根底上，经过对同类可比工程加权平均修正，港联建议二层商业销售价钱范围为：正，港联建议二层商业销售价钱范围为： 开展商实收平均价钱：开展商实收平均价钱： 1600 1600元元/ /平方米平方米平均销售价钱：平均销售价钱： 1600/96%=1666 1600/96%=1666元元/ /平方米平方米 客户的平均折扣按照客户的平均折扣按照4%4%进展整体计算进展整体计算地下层价钱地下层价钱根据凤冈工程目前的市场情况及结合本工程地下层综合要素主要是根据凤冈工程目前的市场情况及结合本工程地下层综合要素主要是没有产权思索，建议地下层的价钱如下：没有产权思索，建议地下层的价钱如下：开展商实收平均价钱：开展商实收平均价钱： 1600 1600元元/ /平方米平方米平均销售价钱：平均销售价钱： 1600/96%=16